2.5.2.1 Về hệ thống luật pháp
• Thị trường BĐS chịu sự tác động của hệ thống luật pháp, quá trình triển khai
và thực thi chính sách của hệ thống NHTM trên địa bàn cịn gặp phải một số vấn đề gây ra khĩ khăn đối với thị trường BĐS. Một số khĩ khăn nổi bật là: khơng vay được đủ vốn cho họat động kinh doanh BĐS, lãi suất quá cao, thời hạn vay vốn, trình độ thẩm định cho vay của các tổ chức tín dụng cịn hạn chế. Bên cạnh đĩ việc cơng chứng tài sản thế chấp và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm khá khĩ khăn.
• Thời gian qua, nhà nước đã ban hành hai văn bản mới nhất liên quan đến hoạt động tín dụng BĐS là thơng tư 13/2010/TT – NHNN và Nghị định 71 cĩ tác động hai chiều tới hoạt động tín dụng BĐS. Đối với thơng tư 13 quy định nâng hệ số rủi ro của các khỏan vay chứng khĩan và bất động sản lên 250% thay vì trước đây là 100% quy định này sẽ ảnh hưởng đến hệ số an tồn vốn tối thiểu (CAR) của các ngân hàng, trong khi hệ số CAR được NHNN quy định khơng giảm dưới 9%. Dưới tác động của Nghị định 71, thơng tư 13 cĩ khả năng khiến thị trường bất động
sản sẽ đĩng băng. Việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng gĩp vốn chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, giờ đây đã bị hạn chế. Cộng thêm vào đĩ, khi thơng tư 13 cĩ hiệu lực dịng vốn tín dụng cung cấp cho thị trường cũng sẽ bị thu hẹp lại. Trong khi đĩ, mua bán bất động sản hiện nay được sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng.
• Nhà nước chưa quản lý tốt thị trường BĐS, đầu cơ BĐS gia tăng, giá cả BĐS
biến động mạnh, nguy cơ tiềm ẩn rủi ro tín dụng là cịn rất lớn. Do đĩ các NHTM phải thật thận trọng khi xét duyệt hồ sơ cho vay. Chính sách, cơ chế nhà nước đối với kinh doanh bất động sản chưa được ban hành đồng bộ, thay đổi nhiều gây khĩ khăn cho nhà đầu tư và các ngân hàng. Bên cạnh đĩ cịn nhiều vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cơng chứng, xử lý tài sản thế chấp, cơng tác đền bù, giải phĩng mặt bằng,…
• Pháp luật về đất đai liên quan đến BĐS chưa đồng bộ, nhiều quy định chưa
phù hợp với thực tế, chưa thống nhất, chưa rõ ràng gây khĩ khăn cho việc thế chấp.
• Luật đất đai chưa quy định về việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp
để thu hồi nợ. Theo quy định, việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp phải thực hiện ở trung tâm đấu giá của sở tư pháp dẫn đến việc xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ gặp khĩ khăn.
• Trong nhiều trường hợp ngân hàng đã làm đầy đủ thủ tục cơng chứng tài sản,
nhưng sau này khi ra tịa mới biết tài sản đã cơng chứng cịn liên quan đến vụ án khác đã cĩ phán quyết trước khi ngân hàng đi cơng chứng thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này ngân hàng bị rủi ro trong khi trách nhiệm của các cơ quan cơng chứng chưa được quy định rõ ràng khi đã cơng chứng thế chấp một tài sản cĩ tranh chấp trước cơ quan pháp luật.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: Pháp luật cho phép ngân hàng
nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, vẫn cịn thiếu quy định hướng dẫn cụ thể về vấn đề này nên cĩ trường hợp ngân hàng khơng thể thực hiện cơng chứng hay đăng ký giao dịch bảo đảm.
Theo quy định, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng khơng được quyền tự bán mà phải bán đấu giá thơng qua trung tâm đấu giá. Do đĩ, mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ cho ngân hàng, phát sinh nhiều chi phí cho việc đấu giá. Việc sử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và bất động sản vẫn cịn phụ thuộc vào tịa án và các cơ quan pháp luật khi con nợ chây ỳ, cố tình trì hỗn thời gian xử lý tài sản để thanh tĩan nợ.
