Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

LỜI CAM ðOAN



Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này

TP HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2008

Tác giả luận văn

Nguyễn Chí Linh

1.2 Rủi ro tín dụng 10

1.3 Thị trường BĐS và rủi ro trong cho vay BĐS của các NHTM 11

1.3.1 Thị trường bất động sản 11

1.3.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 11

1.3.1.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản 12

1.3.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế 18

1.3.2 Rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM 19

1.3.2.1 Khái niệm 19

1.3.2.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản 19

1.3.2.3 Hậu quả khi bùng nổ rủi ro cho vay bất động sản 20

1.4 Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản 23

1.4.1 Nội dung 23

1.4.2 Ý nghĩa của việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM2.1 Sự phát triển của thị trường BĐS tại TP HCM trong thời gian qua… 27 2.1.1 Những thành tựu đạt được về phát triển thị trường bất động sản 33

2.1.2 Những mặt hạn chế 33

2.2 Nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM 35

2.2.1 Tổ chức cho vay đầu tư bất động sản 35

2.2.2 Thành tựu và những hạn chế 36

2.2.2.1 Những kết quả đạt được 38

2.2.2.2 Những mặt hạn chế và rủi ro tiềm ẩn 39

2.3 Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM 45

2.3.1 Những mặt kiểm soát đã thực hiện được 45

2.3.1.1 Về phía ngân hàng nhà nước 45

2.3.1.2 Về phía các NHTM 46

2.3.2 Những vấn đề tồn tại trong kiểm soát cho vay bất động sản hiện nay 47 2.3.2.1 Về phía ngân hàng nhà nước 47

2.3.2.2 Về phía các NHTM 48

2.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về rủi ro trong cho vay bất động sản .49

2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- một trong những nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đông á năm 1997 49

2.4.2 Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn (Subprime mortgage crisis) ở Mỹ 54

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 58

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế nói chung và TP HCM nói riêng từ nay đến năm 2020 59

3.2 Các giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản của các NHTM 60

3.2.1 Giải pháp ở góc độ vĩõ mô 60

3.2.1.1 Đối với các cơ quan quản lý nhà nước 60

3.2.1.2 Đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án BĐS 63

3.2.1.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước 64

3.2.2 Giải pháp ở góc độ vi mô (đối với các NHTM) 65

3.2.2.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 65

3.2.2.2 Tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay 67

3.2.2.3 Thành lập bộ phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo 69

3.2.2.4 Tổ chức các cán bộ thẩm định và quản lý tín dụng theo ngành 69

3.2.2.5 Về đào tạo đội ngũ cán bộ ngân hàng 70

3.2.3 Giải pháp hỗ trợ khác của các đơn vị có liên quan 71

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 72

KẾT LUẬN CHUNG 73

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 1.1: Quan hệ tương tác giữa thị trường bất động sản và TTCK Bảng 2.1: Giá căn hộ tại một số khu vực trên địa bàn TP HCM từ tháng

Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua các năm

Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản qua các năm Bảng 2.7: Thu lãi từ cho vay bất động sản qua các năm

Bảng 2.8: Tỷ lệ cho vay bất động sản của một số NHTMCP tính đến

31/12/2007

Bảng 2.9: Sản phẩm cho vay mua nhà dự án của một số NHTM

Bảng 2.10: Tỷ lệ nợ xấu qua các năm

Bảng 2.11: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á (Hàn Quốc,

Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines), 1991-1996 - Tỷ USD

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 1.1: Sự biến động của TTCK trong thời gian qua từ ngày 12/03/2007

đến 26/08/2008

Hình 2.1: Dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ qua các năm Hình 2.2: Tốc độ tăng nợ xấu qua các năm

Hình 2.3: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á, 1990-96

Hình 2.4: Tỷ lệ % giá trị cho vay bất động sản và công nghiệp chế biến của

các công ty tài chính Thái Lan trong tổng dư nợ (%)

Hình 2.5: Chỉ số giá cao ốc văn phòng tại Thái Lan và Indonesia

MỞ ĐẦU

1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Tín dụng ngân hàng là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các NHTM đặc biệt là các NHTM của nước ta từ trước đến nay Tuy nhiên, hoạt động tín dụng luôn gắn liền với rủi ro Rủi ro tín dụng không chỉ ảnh hưởng xấu đến kết quả kinh doanh của một ngân hàng mà còn có thể mang tính hệ thống và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tiền tệ ngân hàng cũng như toàn bộ nền kinh tế Chính vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong hoạt động tín dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng trong hoạt động của các NHTM

Thị trường bất động sản ở nước ta là một thị trường có tiềm năng rất lớn, vì vậy nhu cầu vốn để phát triển thị trường là hết sức cần thiết Từ trước đến nay, kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản là vốn tín dụng ngân hàng, mặc dù nguồn vốn này góp phần đáng kể vào việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay thị trường bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các NHTM, có thể gây tổn thất và “đóng băng” thị trường bất động sản, rủi ro trong cho vay bất động sản còn mang tính dây chuyền và gây thiệt hại năng nề cho hệ thống các NHTM và cho cả nền kinh tế

