Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ TP.HỒ CHÍ MINH        NGUYỄN CÔNG THÀNH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ TP.HỒ CHÍ MINH        NGUYỄN CÔNG THÀNH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. TRẦN HOÀNG NGÂN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam ñoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu ñược sử dụng trong luận văn ñược trích dẫn ñầy ñủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. TP.Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2011 Nguyễn Công Thành Học viên cao học khóa 18 Chuyên nghành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh i MỤC LỤC Chương 1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sảnTrang 1.1 Tổng quan về thị trường bất ñộng sản 1 1.1.1 Bất ñộng sản và hàng hóa bất ñộng sản 1 1.1.1.1 Khái niệm về bất ñộng sản và hàng hóa bất ñộng sản 1 1.1.1.2 Phân loại bất ñộng sản 2 1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị bất ñộng sản 3 1.1.1.4 Các loại bất ñộng sản ñược ñưa vào kinh doanh 4 1.1.2 Thị trường bất ñộng sản và các yếu tố tác ñộng ñến thị trường bất ñộng sản 5 1.1.2.1 Thị trường bất ñộng sản và ñặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản 5 1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất ñộng sản 7 1.1.2.3 Các yếu tố thuộc về phía “cung” bất ñộng sản 8 1.1.2.4 Các yếu tố thuộc về phía “cầu” bất ñộng sản 10 1.1.2.5 Các yếu tố quản lý, ñiều tiết của nhà nước về bất ñộng sản 10 1.1.3 Rủi ro thuộc thị trường bất ñộng sản 11 1.2 Tổng quan về tín dụng bất ñộng sản 12 1.2.1 Tín dụng ngân hàng 12 1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng 12 1.2.1.2 Tín dụng ngân hàng 13 1.2.1.3 Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất ñộng sản 13 1.2.1.4 Đặc ñiểm của tín dụng bất ñộng sản 14 1.2.1.5 Các sản phẩm tín dụng bất ñộng sản 15 1.2.1.6 Các yếu tố tác ñộng ñến hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản 15 1.2.2 Hiệu quả tín dụng bất ñộng sản 16 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến chất lượng và hiệu quả tín dụng bất ñộng sản . 19 1.2.3.1 Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý 19 1.2.3.2 Năng lực sử dụng vốn và khả năng hoạt ñộng của khách hàng 19 1.2.3.3 Từ các chính sách và quá trình thực hiện của các ngân hàng 20 1.2.4 Vai trò của tín dụng bất ñộng sản 20 ii 1.2.5 Các rủi ro trong cho vay bất ñộng sản 22 1.2.6 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ 25 Chương 2 Thực trạng thị trường bất ñộng sản và hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các NHTM trên ñịa bàn TP.HCM. 30 2.1 Thực trạng thị trường bất ñộng sản tại TP.HCM 30 2.1.1 Khái quát diễn biến thị trường bất ñộng sản ñịa bàn TP.HCM trước và sau khi có Luật ñất ñai ñược ban hành cho ñến nay 29 2.1.1.1 Thị trường bất ñộng sản TP.HCM trước khi có luật ñất ñai 29 2.1.1.2 Thị trường bất ñộng sản TP.HCM giai ñọan từ năm 1993 ñến năm 2002 30 2.1.1.3 Thị trường bất ñộng sản TP.HCM giai ñọan từ năm 2003 ñến nay 30 2.1.2 Thực trạng hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn trong thời gian qua 33 2.1.3 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của họat ñộng thị trường bất ñộng sản TP.HCM 36 