(Luận văn thạc sĩ) pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng công thương việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy HÀ NỘI - 2012 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Hoàng Thị Hồng Nhung MC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát chung hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 1.2 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất chấp 10 quyền sử dụng đất 1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín 16 dụng ngân hàng thƣơng mại 1.4 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 17 hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 1.4.1 Chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất 18 hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 1.4.2 Điều kiện quyền sử dụng đất chấp 24 1.4.3 Định giá quyền sử dụng đất chấp 27 1.4.4 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 29 1.4.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu nợ 42 Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP 46 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CƠNG THƢƠNG VIỆT NAM 2.1 Khái quát chung hoạt động ngân hàng hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam 46 2.2 Những quy định Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cấp tín dụng 51 2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam 57 2.3.1 Những ƣu điểm, thuận lợi 57 2.3.2 Những bất cập chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam 59 2.3.2.1 Về chủ thể chấp quyền sử dụng đất 59 2.3.2.2 Về định giá quyền sử dụng đất chấp 67 3.2.2.3 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hình thành tƣơng lai 71 3.2.2.4 Về xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu nợ 72 Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ 77 CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM 3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 77 3.1.1 Về chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất 78 hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 3.1.2 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 80 3.1.3 Về định giá quyền sử dụng đất chấp hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 82 3.1.4 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 83 3.1.5 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 87 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam 90 KẾT LUẬN 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 Danh mơc c¸c bảng Số hiệu Tên bảng Trang Hot ng ca Ngõn hàng Cơng thƣơng Việt Nam 46 b¶ng 2.1 năm qua 2.2 Số liệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam - Chi nhánh Thanh Xuân từ năm 2008 đến quý I năm 2010 50 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng việc phát triển kinh tế Với điều kiện kinh tế nƣớc ta, tín dụng ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu, cơng cụ để tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi cho vay số vốn cho chủ thể kinh tế cần thiết Để hoạt động phát triển lành mạnh, cần có nhiều biện pháp bảo đảm, có bảo đảm tiền vay (cịn gọi bảo đảm tín dụng) tổ chức tín dụng Mục đích việc áp dụng bảo đảm tiền vay nhằm tạo thêm quyền cho tổ chức tín dụng khách hàng (ngồi quyền theo hợp đồng tín dụng), khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả nợ đến hạn Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng ngân hàng thƣơng mại hoạt động Việt Nam nói chung Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam (Vietinbank) nói riêng, chấp quyền sử dụng đất đƣợc thực phổ biến Điều phản ánh xu ngƣời sở hữu quyền sử dụng đất thiếu vốn, họ cần vốn để đầu tƣ cho sản xuất giải khó khăn sống nên chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng biện pháp giúp họ giải đƣợc vấn đề vốn Đồng thời, với việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, thời điểm tiến hành thực phƣơng án kinh doanh, giá trị tài sản có họ khơng bị suy giảm Tuy nhiên, xung quanh vấn đề tồn nhiều vƣớng mắc định giá, quản lý tài sản chấp; xử lý tài sản chấp trƣờng hợp khách hàng vay vốn không thực thực không nghĩa vụ trả nợ Các vƣớng mắc hoạt động ngân hàng nhiều nguyên nhân khác mang lại, có nguyên nhân quy định pháp luật vấn đề chƣa thực đầy đủ hợp lý Ngƣời viết chọn đề tài lý sau đây: (1) Mong muốn nghiên cứu đầy đủ hệ thống quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề Trên sở đối chiếu so sánh với thực trạng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng ngân hàng thƣơng mại nói chung, Vietinbank nói riêng, luận văn tìm mặt hạn chế, tích cực quy định hành Luận văn tham khảo quy định pháp luật nƣớc nhƣ điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam để đƣa giải pháp phù hợp, khắc phục hạn chế pháp luật Việt Nam hành vấn đề chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng (2) Cần thiết hoàn thiện quy định hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng Quy định pháp lý rõ ràng, tồn diện góp phần đảm bảo lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, bảo đảm quyền lợi bên giao dịch đồng thời tạo điều kiện cho kinh tế phát triển (bởi hệ thống ngân hàng vốn đƣợc coi huyết mạch kinh tế) Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm luận văn tốt nghiệp đại học, luận văn thạc sĩ, sách chuyên khảo vấn đề bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tổ chức tín dụng đƣợc đề cập đến cơng trình nghiên cứu nhƣ: - Sách chuyên khảo "Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng", Lê Thị Thu Thủy, Nhà xuất Tƣ pháp, 2006 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam", Nông Thị Bích Diệp, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, 2005 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam", Trần Thị Thu Hƣờng, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004 - Luận văn thạc sĩ Luật học đề tài: "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay thực tiễn áp dụng Ngân hàng ngoại thương Việt nam", Nguyễn Văn Phƣơng, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006 Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại gắn với thực tiễn Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam chƣa đƣợc thực Trong thực tế, hoạt động tín dụng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại có Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam diễn nhiều bất cập Vì vậy, nghiên cứu cách có hệ thống việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Đặc biệt đề tài đƣa giải pháp hoàn thiện quy phạm pháp luật chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo thuận lợi, hợp lý việc cho vay vay vốn ngân hàng khách hàng có nhu cầu vay vốn, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển Mục đích nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Luận văn tập trung nghiên cứu sở lý luận, vấn đề pháp lý xoay quanh việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng với mục đích: - Trình bày cách tổng quan chế định chấp, chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam (từ khái niệm chấp, hợp đồng chấp, đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp, ) - Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam, nguyên nhân lý giải nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập, vƣớng mắc thiếu khả thi văn pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất - Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vƣớng mắc trình áp dụng, hƣớng hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng quy định pháp luật thật hữu hiệu, bảo đảm quyền lợi ích 10 - Hiện nay, nghị định 83/2010/NĐ-CP Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm đời khắc phục hạn chế bất hợp lý Luật đất đai quy định bên phải thực nộp hồ sơ đăng ký chấp thời hạn năm ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng (đã phân tích cụ thể chƣơng 1) Do địi hỏi Luật Đất đai cần đƣợc sửa đổi cho phù hợp, tránh tình trạng mâu thuẫn văn luật văn dƣới luật - Trên thực tế số trƣờng hợp bên ký hợp đồng chấp trƣớc ngày Thông tƣ liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003, dƣ nợ bên chƣa thực đƣợc việc đăng ký chấp bên chấp không đồng ý ký đơn yêu cầu đăng ký nên ngân hàng không thực đƣợc việc đăng ký Do vậy, cần quy định trao cho ngân hàng quyền đăng ký, gia hạn việc đăng ký mà khơng phụ thuộc vào việc bên chấp có đồng ý ký đơn yêu cầu đăng ký hay không để tránh rủi ro cho tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất, kể trƣờng hợp phải gia hạn thời hạn đăng ký nghĩa vụ trả nợ bên vay chƣa thực xong giải triệt để tồn giao dịch chấp trƣớc chƣa thực đƣợc việc đăng ký - Giá trị pháp lý việc đăng ký chấp Mặc dù pháp luật quy định việc chấp, bảo lãnh "có giá trị pháp lý người thứ ba" [14] nhƣng pháp luật chƣa quy định cụ thể