Như vậy, việc kiểm soát rủi ro vốn tín dụng bất động sản có vai trò rất quan trọng, vừa góp phần cung ứng vốn kịp thời cho thị trường bất động sản,

vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM và giảm thiểu rủi ro mang tính hệ thống Đây cũng chính là lý do tôi chọn đề tài nghiên cứu:

“Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh”

2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau:

- Phần mở đầu - Phần nội dung

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về rủi ro, tủi ro tín dụng và rủi ro trong cho vay bất động sản

Chương 2: Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM

Chương 3: Một số giải pháp kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM

- Phần kết luận

3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Phân tích, đánh giá về vai trò của vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản, tầm quan trọng của việc kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng này Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản của các NHTM góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh, bền vững

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong quá trình nghiên cứu tôi sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển của nó

- Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí chuyên ngành, Internet…

- Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu…

5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU:

Đề tài chỉ giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro chứ không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro

Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các NHTM và thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM

Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, có thể luận văn còn rất nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của qúy thầy cô và các bạn đọc quan tâm

************

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 RỦI RO TRONG NỀN KINH TẾ

Rủi ro trong nền kinh tế là khả năng xảy ra tổn thất trong các hoạt động của nền kinh tế gây thiệt hại về tài sản, con người hoặc làm giảm sút về lợi nhuận mong muốn

Có rất nhiều nguyên nhân gây ra rủi ro trong nền kinh tế bao gồm cả những nguyên nhân khách quan: thiên tai, dịch bệnh, chính sách của quốc gia, hành lang pháp lý, tình hình chính trị…và cả nguyên nhân chủ quan: quản trị rủi ro kém: những sai lầm, sơ hở trong việc thực hiện kế hoạch kinh doanh

Trong nền kinh tế, rủi ro và lợi nhuận có mối quan hệ đồng biến với nhau: rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn Việc kiểm soát và xây dựng một hệ thống quản trị rủi ro phù hợp sẽ tạo cơ sở đểû có thể đạt được lợi nhuận tối đa nhưng vẫn có thể kiểm soát tốt những rủi ro có thể xảy ra

1.2 RỦI RO TÍN DỤNG

Là những khả năng xảy ra tổn thất cho ngân hàng trong hoạt động cấp tín dụng khi khách hàng không có khả năng chi trả các khoản tín dụng đã được cấp

Cụ thể, theo khoản 1, điều 2 quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín

dụng (Ban hành theo Quyết định số 493 /2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước) định nghĩa: “Rủi ro tín dụng trong hoạt động

ngân hàng của tổ chức tín dụng là khả năng xảy ra tổn thất trong hoạt động

ngân hàng của tổ chức tín dụng do khách hàng không thực hiện hoặc không

có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình theo cam kết”

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng của các NHTM, bao gồm các nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch bệnh, sự bất ổn định về

đường lối chính sách kinh tế, chính trị quốc gia, môi trường pháp lý còn nhiều

bất cập, thiếu đồng bộ, những biến động kinh tế chính trị xã hội trên thế giới đến những nguyên nhân chủ quan như : do sự yếu kém trong quản lý của các NHTM : quy trình, quy định còn nhiều sơ hở, vai trò quản lý của NHNN còn hạn chế : việc giám sát, thanh tra, xử lý còn chậm và chưa thật sự hiệu quả Rủi ro tín dụng cũng có thể xuất phát từ bản thân những người làm công tác tín dụng : yêáu kém về năng lực chuyên môn hay thiếu đạo đức nghề nghiệp hoặc xuất phát từ phía khách hàng : lừa đảo, sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng vốn thiếu hiệu quả Tất cả những nguyên nhân trên đều có thể dẫn đến việc mất khả năng hoàn trả đầy đủ, đúng hạn các khoản tín dụng của khách hàng

1.3 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM 1.3.1THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1.1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản Tuy nhiên, có thể hiểu khái niệm về thị trường bất động sản một cách tổng quát như sau: Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thị trường và toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc giao dịch bất động sản

1.3.1.2 ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên địa điểm giao dịch lại cách biệt với bất động sản cần giao dịch Các địa điểm này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn, cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet đều tạo nên địa điểm giao dịch bất động sản

Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thị trường bất động sản không thể như với thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước

Thứ hai, Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai) Bởi vì, đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (quyền sử dụng đất) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản Chính vì vậy, giá đất – một bộ phận của giá bất động sản (trường hợp giá đất là giá của bất động sản) không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất

Thứ ba, Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương lại khác nhau Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều Do đó, nhu

cầu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn Ngay cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, của một vùng hay cả nước thì cũng có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác

Thứ tư, Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều hành của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua, bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động của thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật

Thứ năm, Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dịch chuyển đổi bất động sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dùng bất động sản góp vốn liên doanh Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận

Tuy là thị trường có nội dung phong phú, nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản là dạng thị trường không hoàn hảo, thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau sẽ có cách tiến hành khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường là không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản của người đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh cần nắm bắt, am hiểu

