Tiểu luận Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

1 MỞ ĐẦU Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân quy định Bộ luật Dân 2015 Trong đó, chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm phổ biến quan trọng đặc tính khoản, tính cố định, đồng thời tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng Do tầm quan trọng biện pháp chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, Nhà nước ban hành nhiều văn bạn pháp luật để điều hỉnh loại hình như: Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2013/NĐ-CP Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Thơng tư liên tịch số 23/2014/TTLT-BTP-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất,… Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định Hiến pháp năm 2013: đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý nên hoạt động liên quan đến đất đai cần phải quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa quyền lợi ích Nhà nước chủ thể quan hệ đất đai Dù chấp quyền sử dụng đất vấn đề pháp luật nước qua thời kỳ phải nghiên cứu, áp dụng cho phù hợp với thực tiễn thay đổi xã hội, kinh tế Tuy nhiên, hệ thống pháp luật có hạn chế định Ở Việt Nam, quy định chấp quyền sử dụng đất quy định chưa thống nhất, chưa rõ ràng, chồng chéo,… dẫn đến việc có nhiều cách hiểu khác nhau, áp dụng pháp luật khác làm phát sinh mâu thuẫn Vì vậy, để làm rõ vấn đề nêu trên, chọn “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất” để làm đề tài tiểu luận 2 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất thuật ngữ pháp lý ghi nhận lần đầu Luật Đất đai năm 1987 Trong Luật Đất đai năm 1993, thuật ngữ tiếp tục sử dụng; đồng thời thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài hộ gia đình, cá nhân cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng Với quy định này, Luật Đất đai năm 1993 làm cho quan hệ sở hữu đất đai nước ta mang ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc người sử dụng đất Hay nói cách khác, kể từ Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành quyền tài sản thuộc sở hữu người sử dụng đất Đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất tiếp tục Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận Trong Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Cụ thể hóa quy định Hiến pháp năm 2013, Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định luật này” Các chủ thể quyền sử dụng đất quy định Điều Luật Đất đai năm 2013 Luật đất đai khẳng định: đất đai phạm vi nước thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đai diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thơng qua quyền như: quyền định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; phân bổ đất đai thông qua hoạt động giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực quản lý Nhà nước phương diện hành kinh tế thơng qua việc điều tiết nghĩa vụ tài người sử dụng đất Có thể thấy, người sử dụng đất có đầy đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt quyền sử dụng đất mà có theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 quyền sở hữu tài sản Theo đó, quyền sử dụng đất xác định thuộc quyền sử dụng người có quyền định đoạt tài sản theo cách riêng nhằm thỏa mãn nhu cầu Tuy nhiên, việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ cho lợi ích chủ thể có quyền khơng vượt phạm vi pháp luật quy định Theo quy định nêu quyền sử dụng đất thực trực tiếp chủ thể người có quyền sử dụng đất hợp pháp Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức pháp lý khác Đây sở để trao cho họ quyền nghĩa vụ pháp lý cụ thể trình khai thác quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền ln phụ thuộc vào cho phép Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu Có thể thấy quyền sử dụng đất mang tình phụ thuộc, đồng thời có tính độc lập tương đối quan hệ sử dụng đất Tuy không đồng quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất thực trở thành loại quyền tài sản thuộc người sử dụng đất Theo quy định Hiến pháp năm 2013 Luật Đất đai năm 2013, chủ thể thực quyền sử dụng đất với tư cách chủ thể sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền định chủ sở hữu đất đai Chỉ có Nhà nước, với tư cách người đại diện chủ sở hữu có quyền thống quản lý đất đai thông qua quyền pháp luật ghi nhận Vì vậy, Nhà nước có đầy đủ quyền chủ sở hữu Nhà nước với tư cách chủ thể quyền lực trị khơng thể trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác thuộc tính vốn có đất đai mà phải giao lại cho chủ thể khác sử dụng Nhà nước thực quyền chủ sở hữu phương thức: giao đất cho chủ thể khác sử dụng đất đai theo điều kiện, nguyên tắc pháp luật quy định tiến hành kiểm tra, giám sát việc tuân thủ thực chủ thể 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm chấp tài sản Theo quy định Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhân chấp) Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp” Với định nghĩa nêu trên, thấy chất chấp tài sản xác định rõ khơng có chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Sau chấp, bên có tài sản tiếp tục chiếm giữ, quản lý khai thác tài sản Tài sản quan hệ chấp động sản bất động sản giới hạn trước bất động sản Việc mở rộng đối tượng tài sản quan hệ chấp theo Bộ luật Dân năm 2015 thể phương thức tiếp cận linh hoạt, đại phù hợp với thực tiễn nhà làm luật Định nghĩa thể phù hợp quy định Bộ luật Dân năm 2015 với luật chuyên ngành khác có liên quan đến quy định chấp tài sản Thế chấp tài sản có đặc điểm sau: - Cơ sở nguồn gốc phát sinh quan hệ chấp tài sản có nghĩa vụ xác lập nghĩa vụ thực có điều kiện thơng qua tài sản cụ thể - Tài sản đảm bảo quan hệ chấp bất động sản động sản Tuy nhiên, tài sản sử dụng chủ yếu quan hệ chấp tài sản bất động sản, có đất đai (quyền sử dụng đất) - Quyền sở hữu tài sản khơi phục hồn tồn cho bên chấp nghĩa vụ thực đầy đủ cam kết, quyền sở hữu chấm dứt hoàn toàn bên chấp thuộc quyền định đoạt bên nhận chấp nghĩa vụ không thực 1.2.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung ghi nhận Khoản Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” 5 Cụ thể hóa quy định Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận quyền người sử dụng đất quyền sử dụng đất gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền chấp quyền góp vốn quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 quy định, theo bên có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Các chủ thể xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất phải tuần theo quy định pháp luật chấp tài sàn quyền sử dụng đất Nhà nước có quy định cụ thể hướng dẫn quy trình, thủ tục việc xác lập, thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất, phương thức giải tranh chấp phát sinh quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, lại chưa có quy định khái niệm hay định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, việc nhận định giống khác chấp quyền sử dụng đất với chấp loại tài sản khác mờ nhạt; việc xác định nguồn luật để điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất chưa phân định rõ ràng; nhiều tranh chấp phát sinh chưa thống phương thức giải quyết, gây nhiều cách hiểu vận dụng trái ngược Vì vậy, việc đưa khái niệm cụ thể, đầy đủ chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho bên xác lập, thực chấp dứt quan hệ chấp Nhìn cách tổng quan, định nghĩa chấp quyền sử dụng đất sau: Thế chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo đó, bên có quyền sử dụng đất (gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ với bên (bên nhận chấp); bên chấp quyền tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp 1.2.3 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất dạng cụ thể chấp tài sản Ngoài đặc điểm chấp tài sản, chấp quyền sử dụng đất có số đặc điểm sau: Thứ nhất, đối tượng chấp loại tài sản không thuộc quyền sở hữu bên chấp đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Do đó, chấp quyền sử dụng đất, tài sản chấp vật (đất đai) mà vật quyền (quyền sử dụng đất) Đây điểm khác biệt xem xét đối tượng chấp bất động sản nước trì hình thức sở hữu tư nhân đất đai với nước xác lập hình thức sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Vì tính chất đặc thù nên việc chấp quyền sử dụng đất không tuân theo quy định chấp tài sản Bộ luật Dân năm 2015 mà phải phù hợp với quy định pháp luật đất đai đề cập Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Thứ hai, chấp quyền sử dụng đất khơng phải hình thức chuyển quyền sử dụng đất Khi ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, bên có tài sản chấp chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao quyền sử dụng đất mặt thực để bên nhận chấp chiếm hữu nắm giữ, khai thác giá trị quyền sử dụng đất Trong thời gian chấp, quyền sử dụng đất thuộc bên chấp Bên chấp nhận lại, khơi phục hồn tồn quyền sử dụng đất nghĩa vụ trả nợ thực đầy đủ theo thỏa