nội hàm khái niệm "người thứ ba" Vậy "ngƣời thứ ba" bao gồm ai, có bao gồm quan công quyền hay không? trƣờng hợp xác định "ngƣời thứ ba" bao gồm quan cơng quyền thứ tự ƣu tiên tốn Nhà nƣớc với tổ chức cá nhân phải đƣợc giải dựa nguyên tắc bình đẳng lợi ích liên quan xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Do vậy, cần có văn hƣớng dẫn cụ thể nội hàm khái niệm này, tránh việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm chấp quyền sử 92 dụng đất mà có lợi ích liên quan đến quan công quyền đƣợc áp dụng tùy tiện, ảnh hƣởng đến quyền lợi ích tổ chức, cá nhân có liên quan - Về xóa đăng ký chấp: Cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu có hƣớng dẫn cụ thể trƣờng hợp yêu cầu xóa đăng ký chấp Trƣờng hợp trao quyền yêu cầu xóa đăng ký chấp cho bên chấp cần phải có hƣớng dẫn cụ thể trình tự thủ tục kiểm tra, xác minh nghĩa vụ trả nợ hoàn thành bên chấp để cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có sở thực hiện, đồng thời gắn trách nhiệm cán thực kiểm tra, xác minh, tránh rủi ro cho ngân hàng - Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm chủ yếu theo phƣơng thức đăng ký cung cấp thông tin giấy, nhiên theo phƣơng thức làm ảnh hƣởng đến thời gian hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhƣ việc tra cứu thông tin giao dịch bảo đảm bị kéo dài, nhiều thời gian cho bên có liên quan Do vậy, cần có nghiên cứu để áp dụng đăng ký qua phƣơng tiện điện tử, điều giúp tiết kiệm đƣợc chi phí, thời gian thực đăng ký, giảm bớt đƣợc máy quan đăng ký Nghị định 83/2010/NĐ-CP đời quy định thêm ba phƣơng thức nộp hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm: "gửi qua đường bưu điện, qua fax, thư điện tử đăng ký trực tuyến" [16] Tuy nhiên, cần có văn hƣớng dẫn cụ thể sở hạ tầng để việc thực phƣơng thức đƣợc thực thực tế Cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung đăng ký chấp quyền sử dụng đất nói riêng để đảm bảo tƣơng thích pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam quốc tế, tạo môi trƣờng pháp lý thuận lợi nhằm thúc đẩy phát triển giao dịch dân sự, kinh tế có yếu tố nƣớc ngồi, đáp ứng địi hỏi việc gia nhập Tổ chức Thƣơng mại Thế giới nói riêng yêu cầu hội nhập kinh tế nói chung Phục vụ tốt mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua chế đăng ký đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng cho chủ thể tham gia giao dịch 93 Bổ sung, hoàn thiện sở pháp lý để vận hành hệ thống sở liệu quốc gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho việc đăng ký, cung cấp thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất thuận tiện nhất, nhanh xác nhất, tạo sở tin cậy cho tổ chức, cá nhân việc tìm hiểu thơng đất đai, biện pháp để góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng tiền tệ kinh tế thị trƣờng Để làm đƣợc điều địi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ, có hiệu quả, thống Bộ, ngành có liên quan, quan đăng ký bất động sản từ xuống dƣới,…làm để đáp ứng khả cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý đất đai đƣợc thực nhanh nhất, xác với chi phí hợp lý 3.1.5 Hồn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại  Về xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Cần cụ thể hóa Điều 716 Bộ luật Dân năm 2005 quy định chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất: "Trường hợp người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác người chấp gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, có thỏa thuận" sửa đổi bổ sung quy định pháp luật khác (đã phân tích chƣơng 2) theo hƣớng chấp quyền sử dụng đất mà đất có tài sản gắn liền giá trị tài sản bảo đảm bao gồm giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất  Về xử lý tranh chấp xử lý tài sản đảm bảo nợ vay bất động sản Để giải vƣớng mắc liên quan đến việc hiểu áp dụng pháp luật trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba đƣa xét xử số tòa án, Tòa án nhân dân tối cao cần sớm có cơng văn trả lời thức cho Hiệp hội ngân hàng vấn đề nhằm tạo sở pháp lý cho tổ chức tín dụng thực nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp 94 tín dụng không bị vƣớng rủi ro pháp lý đảm bảo an toàn vốn vay Việc cấp bách biện pháp bảo đảm cấp tín dụng chấp quyền sử dụng đất phổ biến thực tiễn hoạt động ngân hàng Việt Nam nhƣ giới  Các kiến nghị khác - Hiện nay, Bộ luật Dân năm 