sau khi Luật đất đai được ban hành cho đến nay
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng, thị trường bất động sản ở TP.HCM trải qua những giai đọan hình thành và phát triển theo chính sách pháp luật của Nhà Nước.
2.1.1.1 Thị trường bất động sản tại TP.HCM trước khi cĩ Luật đất đai
• Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế
hoạch hĩa tập trung. Trong quá trình đĩ là sự hình thành các hợp tác xã nơng nghiệp, mọi người phải gĩp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể, thị trường bất động sản phát triển tự phát, chưa cĩ khung luật pháp cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, mơi giới, dịch vụ bất động sản. Đến năm 1980 khi hiến pháp Nước Cộng Hịa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu tịan dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đĩ, nhà nước khơng ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản. Cũng như cả nước, việc đăng ký quyền sử dụng tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất tại TP.HCM cũng khơng được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và khu vực kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 cho đến đầu thập kỷ 90 khơng được thừa nhận.
• Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho
việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng và phát triển cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ,… trên địa bàn TP.HCM ngày càng tăng, do đĩ phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai, bất động sản. Hiện tượng mua bán đất đai, bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sơi động tại đơ thị vào những năm 1991 đến năm 1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất và phổ biến là giao dịch mua bán
đất đai ngầm khơng được luật pháp quy định. Chính vì vậy, trong giai đọan từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường bất động sản cịn gọi là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát.
2.1.1.2 Thị trường bất động sản TP.HCM giai đọan từ năm 1993 đến năm 2002
• Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “Đất đai thuộc sở
hữu tịan dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Trên cơ sở Hiến pháp, luật đất đai năm 1993 khẳng định “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; nhà nước thừa nhận đất cĩ giá, quyền sử dụng đất đai là hàng hĩa đặc biệt”. Tiếp đĩ, Bộ Luật dân sự năm 1995 đã quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Những thay đổi trong chính sách pháp luật của nhà nước mang tính đột phá, đây là cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
• Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khung hoảng năm 1997 –
1998, thì nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng là do trong giai đọan này Việt Nam chưa hồn tồn mở cửa nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản TP.HCM cĩ dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đĩ lại tiếp tục nĩng lên từ năm 1999. Trong thời gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm bất động sản ra đời, phong trào sang nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi, … bùng nổ đến độ chính quyền địa phương khơng thể kiểm sốt nổi. Thị trường bất động sản tiếp tục phát triển nĩng lên cho đến năm 2003.
2.1.1.3 Thị trường bất động sản TP.HCM giai đọan từ năm 2003 đến nay
• Cơn sốt giá đất năm 2001 – 2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản
bắt đầu cĩ những điều chỉnh, và cĩ xu hướng giảm. Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thơng qua Luật đất đai và cĩ hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004 nhằm khắc phục những hạn chế của luật đất đai năm 1993. Theo Luật đất đai năm 2003, cơ chế “xin – cho” về đất đai bị xĩa bỏ, giá đất trên thị trường bất động sản cĩ xu hướng chững lại và đi xuống, hiện tượng đầu cơ về đất và cất trữ tiền tiết kiệm bằng việc đầu tư
bất động sản cũng giảm mạnh. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra.
• Nhìn chung thị trường bất động sản trong giai đọan này khá ảm đạm. Thị
trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, giá đất vẫn đứng ở mức cao. Sự tăng giá này là do sự chi phối của giới đầu cơ chứ khơng phải giá tăng do quy luật cung cầu. Do đĩ khi các chính sách mới về đất đai ra đời đã cĩ một số tác động tích cực, như Luật nhà ở được Quốc hội thơng qua và cĩ hiệu lực ngày 1/1/2006 nhằm mục đích lành mạnh hĩa thị trường bất động sản nĩi chung và thị trường bất động sản TP.HCM nĩi riêng.
• Thị trường bất động sản sơi động cho đến hết quý I/2008, một mặt do sự
trầm lắng và đi xuống của thị trường chứng khĩan, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường bất động sản làm nhu cầu tăng cao và giá cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tăng mạnh. Trước tình hình đĩ, một số chính sách của chính phủ và các bộ, ngành như quy định hạn chế việc cho vay đối với đầu tư bất động sản của Ngân hàng nhà nước, chỉ thị 01/2008/CT – TTg ngày 08/01/2008 của thủ tướng chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản (trong đĩ cĩ chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế đầu cơ). Ngược lại, với xu hướng sơi động của thị trường thứ cấp thì thị trường sơ cấp hoạt động vẫn bình thường, tốc độ đầu tư vào các dự án vẫn cịn chậm chạp do thủ tục hành chính, khĩ khăn trong cơng tác đền bù giải tỏa và nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, cũng trong giai đọan này một làn sĩng đầu tư nước ngịai đổ vào thị trường này khá lớn, năm 2007 tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) đăng ký vào bất động sản đạt khỏang 8,5 tỷ USD, chiếm 42% trong tổng số vốn đăng ký 20,3 tỷ USD.