thuận hai bên; bên chấp khơng nhận lại quyền sử dụng đất bên chấp không thực thực không nghĩa vụ cam kết Thứ ba, trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất quy định chặt chẽ so với trình tự, thủ tục thực giao dịch đảm bảo tài sản khác Không giống với giao dịch tài sản thông thường, việc chấp quyền sử dụng đất nói riêng giao dịch quyền sử dụng đất nói chung pháp luật quy định chặt chẽ Theo đó, việc chấp quyền sử dụng đất khơng tuân thủ quy định điều kiện chấp tài sản pháp luật dân đề cập mà phải thỏa mãn điều kiện chấp quyền sử dụng đất pháp luật đất đai quy định Ngồi ra, chấp quyền sử dụng đất khơng tuân thủ điều kiện quy định Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 mà phải vào hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất nghĩa vụ tài Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất quyền chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất Hiến pháp năm 1959 quy định: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất tư liệu sản xuất khác nông dân, nên chủ sở hữu đất đương nhiên có quyền mua bán chấp đất đai Hiến pháp năm 1980 Luật Đất đai năm 1987 không cho phép việc chấp đất đai Mặc dù đến ngày 19/12/1980, Hiến pháp năm 1959 hết hiệu lực từ ngày 01/07/1980 trở đi, người sử dụng đất “không phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố bán nhượng đất hình thức nào” Đến Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất ghi nhận năm quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Trong giai đoạn luật có hiệu lực, tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng bị hạn chế tương đối quyền chấp chấp ngân hàng để vay vốn sản xuất kinh doanh Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) mở rộng quyền người sử dụng đất thành mười quyền, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất So với quyền sở hữu tài sản nói chung thiếu quyền cho mượn Luật quy định nhiều trường hợp hạn chế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tổ chức kinh tế chấp tổ chức tín dụng, mà khơng chấp cho cá nhân, pháp nhân khác chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, khơng sử dụng vào mục đích khác Hộ gia đình, cá nhân ngồi chấp tổ chức tín dụng chấp tổ chức kinh tế cá nhân vay vốn để sản xuất, kinh doanh 8 Nếu câu chữ quy định Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) việc chấp quyền sử dụng đất để phục vụ cho nhu cầu khác đảm bảo nghĩa vụ cho hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng hay phục vụ nhu cầu đời sống trái luật Tuy nhiên, điều xảy quyền sử dụng đất trống, đất có nhà ở, có tài sản khác gắn liền với đất phép chấp với bất động sản khác Luật Đất đai 2013 bỏ quyền “bảo lãnh quyền sử dụng đất hiểu quyền chấp để bảo đảm nghĩa vụ người khác Ngoài ra, người sử dụng đất có sáu quyền khác có tính chấp chung gồm: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi vi phạm pháp luật đất đai Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền sử dụng đất chấp có đủ điều kiện quy định Khoản Điều 188: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ năm 2009 đến nay, loại đất, nhà tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện theo quy định pháp luật, người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo mẫu thống áp dụng phạm vi nước với tên gọi: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước quản lý đất đai cách chặt chẽ - Đất khơng có tranh chấp Việc chấp quyền sử dụng đất mục đích nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo sở pháp lý cho bên có quyền yêu cầu bên chấp (bên có nghĩa vụ) thực nghiêm túc nghĩa vụ Vì vậy, từ chấp, bên chấp phải cam kết đất khơng có tranh chấp nhằm bảo đảm tính hợp pháp quan hệ chấp tránh bên thứ ba tham gia tranh chấp quyền sử dụng đất với bên nhận chấp Đây không điều kiện riêng quyền sử dụng đất quan hệ chấp mà điều kiện chung quyền sử dụng đất tất giao dịch quyền sử dụng đất diễn thị trường - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Quyền sử dụng đất bên chấp bị kê biên để đảm bảo thi hành án nghĩa quyền sử dụng đất tài sản để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ tài sản bên chấp Vì vậy, tiếp tục để quyền sử dụng đất đối tượng quan hệ chấp đảm bảo cho nghĩa vụ tài sản khác nguy phát sinh tranh chấp hồn tồn xảy - Trong thời hạn quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất phương thức người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ quyền sử dụng đất Vì