THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Mỗi ngân hàng cần xây dựng một chiến lược cho vay lĩnh vực bất động sản phù hợp, ban hành các sản phẩm đặc thù cho vay bất động sản trong từng thời kỳ trong đĩ quy định cụ thể về nghiệp vụ cho vay, đảm bảo kiểm sốt rủi ro mang tính hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với quy mơ của từng ngân hàng trên cơ sở cân đối nguồn vốn huy động để đảm bảo tính thanh khoản của các NHTM trong từng thời kỳ:
- Mỗi NHTM nên xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản đặc biệt là các dự án vay cĩ giá trị lớn trên cơ sở nguồn vốn tự cĩ và vốn huy động trung và dài hạn của mình, nên hạn chế sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay bất động sản để tránh rủi ro do khĩ khăn về thanh khoản.
- Tỷ trọng dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ vay nên giới hạn ở tỷ lệ < 10% tổng dư nợ, điều này sẽ giúp các NHTM hạn chế tập trung vốn tín dụng vào bất động sản, gĩp phần hạn chế rủi ro mang tính hệ thống;
Cần cĩ sự phân loại từng nhĩm đối tượng khách hàng vay đầu tư bất động sản để đánh giá mức độ rủi ro theo từng nhĩm, và cĩ biện pháp giám sát chặt chẽ hơn đối với các nhĩm đối tượng vay đầu tư bất động sản cĩ mức độ rủi ro cao, dựa vào các tiêu chí sau để phân loại:
- Dựa vào tài sản đảm bảo: Khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành từ vốn vay cĩ mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bằng một bất động sản đã cĩ sẵn, do tại thời điểm giải ngân các bất động sản thế chấp chưa đầy đủ về giấy tờ sở hữu vì vậy chưa thể hồn thành thủ tục pháp lý (cơng chứng thế chấp, đăng ký GDĐB) về tài sản đảm bảo. Với nhĩm đối tượng này bên cạnh các biện pháp kiểm sốt thơng thường cần phải tăng cường cơng tác giám sát, theo dõi chặt chẽ tiến độ hồn thành bất động sản để hồn thiện thủ tục thế chấp tài sản.
- Dựa vào nguồn trả nợ: các khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ bằng chính việc bán bất động sản đầu tư cĩ mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ từ thu nhập hàng tháng (như nguồn thu nhập từ lương đối với khách hàng cá nhân hoặc nguồn thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh đối với khách hàng doanh nghiệp), vì khi thị trường bất động sản đĩng băng sẽ khĩ khăn trong việc trả nợ do bất động sản khĩ bán. Đối với đối tượng này các NHTM cần thẩm định các nguồn trả nợ dự phịng trong trường hợp thị trường bất động sản biến
động xấu và cần phải dự báo biến động thị trường để đề xuất biện pháp quản lý rủi ro phù hợp;
- Dựa vào mục đích đầu tư bất động sản: Đối tượng đầu tư bất động sản với mục đích đầu cơ cĩ mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng đầu tư bất động sản để phục vụ nhu cầu thật sự (ví dụ như: mua nhà để ở), vì đối tượng đầu cơ sẽ gĩp phần làm tăng rủi ro cũng như gây biến động thị trường bất động sản. Chính vì vậy các NHTM cần tập trung vốn tín dụng bất động sản vào các khách hàng vay bất động sản để phục vụ nhu cầu nhà ở thật sự, hạn chế tập trung vốn tín dụng vào đối tượng đầu cơ.
Tuỳ từng thời điểm và sự biến động của thị trường bất động sản, các NHTM nên giới hạn một tỷ lệâ cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản cho phù hợp: khi thị trường bất động sản ổn định và phát triển, tỷ lệ cho vay dựa trên gía trị bất động sản cĩ thể ở mức tương đối cao khoảng 70 % giá trị bất động sản, tuy nhiên khi thị trường bất động sản cĩ chiều hướng biến động xấu hoặc cĩ dấu hiệu đĩng băng như hiện nay thì nên giảm tỷ lệ này xuống cịn khoảng 50%. Điều này vừa giảm thiểu rủi ro khi giá bất động sản sụt giảm mạnh vừa tăng được tỷ trọng vốn tự cĩ tham gia của khách hàng vay, hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản.
Tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, các biến động trên thị trường bất động sản để kịp thời đề xuất hướng kiểm sốt rủi ro trong cho vay, bảo đảm an tồn trong hoạt động cấp tín dụng.
