2.2.2.1 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC:
Dư nợ cho vay bất động sản qua các năm:
Dư nợ cho vay bất động sản tại khu vực TP HCM của các ngân hàng thương mại trên địa bàn năm 2005 là 22.498 tỷ đồng, năm 2006 là 20.335 tỷ đồng, giảm 9,6% so với năm trước và năm 2007 tăng đột biến lên 34.693 tỷ đồng, tăng 70,6% so với năm 2006.
Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua các năm
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
Dư nợ bất động sản (tỷ đồng) Dư nợ bất động sản (tỷ đồng ) Tốc độ tăng/giảm so với name 2005 Dư nợ bất động sản (tỷ đồng ) Tốc độ tăng/giảm so với năm 2006 22.498 20.335 - 9,6% 34.693 70,6% (Nguồn: NHNN TP HCM)
Diễn biến dư nợ cho vay bất động sản qua các năm hồn tồn phù hợp với sự biến động thăng trầm của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Bắt đầu từ đợt sốt bất động sản giữa năm 2004 kéo dài đến năm 2005, việc này kéo theo việc các NHTM đẩy mạnh cho vay lĩnh vực bất động sản. Năm 2005-2006 sau một thời gian tăng mạnh, thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng đĩng băng, điều này đã làm dư nợ cho vay bất động sản giảm từ 28.600 tỷ đồng từ giữa năm 2005 xuống cịn 22.498 tỷ đồng thời điểm cuối năm 2005 và tiếp tục giảm 9,6% xuống cịn 20.335 tỷ đồng cuối năm 2006. Thời điểm đầu năm 2007 , thị trường bất động sản bắt đầu sơi động trở lại và tăng mạnh vào thời điểm cuối năm 2007. Việc này kéo theo dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh trong năm 2007, tăng 70,6% so với năm 2006 lên 34.693 tỷ. Như vậy, dư nợ cho vay bất động sản của các NHTM luơn tăng - giảm theo sự biến động của thị trường bất động sản.
Tỷ trọng dư nợ cho vay so với tổng dư nợ qua các năm:
Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM của các NHTM trên địa bàn chiếm tỷ trọng 13,7% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn năm 2005, năm 2006 giảm chỉ chiếm khoảng 8,5% tổng dư nợ và tỷ lệ này duy trì đến năm 2007 mặc dù về số tuyệt đối dư nợ năm 2007 tăng đột biến so với năm trước.
Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản qua các năm Năm 2005 2006 2007 Tổng Dư nợ (tỷ đồng) 164.600 238.190 406.353 Dư nợ bất động sản (tỷ đồng) 22.498 20.335 34.693 Tỷ trọng 13,7% 8,5% 8,5% (Nguồn: NHNN TP HCM) - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 2005 2006 2007 Dư nợ BðS Tổng dư nợ
Hiệu quả tín dụng:
Việc cho vay bất động sản gĩp phần đem lại nhiều lợi nhuận cho các NHTM vì so với việc cho vay các lĩnh vực khác thì cho vay bất động sản thường cĩ lãi suất cao, dư nợ cho vay lớn và dễ dàng tiếp cận khách hàng vay. Bình quân lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản là 12%/năm (1,0%/tháng), ta cĩ thể tính tương đối thu nhập từ lãi vay của các khoản tín dụng bất động sản qua các năm. Năm 2005 thu nhập từ lãi cho vay bất động sản là 2.699,76 tỷ đồng, trong năm 2006 là 2.569,98 tỷ đồng, giảm 129,78 tỷ so với năm 2005. Đến năm 2007 thu nhập từ lãi cho vay bất động sản tăng mạnh 731,70 tỷ đồng lên 3.301 tỷ đồng.
