(Luận văn thạc sĩ) nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -oo0oo LƯU VIỆT LINH NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -oo0oo LƯU VIỆT LINH NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Chuyên ngành: Kinh tế tài chính, ngân hàng Mã số: 60 31 12 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.,TS NGUYỄN THỊ NHUNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 LỜI CAM ĐOAN Tơi tên là: Lưu Việt Linh n n 25 tháng 05 năm 1985 - Qu qu n: n Bìn Địn n Bìn Địn n n t t n n ươn M Cồ P ần Gòn – Chi nhánh Cốn Quỳn v n M số o rư n Đ X n n P CM v n: 20110080104 C m o n t : “Nâng cao hiệu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” Chuyên ngành: Kinh tế tài chính, ngân hàng M số: 60 31 12 ư n u n văn Đ t n l n o t : PGS.,TS Nguyễn Thị Nhung nt rư n Đ n trìn n tín ộ l pr n , n s o nộ un n t í n uồn ố rõ r n , m n b bất ỳ x n o n to n u; n ứu ịu tr n n r n t , n uồn trí mv l P CM ết n ép bất ỳ t l u n o v số l u, Th n ư n ứu n bố to n n tron lu n văn m o n n … Tác giả Lưu Việt Linh ú t … ăm 2012 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN Từ viết tắt Nghĩa tiếng nước Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BXD Bộ xây dựng BCTC Báo cáo tài CBTD Cán tín dụng CP Chính phủ DN Doanh nghiệp KCN Khu cơng nghiệp KCX Khu chế xuất NHTM Ngân hàng thương mại NHĐT Ngân hàng đầu tư NĐ Nghị định NHNN Ngân hàng nhà nước NN Nhà nước QĐ Quyết định QH Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VND Đồng Việt Nam VCSH Vốn chủ sở hữu TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TCTD Tổ chức tín dụng TTCK Thị trường chứng khốn TT Thơng tư CIC Credit Information Center Trung tâm thơng tin tín dụng (ngân hàng nhà nước) FDI Foreign Direct Investment Vốn đầu tư trực tiếp nước GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc dân VNBA Vietnam Banks Association Hiệp hội ngân hàng thương mại Việt Nam WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại giới DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH STT Thứ tự bảng Tên bảng Trang Hình 2.1 Bản đồ địa lý TP.HCM 20 Biểu đồ 2.1 Giá trị GDP TP.HCM theo giá thực tế 21 Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng GDP TP.HCM đóng góp vào nước 21 Biểu đồ 2.3 Cơ cấu GDP TP.HCM năm 2011 22 Biểu đồ 2.4 Tăng trưởng GDP TP.HCM theo ngành nghề kinh tế 22 Biểu đồ 2.5 Tốc độ tăng trưởng dân số TP.HCM 23 Biểu đồ 2.6 Cơ cấu dân số TP.HCM theo khu vực 24 Biểu đồ 2.7 Vốn FDI đăng ký vào TP.HCM qua thời kỳ 29 Biểu đồ 2.8 Dư nợ cho vay địa bàn TP.HCM 32 10 Hình 2.2 Mơ hình sơ đồ cấu trúc vốn đầu tư BĐS 36 11 Bảng 2.1 Tỷ trọng vốn vay VCSH DN kinh doanh BĐS 37 12 Biểu đồ 2.9 Dư nợ cho vay BĐS TP.HCM 38 13 Biểu đồ 2.10 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS TP.HCM 40 14 Biểu đồ 2.11 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS TP.HCM 42 15 Biểu đồ 2.12 Tỷ trọng mục đích cho vay BĐS tháng 10/2011 43 16 Bảng 2.2 Dư nợ vay số DN kinh doanh BĐS 44 17 Biểu đồ 2.13 Tỷ lệ tiền mặt nợ ngắn hạn 46 18 Biểu đồ 2.14 Cơ cấu dư nợ BĐS TP.HCM 48 19 Biểu đồ 2.15 Nguồn vốn huy động địa bàn TP.HCM 48 20 Biểu đồ 2.16 Cơ cấu tiền gửi NHTM 30/09/2011 49 21 Biểu đồ 2.17 Nhu cầu vay vốn BĐS khách hàng 53 22 Biểu đồ 2.18 Tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng 54 23 Hình 2.3 Mơ hình sơ đồ cấu trúc vốn đầu tư BĐS 73 MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản 1.1.2 Thuộc tính hàng hóa bất động sản 1.1.2.1 Thuộc tính nhất, độc đáo, cá biệt hàng hóa BĐS 1.1.2.2 Thuộc tính tồn lâu dài 1.1.2.3 Thuộc tính hỗ tương với xung quanh 1.1.2.4 Thuộc tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội 1.1.3 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 1.1.3.1 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.1.4 Vai trò thị trƣờng bất động sản kinh tế 1.1.4.