2.5.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản
• Việc huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn thời gian qua cĩ tăng
đáng kể nhưng tốc độ tăng như vậy là chưa tương xứng với tiềm năng hiện cĩ. Việc huy động vốn của các ngân hàng cũng khĩ khăn hơn do những nguyên nhân chủ quan và khách quan, trong khi đĩ nhu cầu đầu tư tín dụng đối với nền kinh tế là rất lớn.
• Việt Nam, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thường cĩ 3 nguồn vốn cơ bản
gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (người dân, doanh nghiệp và chính phủ). Trong đĩ, nguồn vốn cĩ tính quyết định và giữ vai trị quan trọng cho sự phát triển thị trường BĐS vẫn là nguồn vốn vay tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn quan trọng này ở Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS. Cụ thể các nguồn vốn hiện nay dành cho hoạt động BĐS trên địa bàn thành phố vẫn cịn khá nhiều những mặt hạn chế sau:
Vốn tự cĩ của các cơng ty kinh doanh BĐS: Nguồn vốn này cĩ được từ việc
gĩp vốn của các cổ đơng khi cơng ty mới thành lập, vì vậy cịn rất nhiều mặt hạn chế về quy mơ, số lượng vốn. Theo quy chế cho vay 1627 của ngân hàng nhà nước đối với hệ thống ngân hàng thì khi khách hàng vay vốn thực hiện dự án, khách hàng phải cĩ ít nhất 30% vốn tự cĩ tham gia vào dự án. Vì vậy các cơng ty BĐS luơn ở tình trạng thiếu vốn.
Vốn huy động qua thị trường chứng khĩan: Thời điểm thị trường chứng khĩan của Việt Nam phát triển nĩng thì việc huy động vốn thơng qua thị trường chứng khĩan là tương đối dễ dàng. Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay, mới chỉ một
tỷ lệ rất nhỏ các cơng ty BĐS cĩ cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khốn. Do vậy đây chưa phải là kênh huy động vốn chủ yếu cho các cơng ty BĐS.
Nguồn vốn của nhà nước: Nhằm hỗ trợ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây
dựng các khu đơ thị, trường học, đường xá, chỉnh trang đơ thị nhằm phục vụ cơng việc đơ thị hĩa, nhà nước thơng qua quỹ đầu tư phát triển thành phố đưa nguồn vốn này vào thị trường BĐS,… Mục đích cuối cùng của nguồn vốn này là đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao mức sống cho người dân, gĩp phần phát triển thành phố. Tuy nhiên hiện nay lượng vốn này cịn quá nhỏ bé so với nhu cầu phát triển đơ thị và xây dựng hạ tầng cho thành phố.
Vốn của nhà đầu tư nước ngồi vào thị trường BĐS: Tính từ năm 2007 đến
hết tháng 11 năm 2010, tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS bình quân chiếm 28% tổng vốn FDI và là 1 trong 3 ngành thu hút FDI lớn nhất. Vốn FDI cấp mới và tăng thêm năm 2011 dự kiến ở mức 20 tỷ USD. Theo các nhà đầu tư nước ngồi, thị trường BĐS Việt Nam là thị trường tiềm năng, cĩ thể mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư do BĐS luơn là một lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút các nguồn vốn ngoại. Tuy nhiên, cĩ một thực tế cần nhìn nhận đĩ là dịng vốn ngoại vẫn chưa đem lại một diện mạo mới cho thị trường BĐS Việt Nam.
Vốn từ các quỹ đầu tư: Các quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam hoạt động chưa chuyên biệt và hiệu quả, cịn nhiều quy định bất hợp lý trong huy động vốn từ khách hàng. Điển hình như khơng rõ sự phân biệt thời điểm huy động vốn giữa dự án lớn cĩ đầu tư cả tỷ đơ la với các dự án nhỏ lẻ vài triệu đơ. Tuy nhiên, thực tế trong vài năm gần đây, các quỹ đầu tư nước ngịai thơng qua hình thức đầu tư trực tiếp và gián tiếp đã đổ vốn vào thị trường BĐS của Việt Nam. Ví dụ như Vina Capital, Mekong Capital, Quỹ đầu tư Prudential,… Với tổng số vốn đầu tư lên đến hơn trăm triệu đơ la. Điều này phản ánh vai trị ngày càng tăng của các quỹ này trên thị trường BĐS Việt Nam.