2005 quy định trƣờng hợp không xử lý đƣợc quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên nhận chấp phải "khởi kiện Tịa án" Trong đó, Luật Đất đai năm 2003 Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại quy định trƣờng hợp không xử lý đƣợc quyền sử dụng đất theo thỏa thuận quyền sử dụng đất đƣợc "bán đấu giá" Nhƣ vậy, thực xử lý tài sản bảo ngân hàng đƣợc thực nhƣ nào? Trƣờng hợp Ngân hàng xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ mà không thực đƣợc theo thỏa thuận có đƣợc tự bán đấu giá để thu hồi nợ hay không? Nếu thực bán đấu giá theo quy định Luật Đất đai Nghị định 163 đƣợc thực nhƣ nào, trình tự thủ tục sao? Các ngân hàng tự định đƣa bán đấu giá hay phải đƣợc cấp có thẩm quyền cho phép? Khi bán đấu giá có cần phải đồng ý ngƣời có quyền sử dụng đất hay khơng? Vì chƣa có hƣớng dẫn cụ thể nên hầu hết ngân hàng lựa chọn giải pháp an tồn khởi kiện Tòa án để thu hồi nợ, dù Tịa án quan công quyền, quan bảo vệ thực thi pháp luật, biết thực khởi kiện Tịa án nhiều thời gian (từ khâu giải Tòa án đến thi hành án xong vài ba năm, chí lâu nữa) Do vậy, cần có quy định thống phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tránh mâu thuẫn, gây khó khăn q trình áp dụng pháp luật - Nên trao cho ngân hàng quyền chủ động việc bán đấu giá, khơng cần phải có chấp thuận ngƣời có quyền sử dụng đất mà cần trƣớc bên có thỏa thuận vấn đề này, việc chấp thuận 95 số trƣờng hợp khó khăn Mặt khác, chủ sở hữu chấp thuận để ngân hàng bán đấu giá quyền sử dụng đất thời điểm xử lý lại rơi vào trƣờng hợp hai bên đạt đƣợc thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm (không phải trƣờng hợp không thỏa thuận đƣợc việc xử lý tài sản bảo đảm) Ngoài ra, nên quy định trách nhiệm cụ thể quan liên quan (Công an, Ủy ban nhân dân) việc hỗ trợ tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ (hỗ trợ nhƣ nào, trách nhiệm đến đâu, ) - Khi xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, cần ngân hàng chứng minh đƣợc có đầy đủ để xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nhƣ: đến hạn thực nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng nhƣng bên có nghĩa vụ không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ mình, có văn thơng báo cho chủ sở hữu việc xử lý quyền sử dụng đất thơng qua đấu giá,… nhƣng cần phải có hƣớng dẫn cụ thể chế thực vấn đề xử lý quyền sử dụng đất nhạy cảm đất cá nhân, hộ gia đình Tổ chức tín dụng khó thực quyền cách độc lập khơng có hỗ trợ quan chức - Ngoài ra, số trƣờng hợp, bên thỏa thuận đƣợc phƣơng thức xử lý tài sản nhƣng không thống đƣợc việc định giá giá trị quyền sử dụng đất để xử lý, điều lý để bên chấp cố tình trì hỗn việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất để thực nghĩa vụ Do vậy, cần nghiên cứu để quy định nguyên tắc cụ thể cụ thể xác định giá trị quyền sử dụng đất (tối thiểu) xử lý để trƣờng hợp bên khơng thỏa thuận đƣợc phải tuân theo nguyên tắc quy định cụ thể, đảm bảo góp phần cho ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ - Trƣờng hợp quyền sử dụng đất bán đƣợc xử lý để thu hồi nợ bên chấp có quyền nhận quyền sử dụng đất để trừ nợ hay khơng? Pháp luật cần dự liệu đến trƣờng hợp có quy định cụ 96 thể để bên nhận chấp (nhất ngân hàng) có chế thực nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ việc nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để khai thác tạm thời hoạt động kinh doanh ngân hàng (tránh trƣờng hợp nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để khai thác lại rơi vào trƣờng hợp kinh doanh bất động sản - vi phạm Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng) Tóm lại, pháp luật nên quy định phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho chủ thể có liên quan, cụ thể: theo thỏa thuận; khơng thỏa thuận đƣợc bên nhận chấp (ngân hàng) có quyền chủ động thực bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất, trƣờng hợp tài sản khơng bán đƣợc bên nhận chấp có quyền nhận quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 3.