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường sản xuất khác phát triển 1.1.4.2 Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển 10 1.1.4.3 Phát triển thị trường bất động sản giải pháp để tăng nguồn thu ngân sách nhà nước 10 1.2 CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản 10 1.2.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 12 1.2.2.1 Cho vay bất động sản thường loại hình cho vay trung dài hạn 12 1.2.2.2 Cho vay bất động sản loại hình cho vay có độ rủi ro cao 12 1.2.2.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản 12 1.2.3 Phân loại cho vay bất động sản 12 1.2.4 Quan điểm hiệu cho vay bất động sản 14 1.2.5 Cho vay bất động sản Mỹ, Singapore học kinh nghiệm cho Việt Nam 15 1.2.5.1 Cho vay bất động sản Mỹ 15 1.2.5.2 Cho vay bất động sản Singapore 17 1.2.5.3 Các học kinh nghiệm 18 Kết luận chƣơng 19 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI TP.HCM 20 2.1 TỔNG QUAN KINH TẾ, XÃ HỘI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 20 2.2 KHÁI QUÁT CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 24 2.2.1 Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trƣớc có luật đất đai năm 1993 24 2.2.2 Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh sau có Luật đất đai năm 1993 25 2.2.2.1 Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ 1993 – 1994 25 2.2.2.2 Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ 1995 – 2000 26 2.2.2.3 Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ hai 2001 – 2002 27 2.2.2.4 Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ hai 2003 – 2006 28 2.2.2.5 Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ ba 2007 – 2008 28 2.2.2.6 Đợt đóng băng thị trường bất động sản 30 2.2.3 Đánh giá tổng quan thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 30 2.3 THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 32 2.3.1 Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 33 2.3.1.1 Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản minh bạch hoá 33 2.3.1.2 Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản bước hoàn thiện 34 2.3.2 Vốn vay ngân hàng thƣơng mại đóng vai trò lớn cấu vốn thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 36 2.3.3 Diễn biến thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gắn chặt với tăng trƣởng dƣ nợ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 38 2.3.4 Mục đích cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại 42 2.3.5 Vốn cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại chủ yếu nguồn vốn trung dài hạn 43 2.4 NHỮNG ĐIỂM CÒN TỒN TẠI ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 45 2.4.1 Các ngân hàng thƣơng mại gặp nguy khỏan tập trung cho vay bất động sản 45 2.4.2 Cho vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng thƣơng mại 47 2.4.2.1 Rủi ro chênh lệch kỳ hạn cho vay huy động 47 2.4.2.2 Rủi ro từ lực thẩm định xét duyệt khoản vay 49 2.4.2.3 Rủi ro từ lực cạnh tranh ngân hàng thương mại 50 2.4.2.4 Rủi ro từ bất cân xứng thông tin tín dụng 50 2.4.2.5 Rủi ro từ tính chu kỳ kinh tế 51 2.4.3 Cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại tập trung vào nhu cầu đầu tƣ thay để hay sản xuất kinh doanh 52 2.4.4 Thị trƣờng bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay ngân hàng thƣơng mại 54 Kết luận chƣơng 55 CHƢƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 56 3.1 NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC 56 3.1.