cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ
1.2.6.1 Khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ.
• Tác động của cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn đang ngày càng trở nên sâu
rộng khi hàng loạt các tập địan tài chính tên tuổi của Mỹ sụp đổ. Sau Bear Stearns – ngân hàng mơi giới và đầu tư lớn thứ 5 phố Wall bị JP Morgan Chase mua lại vào tháng 3 – 2008, hàng loạt các đại gia ngã quỵ Fannie Mae và Freddie Mac, hai ngân hàng bất động sản lớn nhất thế giới bị quốc hữu hĩa, Lehman brothers, ngân hàng đầu tư lớn thứ 4 phố Wall phá sản, chấm dứt 158 năm họat động, tập đồn bảo hiểm lớn nhất nước Mỹ - AIG cũng chỉ tạm yên sau khi nhờ khỏan ứng cứu 85 tỷ USD của chính phủ Mỹ.
• Sau một thời gian phát triển quá nĩng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế cho vay dễ dãi, thì đến năm 2007 thị trường BĐS ở nước Mỹ trở nên “đĩng băng”. Lúc này, người dân Mỹ đã vay mua BĐS khơng bán được nhà nên khơng cĩ tiền trả cho các cơng ty tài chính, các cơng ty tài chính vì thế cũng khơng cĩ tiền trả cho các ngân hàng đầu tư và buộc phải giữ lại BĐS của mình. Đối với các ngân hàng đầu tư, chứng khĩan huy động từ khắp thế giới để cho các cơng ty tài chính trong nước vay đã đến kỳ đáo hạn, thế nhưng họ lại khơng địi được tiền từ các cơng ty tài chính. Trong khí giá chứng khĩan giảm rất mạnh, các ngân hàng đầu tư vẫn phải trả nợ nguyên mệnh giá. Chính điều này đã dẫn đến sự đổ vỡ của hàng loạt các ngân hàng lớn nhỏ tại Mỹ, kéo theo đĩ là sự đổ vỡ của các ngân hàng trên thế giới.
Tín dụng cho BĐS là khách quan và cần thiết. Song câu chuyện từ nước Mỹ cũng cho thấy, cơ chế cho vay quá dễ dãi cũng như các chính sách về tài chính, tiền tệ liên quan đến BĐS nếu khơng được tính tốn, cân nhắc kỹ rất cĩ thể sẽ dẫn đến những rủi ro khơn lường.
1.2.6.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính ở Mỹ đã kết thúc nhưng hậu quả của nĩ để lại là khơn lường đối với chính nước Mỹ và các quốc gia trên thế giới trong đĩ cĩ Việt Nam. Rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng này, Việt Nam trước hết cần phải
nghiên cứu để nhận dạng đầy đủ tác động của cuộc khủng hoảng và tìm ra các giải pháp để đối phĩ, cụ thể:
Đối với cơ quan nhà nước:
Hình thành thị trường tài chính vững mạnh và được quản lý tốt. Đây được xem là chính sách quan trọng để Việt Nam cĩ thể đối phĩ được trước bất kỳ một cuộc khủng hoảng tài chính nào. Nền kinh tế mà chúng ta đang xây dựng đĩ là một nền kinh tế mở, do đĩ việc giám sát thị trường và các tổ chức tài chính càng phải chặt chẽ vì nền kinh tế thị trường mở cũng đồng nghĩa với nguy cơ doanh nghiệp thất bại cao kèm theo đĩ là những rủi ro lớn của các tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư và cho vay đối với các doanh nghiệp đĩ.
Cần phải đưa ra những chính sách mang tính chất “ứng phĩ” liên tục của chính phủ trước những vấn đề nảy sinh của thị trường tài chính nhằm bù đắp lại những thiếu hụt của nền kinh tế và ngăn chặn được lạm phát.
Tăng khả năng quản lý vĩ mơ một cách linh hoạt, khéo léo, ổn định giá cả của thị trường BĐS.
Điều chỉnh tỷ giá linh hoạt, mở rộng hiệu quả của chính sách tiền tệ.
Nâng cao hiệu quả vai trị của cơng tác thơng tin, dự báo và giám sát, cảnh báo an tịan, nhất là an tịan hệ thống tài chính – ngân hàng. Đây là vấn đề hết sức quan trọng và khơng thể coi nhẹ trong bất kỳ trường hợp nào và vào thời điểm nào,… Ngồi ra, cần luơn tỉnh táo với các tác động lan tỏa, dây chuyền của các sự kiện kinh tế trên thị trường trong nước và quốc tế.
Hồn thiện các chính sách đối với tín dụng BĐS: Thị trường BĐS là thị trường đặc biệt nhạy cảm với những chính sách và qui định của Nhà nước, từ các ban ngành trực tiếp (Bộ xây dựng, Bộ đầu tư,…) đến các ban ngành lĩnh vực liên quan (vốn, vật liệu xây dựng, trang thiết bị,…). Bất kỳ sự thay đổi của các Chính sách, qui định đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình cấp tín dụng cho nền kinh tế. Từ những khỏan tài trợ khả thi trong điều kiện bình thường, nếu khơng cĩ những biện pháp phịng ngừa trước, thì với bất kỳ một sự điều chỉnh chính sách, pháp lý liên quan, khỏan tài trợ rất dễ trở thành khoản vay cĩ vấn đề và kém hiệu
quả. Để cĩ thể thích nghi và phát triển trong mọi hịan cảnh, các Ngân hàng cần cĩ những chính sách tín dụng chặt chẽ, hịan thiện các chính sáchđang áp dụng và cĩ những chiến lược cụ thể trong từng giai đoạn. Những ảnh hưởng từ sự thay đổi mơi trường kinh tế và mơi trường pháp lý trong thời gian qua là những minh chứng cho những tác động đến hiệu quả các khỏan tín dụng BĐS.
Đối với ngân hàng nhà nước:
Ngân hàng nhà nước cần sẵn sàng bơm tiền mặt vào hệ thống ngân hàng khi cần và cĩ kế hoạch sáp nhập những ngân hàng xấu vào những ngân hàng lành mạnh. Mặt khác, ngân hàng nhà nước cần xây dựng kế hoạch đối phĩ bất ngờ để bảo đảm tiền gửi của khách hàng tại các ngân hàng.
Đối với các NHTM:
Các ngân hàng cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, để bảo đảm tính tuân thủ, hoạt động kiểm sĩat nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro cĩ hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất. Đối với các khỏan vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản.
Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa cơng tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phịng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khỏan, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng. Đặc biệt thị trường BĐS gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, nên các ngân hàng cần cĩ quy chế rõ ràng và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này.
Xác định tỷ trọng dư nợ cho vay hợp lý đối với các ngành nghề trong hoạt động cho vay của các ngân hàng.
Đảm bảo tuân thủ chính sách, quy định trong cho vay:
Các ngân hàng cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, theo đĩ,
để bảo đảm tính tuân thủ, hoạt động kiểm sốt nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro cĩ hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất. Đối với các khỏan vay BĐS, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng thực hiện,
thiện chí và khả năng trả nợ của khách hàng, dự án, phương án kinh doanh khả thi và hiệu quả, đem lại lợi ích chung cho xã hội.
Các ngân hàng cần cĩ những chính sách, qui định, biện pháp giám sát tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để cĩ sự phân bố rủi ro phù hợp.
Mặt khác, trong trường hợp khi thị trường BĐS đang “nĩng”, việc định giá
BĐS để cho vay là điều khĩ khăn. Các ngân hàng cần tuân thủ quy định và cẩn trọng trong việc xác định giá BĐS (mặc dù điều này ảnh hưởng rất nhiều tâm lý khách hàng và khả năng thu hút khách hàng), nhằm đề phịng khi thị trường sụt giảm, giá BĐS đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng và cả khách hàng, dẫn đến những hệ lụy khĩ ngờ.
Nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đa phần các ngân hàng đều tăng trưởng cao dư nợ tín dụng BĐS vào những
giai đoạn thị trường BĐS phát triển nĩng và ồ ạt. Vì áp lực cạnh tranh lơi kéo khách hàng, tăng trưởng dư nợ, hầu hết các Ngân hàng ít chú trọng đến việc phân tích và quản trị rủi ro, một khâu quan trọng thường bỏ ngỏ trong quá trình thực hiện, các khâu trong quá trình thẩm định thường được rút ngắn và bỏ qua khá nhiều cảnh báo rủi ro.
Trong thời gian sắp tới, các loại hình hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như việc mua bán cơng ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khốn hĩa các khỏan cho vay, chứng khốn hĩa BĐS,… càng làm cho thị trường tài chính, ngân hàng phát triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khĩ khăn. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa cơng tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phịng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng. Đặc biệt thị trường BĐS gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, các ngân hàng cần cĩ quy chế rõ ràng và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này, trong đĩ việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu ban
đầu của quá trình cho vay đối với lĩnh vực BĐS là phương pháp phịng chống rủi ro hiệu quả nhất.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Những nội dung trong chương 1 trình bày sơ lược và tĩm tắt nhất về bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng và vai trị của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản. Trong đĩ chủ yếu tập trung những nội dung chủ yếu sau:
− Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản, các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản và các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
− Khái niệm về thị trường bất động sản, các yếu tố tác động đến thị trường bất
động sản.