Thứ sáu, Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản

Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời

gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn

Thứ bảy, Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được Những cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng

Đây là một đặc trưng rất quan trọng của thị trường bất động sản Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của thị trường vốn và ngược lại Nếu không kiểm soát được vốn đầu tư vào bất động sản sẽ là tiền đề tạo nên những rủi ro cho thị trường này

Một minh chứng rất rõ ràng cho mối quan hệ này là sự quan hệ giữa thị trừơng chứng khoán và thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua Cuối năm 2006, TTCK ở nước ta tăng mạnh kéo dài đến thời điểm đầu năm 2007 và VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, đây là mốc kỷ lục nhất cho đến thời điểm này và sau đó rơi vào tình trạng liên tục sụt giảm

Đây cũng là giai đoạn thị trường bất động sản sau một thời gian im ắng bắt đầu sôi động trở lại, như vậy đã có một lượng vốn từ TTCK chuyển sang thị trường bất động sản, điều này xuất phát một phần từ tâm lý của các nhà đầu tư khi đã đạt được lợi nhuận cao từ TTCK và tiến hành cơ cấu lại danh mục đầu tư vì họ nhận thấy cơ hội kiếm lời từ TTCK khó khăn hơn trước, một số tiến hành tích trữ tài sản dưới dạng bất động sản Quý I năm 2007 là thời điểm mà giao dịch bất động sản sôi động trở lại Sau khi đạt mốc kỷ lục vào ngày 12/03/2007, TTCK rơi vào tình trạng sụt giảm kéo dài, điều này càng khuyến khích dòng vốn đầu tư trên TTCK chuyển sang bất động sản, giá trị giao dịch, khối lượng giao dịch và giá cả bất động sản tăng mạnh trong giai đoạn này Sang đầu quý III, giá cả bất động sản đi vào giai đoạn bình ổn Vào thời điểm Quý IV năm 2007 và đầu năm 2008, sự sụt giảm mạnh của TTCK đã làm cho nguồn vốn dịch chuyển mạnh mẽ vào thị trường bất động sản, cùng với sự tiếp sức của vốn tín dụng các NHTM đã tạo nên cơn sốt giá bất động sản vào thời điểm này

Hình 1.1: Sự biến động của TTCK trong thời gian qua: từ ngày 12/03/2007

đến 26/08/2008 (Nguồn: UBCK NN)

Bảng 1.1: Quan hệ tương tác giữa thị trường bất động sản và TTCK

Giá bất động sản Vn-Index

Nhìn trên bảng ta thấy rõ ràng hơn về mối quan hệ tương tác giữa thị trường bất động sản và TTCK Sự biến đổi có khi cùng chiều, có khi ngược chiều bởi chịu sự chi phối của nhiều yếu tố trong đó có yếu tố tâm lý nhà đầu tư Tuy nhiên khi thị trường chứng khoán giảm mạnh và kéo dài sẽ dẫn đến sự sụt giảm của thị trường bất động sản sau khi giá được đẩy lên quá cao như giai đoạn từ đầu năm 2008 hiện nay

1.3.1.3 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ

Thị trường bất động sản là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa

 Thị trường bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất và các bất động sản trên đất

 Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng, các vật kiến trúc, cơ sở hạ tầng qua đó tác động đến sự tăng trưởng nền kinh tế

 Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất

 Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến thị trường tài chính

 Phát triển thị trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy động mọi nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến nhiều cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động, cơ hội phát triển sản xuất các doanh nghiệp vừa và nhỏ với giá cả chấp nhận được

 Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP và qua đó cũng tác động mạnh đến các thị trường có liên quan như thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất

1.3.2RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM

1.3.2.1 KHÁI NIỆM

Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay bất động sản là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến bất động sản: cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu tư- kinh doanh bất động sản, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê…

1.3.2.2.NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, vì vậy rủi ro trong cho vay bất động sản cũng xuất phát từ những nguyên nhân gây ra rủi ro tín dụng như đã

nêu trên Ngoài ra, do tính đặc thù của thị trường bất động sản nên rủi ro trong cho vay bất động sản còn xuất phát từ những nguyên nhân sau:

- Tín dụng chỉ định hoặc quá tập trung vốn tín dụng vào cho vay bất động sản Hoạt động tín dụng ngân hàng luôn gắn liền với rủi ro, việc đa dạng hóa danh mục cho vay sẽ góp phần vào việc phân tán rủi ro tín dụng Vì vậy, việc tập trung vốn tín dụng quá nhiều vào cho vay bất động sản do chạy theo lợi nhuận hoặc do chỉ định trong định hướng điều hành sẽ tập trung rủi ro cho ngân hàng và hậu quả không chỉ cho bản thân ngân hàng cấp tín dụng mà còn cho cả nền kinh tế, điều này sẽ được làm rõ trong mục 1.3 của đề tài này