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 56 3.1.2 Các giải pháp phía Nhà nƣớc để phát triển thị trƣờng bất động sản theo định hƣớng 57 3.1.2.1 Tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản 57 3.1.2.2 Hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến giao dịch sở hữu bất động sản 58 3.1.2.3 Tạo môi trường điều kiện nhằm thu hút đầu tư thị trường bất động sản 58 3.2 NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 59 3.2.1 Định vị lại hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại 59 3.2.2 Tăng cƣờng biện pháp huy động vốn trung dài hạn kinh tế 60 3.2.2.1 Xây dựng chiến lược lãi suất chiến lược khách hàng mục tiêu 60 3.2.2.2 Phát hành trái phiếu 61 3.2.2.3 Quản lý nguồn vốn huy động hiệu 62 3.2.2.4 Chứng khốn hóa bất động sản 63 3.2.2.5 Thực liên kết ngân hàng thương mại với tổ chức kinh tế khác 64 3.2.2.6 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát 65 3.2.2.7 Nâng cao lực quản trị rủi ro 66 3.3 NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC 66 71 chuyển cách hiệu từ tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang nhà đầu tư trái phiếu Các tổ chức tín dụng khơng cịn bị hạn chế cho vay nguồn huy động trực tiếp nữa, cần họ bán khoản cho vay chấp cấm cố thu tiền phục vụ nhu cầu hoạt động tổ chức Khi tiến hành chứng khốn hóa số lượng nguồn vốn cho vay khơng bó hẹp khn khổ tổ chức tín dụng nửa, mà qua trình có nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: nhà đầu tư nhỏ lẽ, tổ chức bảo hiềm, quỹ xã hội Tuy nhiên để mơ hình hoạt động quan có thẩm quyền NN phải ban hành quy định để tạo hành lang pháp lý cho công ty mua bán nợ hoạt động, cần có luật pháp để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào trình Và để thực triển khai hiệu kỹ thuật chứng khốn hóa Việt Nam nhiều việc phải chuẩn bị tiếp tục hồn thiện khn khổ pháp lý thị trường tài chính, phát triển thị trường phụ trợ thị trường mua lại (Repo), thị trường sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín lực 3.4 NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nguồn vốn cho vay từ NHTM cần thiết cho thị trường BĐS Các NHTM đưa gói cho vay hàng nghìn tỉ đồng lĩnh vực BĐS Tuy nhiên, vấn đề thị trường BĐS phải tăng tính khoản sản phẩm nhà 3.4.1 Doanh nghiệp cấu lại hàng hóa bất động sản Điều hệ việc cân đối cấu mặt hàng Theo số liệu Bộ Xây dựng, tỷ trọng nhà chung cư chiếm 4% tổng số nhà đô thị nước, Hà Nội địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao đạt tỷ lệ 16,64%, TP.HCM số 6,13% Trong phân khúc nhà chung cư, DN trọng nhiều vào phát triển hộ cao cấp Cụ thể, tổng số khoảng 35.000 hộ hoàn thành 72 trước năm 2011 TP.HCM, 37% hộ cao cấp, 38% hộ trung bình 25% hộ bình dân Cơ cấu sản phẩm BĐS cân đối, thị trường thiếu sản phẩm có quy mơ vừa nhỏ, có giá phù hợp với đa số người dân Hiện xảy chênh lệch lớn cung – cầu phân khúc thị trường Trong tình hình phân khúc hộ chung cư cao cấp văn phòng cho thuê ảm đạm, phân khúc trung tâm thương mại nhà có quy mơ nhỏ với giá mềm có nhiều triển vọng hơn, nhu cầu thực ln cao Riêng phân khúc hộ bình dân khơng nhiều chủ đầu tư quan tâm, lợi nhuận thấp so với phân khúc thị trường hộ cao cấp Về lâu dài, phân khúc nhà trung bình cho người thu nhập thấp nhiều tiềm để phát triển Việc DN BĐS điều chỉnh cấu kinh doanh vào phân khúc điều hoàn toàn cần thiết bối cảnh Các DN cần phải tập trung nguồn lực chuyển hướng vào dự án trọng điểm đáp ứng nhu cầu thị trường, phù hợp với sách quy hoạch Nhà nước có nhiều tiềm phát triển lâu dài Ví dụ phân khúc nhà trung bình nhà cho người có thu nhập thấp, dự án vùng ven thành phố lớn 3.4.2 Tái cấu trúc lại doanh nghiệp Ngoài việc thay đổi cấu sản phẩm, vấn đề cấp thiết khác nhanh chóng tái cấu trúc DN Các DN phải giải nhu cầu khơi thông nguồn vốn giảm áp lực trả nợ chi phí lãi vay cao cách chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng kêu gọi hợp tác đầu tư dự án triển khai… Biện pháp giúp DN tháo gỡ khó khăn trước mắt, xử lý dự án đình trệ thiếu vốn, có hội để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư, cắt