vậy, chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất mà pháp luật quy định Khi đó, bên chấp chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thời hạn sử dụng đất Khi nhận chấp quyền sử dụng đất, bên nhận chấp vào thời hạn sử dụng đất để định giá quyền sử dụng đất Thời điểm để mang quyền sử dụng đất chấp theo quy định Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền chấp sau có định giao đất, cho thuê đất nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền chấp có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Căn theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài nhà nước phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực việc chấp Ngoài ra, chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực điều kiện liên quan khác chủ thể loại đất đai 2.2 Chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 10 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên để chức minh việc bên thỏa thuận, thống nội dung hợp động Đại diện bên phải ký kết khẳng định chấp thuận toàn nội dung Pháp luật quy định cụ thể người có thẩm quyền đủ điều kiện để ký kết hợp đồng Trong hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, phải có hai bên ký, bên chấp bên nhận chấp - Bên chấp: Chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất hợp pháp, trường hợp pháp nhân hợp đồng phải người đại diện theo pháp luật pháp nhân người người đại diện theo pháp luật ủy quyền theo quy định pháp luật Trường hợp bên chấp quyền sử dụng đất cá nhân ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải có đầy đủ lực hành vi dân luật pháp luật Đây điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Trường hợp cá nhân không đủ điều kiện lực hành vi dân khơng có thẩm quyền ký kết hợp đồng chấp bị tun vô hiệu Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung nhóm người sử dụng đất chủ thể ký kết hợp đồng chấp tất thành viên nhóm có văn ủy quyền theo quy định pháp luật dân - Bên nhận chấp: Theo quy định Điểm g Khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật” Điểm đ Khoản Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật” Như vậy, cá nhân lẫn tổ chức (có thể tổ chức tín dụng tổ chức kinh tế khác) nhận chấp quyền sử dụng đất Đối với tổ chức nhận chấp, hợp 11 đồng chấp phải người đại diện theo pháp luật tổ chức người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp 2.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật hành, giao dịch quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 quy định giao dịch phải thơng qua hình thức hợp đồng văn Đây quy định phù hợp với xu hướng chung pháp luật giới việc điều chỉnh giao dịch có đối tượng tài sản có giá trị lớn Bên cạnh đó, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Ngồi ra, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đạt mục đích hồn tất thủ tục đăng ký quan đăng ký đất đai “và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Việc đăng ký có ý nghĩa pháp lý quan trọng: thời điểm quyền hợp đồng có giá trị đối kháng với người thứ ba Quy định có mục đích giúp hoạt động quản lý nhà nước đất đai thêm chặt chẽ, góp phần làm thơng tin tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất thơng tin thị trường bất động sản bạch * Công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Các bên tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất phải thiết lập hợp đồng chấp văn Tiếp đó, sau ký kết hợp động chấp quyền sử dụng đất bên quan hệ hợp đồng quyền lựa chọn hình thức cơng chứng tổ chức hành nghề bao gồm phòng cơng chứng, văn phòng cơng chứng hoạt động nơi có đất chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất * Đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Sau thực xong thủ tục giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên tham gia hợp đồng phải thực thủ tục đăng ký chấp hay gọi đăng ký giao dịch bảo đảm quan có thẩm quyền Cụ thể , theo Khoản Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 19/12/2006 Chính phủ Khoản Điều Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường quy định: chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký 12 giao dịch bảo đảm Bên cạnh đó, q trình thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất, bên phải có nghĩa vụ đăng ký thay đổi nội dung chấp xóa đăng ký chấp có Hiện nay, thủ tục đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực thống rõ ràng theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài ngun Mơi trường Theo đó, sau hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ký kết công chứng chứng thực người u cầu đăng ký chấp (có thể bên chấp bên nhận chấp) phải nộp hồ sơ đăng ký chấp quan có thẩm quyền Hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký chấp; Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có cơng chứng, chứng thực; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Văn ủy quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp người ủy quyền Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ theo phương thức: nộp trực tiếp; gửi qua đường bưu điện có bảo đảm gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến Sau nhận hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký trả kết trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất ngày nhận hồ sơ; nhận hồ sơ sau 15 hồn thành việc đăng ký trả kết ngày làm việc Trường hợp phải kéo dài thời gian giải hồ sơ đăng ký khơng q ba ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ Như vậy, thấy pháp luật Việt Nam quy định cụ thể, rõ ràng việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung đăng ký chấp quyền sử dụng đất nói riêng Thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất bắt buộc chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất Quy định cần thiết thông qua việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, bên nhận chấp xác định lịch sử giao dịch quyền sử dụng đất, từ phòng ngừa rủi ro trường hợp người chấp có hành vi gian dối Bên cạnh đó, thời điểm đăng ký chấp xác định ưu tiên toán người nhận chấp quyền sử dụng đất dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ Với vai trò lớn vậy, đăng ký chấp quyền sử dụng đất biện pháp hiệu để bảo vệ quyền lợi ích cho 13 bên tham gia quan hệ chấp, đồng thời ngăn ngừa hành vi vi phạm xảy q trình xác lập thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 3: NHỮNG VẤN ĐỀ HẠN CHẾ, BẤT CẬP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG ĐỀ XUẤT 3.1 Về điều kiện chủ thể chấp quyền sử dụng đất Khi công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quan cơng chứng có cách hiểu áp dụng quy định pháp luật chưa thống nhất, đặc biệt cách hiểu “hộ gia đình” gắn với “sổ hộ khẩu” Theo Điều 212 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Tài sản thành viên gia đình sống chung gồm tài sản cho thành viên đóng góp, tạo lập nên tài sản khác xác lập quyền sở hữu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan” Điều 26 Luật Cư trú quy định: “Những người chung chổ hợp pháp có quan hệ gia đình ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, anh, chị, em ruột, cháu ruột cấp chung sổ hộ khẩu” Ngồi ra, người khác khơng có quan hệ gia đình th, nhờ nhập vào hộ theo Điều 19, Điêu 20 Luật cư trú năm 2006 Do có nhầm lẫn này, nên thực tế, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quan cơng chứng, chứng thực yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên có tên sổ hộ công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Điều tạo nên phiền hà vơ lý, có nhiều người có tên sổ hộ khẩu, nhiên khơng có quan hệ quyền lợi nghĩa vụ hộ gia đình Theo quan điểm cá nhân tôi, cần sửa đổi quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia đình; có quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực quyền nghĩa vụ việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình; xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch 14 dân sự; có phân loại người có tên sổ hộ khâu khơng có quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan 3.2 Về điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Như trình bày trên, theo quy định Khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện bắt buộc chấp quyền sử dụng đất đất khơng có tranh chấp Tuy nhiên, việc xác định đất khơng có tranh chấp vấn đề khó khăn, phức tạp pháp luật đất đai khơng có quy định cụ thể đất khơng có tranh chấp hay loại tranh chấp diễn đất khơng giao dịch Khi tài sản có tranh chấp đồng nghĩa với việc người khác có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trường hợp bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích đáng người liên quan kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, mặt để bảo đảm quyền, lợi ích đáng cho chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp sau này, pháp luật thường không cho phép chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) tài