• Hiện tại, tín dụng BĐS cịn nhiều hạn chế do vướng mắc về chính sách, cơ
chế, rủi ro phát sinh từ thị trường BĐS. Chính sách của NHNN đối với cho vay trong lĩnh vực BĐS cịn nhiều bất cập, chưa đồng bộ với các văn bản pháp qui khác. Mặt khác các quy định ban hành chủ yếu mang tính khắc phục hậu quả trước mắt chưa thực sự hướng đến phát triển bền vững.
• Năng lực tài chính của ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản cịn nhiều
hạn chế.
• Các ngân hàng sử dụng một phần nguồn vốn ngắn hạn để cho vay kinh
doanh BĐS mang tính dài hạn. Đây cũng chính là rủi ro tiềm ẩn cĩ thể gây đổ vỡ mang tính hệ thống. Thủ tục quy định về cho vay tại các ngân hàng cịn rườm rà,
phức tạp, sản phẩm tín dụng chưa đáp ứng được yêu cầu, năng lực cán bộ thẩm định cịn hạn chế.
2.5 Những thuận lợi và khĩ khăn trong hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM
2.5.1 Những thuận lợi
2.5.1.1 Hệ thống chính sách, pháp luật của nhà nước:
• Khi các sàn giao dịch vàng chấm dứt hoạt động 30/03/2010 khiến nhiều nhà
đầu tư chuyển hướng sang đầu tư vào các thị trường khác. Trong đĩ, dự kiến sẽ cĩ một tỷ lệ lớn đầu tư vào BĐS bởi đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Trong năm 2010 dự báo sẽ cĩ nhiều nhà đầu tư thay vì mua căn hộ cao cấp sẽ đầu tư vào đất nền dự án hoặc mua đất cất nhà, vì mức độ sinh lời của đất theo tâm lý của khách hàng là khá cao. Bên cạnh đĩ, giai đoạn này cĩ thể coi là “thời điểm vàng” để đầu tư đất bởi giá đất đã giảm so với thời đỉểm “cơn sốt” vào thời điểm năm 2007 và những tháng đầu năm 2008. Tại thành phố, việc hịan thiện các cơng trình hạ tầng như đường cao tốc Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Dây, đại lộ Đơng Tây, cảng Hiệp Phước làm cho BĐS ở những khu vực này trở nên sơi động, là điều kiện để hoạt động tín dụng BĐS tăng trưởng.
• Những thuận lợi về mặt cơ chế, chính sách: Hiện nay, luật liên quan đến đất
đai và thị trường BĐS dần được bổ sung để hịan thiện hơn
Theo Thơng tư 13 của Ngân hàng Nhà nước, Nghị Định 71 của Chính Phủ với những quy định, điều chỉnh mới về thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn cĩ tiềm lực về tài chính sẽ dễ dàng huy động vốn hơn, cĩ thể khơi thơng được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu,… Thơng tư 13 và Nghị định 71 trong dài hạn cũng mang lại những mặt tích cực nhất định. Việc tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản theo thơng tư 13 sẽ giúp hệ thống ngân hàng đảm bảo mức độ an tồn vốn, ổn định và vững chắc hơn trước những biến động của kinh tế vĩ mơ.
2.5.1.2 Về phía các Ngân hàng thương mại
• Năng lực tài chính và quy mơ hoạt động của các ngân hàng trên địa bàn tiếp
tục được củng cố và phát triển trong điều kiện nền kinh tế khĩ khăn. Hệ thống các NHTM trên địa bàn tiếp tục tăng vốn điều lệ từ mức 5 tỷ đồng (năm 2001) lên mức 1.000 tỷ đồng năm 2008 và 3.000 tỷ đồng năm 2010. Đây là cơ sở để các ngân hàng tiếp tục đầu tư, đổi mới cơng nghệ ngân hàng hiện đại, tạo điều kiện để mở rộng và phát triển hoạt động kinh doanh.
• Bài học từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất dưới chuẩn diễn ra ở Mỹ, các
NHTM trên địa bàn đã thận trọng hơn trong cho vay BĐS vì thế tỷ lệ nợ xấu luơn đảm bảo ở mức an tồn. Trước sức ép cạnh tranh giữa các ngân hàng, địi hỏi các ngân ngày càng nâng cao chất lượng tín dụng dưới nhiều hình thức khác nhau: về hệ thống quản lý, về phân loại nợ và trích lập dự phịng, về trình độ cán bộ tín dụng,… để đáp ứng yêu cầu phát triển trong lĩnh vực tài chính tín dụng trong xu thế hội nhập quốc tế.
2.5.1.3 Cung cầu bất động sản trên thị trường
• Việc xác định cung cầu hàng hĩa bất động sản trên thị trường trong từng giai
đọan: ngắn, trung, dài hạn là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khơng ổn định và khĩ xác định như: tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nơng nghiệp, cơng nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,… Vì vậy, việc xác định mức cung – cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khĩ khăn. Mặt khác, biến động cung cầu trên thị trường bất động sản trong thời gian qua đã cho thấy một vấn đề nổi lên như sau:
Khi thị trường bất động sản nĩng (bong bĩng), là lúc cầu lớn hơn cung nhưng thực tế thì mức độ chênh lệch cung – cầu trong giai đọan này lại khác nhau ở từng địa phương, từng loại hình bất động sản, khơng phải là sự mất cân bằng tồn bộ. Điển hình năm 2007, chênh lệch cung – cầu bắt đầu ở khu vực TP.Hồ Chí Minh và sốt nĩng ở khu vực căn hộ cao cấp, nhà đất dự án, văn phịng cho thuê. Tuy nhiên, sau đĩ hiện tượng đầu cơ và tâm lý bầy đàn của người dân đã dẫn đến chênh
lệch cung cầu lan nhanh sang các khu vực khác, địa phương khác, loại hình bất động sản khác.
Chính phủ tác động điều chỉnh thị trường bất động sản bằng các chính sách như sẽ đánh thuế bất động sản, hoặc nhà đầu tư bất động sản, mơi giới bất động sản, cần cĩ giấy phép, chứng chỉ hành nghề hay chính sách thắt chặt tín dụng để chống lạm phát hoặc chính sách hạn chế cho vay đầu tư mua bán bất động sản của các ngân hàng,…Tất cả những tác động này, sau đĩ lại dẫn đến thị trường bất động sản giảm giá. Mặc khác, sự giảm giá bất động sản cũng chỉ là sự giảm giá nhất thời, hoặc là giảm giá ở một vài loại hình bất động sản nào đĩ, chứ khơng phải là giảm giá tồn bộ các loại bất động sản trên thị trường.
Như vậy, xét về dài hạn, thị trường bất động sản của nước ta vẫn cịn rất nhiều tiềm năng, cung vẫn chưa đáp ứng đủ cầu và đây sẽ là cơ hội để cho các NHTM tham gia đầu tư vào lĩnh vực này, vừa tạo thu nhập cho ngân hàng vừa đáp ứng nhu cầu bất động sản cho xã hội.
2.5.2 Những khĩ khăn, vướng mắc: 2.5.2.1 Về hệ thống luật pháp 2.5.2.1 Về hệ thống luật pháp
• Thị trường BĐS chịu sự tác động của hệ thống luật pháp, quá trình triển khai
và thực thi chính sách của hệ thống NHTM trên địa bàn cịn gặp phải một số vấn đề gây ra khĩ khăn đối với thị trường BĐS. Một số khĩ khăn nổi bật là: khơng vay được đủ vốn cho họat động kinh doanh BĐS, lãi suất quá cao, thời hạn vay vốn, trình độ thẩm định cho vay của các tổ chức tín dụng cịn hạn chế. Bên cạnh đĩ việc cơng chứng tài sản thế chấp và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm khá khĩ khăn.
• Thời gian qua, nhà nước đã ban hành hai văn bản mới nhất liên quan đến hoạt động tín dụng BĐS là thơng tư 13/2010/TT – NHNN và Nghị định 71 cĩ tác động hai chiều tới hoạt động tín dụng BĐS. Đối với thơng tư 13 quy định nâng hệ số rủi ro của các khỏan vay chứng khĩan và bất động sản lên 250% thay vì trước đây là 100% quy định này sẽ ảnh hưởng đến hệ số an tồn vốn tối thiểu (CAR) của các ngân hàng, trong khi hệ số CAR được NHNN quy định khơng giảm dưới 9%. Dưới tác động của Nghị định 71, thơng tư 13 cĩ khả năng khiến thị trường bất động (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
sản sẽ đĩng băng. Việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng gĩp vốn chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, giờ đây đã bị hạn chế. Cộng thêm vào đĩ, khi thơng tư 13 cĩ hiệu lực dịng vốn tín dụng cung cấp cho thị trường cũng sẽ bị thu hẹp lại. Trong khi đĩ, mua bán bất động sản hiện nay được sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng.
• Nhà nước chưa quản lý tốt thị trường BĐS, đầu cơ BĐS gia tăng, giá cả BĐS
biến động mạnh, nguy cơ tiềm ẩn rủi ro tín dụng là cịn rất lớn. Do đĩ các NHTM phải thật thận trọng khi xét duyệt hồ sơ cho vay. Chính sách, cơ chế nhà nước đối với kinh doanh bất động sản chưa được ban hành đồng bộ, thay đổi nhiều gây khĩ khăn cho nhà đầu tư và các ngân hàng. Bên cạnh đĩ cịn nhiều vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cơng chứng, xử lý tài sản thế chấp, cơng tác đền bù, giải phĩng mặt bằng,…
• Pháp luật về đất đai liên quan đến BĐS chưa đồng bộ, nhiều quy định chưa
phù hợp với thực tế, chưa thống nhất, chưa rõ ràng gây khĩ khăn cho việc thế chấp.
• Luật đất đai chưa quy định về việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp
để thu hồi nợ. Theo quy định, việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp phải thực hiện ở trung tâm đấu giá của sở tư pháp dẫn đến việc xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ gặp khĩ khăn.
• Trong nhiều trường hợp ngân hàng đã làm đầy đủ thủ tục cơng chứng tài sản,
nhưng sau này khi ra tịa mới biết tài sản đã cơng chứng cịn liên quan đến vụ án khác đã cĩ phán quyết trước khi ngân hàng đi cơng chứng thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này ngân hàng bị rủi ro trong khi trách nhiệm của các cơ quan cơng chứng chưa được quy định rõ ràng khi đã cơng chứng thế chấp một tài sản cĩ tranh chấp trước cơ quan pháp luật.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: Pháp luật cho phép ngân hàng
nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, vẫn cịn thiếu quy định hướng dẫn cụ thể về vấn đề này nên cĩ trường hợp ngân hàng khơng thể thực hiện cơng chứng hay đăng ký giao dịch bảo đảm.
Theo quy định, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng khơng được quyền tự bán mà phải bán đấu giá thơng qua trung tâm đấu giá. Do đĩ, mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ cho ngân hàng, phát sinh nhiều chi phí cho việc đấu giá. Việc sử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và bất động sản vẫn cịn phụ thuộc vào tịa án và các cơ quan pháp luật khi con nợ chây ỳ, cố tình trì hỗn thời gian xử lý tài sản để thanh tĩan nợ.
2.5.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản
• Việc huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn thời gian qua cĩ tăng
đáng kể nhưng tốc độ tăng như vậy là chưa tương xứng với tiềm năng hiện cĩ. Việc huy động vốn của các ngân hàng cũng khĩ khăn hơn do những nguyên nhân chủ quan và khách quan, trong khi đĩ nhu cầu đầu tư tín dụng đối với nền kinh tế là rất lớn.
• Việt Nam, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thường cĩ 3 nguồn vốn cơ bản
gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (người dân, doanh nghiệp và chính phủ). Trong đĩ, nguồn vốn cĩ tính quyết định và giữ vai trị quan trọng cho sự phát triển thị trường BĐS vẫn là nguồn vốn vay tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn quan trọng này ở Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS. Cụ thể các nguồn vốn hiện nay dành cho hoạt động BĐS trên địa bàn thành phố vẫn cịn khá nhiều những mặt hạn chế sau:
Vốn tự cĩ của các cơng ty kinh doanh BĐS: Nguồn vốn này cĩ được từ việc
gĩp vốn của các cổ đơng khi cơng ty mới thành lập, vì vậy cịn rất nhiều mặt hạn chế về quy mơ, số lượng vốn. Theo quy chế cho vay 1627 của ngân hàng nhà nước đối với hệ thống ngân hàng thì khi khách hàng vay vốn thực hiện dự án, khách hàng phải cĩ ít nhất 30% vốn tự cĩ tham gia vào dự án. Vì vậy các cơng ty BĐS luơn ở tình trạng thiếu vốn.
Vốn huy động qua thị trường chứng khĩan: Thời điểm thị trường chứng khĩan của Việt Nam phát triển nĩng thì việc huy động vốn thơng qua thị trường chứng khĩan là tương đối dễ dàng. Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay, mới chỉ một
tỷ lệ rất nhỏ các cơng ty BĐS cĩ cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khốn. Do vậy đây chưa phải là kênh huy động vốn chủ yếu cho các cơng ty BĐS.
Nguồn vốn của nhà nước: Nhằm hỗ trợ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây
dựng các khu đơ thị, trường học, đường xá, chỉnh trang đơ thị nhằm phục vụ cơng việc đơ thị hĩa, nhà nước thơng qua quỹ đầu tư phát triển thành phố đưa nguồn vốn này vào thị trường BĐS,… Mục đích cuối cùng của nguồn vốn này là đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao mức sống cho người dân, gĩp phần phát triển thành phố. Tuy nhiên hiện nay lượng vốn này cịn quá nhỏ bé so với nhu cầu phát triển đơ thị và xây dựng hạ tầng cho thành phố.
Vốn của nhà đầu tư nước ngồi vào thị trường BĐS: Tính từ năm 2007 đến
hết tháng 11 năm 2010, tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS bình quân chiếm 28% tổng vốn FDI và là 1 trong 3 ngành thu hút FDI lớn nhất. Vốn FDI cấp mới và tăng thêm năm 2011 dự kiến ở mức 20 tỷ USD. Theo các nhà đầu tư nước ngồi, thị trường BĐS Việt Nam là thị trường tiềm năng, cĩ thể mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư do BĐS luơn là một lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút các nguồn vốn ngoại. Tuy nhiên, cĩ một thực tế cần nhìn nhận đĩ là dịng vốn ngoại vẫn chưa đem lại một diện mạo mới cho thị trường BĐS Việt Nam.
Vốn từ các quỹ đầu tư: Các quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam hoạt động chưa chuyên biệt và hiệu quả, cịn nhiều quy định bất hợp lý trong huy động vốn từ khách hàng. Điển hình như khơng rõ sự phân biệt thời điểm huy động vốn giữa dự án lớn cĩ đầu tư cả tỷ đơ la với các dự án nhỏ lẻ vài triệu đơ. Tuy nhiên, thực tế trong vài năm gần đây, các quỹ đầu tư nước ngịai thơng qua hình thức đầu tư trực tiếp và gián tiếp đã đổ vốn vào thị trường BĐS của Việt Nam. Ví dụ như Vina Capital, Mekong Capital, Quỹ đầu tư Prudential,… Với tổng số vốn đầu tư lên đến hơn trăm triệu đơ la. Điều này phản ánh vai trị ngày càng tăng của các quỹ này trên thị trường BĐS Việt Nam.
Vốn của người dân đặt cọc mua nhà: Nguồn vốn này cĩ được là do những
người dân cĩ nhu cầu mua nhà, mua căn hộ,…khi đĩ họ sẽ đặt cọc, gĩp vốn và trả trước một phần tiền, khi nào chủ đầu tư hồn thành dự án sẽ bàn giao quyền sở hữu
và người dân sẽ thanh tốn số tiền cịn lại. Tuy nhiên, vấn đề này hiện nay chưa được pháp luật quy định một cách cụ thể, rõ ràng, người mua cĩ thể gặp nhiều rủi ro nếu dự án chậm tiến độ theo như hợp đồng, nhà đầu tư khơng đủ năng lực thực hiện hợp đồng như đã ký kết. Điều này dẫn đến các tranh chấp xảy ra, người thiệt thịi là người dân cĩ tiền đặt cọc.
Vốn của ngân hàng huy động được phần lớn là nguồn vốn ngắn hạn: Nguồn (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});