giảm nhân sự, chi phí… Việc chuyển nhượng dự án cần thiết để tạo ổn định cho DN, cho thị trường, cho NHTM người tiêu dùng Việc cho phép chuyển nhượng dự án với quy trình đơn giản, pháp lý rõ ràng, bảo đảm quyền lợi cho bên mua, giúp nhanh chóng tháo ngịi nổ cho nợ xấu NHTM cho vay dự án BĐS, đồng 73 thời khơi phục lại lịng tin thị trường giảm rủi ro cho hệ thống tài NHTM Ngoài ra, lâu dài, để tránh phụ thuộc nhiều từ nguồn vốn vay NHTM, DN nên tận dụng nguồn vốn từ kênh huy động khác, huy động thông qua phát hành công cụ nợ, thu hút vốn thị trường chứng khoán Nếu doanh nghiệp BĐS chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay NHTM thị trường khoản đương nhiên lãi chuyển thành lỗ, nợ xấu gia tăng Việc phải ngừng hoạt động phá sản có nguy cao gây tác động dây chuyền lên đời sống người lao động Đây thời kỳ khó khăn thị trường BĐS, giá chạm đáy ảm đạm kéo dài TP.HCM rơi vào trạng thái từ năm 2009 Tuy nhiên, theo quy luật thị trường, có điểm xuống có điểm lên, giá BĐS phụ thuộc vào khan vị trí lịng tin khách hàng vào chất lượng sản phẩm 3.5 NHÓM GIẢI PHÁP KHÁC NHẰM BỔ SUNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.5.1 Sự tham gia quỹ đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản HÌNH 2.3: SƠ ĐỒ CẤU TRÚC VỐN ĐẦU TƢ BĐS 74 Sơ đồ cho ta thấy với tham gia quỹ đầu tư BĐS, thị trường đầu tư trực tiếp vào BĐS Trong mơ hình ngồi doanh nghiệp người mua nhà có thêm nguồn vốn quan trọng từ quỹ đầu tư BĐS Mơ hình quỹ đầu tư có số đặc điểm sau: - Việc huy động vốn, hoạt động phân chia lợi nhuận quỹ pháp luật quy định chặt chẽ nên tạo lòng tin định chế tài nhà đầu tư cá nhân nhờ quỹ có khả thu hút mạnh nguồn vốn thị trường tài - Việc thu hút vốn cho quỹ đầu tư BĐS thông qua phát hành chứng quỹ có mệnh giá nhỏ tạo điều kiện xã hội hóa đầu tư BĐS, thu hút, tập hợp nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ Đồng thời việc mua bán chứng quỹ thị trường chứng khoán thứ cấp tạo khoản, giảm thiểu rủi ro cho nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS - Nguồn vốn quỹ đầu tư BĐS vốn tiết kiệm, vốn nhàn rỗi nhà đầu tư tổ chức cá nhân có đặc tính khác với vốn vay, có tính chất dài hạn kỳ vọng lại suất mức vừa phải nên ổn định dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư dài hạn cho thị trường BĐS - Việc chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý, khai thác giá trị mang lại BĐS, gắn liền giá BĐS với khả khai thác, sinh lời hạn chế việc đầu cơ, thổi giá khơng có sở thị trường, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động thẩm định giá ổn định thị trường BĐS - Có thể thấy cấu trúc tài đầu tư vào thị trường BĐS có tham gia quỹ mơ hình tiên tiến ưu việt, có khả khắc phục phần lớn khuyết tật thị trường BĐS Việt Nam 3.5.2 Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu cơng trình Khi hai kênh tín dụng NHTM kênh khách hàng bị thu hẹp lại, với hành lang pháp lý có phát hành trái phiếu cơng trình giải pháp vốn cho DN BĐS thực Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển đến trình 75 độ định thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa thật hấp dẫn nhà đầu tư Để phát hành trái phiếu BĐS thành cơng chủ đầu tư phải đưa điều kiện hâp dẫn nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải dự án tốt, sản phẩm nhà đất phải thực hấp dẫn nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa dự án khả thi triển khai tiến độ; - Có cam kết chặt chẽ mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho trái chủ có tranh chấp xảy ra, để trái chủ bị thiệt thòi quyền lợi; - Cần kết hợp với tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín có đủ lực tài chính; - Đưa sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua hộ với tỷ lệ chiết khấu tương đối