sản có tranh chấp Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất; tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất Trong đó, tranh chấp phổ biến trường hợp xác định quyền sử dụng đất thuộc tranh chấp ranh giới đất liền kề, ngõ đi, quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trùng diện tích, người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ cũ đòi lại đất chủ cũ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không Đặc biệt tranh chấp địa dịch, dạng tranh chấp đất đai quyền sử dụng đất chuyển nhượng khơng ảnh hưởng đến quyền người tranh chấp theo quy định pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người tiếp tục phải thực nghĩa vụ quyền địa dịch (Điều 247, Bộ luật dân 2015) Vậy, tranh chấp có làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm tổn hại đến quyền người liên quan hay không? 15 Thực tế cho thấy có nhiều trường hợp khơng muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên có người tạo lý tranh chấp Khi đó, quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai, tổ chức có liên quan đến việc thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạm dừng việc thực thủ tục chuyển nhượng tranh chấp giải Điều ảnh hướng trực tiếp đến quyền người muốn thực giao dịch đối tác họ Vì vậy, pháp luật cần thiết phải có quy định hướng dẫn cụ thể khái niệm đất khơng có tranh chấp để tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung việc chấp quyền sử dụng đất nói riêng 3.3 Về việc đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thủ tục bắt buộc Việc đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất khơng có ý nghĩa trình quản lý đất đai Nhà nước mà biện pháp hữu ích bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia vào giao dịch, hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh Chính vậy, việc đăng ký giao dịch chấp nhanh chóng, đơn giản việc chấp hiệu nhiêu Theo Điều Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trườn quy định: “Hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo phương thức sau đây: a Nộp trực tiếp; b Gửi qua đường bưu điện có bảo đảm; c Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyển.” Pháp luật cho phép bên tham gia giao dịch quyền lựa chọn ba phương thức nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất nêu Tuy nhiên, thực tế chưa có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể hình thức nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng dất theo đường bưu điện có bảo đảm hay gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến Điều làm cho bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất e ngại, không dám nộp hồ sơ đăng ký chấp theo hai phương thức Do 16 đó, nay, thực theo phương thức nộp trực tiếp quan nhà nước có thẩm quyền Điều khơng thời gian, cơng sức cho việc lại mà tạo điều kiện cho số vấn đề tiêu cực phát sinh, gây khó khăn hoạt động đăng ký Do đó, pháp luật cần có quy định chi tiết hướng dẫn việc nộp hồ sơ đăng ký chấp qua đường bưu điện đặc biệt qua hệ thống đăng ký trực tuyến, Chính phủ cần sớm nghiên cứu triển khai đồng dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp quyền sử dụng đất nói riêng trực tuyến qua internet áp dụng rộng rãi phạm vi nước Phương thức nhiều quốc gia giới áp dụng phổ biến hiệu Với phương thức này, bên tham gia giao dịch thời gian, công sức cho việc lại Ngồi ra, thơng qua hình thức hành, việc đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cơng khai, minh bạch, hạn chế phần tình trạng tiêu cực hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Song song với việc xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến trên, việc cơng khai hóa thơng tin đất đai việc làm cần thiết Để hạn chế tranh chấp, rủi ro xảy trước cá nhân, tổ chức tiến hành giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất họ muốn biết thông tin liên quan đến đất như: Có tranh chấp hay khơng, có thuộc diện quy hoạch, giải phóng mặt khơng, chấp để bảo đảm nghĩa vụ hay chưa,… Tuy nhiên, thực tế, cá nhân, tổ chức tìm hiểu thơng tin Vì vậy, pháp luật cần hoàn thiện sở pháp lý để vận hành hệ thống phần mềm sở liệu quốc gia thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất Dựa vào đó, bên quan hệ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chủ động tìm kiếm thơng tin liên quan đến quyền sử dụng đất cách nhanh nhất, xác đầy đủ 3.4 Về việc xử lý quyền sử dụng đất Nếu bên khơng có thỏa thuận