- Huy động và sử dụng vốn bất hợp lý: Các NHTM luôn bị giới hạn về việc sử dụng nguồn vốn huy động để cho vay Ở nước ta hiện nay, theo quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/04/2005 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước các NHTM chỉ được phép sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn Vì vậy, ngoài phần vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay dài hạn, các NHTM sẽ áp đặt thời hạn vay ngắn hạn vào tín dụng bất động sản trong khi đa số các khoản vay bất động sản này có thời hạn thu hồi vốn dài, sẽ dẫn đến rủi ro thanh toán các khoản nợ ngắn hạn khi đến hạn

1.3.2.3HẬU QUẢ KHI BÙNG NỔ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN:

Nguyên nhân từ việc tín dụng tập trung và bất hợp lý trong sử dụng nguồn vốn huy động để cho vay sẽ làm gia tăng rủi ro trong cho vay bất động sản, tác động xấu hệ thống tiền tệ ngân hàng, thị trường bất động sản và nền kinh tế Điều này sẽ được thể hiện thông qua cơ chế tác động sau

“Đòn bẩy” giá bất động sản từ vốn tín dụng ngân hàng: Các khách

hàng khi đầu tư vào bất động sản, với nguồn lực tài chính hạn chế, họ luôn

tìm cách huy động vốn tối đa để mở rộng quy mô đầu tư Nguồn huy động vốn mà họ thường tiếp cận đó là vốn vay các ngân hàng, tỷ lệ vốn vay đầu tư bất động sản chiếm tỷ trọng lớn gấp nhiều lần so với vốn tự có của nhà đầu tư (hiện nay với một nhu cầu vay đầu tư bất động sản khách hàng chỉ cần có từ 10-15% vốn tự có, còn lại là vốn vay ngân hàng) Đây chính là một “đòn bẩy” đưa giá bất động sản tiếp tục tăng vọt

Những lý do làm cho các ngân hàng mạnh tay trong cho vay đầu tư bất động sản là:

- Cho vay lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng rất lớn và nhanh Với việc chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là lĩnh vực hấp dẫn để có doanh số cho vay cao

- Các doanh nghiệp khi vay vốn từ ngân hàng để đầu tư bất động sản thường dùng chính bất động sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, điều này đem lại sự yên tâm cho các ngân hàng vì họ cho rằng giá bất động sản đang ngày một tăng, vì vậy trong trường hợp xấu nhất họ vẫn có thể phát mãi tài sản để thu hồi nợ

Các yếu tố trên đã đẩy giá bất động sản lên cao, là tiền đề cho những rủi ro bùng nổ mang tính dây chuyền

Áp lực trả nợ do sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn hoặc áp đặt thời gian vay ngắn đối với các dự án bất động sản:

Các dự án đầu tư bất động sản cỡ lớn thường có thời gian hoàn vốn đầu tư dài, ít nhất phải trên 10 năm, trong khi đó nguồn huy động vốn từ các ngân hàng thường có thời hạn ngắn hơn nhiều, vì vậy các ngân hàng rơi vào tình trạng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn kể cả những khoản vốn huy

động dưới 12 tháng Điều này sẽ dễ dẫn đến tình trạng mất thanh khoản trong hệ thống ngân hàng khi khách hàng gởi tiền đồng loạt rút vốn đến hạn

Đặc biệt, điều này sẽ trở nên cực kỳ rủi ro hơn khi các NHTMVN do quy định giới hạn về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (tối đa 40%), nên áp đặt các khoản cho vay với thời hạn ngắn (dưới 12 tháng) đối với các dự án bất động sản Yếu tố trên làm tăng áp lực trả nợ cho các nhà đầu tư là khách hàng vay khi các khoản vay đến hạn trong khi dự án chưa có nguồn thu

Tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ:

Khi các khoản nợ vay ngắn hạn để đầu tư bất động sản đến hạn hoặc do áp lực thanh khoản các khoản rút vốn tiền gởi, các ngân hàng sẽ tiến hành thu hồi nợ Dưới áp lực trả nợ vay, các nhà đầu tư buộc phải bán bất động sản để trả nợ, tuy nhiên lúc này một phần là dự án chưa hoàn thành, cộng thêm nữa việc giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng của người có nhu cầu về bất động sản thật sự, điều này làm sẽ dẫn đến tình trạng buộc các nhà đầu tư phải bán bất động sản với giá thấp để trả nợ làm cho giá bất động sản giảm mạnh

Khi giá bất động sản có chiều hướng đi xuống, để hạn chế rủi ro, các ngân hàng đồng loạt thu hồi vốn đầu tư kể cả các khoản vốn vay chưa đến hạn Bên cạnh đó, việc giá bất động sản giảm làm giảm tính thanh khoản cũng như trị giá của tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay Điều này càng làm cho các ngân hàng tăng cường việc thu hồi vốn tài trợ cho các dự án Tác động này làm cho áp lực trả nợ đè nặng lên các nhà đầu tư, họ buộc phải bán với giá rất thấp dẫn tới lỗ nặng hoặc không có khả năng trả nợ ngân hàng dẫn đến rủi ro vỡ nợ

Tác động trên xảy ra và lây lan trong toàn bộ thị trường bất động sản dẫn đến hàng loạt những rủi ro mang tính chất hệ thống: Thị trường bất động sản đóng băng, nhà đầu tư thua lỗ, ngân hàng đứng trước nguy cơ mất vốn, ảnh hưởng xấu đến thị trường tiền tệ-ngân hàng và cả nền kinh tế