Nhưng phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loảng sau chuyển đổi; khả kiểm sốt cơng ty cổ đông hữu; cấu vốn công ty bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận vốn chủ thay đổi… 3.5.3 Cho phép doanh nghiệp phát hành chứng bất động sản Chứng khốn hóa theo mơ hình phát hành chứng đầu tư BĐS, mơ hình theo chứng khốn đảm bảo trị giá BĐS, cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS sau mà không thiết phải sở hữu trực tiếp phần hay tồn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khốn Chứng BĐS loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư BĐS Giá trị đảm bảo BĐS mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khốn Cơ chế chuyển hóa thành chứng khốn hình thức này: tồn BĐS tham gia chia nhỏ thành chứng có giá trị sau phát hành công chúng Quá trình phát hành khơng cần thơng qua định chế tài 76 trung gian Hay nói cách khác, doanh nghiệp có nguồn thu tương lai chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu cho nhà đầu tư để đổi lấy khoản tiền mặt thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng BĐS bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, NHTM giám sát nhà đầu tư Tại thời điểm phát hành chứng khoán phát hành rộng rãi cho đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia Trong trình thực dự án, chứng khoán BĐS tự chuyển nhượng Theo tính khoản sản phẩm cao cho người năm giữ Tại thời điểm phát hành tất thơng tin liên quan đến dự án phải công bố cách công khai, minh bạch đặt giám sát tổ chức trung gian làm NHTM giám sát Chủ đầu tư dự án đưa cáo bạch, có thơng tin đầy đủ, rõ ràng, xác tình hình tài chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, điều khoản quyền lợi trách nhiệm hai bên, cảnh báo rủi ro xảy ra, cam kết tiến độ thực dự án việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng BĐS dự án gặp phải cố lỗi nhà đầu tư dự án Điều đảm bảo cho dự án đầu tư hoàn thành tiến độ chất lượng cam kết, hạn chế tượng tiêu cực giao dịch BĐS hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành Ngồi ra, việc cơng khai thơng tin phần hạn chế tượng đầu tư BĐS Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư BĐS, toàn dự án bán đấu giá, người mua sản phẩm BĐS người có nhu cầu thực sự, tránh tượng đầu BĐS Còn nhà đầu tư chia lãi dựa lợi nhuận thu từ việc đấu giá dự án hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS ưu điểm chứng đầu tư BĐS, tăng tính khoản cho BĐS mở rộng cho nhà đầu tư vốn khơng có khả sở hữu hồn tồn BĐS, tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới dành riêng cho nhà đầu tư nhiều vốn Bên cạnh việc tách quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS có 77 thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường công ty tài chính, bảo hiểm, quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng BĐS thực việc gắn kết mức cao thị trường tài thị trường BĐS So với hình thức trái phiếu cơng trình chứng BĐS an tồn nhà đầu tư kiểm soát việc sử dụng vốn mục đích thơng qua kiểm sốt giải ngân theo tiến độ triển khai dự án NHTM Nếu mua trái phiếu cơng trình, nhà đầu tư khơng kiểm sốt việc sử dụng vốn đơn vị phát hành trái phiếu Phát hành chứng BĐS tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua tổ chức tín dụng Tuy nhiên, huy động vốn hình thức chứng bất động có số bất cập chi phí gián tiếp cho việc thực giao dịch trở ngại việc công bố thông tin theo yêu cầu quan quản lý Để cho mô hình chứng BĐS đưa vào áp dụng Việt Nam thị trường chứng khốn phát triển đủ mạnh để tạo môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết giao dịch chứng BĐS Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài trung gian hệ thống văn pháp lý Ngồi ra, cịn u cầu thị trường BĐS phải phát triển đến trình độ định, phải minh