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CƠNG THƢƠNG VIỆT NAM Việc thực giải pháp, kiến nghị tác giả đƣa phần chƣơng thực góp phần tháo gỡ khó khăn, bất cập thực tiễn áp dụng pháp luật nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại nói chung, Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam nói riêng Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam nhƣ ngân hàng thƣơng mại khác Việt Nam khơng thể tự đƣa giải pháp bên khung pháp lý quy định Đảng Nhà nƣớc vấn đề mà đƣa quy định linh hoạt song phải nằm khuôn khổ pháp luật cho phép, giải pháp tầm vi mô để hạn chế tối đa rủi ro xảy nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng Để nâng cao hiệu quả, giảm thiểu tối đa rủi ro việc nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng cần nhiều giải pháp đồng thống nhất, cụ thể nhƣ sau: 97 - Ban hành quy trình, quy định cụ thể việc nhận tài sản bảo đảm cấp tín dụng, có quy định chấp quyền sử dụng đất: Ban hành quy định cụ thể định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thời kỳ, phù hợp với tình hình phát triển thị trƣờng bất động sản nƣớc, quy định cụ thể tỷ lệ định giá mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá tài sản để đảm bảo an toàn việc nhận chấp tài sản Ban hành quy định kiểm tra tài sản bảo đảm trình nhận chấp tài sản; quy định yêu cầu chi nhánh phải thƣờng xuyên kiểm tra tài sản bảo đảm (đƣợc lập thành biên ký kết với bên chấp lƣu giữ hồ sơ tín dụng), đánh giá định giá tài sản bảo đảm theo định kỳ năm/lần Ban hành quy trình xử lý tài sản bảo đảm, quy định trình tự cụ thể việc xử lý tài sản bảo đảm Các quy định, quy trình Ngân hàng Cơng thƣơng cụ thể hóa quy định pháp luật việc nhận tài sản bảo đảm, hƣớng dẫn chi nhánh, đơn vị trực thuộc thực bảo đảm cấp tín dụng thực tế Việc bàn hành quy trình, quy định đầy đủ từ việc định giá quyền sử dụng đất chấp, kiểm tra tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm tạo hành lang pháp lý cho chi nhánh thực nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng Các chi nhánh hệ thống Ngân hàng Công thƣơng thực đƣợc đầy đủ quy trình, quy định đảm bảo giảm thiểu rủi ro việc nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng Trên thực tế, Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam ban hành đầy đủ quy trình, quy định việc nhận chấp quyền sử dụng đất; nhiên cần tiếp tục cập nhật, chỉnh sửa cho phù hợp với quy định pháp luật, thực tiễn hoạt động tín dụng cho vừa chặt chẽ, an tồn vừa linh hoạt, thơng thoáng khách hàng 98 - Phát triển hoạt động tổ chức cung cấp dịch vụ định giá, quản lý xử lý tài sản chấp bất động sản Hiện nay, Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Công thƣơng Việt Nam (Vietinbank AMC) thực cung cấp dịch vụ: Định giá bất động sản, động sản để đảm bảo tín dụng hệ thống Ngân hàng Cơng thương Việt Nam Vietinbank AMC thẩm định với tổng giá trị tài sản bảo đảm gần 5000 tỉ đồng cho chi nhánh hệ thống, đáp ứng yêu cầu chi nhánh/khách hàng thời gian, mức phí cạnh tranh, linh hoạt, đảm bảo giá trị phù hợp với giá thị trƣờng; Hỗ trợ, nhận ủy thác xử lý nợ, tài sản bảo đảm cho chi nhánh hệ thống Ngân hàng Công thƣơng với phƣơng thức linh hoạt: bán tài sản theo thỏa thuận, bán tài sản qua Trung tâm xử lý tài sản bảo đảm Vietinbank AMC, bán thông qua đấu giá Vietinbank AMC mua tài sản… Nhƣ vậy, khả xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ cho chi nhánh hiệu Bán đấu giá tài sản Ngân hàng: Vietinbank AMC có chức bán đấu giá tài sản, đƣợc Bộ Tƣ pháp công nhận cấp 06 chứng hành nghề đấu giá cho 06 cán nhân viên cơng ty; cơng ty có bề dày kinh nghiệm bán đấu giá 10 năm tài sản bảo đảm vụ án Minh Phụng - Epco Quản lý khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm chi nhánh hệ thống Ngân hàng Công thƣơng Trên thực tế, chi nhánh hệ thống Ngân hàng Công thƣơng tự thành lập tổ định giá tài sản, ban thu hồi nợ, hội đồng xử lý tài sản bảo đảm để thực định giá, xử lý tài sản chấp bất động sản Các trƣờng hợp khó khăn, phức tạp thuê Vietinbank AMC thực cung cấp 99 dịch vụ định giá, quản lý, khai thác xử lý tài sản bảo đảm Các chi nhánh sử dụng dịch vụ Vietinbank AMC có thuận lợi đơn vị cung cấp dịch vụ khác, Vietinbank AMC hiểu đƣợc quy trình nhận tài sản bảo đảm, đặc thù hoạt động tín dụng hệ thống Ngân hàng Công thƣơng đặc biệt tạo niềm tin cho chi nhánh Vietinbank AMC chi nhánh hoạt động mục tiêu chung phát triển hệ thống Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam thành tập đồn tài chính, ngân hàng vững mạnh Để thực trở thành chỗ dựa vững cho chi nhánh hệ thống Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam việc nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng, Vietinbank AMC cần định hƣớng phát triển chuyên nghiệp, nâng cao trình độ cán thẩm định, xử lý tài sản, xử lý nợ, đảm bảo chất lƣợng dịch vụ theo cam kết - Thành lập đoàn tra nội để kiểm tra, rà sốt hồ sơ tín dụng chi nhánh, đơn vị trực thuộc Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam, từ chấn chỉnh, tƣ vấn cho đơn vị việc nhận tài sản bảo đảm cho quy trình, quy định Ngân hàng Cơng thƣơng đảm bảo hoạt động cấp tín dụng diễn an tồn, lành mạnh Thơng qua hoạt động kiểm tra, kiểm soát nội phát nhiều trƣờng hợp nhận tài sản bảo đảm, có quyền sử dụng đất khơng quy định chƣa thực đầy đủ quy định nhận tài sản bảo đảm rủi ro việc nhận chấp quyền sử dụng đất Trên sở đó, Ban lãnh đạo Ngân hàng Cơng thƣơng đƣa biện pháp xử lý kịp thời, tránh việc phải nhờ đến can thiệp quan nhà nƣớc có thẩm quyền, đồng thời sửa đổi quy định nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo hợp lý, an toàn, hiệu - Cuối cùng, việc ban hành cụ thể chế tài xử lý vi phạm Nội quy lao động cán bộ, nhân viên việc thực sai quy trình, quy định nghiệp vụ (trong có quy trình, quy định nhận chấp quyền sử dụng đất) cấu kết với khách hàng để thực hành vi gây thiệt 100 hại cho hệ thống Ngân hàng Cơng thƣơng góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm cán bộ, từ nâng cao chất lƣợng thẩm định, định giá, quản lý xử lý quyền sử dụng đất chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại phân tích chƣơng vƣớng mắc phát sinh thực chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam phân tích chƣơng 2, tác giả đƣa kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất, bao gồm nội dung chủ thể tham gia quan hệ chấp, điều kiện quyền sử dụng đất chấp, hợp đồng chấp xử lý quyền sử dụng đất chấp Đặc biệt tác giả phân tích, đề xuất giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng cụ thể Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam 101 KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng lĩnh vực kinh doanh phức tạp tiềm ẩn nhiều rủi ro so với hoạt động kinh doanh khác Do vậy, việc quan nhà nƣớc có thẩm quyền tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng hoạt động tín dụng có hiệu quả, giảm thiểu rủi ro an tồn có ý nghĩa quan trọng ổn định phát triển kinh tế đất nƣớc Thế chấp quyền sử dụng đất chế định quan trọng pháp luật đất đai biện pháp bảo đảm quan trọng để tổ chức tín dụng mở rộng hoạt động cho vay tổ chức, cá nhân, hộ gia đình vay đƣợc vốn ngân hàng để phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống Do đó, việc hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần thiết để thúc đẩy quan hệ xã hội phát triển, đáp ứng yêu cầu đổi Đảng Nhà nƣớc điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Việc nghiên cứu sở lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất để tìm kiếm giải pháp thích hợp góp phần xây dựng, hƣớng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất mục đích nghiên cứu luận văn Trong luận văn, tác giả đề xuất số giải pháp, kiến nghị để quan nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét, rà soát lại hệ thống pháp luật hành bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất Qua đó, khó khăn, vƣớng mắc mà tổ chức tín dụng bên vay vốn gặp phải q trình vay vốn có bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất đƣợc tháo gỡ nhằm thực mục tiêu sách tiền tệ yêu cầu đổi Đảng, Nhà nƣớc 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài (2006), Thơng tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/07 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2005), Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Bộ Tƣ pháp (2002), Bộ luật Dân Liên nang Nga năm 1994, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội Bộ Tƣ pháp (2002), Bộ luật Dân Mondova, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội Bộ Tƣ pháp (2006), Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9 hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tƣ pháp (2007), Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tƣ pháp - Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, Hà Nội Bộ Tƣ pháp - Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội 103 10 Bộ Tƣ pháp - Bộ Tài Nguyên Môi trƣờng (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 11 Bộ Tƣ pháp - Bộ Xây dựng - Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Ngân hàng Nhà nƣớc (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXDBTNMT-NHNN ngày 21/5 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp, Hà Nội 12 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 13 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Hà Nội 14 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 việc quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 16 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 "Cho vay bất động sản an toàn" (2008), bantinnhadat.vn, ngày 3/10 18 Nơng Thị Bích Diệp (2005), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 19 Lê Hồng Hạnh (Dịch) (1993), Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Trần Thị Thu Hƣờng (2004), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 104 21 "Khủng hoảng tín dụng Mỹ nỗi lo nợ xấu Việt Nam" (2008), diaoconline.vn, ngày 14/7 22 Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trƣớc gánh nặng nợ khó địi", Báo Đầu tư, (90), ngày 28/7 23 Luật bảo đảm Trung quốc (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam (2008), Quyết định số 311/QĐHĐQT-NHCT35 ngày 14/7 Hội đồng quản trị ban hành quy định bảo lãnh khách hàng, 25 Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam (2010), Quyết định 221/QĐ-HĐQTNHCT35 ngày 26/02 Hội đồng quản trị ban hành Quy định cho vay cá nhân, hộ gia đình, Hà Nội 26 Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam (2010), Quyết định 222/QĐ-HĐQTNHCT35 ngày 26/2 Hội đồng quản trị ban hành quy định cho vay tổ chức kinh tế, Hà Nội 27 Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam (2011), Công văn số 1963/CV-NHCT35 ngày 30/03 hướng dẫn, đạo bảo đảm tiền vay, Hà Nội 28 Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam (2011), Quyết định số 1168/QĐ-HĐQTNHCT35 ngày 11/11 Hội đồng quản trị ban hành quy định thực bảo đảm cấp tín dụng, Hà Nội 29 Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam (2012) Các văn đạo nhận bảo đảm cấp tín dụng giai đoạn nay, Hà Nội 30 Ngân hàng Nhà nƣớc (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy chế cho vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 31 Ngân hàng Nhà nƣớc (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 3/02 việc sửa đổi, bổ sung số điều quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành theo định số 1627/2001/QĐNHNN ngày 31/12/2001 thống đốc ngân hàng nhà nước, Hà Nội 105 32 Ngân hàng Nhà nƣớc (2005), Quyết định 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5 việc sửa đổi, bổ sung khoản Điều Quyết định số 127/2005/QĐNHNN ngày 3/02/2005, Hà Nội 33 Ngân hàng Nhà nƣớc (2006), Quyết định số 26/2006/QĐ-NHNN ngày 26/6 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy chế bảo lãnh ngân hàng, Hà Nội 34 Phạm Duy Nghĩa (Chủ biên) (2004), Sách chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 35 Nhà pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 36 Nguyễn Văn Phƣơng (2006), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay thực tiễn áp dụng Ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 37 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 38 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 39 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 40 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 41 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 42 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 43 Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Anh Sơn (2002), Pháp luật điều chỉnh biện pháp đảm bảo tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Đề tài khoa học cấp khoa, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 44 Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Anh Sơn (2002), "Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng", Nghiên cứu lập pháp, (3) 45 Nhật Vy (2007), "93% ngân hàng muốn nhận chấp bất động sản", vietnamnet.vn, ngày 27/6 106 ... điểm quyền sử dụng đất chấp 10 quyền sử dụng đất 1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín 16 dụng ngân hàng thƣơng mại 1.4 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 17 hoạt động tín dụng. .. DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại 24 bao... Luận văn giới hạn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Cơng thƣơng Việt Nam Hoạt động tín dụng ngân hàng