1.4.KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.4.1 NỘI DUNG

Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản là kiểm soát chất lượng tín dụng của tất cả các khoản vay đầu tư vào bất động sản Như vậy, để kiểm soát được những rủi ro cho vay bất động sản bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan, các NHTM phải dựa trên các cơ sở sau:

- Kiểm soát khả năng rủi ro mang lại từ phía khách hàng vay: Thông qua việc thẩm định các điều kiện để cho vay đối với khách hàng Cụ thể các khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự + Có mục đích vay vốn hợp pháp

+ Có tình hình tài chính lành mạnh hoặc có khả năng trả nợ + Có phương án kinh doanh khả thi

+ Thực hiện đầy đủ các biện pháp đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật và của NHTM;

+ Ngoài ra đối với khách hàng vay đầu tư bất động sản các NHTM cần phải có sự phân biệt rõ đối tượng vay để phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sự hay đầu cơ để từ đó đề xuất các điều kiện tín dụng thích hợp;

- Các NHTM phải dựa vào quy mô và khả năng kiểm soát rủi ro của mình để xây dựng các chiến lược cho vay bất động sản phù hợp: Trên cơ sở cân đối quy mô, tỷ trọng vốn huy động ngắn hạn/dài hạn của mình , các

NHTM xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản với thời hạn phù hợp Tỷ trọng lớn về huy động tiền gửi với thời hạn dài là cơ sở để các NHTM có thể đẩy mạnh cho vay bất động sản, vừa đảm bảo tính thanh khoản cho các NHTM vừa đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng;

- Dự báo biến động của thị trường bất động sản để kiểm soát rủi ro do tác động từ thị trường này

1.4.2Ý NGHĨA CỦA VIỆC KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM

Từ những phân tích về hậu quả cũng như tác động của rủi ro khi tập trung vốn tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản Ta thấy, ngoài những tác động như các loại rủi ro tín dụng khác như: làm giảm sút lợi nhuận của các ngân hàng, tăng tỷ lệ nợ xấu, ảnh hưởng đến tình hình tài chính, kết quả kinh doanh của ngân hàng thì rủi ro tín dụng bất động sản ở diện rộng còn ảnh hưởng đến thị trường tiền tệ ngân hàng, thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế Vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản có những ý nghĩa to lớn sau:

- Góp phần hạn chế tổn thất cho các NHTM khi cho vay bất động sản: Chúng ta thấy rằng thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn rất nhiều tiềm nằng, nhu cầu về nhà ở, văn phòng kinh doanh…rất lớn Vì vậy nếu kiểm soát tốt được rủi ro thì đây sẽ là một lĩnh vực mang lại nhiều lợi nhuận cho các NHTM

- Góp phần ổn định, lành mạnh hóa và giúp thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững: việc kiểm soát tốt rủi ro trong cho vay bất động sản, chú trọng tài trợ các nhu cầu thiết thực như cầu tiêu dùng về nhà ở, các dự án phục vụ nhu cầu nhà ở người dân… sẽ giúp thị trường bất động sản

phát triển bền vững, cung bất động sản sẽ đáp ứng được cầu tiêu dùng về nhà ở, tránh tình trạng “bong bóng” giá bất động sản, đem lại hiệu quả thiết thực cho người dân

- Góp phần ổn định sự phát triển của nền kinh tế: thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản, giúp cho dòng vốn ngân hàng chảy vào thị trường bất động sản một cách hiệu quả sẽ góp phần giải quyết tốt nhu cầu nhà ở người dân, phát triển một lĩnh vực kinh tế tiềm năng, đẩy mạnh tiến độ hiện đại hóa đất nước

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Như vậy, trong Chương I chúng ta đã đi tìm hiểu những khái niệm về rủi ro trong nền kinh tế, rủi ro tín dụng, và đặc biệt cũng đã phân tích những rủi ro đặc thù trong cho vay bất động sản Qua đó, chúng ta có thể thấy, việc các NHTM tập trung vốn tín dụng lớn vào lĩnh vực bất động sản sẽ gây ra những rủi ro không chỉ cho bản thân các NHTM mà còn ảnh hưởng đến thị trường tiền tệ – ngân hàng và cả nền kinh tế của quốc gia Chính vì vậy, việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM có vai trò rất quan trọng, vừa đảm bảo sự an toàn trong hoạt động của các NHTM đối với một lĩnh vực cho vay đầy tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, vừa đảm bảo thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững và đồng thời góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước

Từ những nội dung được trình bày ở Chương I chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM Vậy trong thời gian qua, các NHTM ở nước ta đã thực hiện việc kiểm soát rủi ro trong cho vay lĩnh vực trên ở mức độ nào? Việc thị trường bất động sản liên tục biến động nóng - lạnh trong vòng 05 năm trở lại đây một phần nguyên ngân từ vốn tín dụng bất động sản hay không? Và giải pháp nào góp phẩn kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản Tất cả các vấn đề trên sẽ được trình bày, phân tích tại Chương 2 và 3 Đó là thực trạng và giải pháp kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM mà phạm vi nghiên cứu tại các NHTM trên địa bàn TP HCM

