Thứ nhất, vấn đề đất đai trong giá trị doanh nghiệp. Trước hết tác giả cho rằng quan điểm nhìn nhận về vấn đề đất đai trong CPH doanh nghiệp thể hiện trong pháp luật hiện hành là chưa phù hợp, bởi vì: Đất đai là một yếu tố gắn liền với sự tồn tại và hoạt động của doanh nghiệp và cần phải được xem xét dưới góc độ là một tài sản của quốc gia cần được sử dụng có hiệu quả. Sự thiếu phát triển của thị trường bất động sản và những yếu kém trong quản lý sử dụng đất, trên thực tế tổn thất về đất "có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm ngàn tỷ đồng" [90, tr. 21]. Chúng ta cho phép doanh nghiệp CPH lựa chọn hình thức thêu hoặc giao đất là tạo điều kiện để doanh nghiệp hợp lý hóa cơ cấu vốn. Tuy nhiên, trong trường hợp có sự chênh lệch quá lớn về giá trị doanh nghiệp (không tính giá trị đất) và giá trị đất đai, cần có sự nhìn nhận và cách giải quyết phù hợp bởi vì: Nhiều doanh nghiệp nhà nước (dạng như công ty thương mại trước kia) vốn và tài sản thực sự lèo tèo nhưng được giao những vị trí rất có lợi thế kinh doanh, có giá trị đất rất lớn. Nếu để các doanh nghiệp này "trả lại đất" như hướng dẫn tại mục b; 6.1; III của Thông tư 126/2004/TT-BTC để thuê đất, trước mắt có thể dễ bán vài chục phần trăm cổ phần để thực hiện CPH nhưng hậu quả dễ thấy đó là: một tài sản có giá trị lớn là đất đã không được sử dụng có hiệu quả - với ý nghĩa là không phát huy được lợi thế kinh doanh vốn có của nó. Doanh nghiệp dù thuê đất vẫn gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh do chi phí thuê đất tính vào giá thành sản phẩm cao và sẽ khó có khả năng huy động vốn với tư cách là một công ty cổ phần.
Hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và hiệu quả của việc quản lý sử dụng đất đai cần phải được coi trọng như nhau trong quá trình CPH. DNNN và đất đai doanh nghiệp CPH đang sử dụng đều là tài sản Nhà nước cần phải xác định ưu tiên việc sử dụng có hiệu quả tài sản có giá trị lớn hơn. Để công ty cổ phần có thực
lực huy động vốn để đầu tư tương ứng với tiềm năng đất đai đang sử dụng theo tác giả không nên cho phép các doanh nghiệp đã được giao đất chuyển sang thuê đất, cần quy định phải tính giá trị đất vào giá trị tài sản doanh nghiệp.
Thứ hai, quy định về giá trị thương hiệu của doanh nghiệp.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 187/2004/NĐ-CP, lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp gồm: Vị trí địa lý, giá trị thương hiệu, tiềm năng phát triển. Giá trị này được xác định trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên giá trị vốn nhà nước tại doanh nghiệp trước khi CPH và lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ dài hạn ở thời điểm gần nhất trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Theo tác giả, nội dung quy định nêu trên là hoàn toàn chưa hợp lý, bởi vì: theo nguyên lý của phương pháp tài sản, giá trị doanh nghiệp là tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp (tài sản hữu hình và vô hình) được xác định theo giá thị trường. Thương hiệu của doanh nghiệp là một tài sản vô hình có giá trị thị trường, giá trị thương hiệu của doanh nghiệp trên thực tế có thể là rất lớn và tính được cụ thể. Việc quy định như nêu trên là thiếu căn cứ khoa học trong việc xác định giá trị thương hiệu của doanh nghiệp, trong trường hợp tỷ suất lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp thấp hơn trái phiếu chính phủ dài hạn, coi như doanh nghiệp không có giá trị lợi thế kinh doanh và lúc đó dù doanh nghiệp có thương hiệu có uy tín, thương hiệu của doanh nghiệp có giá trị thị trường và có thể tính được cụ thể, nhưng giá trị đó hoàn toàn bị loại bỏ khỏi giá trị doanh nghiệp. Để khắc phục bất cập nêu trên, theo tác giả, cần bổ sung các quy định cụ thể về thương hiệu và phương pháp xác định giá trị thương hiệu để có cơ sở xác định giá trị thương hiệu trong quá trình CPH DNNN.
Thứ ba, theo các quy định về xác định giá trị doanh nghiệp CPH hiện nay, ngoài kết quả định giá của các doanh nghiệp định giá, chúng ta hoàn toàn không có số liệu có tính chất dự kiến giá trị doanh nghiệp làm cơ sở cho việc kiểm tra giám sát hoạt động định giá, bán đấu giá cổ phần. Theo tác giả, đó là một điều chưa hợp lý, bởi vì: Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân đối với tài sản của doanh nghiệp, Nhà nước thực hiện việc quản lý mọi mặt đối với đời sống xã hội trong đó có lĩnh vực thị trường giá cả. Chính vì vậy không thể nói rằng, chúng ta không thể biết hoặc không có trách
nhiệm phải biết giá trị dự kiến của tài sản cần định đoạt, mặt khác cũng không thể tuyệt đối tin tưởng vào kết quả định giá doanh nghiệp của các tổ chức thẩm định giá mà không tính đến những khả năng sai sót, tiêu cực có thể xảy ra.
Vì vậy, cần có những quy định bổ sung cụ thể theo hướng giao trách nhiệm cho cơ quan tài chính căn cứ vào các dữ liệu thông tin tài chính doanh nghiệp và giá cả phối hợp với doanh nghiệp CPH và các cơ quan chức năng dự kiến giá trị doanh nghiệp, làm cơ sở tham chiếu cho việc kiểm tra giám sát hoạt động định giá doanh nghiệp hoặc làm cơ sở cho các cơ quan thực hiện quyền sở hữu quyết định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp cần thiết.
Thứ tư, với thực trạng về năng lực của các doanh nghiệp thẩm định giá trong nước, trong thời gian tới khi chúng ta tiến hành CPH các tổng công ty lớn trong các ngành nghề có nhiều biến động, có tính phức tạp trong việc định giá tài sản cần có sự góp mặt của các tổ chức định giá nước ngoài. Chính phủ, Bộ Tài chính cần tổ chức thăm dò để lựa chọn các tổ chức định giá nước ngoài có trình độ, năng lực và uy tín, lập danh sách để các doanh nghiệp CPH, cơ quan quyết định CPH có cơ sở lựa chọn được đối tác tin cậy để ký kết hợp đồng thuê định giá tài sản doanh nghiệp.