Vốn của người dân đặt cọc mua nhà: Nguồn vốn này cĩ được là do những
người dân cĩ nhu cầu mua nhà, mua căn hộ,…khi đĩ họ sẽ đặt cọc, gĩp vốn và trả trước một phần tiền, khi nào chủ đầu tư hồn thành dự án sẽ bàn giao quyền sở hữu
và người dân sẽ thanh tốn số tiền cịn lại. Tuy nhiên, vấn đề này hiện nay chưa được pháp luật quy định một cách cụ thể, rõ ràng, người mua cĩ thể gặp nhiều rủi ro nếu dự án chậm tiến độ theo như hợp đồng, nhà đầu tư khơng đủ năng lực thực hiện hợp đồng như đã ký kết. Điều này dẫn đến các tranh chấp xảy ra, người thiệt thịi là người dân cĩ tiền đặt cọc.
Vốn của ngân hàng huy động được phần lớn là nguồn vốn ngắn hạn: Nguồn
vốn trung và dài hạn hiện nay chưa đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường đang trong cơn khát vốn. Nguồn vốn trung dài hạn chủ yếu cung cấp cho thị trường BĐS gồm: Vốn vay trung dài hạn từ ngân hàng, song nguồn vốn này chịu áp lực bởi các quy định cho vay BĐS, về cho vay thế chấp và xử lý tài sản thế chấp bằng BĐS cũng như những hạn chế trong khả năng huy động vốn trung dài hạn của các NHTM và các định chế tài chính của Việt Nam.
2.5.2.3 Đối với hoạt động cho vay:
• Chính phủ đặt ra mục tiêu là đến năm 2020 các thành phố lớn như Hà Nội và
TP.Hồ Chí Minh cần phải phấn đấu nâng mức diện tích nhà ở của người dân từ 3 m2 lên 8 – 10 m2/người. Vì vậy nguồn vốn cho vay đối với lĩnh vực này rất lớn và hàng năm cần phải bổ sung trên 20.000 tỷ đồng.
• Nhu cầu vay BĐS chủ yếu là trung và dài hạn, trong khi đĩ nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khỏang 30 – 35% tổng vốn huy động. Vì vậy các ngân hàng hiện nay dùng một phần nguồn vốn ngắn hạn để cho vay BĐS. Điều này khơng đáp
ứng nhu cầu vay dài hạn của khách hàng, nhất là đối với những doanh nghiệp kinh
doanh BĐS, đồng thời rủi ro trong thanh khỏan cũng tăng theo. Từ nửa đầu năm 2010 đến nay, tình hình cho vay BĐS của các NHTM vẫn chưa được cải thiện rõ rệt do thiếu nguồn vốn huy động. Theo dự báo, vốn tín dụng ngân hàng cho vay BĐS sẽ vẫn tiếp tục tăng nhẹ nhưng cũng khơng được cải thiện nhiều, tỷ trọng giữa tín dụng BĐS/tổng dư nợ cho vay chỉ vào khoảng 11%. Đến nay nguyên nhân lớn nhất khiến mức tăng của tín dụng BĐS cứ chậm dần đều là do lãi suất vay thỏa thuận cịn cao, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất.
2.5.2.4 Đối với tài sản thế chấp là BĐS
Về định giá tài sản
• Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, sự biến động rất phức tạp,
khĩ dự đốn. Vì vậy, việc thẩm định giá tài sản đảm bảo gặp rất nhiều khĩ khăn, đặc biệt là đối với các khỏan vay nhỏ nếu phải thuê cơ quan ngồi ngân hàng thì tốn rất nhiều chi phí.