*******************

 Năm 2005 - 2006: sau một thời gian tăng mạnh về giá, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, lượng giao dịch trên địa bàn thành phố giảm 60% Trên địa bàn chỉ có 113 dự án với tổng diện tích 175 ha được triển khai, chỉ bằng 40% số dự án và 18% diện tích so với năm 2004 Tại các trung tâm giao dịch bất động sản, lượng giao dịch giảm mạnh … Tình trạng bất động sản đóng băng kéo theo tình trạng tê liệt của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trên địa bàn có khoảng 4200 doanh nghiệp thì chỉ còn 30% đủ khả năng cầm cự hoặc chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác

 Năm 2007: Cùng với sự kiện Việt Nam gia nhập WTO, TTCK phát triển nóng nửa cuối năm 2006 và có dấu hiệu chựng lại, thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại từ đầu năm 2007, và tăng mạnh nhất vào thời điểm cuối năm So với thời điểm đầu tháng 08/2007, giá căn hộ chung cư một số khu vực tại địa bàn TPHCM tăng 38% vào cuối năm 2007 Đặc biệt giá đất nền dự án tập trung chủ yếu ở một số địa bàn ven thành phố như Quận2, Quận 7, Quận 9, Nhà Bè vào cuối năm 2007, đầu năm 2008 tăng đột biến, bình quân tăng 232%, so với thời điểm đầu tháng 08/2008 Có thể nói đây là một tốc độ tăng kỷ lục của giá đất trong vòng 06 tháng cuối năm 2007, bình quân giá đất nền vào thời điểm đầu năm 2008 tăng gấp 03 lần so với 06 tháng trước đó nhưng vẫn thiếu hàng đểû bán

Bảng 2.1: Giá căn hộ tại một số khu vực trên địa bàn TP HCM từ tháng 08/2007- 01/2008

Vị trí Căn hộ Diện tích (m2)

Giá tháng 08/2007

(triệu đồng/m2)

Giá tháng 01/2008

(triệu đồng/m2)

Chênh lệch bình quân (triệu đồng)

Tỷ lệ tăng/ giảm (%) Quận 1 SailingTower 104 – 168 54 72-88 26 48 Quận 2 An Phú 82 12.5 16-18 4.5 36

Bigemco 68 13.2 15-17 2.8 21 Quận

Thạnh Sài Gòn Pearl 84 – 133 30 49 19 63

(Nguồn: Hiệp hội bất động sản TPHCM)

Bảng 2.2: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên địa bàn TP HCM từ tháng 08/2007 - 01/2008

Vị trí Dự án Diện tích (m2)

Giá tháng 08/2007

(triệu đồng/m2)

Giá tháng 01/2008

(triệu đồng/m2)

Chênh lệch bình

quân (triệu đồng)

Tỷ lệ tăng/ giảm (%) An Phú —

An Khánh 80 - 200 9.7 24-26 15.3 158 Thạnh Mỹ

Lợi 100 - 300 7.7 26-20 15.3 199 Quận 2

Bình Trưng

Đông 100 - 300 4.5 9.9-16 8.45 188

Phường Phước

Long B 90 - 500 3.7 10-12 7.3 197

Him Lam -

Kênh Tẻ 100 - 200 10.5 39-51 34.5 329 KDC Phú

Xuân - VPH 120 - 400 2.9 13.5 10.6 366 Cotec 100 4.5 -5 11.2-17 9.35 197 Nhà Bè

Thanh Nhựt 120 -200 6.5 -8.6 13.5-14.8 6.6 87 Bình

(Nguồn: Hiệp hội bất động sản TP HCM)

 Đầu năm 2008 đến nay: Sau đợt sốt kéo dài từ nửa năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường bất động sản tại TP HCM lại bắt đầu rơi vào tình trạng đóng băng, lượng giao dịch vào thời điểm tháng 06/2008 chỉ còn khoảng 10% so với đầu năm, trên các sàn giao dịch chỉ toàn các khách hàng rao bán bất động sản mà rất ít người mua, giá trị của bất động sản giảm mạnh Vào thời điểm tháng 06/2008, giá căn hộ chung cư giảm bình quân 18% so với đầu năm Các dự án đất nền mức độ còn trầm trọng hơn, giá giảm khoảng 44% so với thời điểm tháng 01/2008, trong đó một số khu vực Quận 7, Quận 9, Nhà Bè giảm khoảng 50% Như vậy giá bất động sản đang giảm dần về giá ban

đầu vào thời điểm chưa sốt Theo nhận định một số chuyên gia tình trạng trượt giá này còn kéo dài cho đến khi có sự ổn định về vĩ mô của nền kinh tế.

