Tiểu luận Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

Do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bạn pháp luật để điều hỉnh loại hình này như: Bộ luật

MỞ ĐẦU

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự được quy định trong

Bộ luật Dân sự 2015 Trong đó, thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm phổ biến và quan trọng nhất vì những đặc tính về thanh khoản, tính cố định, đồng thời là một trong những tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng nhất

Do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bạn pháp luật để điều hỉnh loại hình này như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Thông tư liên tịch số 23/2014/TTLT-BTP-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,… Mặt khác, xuất phát

từ việc khẳng định trong Hiến pháp năm 2013: đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý nên mọi hoạt động liên quan đến đất đai cần phải được quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa về quyền và lợi ích của Nhà nước cũng như của các chủ thể trong quan hệ đất đai

Dù thế chấp quyền sử dụng đất không phải là một vấn đề mới nhưng pháp luật các nước qua mỗi thời kỳ luôn phải được nghiên cứu, áp dụng sao cho phù hợp với thực tiễn thay đổi của xã hội, của nền kinh tế Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nào đều

có những hạn chế nhất định Ở Việt Nam, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cũng còn những quy định chưa thống nhất, chưa rõ ràng, chồng chéo,… dẫn đến việc

có nhiều cách hiểu khác nhau, áp dụng pháp luật khác nhau làm phát sinh mâu thuẫn

Vì vậy, để làm rõ những vấn đề nêu trên, tôi chọn “Pháp luật về thế chấp quyền

sử dụng đất” để làm đề tài tiểu luận của mình

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý được ghi nhận lần đầu trong Luật Đất đai năm 1987 Trong Luật Đất đai năm 1993, thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng; đồng thời chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn

sử dụng Với quy định này, Luật Đất đai năm 1993 đã làm cho quan hệ sở hữu đất đai

ở nước ta được mang một ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất Hay nói cách khác, kể từ khi Luật Đất đai năm 1993

có hiệu lực, quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất Đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất tiếp tục được Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận

Trong Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 2013, Điều 4 Luật Đất đai năm

2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật này” Các chủ thể quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 Luật đất đai khẳng định: đất đai trong phạm vi cả nước thuộc về sở hữu toàn dân do Nhà nước là đai diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như: quyền quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản

lý Nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa

vụ tài chính đối với người sử dụng đất

Có thể thấy, người sử dụng đất cũng có đầy đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà mình có theo

quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền sở hữu tài sản Theo đó, đối với quyền sử dụng đất được xác định thuộc quyền sử dụng của ai thì người đó có quyền được định đoạt đối với tài sản đó theo cách riêng nhằm thỏa mãn các nhu cầu của mình Tuy nhiên, việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ cho lợi ích của chủ thể có quyền không được vượt quá phạm vi pháp luật quy định

Theo những quy định nêu trên thì quyền sử dụng đất được thực hiện trực tiếp bởi các chủ thể là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau Đây là cơ sở để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý

cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền đó luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Có thể thấy rằng quyền sử dụng đất mang tình phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai

và quyền sử dụng đất nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc

về người sử dụng đất

Theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất nhưng chỉ với tư cách là chủ thể sử dụng đất Người sử dụng đất có những quyền năng nhất định nhưng không phải là chủ sở hữu của đất đai Chỉ có Nhà nước, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu là có quyền thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận Vì vậy, chỉ duy nhất Nhà nước mới có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu Nhà nước với tư cách là một chủ thể quyền lực chính trị không thể trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất đai mà phải giao lại cho các chủ thể khác sử dụng Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu bằng phương thức: giao đất cho các chủ thể khác sử dụng đất đai theo những điều kiện, nguyên tắc do pháp luật quy định

và tiến hành kiểm tra, giám sát việc tuân thủ và thực hiện của các chủ thể ấy

1.2 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm về thế chấp tài sản

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhân thế chấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”

Với định nghĩa nêu trên, có thể thấy bản chất của thế chấp tài sản được xác định

rõ là không có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Sau khi thế chấp, bên có tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý và khai thác đối với tài sản đó Tài sản trong quan hệ thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản chứ không phải giới hạn như trước đây chỉ là bất động sản Việc mở rộng đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp theo Bộ luật Dân sự năm 2015 thể hiện phương thức tiếp cận linh hoạt, hiện đại và phù hợp với thực tiễn của các nhà làm luật Định nghĩa trên cũng thể hiện sự phù hợp giữa quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 với các luật chuyên ngành khác có liên quan đến quy định về thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản có các đặc điểm như sau:

- Cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một nghĩa vụ

đã được xác lập và nghĩa vụ này được thực hiện một các có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể

- Tài sản đảm bảo trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong các quan hệ thế chấp tài sản là bất động sản, trong đó có đất đai (quyền sử dụng đất)

- Quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện

1.2.2 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung được ghi nhận trong Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”

Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền của người sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm

2015 và Luật Đất đai năm 2013 quy định, theo đó bên có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Các chủ thể khi xác lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất phải tuần theo các quy định của pháp luật về thế chấp tài sàn là quyền sử dụng đất Nhà nước đã có những quy định cụ thể hướng dẫn quy trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như các phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa

vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, lại chưa có quy định về khái niệm hay định nghĩa thế nào là thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, việc nhận định sự giống nhau và khác nhau giữa thế chấp quyền sử dụng đất với thế chấp các loại tài sản khác còn mờ nhạt; việc xác định nguồn luật để điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất còn chưa được phân định rõ ràng; nhiều tranh chấp phát sinh vẫn chưa thống nhất được phương thức giải quyết, gây ra nhiều cách hiểu và vận dụng trái ngược nhau

Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm cụ thể, đầy đủ về thế chấp quyền sử dụng đất

có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên xác lập, thực hiện và chấp dứt quan hệ thế chấp Nhìn một cách tổng quan, có thể định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất như sau: Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên

có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

1.2.3 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản Ngoài những đặc điểm của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Do đó, trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp không phải là vật (đất đai) mà là vật quyền (quyền sử dụng đất) Đây chính là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp bất động sản ở các nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai Vì tính chất đặc thù này nên việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân theo các quy định về thế chấp tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2015 mà còn phải phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai được đề cập tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên có tài sản thế chấp chỉ chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao quyền sử dụng đất về mặt thực thế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của quyền sử dụng đất Trong thời gian thế chấp, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thế chấp Bên thế chấp có thể nhận lại, khôi phục hoàn toàn quyền sử dụng đất khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện đầy đủ theo đúng thỏa thuận giữa hai bên; hoặc bên thế chấp có thể không nhận lại được quyền sử dụng đất nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết

Thứ ba, trình tự, thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng các tài sản khác

Không giống với các giao dịch đối với tài sản thông thường, việc thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung được pháp luật quy định rất chặt chẽ Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân thủ các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do pháp luật dân sự đề cập mà còn phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai quy định Ngoài ra, thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân thủ các điều kiện quy định

tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 mà còn phải căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi được giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Hiến pháp năm 1959 quy định: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân, nên chủ sở hữu đất đương nhiên có quyền mua bán và thế chấp đất đai

Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987 không cho phép việc thế chấp đất đai Mặc dù đến ngày 19/12/1980, Hiến pháp năm 1959 mới hết hiệu lực nhưng từ ngày 01/07/1980 trở đi, người sử dụng đất đã “không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào”

Đến Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất được ghi nhận năm quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Trong giai đoạn luật này có hiệu lực, các tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng bị hạn chế tương đối quyền thế chấp và chỉ được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn sản xuất kinh doanh

Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) mở rộng quyền của người sử dụng đất thành mười quyền, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất So với quyền sở hữu tài sản nói chung thì chỉ còn thiếu quyền cho mượn Luật này cũng quy định nhiều trường hợp hạn chế thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, như tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp cho cá nhân, pháp nhân khác và chỉ được thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, chứ không được sử dụng vào mục đích khác Hộ gia đình, cá nhân ngoài thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì còn được thế chấp tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nhưng cũng chỉ được vay vốn để sản xuất, kinh doanh

Nếu đúng như câu chữ quy định tại Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác như đảm bảo nghĩa vụ cho các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng hay phục

vụ nhu cầu đời sống đều là trái luật Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra đối với quyền sử dụng đất trống, còn nếu đất có nhà ở, có các tài sản khác gắn liền với đất thì vẫn được phép thế chấp cùng với bất động sản khác

Luật Đất đai 2013 đã bỏ đi quyền “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất vì được hiểu rằng đó là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác Ngoài ra, người

sử dụng đất còn có sáu quyền khác có tính chấp chung gồm: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn

và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền sử dụng đất được thế chấp khi có đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ năm 2009 đến nay, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước với tên gọi: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể quản lý đất đai một cách chặt chẽ

- Đất không có tranh chấp Việc thế chấp quyền sử dụng đất mục đích là nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý cho bên có quyền được yêu cầu bên thế chấp (bên

có nghĩa vụ) thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ đối với mình Vì vậy, ngay từ khi thế chấp, bên thế chấp phải cam kết đất không có tranh chấp nhằm bảo đảm tính hợp pháp của

quan hệ thế chấp và tránh bên thứ ba tham gia tranh chấp quyền sử dụng đất với bên nhận thế chấp Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với quyền sử dụng đất trong quan

hệ thế chấp mà còn là điều kiện chung của quyền sử dụng đất trong tất cả các giao dịch

về quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Quyền sử dụng đất của bên thế chấp bị kê biên để đảm bảo thi hành án nghĩa là quyền sử dụng đất này

đã là tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của bên thế chấp Vì vậy, nếu tiếp tục để quyền sử dụng đất này là đối tượng của quan hệ thế chấp đảm bảo cho một nghĩa vụ về tài sản khác thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp

là hoàn toàn có thể xảy ra

- Trong thời hạn quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là một phương thức người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với quyền sử dụng đất Vì vậy, thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất mà pháp luật quy định Khi đó, bên thế chấp chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình trong thời hạn sử dụng đất Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp cũng căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để định giá quyền sử dụng đất đó

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định tại Điều

168 Luật Đất đai năm 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp

Ngoài ra, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải thực hiện các điều kiện liên quan khác đối với từng chủ thể và từng loại đất đai

2.2 Chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên để chức minh việc các bên đã thỏa thuận, thống nhất nội dung hợp động Đại diện các bên phải cùng ký kết khẳng định đã chấp thuận toàn bộ nội dung đó Pháp luật đã quy định cụ thể ai là người có thẩm quyền và đủ điều kiện để ký kết hợp đồng Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, phải có ít nhất hai bên cùng ký, đó là bên thế chấp và bên nhận thế chấp

- Bên thế chấp:

Chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là người có quyền

sử dụng đất hợp pháp, trường hợp là pháp nhân thì hợp đồng đó phải do người đại diện theo pháp luật của pháp nhân đó hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất

là cá nhân khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và năng luật pháp luật Đây là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Trường hợp cá nhân không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân

sự hoặc không có thẩm quyền ký kết thì hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất thì chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp là tất cả các thành viên trong nhóm hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

- Bên nhận thế chấp:

Theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”

Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”

Như vậy, cả cá nhân lẫn tổ chức (có thể là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế khác) đều được nhận thế chấp quyền sử dụng đất Đối với tổ chức nhận thế chấp, hợp