2.2 Thực trạng huy ñộng vốn và cho vay của các NHTM trên ñịa bàn 38 2.3 Thực trạng hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các NHTM tại TP.HCM 39 2.3.1 Phân tích những biến ñộng về dư nợ cho vay bất ñộng sản 40 2.3.2 Thực trạng thế chấp bất ñộng sản 49 2.3.3 Rủi ro trong cho vay BĐS trên ñịa bàn TPHCM 50 2.3.3.1 Phân tích về thực trạng rủi ro trong cho vay bất ñộng sản 50 2.3.3.2 Thực trạng về nợ xấu 52 2.4 Đánh giá tín dụng bất ñộng sản tại TP.HCM 53 2.4.1 Những thành tựu 53 2.4.2 Những ñóng góp của tín dụng bất ñộng sản 53 2.4.3 Những hạn chế 54 2.5 Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các NHTM trên ñịa bàn 55 2.5.1 Những thuận lợi 55 iii 2.5.1.1 Hệ thống chính sách, pháp luật của nhà nước 55 2.5.1.2 Về phía các ngân hàng thương mại 55 2.5.1.3 Cung cầu bất ñộng sản trên thị trường 56 2.5.2 Những khó khăn, vướng mắc 57 2.5.2.1 Hệ thống pháp luật 57 2.5.2.2 Đối với hoạt ñộng huy ñộng vốn cho thị trường bất ñộng sản 59 2.5.2.3 Đối với hoạt ñộng cho vay 61 2.5.2.4 Đối với tài sản thế chấp là bất ñộng sản 62 2.5.2.5 Những khó khăn khác 63 Chương 3 Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả họat ñộng cho vay bất ñộng sản của các NHTM tại TP.HCM. 3.1 Sự cần thiết phải quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay bất ñộng sản của các NHTM tại TP.HCM 64 3.2 Định hướng hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản 65 3.3 Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay mục ñích kinh doanh bất ñộng sản 66 3.3.1 Giải pháp ñối với hệ thống ngân hàng thương mại 66 3.3.1.1 Xây dựng quy chế cho vay riêng ñối với lĩnh vực bất ñộng sản 66 3.3.1.2 Thành lập phòng thẩm ñịnh, ñịnh giá bất ñộng sản gắn với thị trường 69 3.3.1.3 Đối với hoạt ñộng huy ñộng vốn cho thị trường bất ñộng sản 70 3.3.1.4 Nâng cao chất lượng ñội ngũ nhân sự 71 3.3.1.5 Xây dựng và hòan thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ 71 3.3.1.6 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng trong việc quản lý các khỏan cho vay bất ñộng sản 72 3.3.1.7 Đánh giá lại khỏan vay và cơ cấu lại nợ 73 3.3.1.8 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, ñặc biệt là rủi ro thanh khỏan và rủi ro lãi suất 75 3.3.1.9 Thành lập công ty ñịa ốc, công ty mua bán nợ và khai thác tài sản 75 3.3.1.10 Giám sát hoạt ñộng ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học 76 3.3.2 Đối với những nhà kinh doanh bất ñộng sản 76 iv 3.3.3 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước 76 3.3.3.1 Về trước mắt 76 3.3.3.2 Về lâu dài 77 3.3.4 Kiến nghị với các cơ quan nhà nước 78 3.3.4.1 Về cơ chế chính sách ñối với thị trường bất ñộng sản 78 3.3.4.2 Tạo ñiều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất ñộng sản 79 3.3.4.3 Phát triển thị trường bất ñộng sản ñồng bộ với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, chứng khoán 81 3.3.4.4 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin ñể ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản 82 3.4 Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng cho vay ngoài mục ñích kinh doanh bất ñộng sản 83 3.4.1 Kiến nghị với các cơ quan nhà nước 83 3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước 85 3.4.3 Giải pháp ñối với hệ thống ngân hàng thương mại 86 3.4.4 Đối với những nhà ñầu tư nhà ở xã hội 87 3.4.5 Đối với người mua nhà ở xã hội 87 Kết luận Tài liệu tham khảo v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮC − BĐS: Bất ñộng sản − XHCN: Xã hội chủ nghĩa − ODA: Nguồn vốn hỗ trợ phát triển trực tiếp nước ngoài − FDI: Vốn ñầu tư trực tiếp nước ngoài − NHTM: Ngân hàng thương mại − NHNN: Ngân hàng nhà nước − TCTD: Tổ chức tín dụng − Fannie Mae: Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất ñộng sản) − Freddie Mac: Federral Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ ñịa ốc). − FED: Cục dự trữ liên bang Mỹ − TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh − UBND: Ủy ban nhân dân − WB: Ngân hàng thế giới − ACB: Ngân hàng Á Châu − HDBank: Ngân hàng phát triển nhà TP.HCM vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU − Bảng 2.1: Giá một số ñất dự án − Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng, giao dịch bảo ñảm − Bảng 2.3: Lãi suất cơ bản của Việt Nam qua các năm − Bảng 2.4: Cơ cấu dư nợ BĐS của các NHTM trên ñịa bàn vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ − Hình: 2.1 Số căn hộ ñã bán − Hình 2.2: Tình hình căn hộ dịch vụ cho thuê − Hình 2.3 Tốc ñộ tăng trưởng nguồn vốn huy ñộng của các NHTM tại TP.HCM − Hình 2.4: Tỷ trọng dư nợ cho vay − Hình 2.5: Tốc ñộ tăng dư nợ BĐS qua các năm − Hình 2.6: Dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên ñịa bàn TP.HCM − Hình 2.7: Tốc ñộ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên ñịa bàn TP.HCM − Hình 2.8: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các ngân hàng trên ñịa bàn TP.HCM − Hình 2.9: Tỷ trọng dư nợ cho vay các nhóm sản phẩm tín dụng BĐS trong tổng dư nợ BĐS tại các NHTM trên ñịa bàn TP.HCM năm 2009 − Hình 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tồ chức tín dụng năm 2009 − Hình 2.11: Tỷ lệ nợ xấu của các NHTM trên ñịa bàn [...]... phương pháp nghiên c u tham kh o ý ki n các chuyên gia trong lĩnh v c ngân hàng TÍNH TH C TI N C A Đ TÀI NGHIÊN C U Do ho t ñ ng tín d ng b t ñ ng s n ñư c các ngân hàng trên c nư c th c hi n ch không ch riêng có các ngân hàng trên ñ a bàn TP.HCM cho vay trong lĩnh v c này Tuy nhiên, t tr ng dư n tín d ng c a các ngân hàng trên ñ a bàn chi m ph n l n trong t ng dư n cho vay c a c nư c, do ñó trong m t s... v i doanh nghi p (tín d ng thương m i), quan h gi a NHTM 13 v i NHTM (tín d ng liên ngân hàng) , quan h gi a ngân hàng nhà nư c v i NHTM, quan h gi a NHTM v i doanh nghi p, cá nhân (tín d ng ngân hàng thương m i) 1.2.1.2 Tín d ng ngân hàng Tín d ng ngân hàng là quan h tín d ng trong ñó ngư i cho vay là ngân hàng ho c t ch c tín d ng còn ngư i ñi vay là các doanh nghi p ho c các cá nhân có nhu c u v v... tín d ng th a thu n ñ khách hàng s d ng m t kh an ti n v i nguyên t c có hòan tr b ng các nghi p v cho vay, chi t kh u, cho thuê tài chính, b o lãnh ngân hàng và các nghi p v khác (Đi u 20, lu t các t ch c tín d ng) Đi m ñ c bi t trong tín d ng ngân hàng là vi c ngân hàng v a là ngư i ñi vay v a là ngư i cho vay b ng v n c a ngư i khác Quá trình v n ñ ng này ñ c bi t ch ngân hàng ch bán quy n s d ng c... làm m t chi phí cơ h i cho các kh an ñ u tư vào các lĩnh v c và ngành ngh kinh t khác Không phát sinh nh ng v n ñ liên quan làm tăng chi phí ho t ñ ng Góp ph n nâng cao hình nh và thương hi u Ngân hàng trên thương trư ng Các ch tiêu xác ñ nh hi u qu tín d ng BĐS ñ i v i các khách hàng: − Tín d ng BĐS nói riêng và tín d ng nói chung là nh ng kh an v n ñư c các Ngân hàng tài tr cho các thành ph n kinh t... a ngân hàng trung ương nh m giúp th trư ng n ñ nh và b n v ng hơn, góp ph n h n ch r i ro cho các ngân hàng thương m i 16 Đ nh hư ng chi n lư c cho vay b t ñ ng s n c a các ngân hàng: Cùng v i cơ ch , chính sách qu n lý c a ngân hàng trung ương h tr cho ho t ñ ng tín d ng b t ñ ng s n thì chi n lư c phát tri n cũng như trình ñ và kh năng qu n tr trong ho t ñ ng tín d ng b t ñ ng s n c a m t ngân hàng. .. c a các ngân hàng, vi c nghiên c u ho t ñ ng tài tr tín d ng ñ i v i lĩnh v c BĐS c a các ngân hàng tr thành m t yêu c u c n thi t cho s phát tri n c a th trư ng BĐS và hi u qu ho t ñ ng ngân hàng, t ñó t o nên s gia tăng l i ích v m t kinh t , góp ph n phát tri n xã h i V i nh ng ñánh giá như trên, tác gi quy t ñ nh ch n ñ tài Nâng cao hi u qu ho t ñ ng tín d ng b t ñ ng s n c a các ngân hàng thương. .. trong th i gian qua, các ngân hàng cho vay v i ña s tài s n ñ m b o là b t ñ ng s n, nên tác ñ ng c a th trư ng b t ñ ng s n tăng ho c gi m có nh hư ng ñáng k ñ n ho t ñ ng cho vay c a các Ngân hàng M t khác, vi c cho vay ñ i v i lĩnh v c b t ñ ng s n trong m y năm tr l i ñây không ng ng tăng lên trong khi ngu n v n và các chính sách pháp lu t còn nhi u b t c p, gây r i ro cho ngân hàng Chính vì lý do... công c ñ gia tăng dư n cho vay khi c n thi t, tăng l i nhu n ngân hàng Giúp nhà nư c qu n lý th trư ng b t ñ ng s n: Thông qua m c dư n cho vay b t ñ ng s n, nhà nư c s có cách nhìn t ng quát hơn v s phát tri n cu th trư ng b t ñ ng s n ñ có cách ñi u ti t h p lý 22 Nâng cao hi u qu c a d án ñ u tư: Ngân hàng ñã góp ph n nâng cao tính hi u qu c a d án ñ u tư b t ñ ng s n b i ngân hàng là nhà tư v n,... pháp ñư c tác gi ñ ngh có th áp d ng cho các ngân hàng ngo i ñ a bàn TP.HCM th c hi n NH NG ĐI M N I B T C A Đ TÀI: Đ tài Nâng cao hi u qu ho t ñ ng tín d ng b t ñ ng s n c a các ngân hàng thương m i trên ñ a bàn TP.HCM” là ñ tài nghiên c u chưa có tác gi nào th c hi n t trư c ñ n nay Các nh n ñ nh, phân tích ñ xu t phát t nh ng th c ti n mà tác gi ñã tr i qua Các gi i pháp ñư c ñưa ra t nh ng kinh... h i Các ch tiêu xác ñ nh hi u qu tín d ng b t ñ ng s n ñ i v i các NHTM: − Hi u qu do ho t ñ ng tín d ng mang l i ph i bù ñ p chi phí cho vay, ñem l i l i nhu n không ch cho chính ho t ñ ng tín d ng mà còn ñ m b o s n ñ nh và phát tri n c a Ngân hàng Hi u qu tín d ng giúp c i thi n tình hình tài chính c a ngân hàng, lành m nh hóa danh m c cho vay, nâng cao ti m l c và v th c nh tranh c a ngân hàng . NGUYỄN CÔNG THÀNH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12. NGUYỄN CÔNG THÀNH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12. dụng cho các ngân hàng ở ngoải ñịa bàn TP.HCM thực hiện.  NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI: Đề tài Nâng cao hiệu quả hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn