1.2.1 Tín dụng ngân hàng
1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng: Cĩ một số quan điểm về tín dụng như sau
• Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng một lượng giá trị
(tiền tệ hay hiện vật) của người sở hữu sang cho người khác sử dụng và sẽ hồn trả cho người sở hữu nĩ sau một thời gian nhất định với một lượng giá trị lớn hơn.
• Tín dụng là một quan hệ vay mượn tài sản (tiền tệ hoặc hàng hịa) được dựa
trên nguyên tắc cĩ hịan trả cả vốn lẫn lời sau một thời gian nhất định.
• Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và
xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lĩnh vực cơng nghiệp, thương mại và dịch vụ…
Như vậy quan hệ tín dụng là giao dịch giữa hai bên, trong đĩ một bên (người cho vay) cung ứng tiền, hàng hĩa, dịch vụ hoặc chứng khốn dựa vào lời hứa thanh tĩan lại trong tương lai của bên kia (người đi vay). Do đĩ, nếu xem xét về quan hệ giữa hai bên tham gia trong giao dịch tín dụng cĩ thể cĩ nhiều mối quan hệ khác nhau như quan hệ giữa Nhà nước với doanh nghiệp (tín dụng nhà nước), quan hệ giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp (tín dụng thương mại), quan hệ giữa NHTM
với NHTM (tín dụng liên ngân hàng), quan hệ giữa ngân hàng nhà nước với NHTM, quan hệ giữa NHTM với doanh nghiệp, cá nhân (tín dụng ngân hàng thương mại).
1.2.1.2 Tín dụng ngân hàng
Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng trong đĩ người cho vay là ngân hàng
hoặc tổ chức tín dụng cịn người đi vay là các doanh nghiệp hoặc các cá nhân cĩ nhu cầu về vốn. Theo đĩ, việc cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khỏan tiền với nguyên tắc cĩ hịan trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác (Điều 20, luật các tổ chức tín dụng). Điểm đặc biệt trong tín dụng ngân hàng là việc ngân hàng vừa là người đi vay vừa là người cho vay bằng vốn của người khác. Quá trình vận động này đặc biệt ở chỗ ngân hàng chỉ bán quyền sử dụng của mình đối với tiền hay hàng hĩa, chứng khĩan, dịch vụ chứ khơng bán quyền sở hữu nên sau một thời gian sẽ thu hồi cả vốn lẫn lãi.
1.2.1.3 Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản
• Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản: là quan hệ tín dụng giữa
ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đĩ, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản.
• Tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức:
vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã gĩp phần tác động đến cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an tịan khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải hồn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết.
1.2.1.4 Đặc điểm của tín dụng bất động sảnNgồi những đặc điểm của thị trường tín dụng thơng thường thì tín dụng bất động sản cĩ những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hĩa bất động sản mang lại:
• Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do
Bất động sản là những hàng hĩa cĩ thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án địi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hĩa cĩ giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khỏan tín dụng cĩ giá trị lớn nên việc hịan tín dụng địi hỏi phải cĩ thời gian dài.
• Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Việc đầu tư dự án bất
động sản cần vốn lớn, vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải phĩng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, nền mĩng, xây thơ và hồn thiện,… Vì thế, nhà đầu tư cần khỏan tiền lớn cho dự án, nhưng những khỏan tiền này cần theo từng giai đọan khác nhau. Do đĩ nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Cịn nếu huy động vốn một lần thì vốn khơng được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn khơng hiệu quả.
• Là thị trường cĩ độ rủi ro cao: xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản
là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu,… Mơt thị trường bất động sản chuyển từ tăng nĩng sang đĩng băng, gia bất động sản sẽ nhanh chĩng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như khơng cĩ làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khĩ khăn về tài chính, thậm chí cĩ thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh tĩan của các khỏan tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khĩ khăn cĩ thể mất luơn khả năng thanh tốn. Do vậy, việc thu hồi các khỏan tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chĩng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.1.5 Các sản phẩm tín dụng bất động sản
Tuy chưa cĩ một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản cĩ thể cĩ một số lọai hình sản phẩm tín dụng bất động sản cụ thể như sau:
− Cho vay mua nhà, đất để ở, xây dựng và sửa chữa nhà
− Cho vay mua đất xây dựng khu đơ thị, xây dựng khu cơng nghiệp.
− Cho vay xây dựng văn phịng, nhà xưởng, khách sản, resort…
1.2.1.6 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản:
Nền kinh tế: là một hệ thống các hoạt động của con người liên quan đến sản xuất, phân phối, trao đổi và tiêu thụ hàng hĩa và dịch vụ trong một quốc gia hoặc một khu vực địa lý nhất định.
Cấu thành một nền kinh tế khơng thể thiếu các cuộc cách mạng về cơng nghệ, lịch sử văn minh và tổ chức xã hội. Nền kinh tế cũng đề cập đến thước đo tăng trưởng sản phẩm của một đất nước hoặc một khu vực. Chính từ khái niệm trên của nền kinh tế và được nhân rộng hơn trong giai đoạn mà vấn đề tịan cầu hĩa được quan tâm hàng đầu, thì sự phồn thịnh hay suy vong của một nền kinh tế khơng chỉ phụ thuộc vào các yếu tố trong nước mà cịn bị tác động mạnh của các yếu tố bên ngồi. Họat động tín dụng bất động sản là một kênh tài trợ vốn cho nền kinh tế sẽ khơng tránh khỏi việc gặp phải những tác động do biến động của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản: Tín dụng bất động sản là kênh tài trợ vốn cho các hoạt động tài chính của thị trường bất động sản, triển vọng của thị trường bất động sản tác động đến các khỏan vay bất động sản. Do tính chất các khỏan vay bất động sản là những khỏan vay cĩ tài sản thế chấp chủ yếu hình thành từ vốn vay. Vì vậy bất cứ một sự biến động nào của thị trường làm cho hoạt động trở nên tệ hơn sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng.
Cơ chế, chính sách quản lý: Trong xã hội hiện đại tất cả các hoạt động đều chịu sự chi phối của luật, chính sách liên quan đến hoạt động đĩ. Trong đĩ mọi cơ chế, chính sách của nhà nước tác động đến thị trường bất động sản và chính sách quản lý hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng trung uơng đều tác động đến các đối tượng tham gia thị trường. Vì vậy, các cơ chế chính sách quản lý của nhà nước điều tiết thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng trung ương nhằm giúp thị trường ổn định và bền vững hơn, gĩp phần hạn chế rủi ro cho các ngân hàng thương mại.
Định hướng chiến lược cho vay bất động sản của các ngân hàng: Cùng với cơ chế, chính sách quản lý của ngân hàng trung ương hỗ trợ cho hoạt động tín dụng bất động sản thì chiến lược phát triển cũng như trình độ và khả năng quản trị trong hoạt động tín dụng bất động sản của một ngân hàng sẽ ảnh hưởng đến cơ cấu, chất lượng của các khỏan vay bất động sản.
1.2.2 Hiệu quả tín dụng bất động sản:
− Hiệu quả tín dụng là một trong những biểu hiện của hiệu quả kinh tế trong
lĩnh vực ngân hàng, phản ánh chất lượng hoạt động của các Ngân hàng. Đĩ là khả năng cung ứng tín dụng phù hợp với yêu cầu phát triển các mục tiêu kinh tế - xã hội và nhu cầu của khách hàng, đảm bảo nguyên tắc hịan trả nợ vay đúng hạn, mang lại lợi nhuận cho các NHTM. Trên cơ sở đĩ, đảm bảo sự tồn tại và phát triển bền vững của các Ngân hàng, gĩp phần ổn định và phát triển xã hội.
− Hiệu quả tín dụng cịn là chỉ tiêu kinh tế tổng hợp phản ánh khả năng thích
nghi của các Ngân hàng với sự thay đổi của các nhân tố chủ quan (khả năng quản lý, trình độ nhân sự,…), khách quan (chính sách nhà nước, các ban ngành liên quan tác động đến mơi trường kinh tế, pháp lý,…) đến mức độ an tịan vốn tín dụng, lợi nhuận của Ngân hàng và sự phát triển kinh tế - xã hội.
Các chỉ tiêu xác định hiệu quả tín dụng bất động sản đối với các NHTM:
− Hiệu quả do hoạt động tín dụng mang lại phải bù đắp chi phí cho vay, đem
lại lợi nhuận khơng chỉ cho chính hoạt động tín dụng mà cịn đảm bảo sự ổn định và phát triển của Ngân hàng. Hiệu quả tín dụng giúp cải thiện tình hình tài chính của ngân hàng, lành mạnh hĩa danh mục cho vay, nâng cao tiềm lực và vị thế cạnh tranh của ngân hàng trong quá trình hội nhập, giúp ngân hàng cĩ được những khách hàng trung thành và nguồn thu ổn định tạo điều kiện cho sự tồn tại lâu dài của ngân hàng. Với tín dụng BĐS tại các Ngân hàng, phải thể hiện:
Tăng trưởng tín dụng bền vững với những khoản tín dụng chất lượng, gĩp phần tăng trưởng thu nhập lãi.
Phát triển những khách hàng cĩ khả năng và thiện chí, hợp tác lâu dài và bền
Gĩp phần phát triển các dịch vụ liên quan BĐS, tăng trưởng lợi nhuận .