• Nhìn chung, việc tăng nĩng trong hơn một năm trở lại đây của thị trường bất
động sản cĩ xu hướng phát triển khơng lành mạnh, bất ổn thể hiện một số điểm sau:
Thứ nhất, nguồn vốn tập trung vào thị trường BĐS quá lớn, nhiều tập địan,
tổng cơng ty đua nhau thành lập cơng ty kinh doanh bất động sản tìm kiếm lợi nhuận tức thời đã ảnh hưởng đến hoạt động chính của doanh nghiệp.
Thứ hai, cơ cấu hàng hĩa BĐS khơng hợp lý, chủ yếu là các loại nhà cao cấp, diện tích lớn và giá thành cao chỉ phù hợp với đối tượng cĩ thu nhập cao. Trong khi đĩ hàng hĩa cĩ quy mơ và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường lại thiếu.
Thứ ba, tình trạng “găm giữ” dự án nhà ở khơng triển khai xây dựng tạo cung hàng hĩa cho thị trường mà chờ giá lên để chuyển nhượng dự án kiếm lời, hoặc các dự án ở khu đơ thị mới được triển khai đã bán hết nhưng tình hình đầu tư xây dựng trong các dự án ở mức thấp. Nhiều dự án mới chỉ xây dựng lấp đầy khoảng 50% diện tích, cá biệt cĩ những dự án chỉ lấp đầy khoảng 10%.
Thứ tư, việc đầu tư quá lớn nguồn vốn của các ngân hàng vào thị trường bất
động sản cĩ tính dài hạn và tính thanh khỏan chậm cũng là vấn đề cần quan tâm, nhất là khi thị trường bất động sản đang ở mức giá cao. Việc cho vay dễ dãi của các ngân hàng cũng gĩp phần thúc đẩy hoạt động đầu cơ.
Thứ năm, việc cơng khai quy hoạch phát triển đơ thị theo quy định của Luật
xây dựng, cơng khai các dự án phát triển nhà ở, khu đơ thị mới theo quy định của Luật nhà ở, cơng khai việc bán nhà ở và cơng trình xây dựng qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật kinh doanh bất động sản chưa được thực hiện nghiêm túc. Thơng tin trên thị trường bất động sản chưa được cơng khai minh bạch. Thị trường “ngấm ngầm” từ đi tìm dự án đến mua bán hàng hĩa làm tăng thêm tâm lý “bầy đàn” trên thị trường bất động sản làm thị trường dễ bất ổn.
2.1.2 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản thời gian qua tại TP.HCM
• Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chĩng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, khơng chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp cĩ thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành cơng liên tục tăng lên.
HÌNH 2.1 6,366 9,415 12,849 2,350 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2005 2006 2007 6 tháng 2008 S ố căn hộ đã bán Số căn hộ
Nguồn CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở
• Thị trường căn hộ được đánh giá là loại sản phẩm được ưa thích nhất của các
nhà đầu tư lướt song bởi cách thức thanh tĩan theo từng đợt, họ cĩ thể sử dụng vốn vay mua trả trước một phần giá trị sau đĩ bán lại thu chênh lệch. Đây là cách thức giao dịch phổ biến trong đợt “sốt” bất động sản vừa qua. Năm 2007, số lượng căn hộ đã bán là 12.849 căn tăng 136% so với năm 2006.
Bảng 2.1 Giá đất một số dự án
STT Vị trí Tháng 8/2006 Cuối 2007 Đầu 2009
1 Khu đơ thị mới Thủ Thiêm Q.2 10 -12 triệu/m2 45 -50 triệu/m2 18 -25 triệu/m2 2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi Q.2 4 -6 triệu/m2 25 -35 triệu/m2 12 -15 triệu/m2
3 Khu dân cư Khang Điền Q.9 2 -5 triệu/m2 8 -12 triệu/m2 6 -8 triệu/m2
Nguồn: Tổng hợp và CB Richard Ellis (Việt Nam)
• Năm 2007 thị trường bất động sản bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản
bắt đầu tăng lên nhanh chĩng. Hoạt động kinh doanh BĐS rất nhộn nhịp, khơng chỉ trong giới đầu tư – đầu cơ – kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại cũng tham gia vào hoạt động này. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những nơi giá thuê khá đắt trên thế giới vì nguồn cung cịn hạn chế mà nhu cầu gia tăng quá mạnh.
Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm
Năm Hồ sơ đăng bộ chuyển quyền sở hữu nhà ở và
QSD đất ở
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng
QSD đất)
Giao dịch bảo đảm
2005 49.074 42.140 51.038 2006 57.810 38.244 126.193 2007 111.899 111.120 181.097
Nguồn: Sở Tài Nguyên & Mơi Trường TP.HCM
• Theo số liệu được cung cấp bởi sở tài nguyên và Mơi trường TP.HCM,
năm 2007 cĩ 111.899 hồ sơ đăng bộ chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tăng 193% so với năm 2006, số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm là 181.097 tăng 143%.