• Các Ngân hàng trên địa bàn khi định giá tài sản đảm bảo là quyền sử dụng
đất đều căn cứ vào khung giá của Ủy ban nhân dân thành phố quy định. Tuy nhiên, khung giá quy định ở một số vị trí, đặc biệt là khu trung tâm thương mại thấp hơn nhiều so với giá thị trường và khơng theo kịp biến động của giá đất trên thị trường, điều này gây ra khĩ khăn cho ngân hàng và khách hàng trong việc định giá BĐS.
• Tỷ lệ mua BĐS để đầu cơ hiện nay ở thành phố cịn lớn. Trong điều kiện thị trường BĐS trầm lắng và đi xuống thì sẽ gây khĩ khăn cho các ngân hàng trong việc phát mãi tài đảm bảo.
Về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm khi cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản hình thành trong tương lai
Trường hợp tài sản được hình thành trong tương lai (tài sản gắn liền với đất) khi đăng ký giao dịch bảo đảm rất khĩ khăn, đặc biệt trong trường hợp khách hàng mua căn hộ, nhà ở, biệt thự,… Nguyên nhân là do người mua khơng cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, dự án đầu tư được duyệt theo thơng tư 05 ban hành năm 2005. Trường hợp khách hàng thế chấp căn hộ, biệt thự, nhà liềng kề… hình thành trong tương lai từ các dự án xây dựng khu chung cư cao tầng, biệt thự,… ngân hàng rất khĩ cĩ được xác nhận của chủ đầu tư về việc giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu cho ngân hàng lưu giữ.
2.5.2.5 Một số khĩ khăn khác
• Đội ngũ nhân sự trong hệ thống ngân hàng hiện nay cịn yếu kém so với
những địi hỏi mới ngày càng phức tạp hơn trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng. Mặt khác sự thiếu hụt nguồn nhân lực trong hệ thống ngân hàng là vấn đề nổi bật
nhất vì xu hướng mở rộng mạng lưới hoạt động, mở thêm chi nhánh, phịng giao dịch của các ngân hàng hiện nay. Điều này đã tạo ra một cuộc chạy đua giữa các ngân hàng nhằm tuyển dụng được những nhân viên cĩ kinh nghiệm, cĩ chuyên mơn, đặc biệt là đối với các ngân hàng mới tham gia vào thị trường.
• Tâm lý đám đơng của người dân. Đây là một vấn đề thể hiện rất rõ nét trong
các hoạt động đầu tư ở Việt Nam. Hiện tượng người dân tranh mua, tranh bán theo tâm lý đám đơng đã làm cho thị trường BĐS cĩ những biến động bất thường, khơng phản ánh được giá trị thực của tài sản.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trên cơ sở phân tích thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn hiện nay, chương 2 làm rõ những nội dung sau:
1) Điểm qua những diễn biến thị trường BĐS tại TP.HCM trong thời gian qua để
thấy được sự phát triển thị trường này, những tồn tại và khĩ khăn trong việc phát triển thị trường BĐS.
2) Thực trạng huy động vốn và cho vay của các ngân hàng thương mại trên địa bàn, qua đĩ đánh giá tốc độ tăng trưởng huy động và dư nợ qua các năm, những vấn đề nổi bật cần quan tâm đối với 2 chỉ tiêu này.
3) Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn.
Phân tích dựa trên số liệu, nêu được những điểm nổi bật nhất của hoạt động tín dụng bất động sản đang tồn tại hiện nay cũng như xu hướng tín dụng bất động sản tăng/ giảm theo thị trường bất động sản. Trên cơ sở đĩ đưa ra những đánh giá khách quan về hiệu quả hoạt động cho vay BĐS.
4) Những thuận lợi và khĩ khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại.
Đi vào phân tích những điểm thuận lợi và khĩ khăn dựa trên 3 nội dung chính: Mơi trường pháp lý, cung cầu bất động sản trên thị trường và một số vấn đề khác. Đặc biệt trong phần này tập trung phân tích những khĩ khăn về nguồn vốn trên thị trường tài chính cĩ thể dùng cho việc phát triển thị trường bất động sản.
Chương 3
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TẠI TP.HCM 3.1 Sự cần thiết phải quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM tại TP.HCM
•Ngân hàng là một trung gian tài chính, đi vay rồi lại cho vay lại và hưởng