Khơng phát sinh vấn đề và nợ quá hạn, nợ xấu, nợ tổn thất, khơng tăng dự phịng rủi ro cụ thể do tín dụng BĐS.
Khơng làm mất chi phí cơ hội cho các khỏan đầu tư vào các lĩnh vực và ngành
nghề kinh tế khác.
Khơng phát sinh những vấn đề liên quan làm tăng chi phí hoạt động.
Gĩp phần nâng cao hình ảnh và thương hiệu Ngân hàng trên thương trường..
Các chỉ tiêu xác định hiệu quả tín dụng BĐS đối với các khách hàng:
− Tín dụng BĐS nĩi riêng và tín dụng nĩi chung là những khỏan vốn được các
Ngân hàng tài trợ cho các thành phần kinh tế phát triển hiệu quả kinh doanh, ổn định đời sống. Để xác định được mức độ hiệu quả của các khỏan tín dụng BĐS đem lại cho khách hàng, chung ta sử dụng các cơng thức sau để tính mức độ hiệu quả mà khách hàng trong hoạt động BĐS đã đạt được.
− Như vậy, đối với khách hàng, hiệu quả của tín dụng BĐS được thể hiện qua
thành cơng của các dự án, phương án được Ngân hàng tài trợ vốn, là khả năng sinh lời từ các dự án, phương án, là sự đĩng gĩp làm tăng thu nhập và lợi nhuận của các khỏan đầu tư bất động sản:
Đủ nguồn vốn thực hiện theo nhu cầu, bao gồm cả chi phí phát sinh đã được
dự tính, khơng làm ảnh hưởng đến các khỏan đầu tư và hoạt động khác.
Quá trình thực hiện thuận lợi, nhanh chĩng, khơng phát sinh chi phí ngịai dự
kiến, giảm chi phí trong quá trình thực hiện.
Tăng thu nhập, đem lại lợi nhuận trong quá trình hoạt động, nâng cao thu nhập
cho cán bộ nhân viên.
Phát triển cơ sở hạ tầng, gĩp phần mở rộng qui mơ, nâng cao năng lực cạnh
tranh trên thị trường.
Đối với các khách hàng cá nhân được tài trợ tiêu thu hàng hĩa BĐS, là sự ổn
định đời sống, làm tăng giá trị cuộc sống, đáp ứng và thỏa mãn nhu cầu ngày càng phát triển theo sự phát triển của xã hội.
− Khi hiệu quả tín dụng được đảm bảo, nĩi cách khác là cho vay đúng và đủ sẽ giải được cơn khát vốn cho các thành phần kinh tế. Hiệu quả của những khỏan tín dụng BĐS đối với nền kinh tế được thể hiện qua các khía cạnh:
Giải quyết nhu cầu vốn cho thị trường BĐS, gĩp phần tăng cung đáp ứng nhu cầu về BĐS cho thị trường.
Tài trợ vốn cho nhu cầu tiêu thụ, gĩp phần giải quyết đầu ra, ổn định gĩp phần ổn định xã hội.
Gĩp phần chỉnh trang, nâng cấp cơ sở hạ tầng, gĩp phần phát triển đơ thị.
Gĩp phần phát triển cơ sở hạ tầng, văn phịng, nhà xưởng, ổn định và phát
triển hiệu quả hoạt động cho các ngành nghề kinh tế.
Giải quyết cơng ăn việc làm cho người lao động, nâng cao đời sống vật chất
và tinh thần theo sự phát triển của xã hội…
− Nâng cao hiệu quả tín dụng là điều kiện để ngân hàng làm tốt vai trị trung
tâm thanh tốn. Khi các khỏan cho vay được thu hồi kịp thời và nhanh chĩng sẽ làm gia tăng vịng quay vốn tín dụng. Nghĩa là với một lượng tiền như cũ, cĩ thể thực hiện số lần giao dịch lớn hơn, tạo điều kiện tiết kiệm tiền trong lưu thơng và củng cố sức mua của đồng tiền. Tín dụng cũng là một nguyên nhân tiềm ẩn của lạm phát thơng qua hoạt động cho vay. Tuy nhiên, nếu hiệu quả tín dụng được đảm bảo, cho vay đúng số lượng, đúng nhu cầu sẽ hạn chế việc mở rộng quy mơ tín dụng quá mức, vừa kiểm sốt được lạm phát vừa kích thích tăng trưởng kinh tế.
− Hiệu quả tín dụng cịn gĩp phần lành mạnh hĩa quan hệ tín dụng và các khỏan tín dụng cĩ hiệu quả cao sẽ là cơng cụ đắc lực để thực hiện các chủ trương của Đảng và Nhà nước trong việc phát triển kinh tế - xã hội trong từng ngành, lĩnh vực.