Bảng 2.3: Giá căn hộ tại một số khu vực trên địa bàn TP HCM từ tháng 01/2008- 06/2008

Vị trí Căn hộ Diện tích (m2)

Giá tháng 01/2008 (triệu

đồng/m2)

Giá tháng 06/2008

(triệu đồng/m2)

Chênh lệch bình

quân (triệu đồng)

Tỷ lệ tăng/ giảm (%)

Quận 2 An Phú 82 16-18 13 -4 -24

Phú Mỹ 20 -

25 tầng 77 — 117 21.5 18 -3.5 -16 V-Star 85.56-

119.25 16 14-15 -1.5 -9 Quận 7

Bảng 2.4: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên địa bàn TP HCM từ tháng 01/2008 đến 06/2008

Vị trí Dự án Diện tích (m2)

Giá tháng 01/2008

(triệu đồng/m2)

Giá tháng 06/2008

(triệu đồng/m2)

Chênh leach bình quân (triệu

đồng)

Tỷ lệ tăng/ giảm (%)

An Phú — An

Thạnh Mỹ Lợi 100 - 300 26-20 17 -6 -26

Quận 2

Bình Trưng

Đông 100 - 300 9.9-16 6-8 -5.95 -46 Phường Phước

- VPH 120 - 400 13.5 6.5 -7 -52

Nhà Bè

2.1.1 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản tại thành phố trong thời gian qua đã đem lại nhiều lợi ích cho sự phát triển kinh tế – xã hội của địa bàn Giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố, nhu cầu về trụ sở kinh doanh, văn phòng cho thuê của các tổ chức kinh tế Việc thị trường bất động sản phát triển còn đẩy nhanh tiến độ xây dựng, góp phần xúc tiến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa trên địa bàn Bên cạnh đó, còn góp phần phát triển mảng dịch vụ kinh doanh bất động sản, một trong những lĩnh vực đem lại lợi nhuận cao

2.1.2 NHỮNG MẶT HẠN CHẾ

Bên cạnh những thành tựu đạt được, thị trường bất động sản tại khu vực thành phố trong thời gian qua cũng bộc lộ những mặt hạn chế Thị trường tuy phát triển nhưng thường xuyên biến động liên tục, điều này xuất phát từ những nguyên nhân sau

Thứ nhất, tâm lý của người dân: tâm lý đầu tư theo “phong trào”, khi thị trường bất động sản bắt đầu sôi động thì tình trạng “nhà nhà kinh doanh đất, người người kinh doanh đất” diễn ra mạnh mẽ trong khi một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư thiếu kiến thức cũng như kinh nghiệm kinh doanh trong lĩnh vực này

Thứ hai, cung bất động sản còn rất nhỏ so với cầu: Nhu cầu người dân về nhà ở, văn phòng cho thuê…là rất lớn Tuy nhiên, mức độ cung nhỏ, tiến độ xây dựng các dự án chậm Điều này cũng xuất phát từ vướng mắc trong cơ chế, chính sách làm chậm tiến độ xây dựng các dự án bất động sản Theo kết

quả nghiên cứu mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, một dự án xây dựng bất

động sản phải trải qua 33 thủ tục và thời gian trung bình là 03 năm (nguồn: Bộ xây dựng), hơn nữa chỉ cần vướng một khâu nhỏ trong số các thủ tục trên

thì dự án sẽ bị đình trệ và kéo dài thêm nhiều Chính điều này đã làm cho việc “cung hàng hóa” bất động sản rất chậm Theo phát biểu của của ông

Nguyễn Hữu Tín -Phó chủ tịch UBND TP.HCM tại hội thảo “Hoàn thiện cơ chế chính sách và các thủ tục hành chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản” tại TPHCM do Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản TP tổ chức tại TPHCM ngày 27-6-2008 thì trong hơn một năm qua TP.HCM mới chỉ phê duyệt được 70% số đồ án quy hoạch 1/2.000 Điều này càng cho thấy mức độ mất cân đối giữa cung và cầu bất động sản tại địa bàn là rất cao

Thứ ba, giá bất động sản bị đẩy lên khá cao: Đây cũng là một huệ lụy của việc cung không đáp ứng được cầu bất động sản, điều này đã làm cho giá cả bất động sản đẩy lên cao và kết quả là người có thu nhập trung bình không thể tiếp cận giải quyết được nhu cầu nhà ở, vì vậy phần lớn cầu bất động sản trong thời gian qua là “cầu đầu cơ” Bình quân giá một căn hộ 60m2 hạng trung bình tại khu vực Quận 2, Quận 7 khoảng 1 tỷ, giả sử một hộ gia đình 03 người với mức thu nhập trung bình tại địa bàn TP khoảng 15 triệu đồng/tháng (5 triệu đồng/người) thì rất khó để có thể đủ tiền tích lũy mua một căn hộ trên

Thứ tư, nguồn vốn đầu tư bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng Ngân hàng Thông thường tỷ lệ vốn tự cóù-vốn vay là 30%-70% Tuy nhiên có những dự án tỷ lệ vốn vay rất cao lên đến 80-90% giá trị dự án đầu tư bất động sản Việc vốn đầu tư bất động sản tập trung nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ dẫn đến rủi ro vì phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng

từng thời kỳ của mỗi ngân hàng và các rủi ro kỳ hạn xuất phát từ chính nguồn vốn này;