bạch, lành mạnh ổn định lúc chứng BĐS thực trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với nhà đầu tư chứng khoán 3.5.4 Cho phép doanh nghiệp phát hành quyền chọn mua kênh huy động truyền thống từ ngƣời mua nhà đầu tƣ Để bảo vể quyền lợi người mua, NN đưa số tiêu chuẩn mà chủ đầu tư phải tuân theo trước huy động vốn từ khách hàng Như dự án chung cư hộ cao cấp thi chủ đầu tư phải hồn thiện phần móng trước huy động vốn từ khách hàng Tuy nhiên điều khoản ngặt nghèo công ty có vốn nhỏ, đủ để thực giai đoạn đền bù giải tỏa, cịn đến giai đoạn thi cơng họ phải huy động vốn vay 78 Để vừa bảo vệ người mua tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn NN nghiên cứu áp dụng mơ hình Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước xây dựng xong móng Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định quyền chọn mua, quyền mà người bán (thường chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua Quyền chọn mua có hiệu lực vịng tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu thảo hợp đồng mua bán Như vậy, theo quyền này, việc chủ đầu tư cung cấp thông tin văn liên quan đến dự án, người mua quyền cân nhắc vịng tuần xem có nên mua hay không tất nhiên bồi thường thời gian quyền chưa có hiệu lực Hiện nay, VN chưa có quyền Một biện pháp khác doanh nghiệp cần nghiên cứu: để tuân thủ quy định NN để đảm bảo cho người mua không gặp rủi ro mà doanh nghiệp huy động vốn chưa xây dựng xong phần móng doanh nghiệp nhà đất mở tài khoản phong tỏa NHTM Người mua nhà gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đó, sau trừ khoản đảm bảo theo quy định phí dịch vụ, cho doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này, người mua khơng sợ tiền mà nhà đầu tư có vốn thực dự án Mặt khác, dự án đáp ứng tiêu chí luật pháp đặt bối cảnh Chính Phủ thực thi biện pháp chóng lạm phát, lãi suất cho vay NHTM tăng cao, van tín dụng NHTM bị khóa kênh tín dụng gặp vấn đề lớn: khách hàng khơng có khả đóng tiếp lần huy động chủ đầu tư Qua số báo cáo khảo sát số tổ chức, thị trường BĐS đóng băng phân khúc sản phẩm hộ cao cấp bị ảnh hưởng nhiều Vì nay, chủ đầu tư đầu tư ạt vào dự án coi cao cấp gây khó khăn việc tiêu thụ, hàng hóa thừa nhiều, người thực có nhu cầu lại thiếu nhà Các chủ đầu tư cần phân khúc lại sản phẩm, sản phẩm có mức giá vừa phải có nhu cầu cao dễ huy động, với cơng ty cịn nhỏ chưa nhiều kinh nghiệm mà sức 79 mạnh kinh doanh chủ yếu dựa vào việc sở hữu quỹ đất dồi Kết luận chƣơng Trong phần này, người viết đưa giải pháp nhằm tăng thêm hiệu hoạt động cho vay BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thị trường BĐS, DN kinh doanh BĐS NHTM địa bàn TP.HCM Các giải pháp đưa NN, NHNN, với khách hàng NHTM Mục tiêu chung khắc phục hạn chế đồng thời nâng cao hiệu hoạt động cho vay BĐS qua mục tiêu cụ thể sau: - Đánh giá lại vai trò NHTM cấu cung ứng vốn cho thị trường BĐS, trả lại vai trò kênh dẫn vốn ngắn hạn thị trường tiền tệ cho kinh tế - Hạn chế rủi ro nội hoạt động cho vay BĐS - Dòng vốn vay BĐS nhắm đến nhu cầu đầu tư nhiều đáp ứng NHTM nhu cầu nhà sản xuất kinh doanh - Bổ sung nguồn vốn khác thích hợp giảm phụ thuộc vào nguồn vốn vay NHTM thị trường BĐS TP.HCM Các giải pháp người viết đưa hy vọng góp phần hồn thiện hoạt động cho vay BĐS NHTM, nâng cao hiệu cho vay BĐS thị trường BĐS, khách hàng vay vốn BĐS NHTM 80 KẾT LUẬN Việt Nam gia nhập WTO, kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng có nhiều hội để phát triển Vai trò thị trường bất động sản quan trọng, thị trường BĐS thị trường tảng, đầu kéo cho thị trường khác phát triển Khi thị trường BĐS phát triển, kéo theo phát triển thị trường vật liệu xây dựng, thị trường dịch vụ tài – ngân hàng giải lượng lớn công ăn việc làm Để thị trường BĐS phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến phát triển kinh tế cần có biện pháp hỗ trợ điều chỉnh, hỗ trợ vốn có vai trị quan trọng Tại Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng, nay, vốn vay từ ngân hàng thương mại nguồn vốn quan trọng thị trường BĐS Hoạt động cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM liên tục tăng trưởng Vốn vay BĐS ngân hàng thương mại không mang lại hiệu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà khách hàng mua sử dụng bất động sản Ngân hàng thương mại thông qua hoạt động cho vay vốn bất động sản để nâng cao hiệu kinh doanh Tuy nhiên, qua nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM, luận văn phân tích số tồn chủ yếu ảnh hưởng đến hiệu hoạt động cho vay BĐS sau: - Vai trò vốn vay NHTM lớn cấu vốn thị trường BĐS TP.HCM Điều không ảnh hưởng đến hoạt động NHTM mà ảnh hưởng đến DN kinh doanh BĐS thị trường BĐS - Sức ép cạnh tranh tăng trưởng NHTM với rủi ro nội hoạt động cho vay BĐS nguyên nhân làm cho hoạt động cho vay BĐS NHTM chưa cao - Hàng hóa BĐS tập trung vào phân khúc cao cấp làm cho hoạt động cho vay BĐS chưa tới khách hàng tiềm năng, ổn định có nhu cầu thực mà chủ yếu đến với khách hàng vay vốn để đầu tư, đầu Điều làm tăng tính đầu bất ổn thị trường BĐS 81 Để hoạt động cho vay BĐS NHTM thơng suốt, phát triển bền vững phải khắc phục tồn nêu Trước hết, phía quan quản lý nhà nước, cần hồn thiện hành lang pháp lý làm sở thị trường hoạt động Bên cạnh đó, cần có giải pháp để hổ trợ phát triển hoạt động cho vay BĐS cho phép hình thành thị trường cầm cố chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động thị trường tạo tính khoản cho khoản cho vay chấp cầm cố, trì lượng vốn định cho tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp Và phát triển chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố này, lúc thị trường tín dụng BĐS mở rộng với nhiều nhà đầu tư tham gia cho vay vốn thông qua nghiệp vụ mua trái phiếu công ty mua bán nợ Lúc khả tiếp cận khoản tín dụng dễ đối tượng có nhu cầu vế vốn Ngồi giải pháp mang tính vĩ mơ, nội ngân hàng thương mại phải có biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt hoạt động cho vay BĐS Đặc biệt, NHTM phải cấu lại tỷ trọng cho vay BĐS hợp lý, có biện pháp dự phòng khoản Các chủ đầu tư phải có biện pháp để huy động sử dụng tốt nguồn vốn vay … Với mục tiêu làm để hoạt động cho vay BĐS NHTM phát triển cách ổn định, bền vững, mang lại hiệu cho thị trường BĐS, DN kinh doanh BĐS NHTM, giải pháp đề nghị đề tài góp phần nhỏ để hồn thiện mục tiêu chung TÀI LIỆU THAM KHẢO Tác giả Nguyễn Ngọc Bình (2008), “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng giải pháp”, Luận văn thạc sỹ kinh tế TS Hồ Diệu (2000), Tín dụng ngân hàng, Nxb Thống kê, Hà Nội Huỳnh Thế Du, Nguyễn Minh Kiều, Nguyễn Trọng Hồi (2005), “Thơng tin bất cân xứng hoạt động tín dụng Việt Nam”, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright – Nghiên cứu tình Lê Khánh (2009), “Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng số 15 PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên (1998), “Lý thuyết tiền tệ”, Trường Đại học Tài - Kế tốn Hà Nội PGS.TS Nguyễn Đắc Hưng (2009),“Bàn cho vay bất động sản phi sản xuất hoạt động tín dụng ngân hàng nay”, Cổng thơng tin điện tử NHNN ThS Nguyễn Thị Mỹ Linh (2008), “Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh bền vững”, Tạp chí Cộng sản số 13 (157) Đặng Hữu Mẫn (2009), “Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất Mỹ kiến nghị Việt Nam”, Tạp chí Khoa học cơng nghệ - Đại học Đà Nẵng số (27) GS.TS Dương Thị Bình Minh cộng (2011), “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát triển kinh tế số 250 10 Hồng Nam - Phịng phân tích CafeLand (2011), “Nhìn lại chu kỳ thăng trầm thị trường bất động