xứ lý quyền sử dụng đất xứ lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên nhận chấp quyền lựa chọn phương thức xử lý quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật mà họ cho hợp lý, phù hợp để xử lý quyền sử dụng đất 17 Điều 303 Bộ luật Dân năm 2015 phương thức xử lý tài sản cầm cố, chấp quy định: “1 Bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận phương thức xử lý tài sản cầm cố, chấp sau đây: a Bán đấu giá tài sản; b Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; c Bên nhận bảo đảm nhận tài tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm; d Phương thức khác Trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tải khoản Điều tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.” Áp dụng Điều với trường hợp chấp quyền sử dụng đất thấy, trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất bên nhận chấp xử lý quyền sử dụng đất theo phương thức bán đấu không lựa chọn phương thức xử lý khác Theo quan điểm cá nhân, quy định không hợp lý không phù hợp với lý thuyết chung biện pháp bảo đảm Vì bên bảo đảm sử dụng tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên nhận bảo đảm suy đốn bên bảo đảm trao cho bên nhận bảo đảm quyền định đoạt có điều kiện tài sản Chỉ cần phát sinh kiện bên có nghĩa vụ bảo đảm vi phạm nghĩa vụ bên nhận bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm việc thu hồi tài sản bảo đảm định đoạt tài sản bảo đảm theo phương thức mà bên nhận bảo đảm cho phù hợp miễn việc xử lý tài sản bảo đảm thực cách thiện chí, trung thực theo ngun tắc cơng bằng, hợp lý Vì vậy, nên sửa đối Khoản Điều 303 Bộ luật Dân năm 2015 theo hướng: Trường hợp thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm không xử lý theo thỏa thuận bên nhận bảo đảm quyền chủ động lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm bao gồm: bán đấu giá tài sản; tự bán tài sản; nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ 18 Đồng thời, lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm, pháp luận cần trao thêm quyền cho bên nhận bảo đảm chủ động việc xử lý tài sản mà khơng cần có chấp thuận bên bảo đảm, không cần xin phép quan, tổ chức khác Bên nhận bảo đảm cần chứng đến hạn thực nghĩa vụ cam kết bên có nghĩa vụ chưa thực nghĩa vụ thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm để làm xử lý tài sản bảo đảm 19 KẾT LUẬN Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi tiến bộ, sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tiễn Do đó, pháp luật chấp quyền sử dụng đất hành tạo khung pháp lý tương đối đầy đủ, góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia giao dịch chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, q trình áp dụng số vướng mắc, bất cập thực tiễn Một số bất cập phương hướng đề xuất giải nêu tiểu luận chắn rằng, với phát triển, thay đổi không ngừng kinh tế, xã hội, làm phát sinh nhiều vấn đề mà quy định pháp luật quy định chưa phù hợp Mong thời gian tới, nhà làm luật tiếp tục nghiên cứu để kịp thời có điều chỉnh, bổ sung quy định pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể thống để phù hợp với yêu cầu từ thực tiễn Chỉ có giao dịch chấp quyền sử dụng đất thực nghiêm túc, hiệu quả, đảm bảo quyền lợi ích cho bên tham gia giao dịch Qua đó, góp phần ổn định thị trường, thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước mà Đảng Nhà nước đặt 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 06/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch đảm bảo, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp năm 2013, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà năm 2014, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân năm 2015, Hà Nội Trương Thanh Đức (2018), Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia thật, Hà Nội  ... chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thời hạn sử dụng đất Khi nhận chấp quyền sử dụng đất, bên nhận chấp vào thời hạn sử dụng đất để định giá quyền sử dụng đất Thời điểm để mang quyền. .. chấp) ; bên chấp quyền tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp 1.2.3 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất dạng cụ thể chấp tài sản Ngoài đặc điểm chấp tài sản, chấp quyền sử dụng. .. sử dụng đất phương thức người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ quyền sử dụng đất Vì vậy, chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất mà pháp luật quy định Khi đó, bên chấp chấp