− Khái niệm về tín dụng ngân hàng, tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động
sản, một số rủi ro trong cho vay bất động sản, chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng bất động sản, vai trị của tín dụng bất động sản.
Chương 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TẠI TP.HCM 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại TP.HCM
2.1.1 Khái quát diễn biến thị trường bất động sản địa bàn TP.HCM trước và sau khi Luật đất đai được ban hành cho đến nay sau khi Luật đất đai được ban hành cho đến nay
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng, thị trường bất động sản ở TP.HCM trải qua những giai đọan hình thành và phát triển theo chính sách pháp luật của Nhà Nước.
2.1.1.1 Thị trường bất động sản tại TP.HCM trước khi cĩ Luật đất đai
• Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế
hoạch hĩa tập trung. Trong quá trình đĩ là sự hình thành các hợp tác xã nơng nghiệp, mọi người phải gĩp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể, thị trường bất động sản phát triển tự phát, chưa cĩ khung luật pháp cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, mơi giới, dịch vụ bất động sản. Đến năm 1980 khi hiến pháp Nước Cộng Hịa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu tịan dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đĩ, nhà nước khơng ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản. Cũng như cả nước, việc đăng ký quyền sử dụng tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất tại TP.HCM cũng khơng được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và khu vực kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 cho đến đầu thập kỷ 90 khơng được thừa nhận.
• Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho
việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng và phát triển cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ,… trên địa bàn TP.HCM ngày càng tăng, do đĩ phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai, bất động sản. Hiện tượng mua bán đất đai, bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sơi động tại đơ thị vào những năm 1991 đến năm 1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất và phổ biến là giao dịch mua bán
đất đai ngầm khơng được luật pháp quy định. Chính vì vậy, trong giai đọan từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường bất động sản cịn gọi là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát.
2.1.1.2 Thị trường bất động sản TP.HCM giai đọan từ năm 1993 đến năm 2002
• Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “Đất đai thuộc sở
hữu tịan dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Trên cơ sở Hiến pháp, luật đất đai năm 1993 khẳng định “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; nhà nước thừa nhận đất cĩ giá, quyền sử dụng đất đai là hàng hĩa đặc biệt”. Tiếp đĩ, Bộ Luật dân sự năm 1995 đã quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Những thay đổi trong chính sách pháp luật của nhà nước mang tính đột phá, đây là cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
• Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khung hoảng năm 1997 –
1998, thì nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng là do trong giai đọan này Việt Nam chưa hồn tồn mở cửa nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản TP.HCM cĩ dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đĩ lại tiếp tục nĩng lên từ năm 1999. Trong thời gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm bất động sản ra đời, phong trào sang nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi, … bùng nổ đến độ chính quyền địa phương khơng thể kiểm sốt nổi. Thị trường bất động sản tiếp tục phát triển nĩng lên cho đến năm 2003.
2.1.1.3 Thị trường bất động sản TP.HCM giai đọan từ năm 2003 đến nay
• Cơn sốt giá đất năm 2001 – 2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản
bắt đầu cĩ những điều chỉnh, và cĩ xu hướng giảm. Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thơng qua Luật đất đai và cĩ hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004 nhằm khắc phục những hạn chế của luật đất đai năm 1993. Theo Luật đất đai năm 2003, cơ chế “xin – cho” về đất đai bị xĩa bỏ, giá đất trên thị trường bất động sản cĩ xu hướng chững lại và đi xuống, hiện tượng đầu cơ về đất và cất trữ tiền tiết kiệm bằng việc đầu tư (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
bất động sản cũng giảm mạnh. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra.
• Nhìn chung thị trường bất động sản trong giai đọan này khá ảm đạm. Thị
trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, giá đất vẫn đứng ở mức cao. Sự tăng giá này là do sự chi phối của giới đầu cơ chứ khơng phải giá tăng do quy luật cung cầu. Do đĩ khi các chính sách mới về đất đai ra đời đã cĩ một số tác động tích cực, như Luật nhà ở được Quốc hội thơng qua và cĩ hiệu lực ngày 1/1/2006 nhằm mục đích lành mạnh hĩa thị trường bất động sản nĩi chung và thị trường bất động sản TP.HCM nĩi riêng.
• Thị trường bất động sản sơi động cho đến hết quý I/2008, một mặt do sự