Như vậy thị trường bất động sản trên địa bàn TP HCM trong thời gian qua phát triển không bền vững, luôn biến động và tiềm ẩn nhiều bất ổn bên trong

2.2 NGHIỆP VỤ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM

2.2.1 TỔ CHỨC CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong những năm gần đây, việc cho vay bất động sản của các NHTM cũng sôi động không kém Đây cũng được xem là một trong những mảng kinh doanh “béo bở” của các NHTM Có rất nhiều hình thức cho vay bất động sản, tuy nhiên nếu căn cứ vào đối tượng sử dụng vốn có thể phân ra các hình thức cho vay trong lĩnh vực bất động sản như sau:

 Cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng các dự án bất động sản: đây là hình thức cho vay để phục vụ hoạt động đầu tư Đối tượng sử dụng vốn là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án bất động sản: xây dựng căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án… Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án Thời gian vay thường kéo dài cho đến khi họ huy động được vốn từ việc bán sản phẩm Tài sản đảm bảo đa phần là từ bất động sản hình thành từ vốn vay Nguồn trả nợ từ dòng tiền dự án (tiền thu được từ sản phẩm của dự án)

 Cho các cá nhân vay bất động sản phục vụ cho mục đích tiêu dùng: Vay mua nhà đất, căn hộ để ở, vay để sữa chữa, xây dựng nhà ở Đây là các đối tượng khách hàng vay cho các mục đích tiêu dùng, nguồn thu nhập trả nợ

từ thu nhập cá nhân hàng tháng Tài sản đảm bảo thường từ chính bất động sản hình thành từ vốn vay hoặc nhà đất khác

 Cho vay đểå mua bán, kinh doanh bất động sản: Đây là các đối tượng vay vốn để mua các bất động sản phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch từ giá bất động sản Thời gian vay thường ngắn Nguồn trả nợ từ nguồn thu tiền bán sản phẩm Tài sản đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành từ vốn vay

Việc phân loại hình thức cho vay dựa vào đối tượng vay và mục đích sử dụng vốn cũng mang tính chất tương đối Vì trong thực tế rất khó để phân biệt khách hàng vay mua nhà để ở hay để bán Tuy nhiên việc phân loại này là cần thiết vì trong các hình thức cho vay trên thì việc cho vay để mua bán kinh doanh bất động sản là đối tượng góp phần tạo nên những biến động chính cho thị trường bất động sản

2.2.2 THÀNH TỰU VÀ NHỮNG HẠN CHẾ 2.2.2.1 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC:

 Dư nợ cho vay bất động sản qua các năm:

Dư nợ cho vay bất động sản tại khu vực TP HCM của các ngân hàng thương mại trên địa bàn năm 2005 là 22.498 tỷ đồng, năm 2006 là 20.335 tỷ đồng, giảm 9,6% so với năm trước và năm 2007 tăng đột biến lên 34.693 tỷ

đồng, tăng 70,6% so với năm 2006

Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua các năm

Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Dư nợ bất

động sản (tỷ đồng)

Dư nợ bất động sản (tỷ đồng )

Tốc độ tăng/giảm so với name 2005

Dư nợ bất động sản (tỷ đồng )

Tốc độ tăng/giảm so với năm 2006 22.498 20.335 - 9,6% 34.693 70,6%

(Nguồn: NHNN TP HCM)

Diễn biến dư nợ cho vay bất động sản qua các năm hoàn toàn phù hợp với sự biến động thăng trầm của thị trường bất động sản trong thời gian qua Bắt đầu từ đợt sốt bất động sản giữa năm 2004 kéo dài đến năm 2005, việc này kéo theo việc các NHTM đẩy mạnh cho vay lĩnh vực bất động sản Năm 2005-2006 sau một thời gian tăng mạnh, thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng đóng băng, điều này đã làm dư nợ cho vay bất động sản giảm từ 28.600 tỷ đồng từ giữa năm 2005 xuống còn 22.498 tỷ đồng thời điểm cuối năm 2005 và tiếp tục giảm 9,6% xuống còn 20.335 tỷ đồng cuối năm 2006 Thời điểm đầu năm 2007 , thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại và tăng mạnh vào thời điểm cuối năm 2007 Việc này kéo theo dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh trong năm 2007, tăng 70,6% so với năm 2006 lên 34.693 tỷ Như vậy, dư nợ cho vay bất động sản của các NHTM luôn tăng - giảm theo sự biến động của thị trường bất động sản

 Tỷ trọng dư nợ cho vay so với tổng dư nợ qua các năm:

Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM của các NHTM trên địa bàn chiếm tỷ trọng 13,7% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn năm 2005, năm 2006 giảm chỉ chiếm khoảng 8,5% tổng dư nợ và tỷ lệ này duy trì đến năm 2007 mặc dù về số tuyệt đối dư nợ năm 2007 tăng đột biến so với năm trước

Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản qua các năm

Dư nợ BðSTổng dư nợ

Hình 2.1: Dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ qua các năm