• Năm 2008 tuy mở ra chặng đường gian truân cho bất động sản nhưng vẫn
cịn bỏ ngỏ thị trường nhà ở vừa túi tiền cho người cĩ thu nhập ổn định. Năm 2009 là thời điểm khĩ khăn của nghành BĐS. Theo đĩ, địa ốc khơng dễ quay trở lại thời kỳ vàng son, cũng như phải đối phĩ với nguy cơ tiếp tục sụt giảm vì giá vẫn cịn rất cao. Nhà đất phải hình thành mặt bằng giá mới “mềm” hơn để tự kích cầu và cứu chính mình, cĩ nghĩa là sẽ trở về với giá trị thật của nĩ.
Nguồn cung phân theo quận (% trên tổng cung)
44% 16% 12% 9% 6% 13% Quận 1 Quận 3 Quận 2 Bình Thạnh Quận 7 Khác
0 500 1,000 1,500 2,000 2009 2010 2011 2012
Nguồn cung hiện tại và dự kiến tương lai(số căn hộ)
Số căn hộ
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
• Về tình hình căn hộ dịch vụ cho thuê, giá trung bình căn hộ hạng A đã giảm
11% so với quý 1/2009, hiện ở mức 32,35USD/m2/tháng; giá thuê trung bình căn hộ hạng B cũng giảm 4% và hạng C giảm 5% so với quý trước. Lượng căn hộ trống ở các hạng đều tăng.
• Đối với thị trường đầu tư, cĩ ít giao dịch xuất hiện trên thị trường. Số
lượng các nhà đầu tư nước ngồi giảm rõ rệt và các nhà đầu tư trong nước nắm vai trị chính trên thị trường. Số lượng bất động sản rao bán đang tăng trong khi khơng thể thương lượng giá bán dẫn đến các giao dịch thành cơng ít.
2.1.3 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của hoạt động thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh.
2.1.3.1 Tồn tại
• Thuận lợi lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam được các chuyên gia đánh
giá là giàu tiềm năng và vẫn rất hấp dẫn. Thật vậy, theo thống kê của Ngân hàng thế giới (WB), thị trường BĐS sẽ phát triển mạnh mẽ đến khi mức thu nhập bình quân trên đầu người đạt 800 – 1.000 USD/người. Do đĩ, tiềm năng của thị trường bất động sản cịn rất lớn. Chỉ riêng TP.HCM, thị trường bán lẻ với 150.000m2 diện tích sàn xây dựng tại 15 trung tâm và khu thương mại là quá ít so với nhu cầu, nhất là khi thị trường bán lẻ đang rất nĩng với lượng khách du lịch quốc tế ngày càng gia tăng. Trong khi TP.HCM chỉ cĩ khỏang 6.950 phịng khách sạn đạt chuẩn từ 3 đến
5 sao. Số lượng căn hộ dịch vụ tại TP.HCM cũng cịn hạn chế, hiện chỉ cĩ 3.000 căn hộ nhưng số lượng người nước ngồi (khách hàng chính của sản phẩm này) lên đến hơn 50.000 người.
• Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn, tuy vậy là thị
trường mới nên vẫn cịn cĩ khá nhiều vấn đề cịn tồn tại, cụ thể như sau:
Thị trường phát triển khơng bền vững: Thể hiện ở chỗ sản phẩm chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội nhất là nhu cầu về khách sạn, văn phịng cho thuê, nhà cho đối tượng xã hội, tái định cư,… Hạ tầng dự án đa số thiết kế và xây dựng khơng hồn chỉnh, chưa kết nối với hạ tầng chung khu vực. Đơ thị phát triển chưa đồng bộ, đa số diện tích cĩ quy mơ nhỏ và đặc biệt tiến độ triển khai dự án cịn chậm. Chính vì những yếu điểm trên mà thị trường bất động sản rất dễ bị tác động, dễ thổi phồng làm giá gây bong bĩng hay đĩng băng nếu cĩ yếu tố tác động đến thị trường.
Thị trường thiếu minh bạch, vấn đề thơng tin bất cân xứng trên thị trường là
điều mà rất nhiều nhà đầu tư quan ngại, và làm đau đầu các cấp quản lý. Trình tự, thủ tục về đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phê duyệt dự án quá phức tạp, kéo dài quá nhiều cấp. Bình quân ở Việt Nam, cơng tác chuẩn bị đầu tư kéo dài từ 2 – 3 năm, trong khi đĩ ở Thái Lan chỉ mất 5 tháng. Hầu hết dự án bất động sản vẫn phải theo cơ chế “xin - cho”, điều chỉnh quy hoạch. Chưa cĩ cơ chế cung cấp thơng tin thị trường bất động sản một cách hữu hiệu. Do đĩ, nhà đầu tư cịn gặp nhiều trở ngại và khơng bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đơ thị mới, người