Bảng 2.7: Thu lãi từ cho vay bất động sản qua các năm
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
Dư nợ BQ
Thu lãi vay
Dư nợ BQ Thu lãi vay Tăng/giảm so với năm trước Dư nợ BQ Thu lãi vay Tăng/giảm so với năm trước 22.498 2.699,76 21.416,50 2.569,98 -129,78 27.514,00 3.301,68 731,70 2.2.2.2 NHỮNG MẶT HẠN CHẾ VÀ RỦI RO TIỀM ẨN
Cho vay lĩnh vực bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM trong thời gian qua đã đem lại cho ngân hàng nhiều lợi nhuận, tăng trưởng tín dụng nhanh chĩng và gĩp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản, đem lại nhiều hiệu quảû kinh tế cho xã hội, giúp người dân cĩ thể tiếp cận giải quyết nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được việc
cho vay bất động sản của các NHTM trong thời gian qua cũng bộc lộ nhiều điểm hạn chế.
Dư nợ cho vay bất động sản thiếu tính ổn định:
Dư nợ cho vay bất động sản luơn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của các NHTM. Tuy nhiên, dư nợ cho vay này luơn biến động và thiếu sự tăng trưởng ổn định qua các năm. Việc tăng hay giảm dư nợ phụ thuộc vào sự biến động của thị trường bất động sản. Điều này làm cho các NHTM thiếu tính chủ động trong mảng cho vay này và rất dễ phát sinh rủi ro khi thị trường biến động.
Tập trung vào các đối tượng đầu cơ, kinh doanh bất động sản:
Một thực tế dễ thấy rằng vào những thời điểm thị trường bất động sản sốt cao. Đối tượng tham gia sơi động và nhiều nhất trên thị trường là các đơn vị kinh doanh bất động sản, các cá nhân đầu cơ từ việc chênh lệch giá. Những đối tượng này chiếm tỷ trọng cao trong các khách hàng vay vốn tín dụng. Đây chính là tiền đề đẩy giá bất động sản lên cao tạo nên những “cơn sốt ảo” giá bất động sản và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Tỷ trọng cho vay bất động sản lớn:
Tỷ trọng cho vay bất động sản tại khu vực TP HCM bình quân năm 2007 của các NHTM trên địa bàn là 8,5%. Tuy nhiên, nếu tính tổng dư nợ cho vay bất động sản trên tồn quốc tại một số ngân hàng, đặc biệt là khối các NHTMCP thì tỷ lệ này là khá cao. Tại đa số các NHTMCP tỷ lệ này đều trên 20%, đặc biệt một số Ngân hàng tỷ lệ này từ 30-50%, thậm chí cĩ Ngân hàng cho vay bất động sản chiếm trên 50% tổng dư nợ.
Bảng 2.8: Tỷ lệ cho vay bất động sản của một số NHTMCP tính đến 31/12/2007
STT Tên Ngân hàng Tỷ lệ dư nợ cho vay bất
động sản trên tổng dư nợ
1 Ngân hàng TMCP Thái Bình Dương 67,96%
2 Ngân hàng TMCP Nam Việt 41,21%
3 Ngân hàng TMCP Gia Định 34,25%
4 Ngân hàng TMCP An Bình 32,74%
5 Ngân hàng TMCP Á Châu 31,12%
6 Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà TP HCM 30,25%
7 Ngân hàng TMCP Phương Đơng 27,25%
8 Ngân hàng TMCP Việt Á 25,19%
9 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng Thương 22,85%
10 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín 20,55%
11 Ngân hàng TMCP Nam Á 18,60%
12 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu 18,20%
(Nguồn: NHNN CN TP HCM)
Như vậy, việc cho vay bất động sản khơng chỉ riêng tại các dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM mà các khu vực khác trong cả nước cũng khá mạnh. Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ khá cao sẽ mang lại nhiều rủi ro cho các NHTM về tính thanh khoản, về khả năng thu hối vốn đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động liên tục như hiện nay.
Bất hợp lý trong việc huy động và sử dụng nguồn:
Hiện nay, tại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần của VN, cĩ hơn 80% là huy động với kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống trong khi các khoản vay
bất động sản thường cĩ thời gian thu hồi vốn dài và tỷ lệ cho vay lớn vì vậy sẽ tạo nên rủi ro khi các NHTM sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn.