sản Việt Nam” 11 Phan Thị Nhân (2008), “Phát triển hiệu thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ kinh tế 12 TS Lê Xuân Nghĩa (2012),“Thị trường BĐS hệ thống tài chính”, Bài tham luận diễn đàn … 13 Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai Việt Nam”, Tạp chí nghiên cứu kinh tế số (332) 14 GS.TSKH Đặng Hùng Võ (2010), “Định hướng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa đất nước”, Tài liệu sử dụng cho nói chuyện “Chính sách, pháp luật đất đai kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright Tài liệu 15 Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Các xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà - Thích nghi để phát triển; Tổng quan thị trường văn phòng - Cao ốc văn phịng hạng B TP Hồ Chí Minh; Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007triển vọng 2008 & tiêu điểm tỉnh Hà Tây; Thị trường bất động sản Hà Nội cấp nhật quý II năm 2008 16 Cơng ty chứng khốn Vietcombank (2011), “Báo cáo ngành ngân hàng” 17 Cơng ty chứng khốn BảoViệt (2008), “Báo cáo ngành bất động sản” 18 Intelexs JSC, “Báo cáo kinh tế - xã hội TP.HCM đến năm 2011” 19 Knight Frank Vietnam Company Limited (2011), “Quý III/2011 Những nét bật thị trường bất động sản TP.HCM” Văn luật 20 Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2006” 21 Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), “Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007” 22 Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006” 23 Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006” 24 Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số 163/2010/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006” 25 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2011), “Thông tư số 33/TT/2011-NHNN ngày 08 tháng 10 năm 2011” 26 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2010), “Thông tư số 13/TT/2010-NHNN ngày 20 tháng 05 năm 2010” 27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), “Quyết định số 1627/2001/QĐNHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001” 28 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), “Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12” 29 Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), “Bộ luật dân năm 2005” 30 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), “Luật Đất đai số 13/2003/QH11” 31 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11” 32 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Luật nhà số 56/2005/QH11” Trang web 33 Http://Cafeland.Vn/Phan-Tich/Nhin-Lai-Chu-Ky-Thang-Tram-Cua-ThiTruong-Bat-Dong-San-Viet-Nam 20714.Html 34 Http://Cafef.Vn/Doanh-Nghiep.Chn 35 Http://Www.Constructiondpt.Hochiminhcity.Gov.Vn/?Id1=99&Channel_Id= 37&News_Id=&Newsid=2622&Cap_Id=2&View=1&Nhom= 36 Http://Www.Hcgf.Com.Vn/Danh-Sach-Cac-Ngan-Hang/234-He-Thong-CacTo-Chuc-Tin-Dung.Html 37 Www.Intelex.Com.Vn 38 Http://Taichinh.Vnexpress.Net/Tin-Tuc/Dau-Tu/Bat-Dong-San/2012/02/TyTrong-Du-No-Vay-Mua-Nha-Nhieu-Nhat-Nhom-Bat-Dong-San-5665/ 39 Http://Taichinhbatdongsan.Batdongsan.Com.Vn/Nam-2010-Von-Fdi-VaoViet-Nam-Dat-Ki-Luc-Zzegeushpce1.Html 40 Http://www.Sbv.Gov.Vn 41 Http://Vef.Vn/2011-12-29-Cho-Vay-Ca-Nhan-Dau-Tu-Bds-Van-Tang-Cao 42 Http://Www.Voh.Com.Vn/News/Newsdetail.Aspx?Id=40412 ... TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -oo0oo LƯU VIỆT LINH NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ... bất động sản 30 2.2.3 Đánh giá tổng quan thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 30 2.3 THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gắn chặt với tăng trƣởng dƣ nợ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 38 2.3.4 Mục đích cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại 42 2.3.5 Vốn cho vay bất động