Bảng 2.9 : Sản phẩm cho vay mua nhà dự án của một số NHTM
STT Tên Ngân hàng Tỷ lệ cho vay/giá trị căn hộ Thời gian cho vay (năm) 1 Ngân hàng TMCP Kỹ Thương 80% 20 2 Ngân hàng Phát triển nhà TPHCM 80% 30
3 Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu 80% 20
4 Ngân hàng TMCP An Bình 80% 30
5 Ngân hàng TMCP Phương Nam 80% 20
6 Ngân hàng TMCP Nam Việt 80% 20
7 Ngân hàng TMCP Phương Đơng 80% 20
8 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương tín 70% 20
9 Ngân hàng TMCP Á Châu 70% 10
10 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam 70% 15
11 Ngân hàng TMCP Ngồi quốc doanh 70% 10
12 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam 70% 20
13 Ngân hàng Đầu tư phát triển 70% 15
14 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sơng cửu Long
70% 20
15 Ngân hàng Hồng Kơng Thượng Hải 70% 25
16 Ngân hàng ANZ 70% 20
17 Ngân hàng Cơng thương Việt Nam 50% 20
Trong năm 2007, đối với các dự án bất động sản chẳng hạn như căn hộ chung cư, đất nền dự án… đa số các Ngân hàng đều cho vay với tỷ lệ tài trợ trên 70% giá trị của bất động sản, và thời hạn cho vay trên 20 năm. Điều này là nguyên nhân rất dễ dẫn đến việc mất thanh khoản của các NHTM do việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn cho vay dài hạn.
Quy trình cho vay chưa chặt cheõ
Cơng tác thẩm định sơ sài: trong vài năm trở lại đây việc thành lập hàng loạt các NHTM đã kéo theo một thực trạng nhân sự phục vụ vừa thiếu, vừa yếu. Thực tế cho thấy, cán bộ nhân viên làm cơng tác tín dụng hiện nay quá chú trọng vào tài sản đảm bảo để đưa ra quyết định cho vay mà khơng cĩ hoặc rất ít chú trọng vào các tiêu chí quan trọng khác như: tình hình tài chính, thu nhập trả nợ, mức độ khả thi của dự án vay… Đây là nguyên nhân dẫn đến dễ dãi trong việc cấp tín dụng đối với các dự án vay nĩi chung và các dự án bất động sản nĩi riêng, đặc biệt điều này càng dễ xảy ra vào các thời điểm thị trường bất động sản đang sơi động, giá bất động sản đang ở mức cao. Việc này sẽ là tiền đề cho việc phát sinh các khoản nợ xấu sau này do khách hàng mất khả năng thanh tốn trong khi bất động sản đảm bảo lại mất tính thanh khoản do thị trường đĩng băng.
Định giá TSĐB cao: để đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh, các NHTM đều định giá TSĐB gần sát với giá thị trường và cho vay đến trên 70% giá trị TSĐB. Tuy nhiên, giá trị bất động sản vào thời điểm “sốt” thường ở mức cao do đĩ khi thị trường bất động sản đĩng băng, giá trị TSĐB sụt giảm mạnh, các khoản cho vay trở nên rủi ro do trị giá TSĐB khơng đủ để đảm bảo cho các khoản nợ vay này.
Tỷ lệ nợ xấu đang cĩ xu hướng gia tăng:
Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ cho vay bất động sản cĩ xu hướng gia tăng qua các năm. Năm 2003 tỷ lệ này là 0,32%, năm 2004 tăng 109% lên tỷ lệ 0,67%, năm 2005 tăng 101% lên 1,35%, năm 2006 tỷ lệ này là 2,22%, tăng 64% so với năm trước, và năm 2007 tỷ lệ này tăng lên một con số đáng báo động là 4,80%, tăng 116% so với năm 2006. Như vậy tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản gia tăng mạnh qua các năm, bình quân là 100%/năm. Điều này cho thấy mức độ rủi ro của các khoản cho vay bất động sản đang ngày càng tăng.
Bảng 2.10:Tỷ lệ nợ xấu qua các năm
Năm 2003 2004 2005 2006 2007 Tỷ lệ nợ xấu (%) 0,32 0,67 1,35 2,22 4,80 Tốc độ tăng 109% 101% 64% 116% (Nguồn: NHNN TP HCM) 0.32% 0.67% 1.35% 2.22% 4.80% 109% 101% 64% 116% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 2003 2004 2005 2006 2007 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% Tỷ lệ nợ xấu Tốc độ tăng
2.3 THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SỐT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
2.3.1 NHỮNG MẶT KIỂM SỐT ĐÃ THỰC HIỆN ĐƯỢC 2.3.1.1 VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC 2.3.1.1 VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
Nhằm giám sát hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản của các NHTM, Ngân hàng nhà nước trong thời gian qua cũng đã cĩ sự chỉ đạo đối với các NHTM để đảm bảo cho hoạt động cấp tín dụng trong lĩnh vực này được an tồn, hiểu quả, tránh những rủi ro mang tính hệ thống.
Ngày 09/03/2006, Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành cơng văn số 1676/NHNN-CSTT về cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, trong đĩ đã yêu cầu các Ngân hàng thương mại tiến hành rà sốt, đánh giá lại chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để cĩ biện pháp xử lý thích hợp, đảm bảo tính hiệu quả của phương án cho vay, cũng như nêu ra các yêu cầu khi cấp tín dụng đầu tư bất động sản như thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; xem xét năng lực tài chính và tính khả thi của phương án, khả năng trả nợ, các biện pháp phịng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản; thẩm định cho vay các dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở chủ đầu tư đã hồn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo quy định của pháp luật, cĩ phương án vay vốn và trả nợ phù hợp với phương án tiêu thụ sản phẩm khả thi; ban hành quy định về nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm sốt rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn của ngân hàng thương mại; tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản. Đồng thời phải cĩ báo cáo
gởi NHNN vào ngày 15 của tháng 01 và tháng 07 hàng năm. Đây là một sự can thiệp kịp thời để các Ngân hàng cẩn trọng hơn khi cấp tín dụng tài trợ dự án bất động sản. Xem xét, đánh giá lại các khoản tín dụng đã cho vay cũng như cân nhắc kỹ càng hơn đối với các dự án bất động sản trong giai đoạn này. Ngày 10/06/2008 thực hiện theo yêu cầu của NHNN Việt Nam, NHNN CN TP HCM đã cĩ cơng văn số 941/NHNN-HCM.08 yêu cầu các NHTM thực hiện việc báo cáo cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản, cho vay tiêu dùng và cho vay chứng khốn. Định kỳ hàng tháng phải cĩ báo cáo gởi CN NHNN TP HCM.
Như vậy, trong thời gian qua, NHNN luơn cĩ những chỉ đạo, định hướng cũng như giám sát hoạt động của các NHTM trong lĩnh vực cho vay đầu tư bất động sản. Các biện pháp này vừa mang tính cảnh báo, vừa mang tính định hướng nhằm giúp các NHTM đảm bảo chất lượng tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản và đồng thời tránh cho hệ thống NHTM khỏi những rủi ro mang tính dây chuyền khi cho vay lĩnh vực này gĩp phần cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
2.3.1.2 VỀ PHÍA CÁC NHTM
Đối với việc cho vay lĩnh vực bất động sản các NHTM cũng đã cĩ những biện pháp nhằm kiểm sốt, hạn chế rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này.
Các ngân hàng đều xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản phù hợp với đặc trưng của thị trường. Khi cho vay các dự án bất động sản các NHTM đều liên kết với các chủ đầu tư dự án để cho vay các khách hàng mua bất động sản thuộc dự án này. Điều này vừa mang tính cạnh tranh, đồng thời nhằm giúp các NHTM kiểm sốt được mục đích sử dụng vốn, giá trị bất động
sản, đảm bảo an tồn về mặt pháp lý đối với tài sản thế chấp, đồng thời cũng thuận lợi hơn cho ngân hàng khi xử lý thu hồi nợ.
Một số các Ngân hàng dựa vào giá khởi điểm của bất động sản để xác định giá trị cho vay, điều này gĩp phần hạn chế rủi ro trong trường hợp giá trị bất động sản giảm. Một số Ngân hàng cĩ bộ phận chuyên mơn độc lập để