Đề tài thuyết trình nhóm Bình luận về ý kiến: Quy định pháp luật về quyền huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa phù hợp.

Bình luận ý kiến: Quy định pháp luật quyền huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, thuê, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai chưa phù hợp Ở Việt Nam nay, quy mô thị trường bất động sản chưa phải lớn so với nước khác khu vực, có tới 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản vốn vay ngân hàng, 65% tài sản bảo đảm vốn vay bất động sản Theo số liệu Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia, tổng dư nợ tính dụng vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam cuối năm 2018 chiếm 16,6% tổng tín dụng tồn hệ thống ngân hàng Qua đó, thấy kinh doanh bất động sản loại hình kinh doanh hấp dẫn, lợi nhuận cao có nhiều rủi ro đòi hỏi phải có lượng vốn lớn Để tạo động lực cho thị trường kinh doanh bất động sản phát triển Nhà nước cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư có nhiều hội việc huy động vốn cho kinh doanh giao dịch bất động sản Mà đó, giao dịch bất động sản hình thành tương lai giao dịch đặc biệt quan trọng phổ biến giao dịch kinh doanh bất động sản Vì so với kinh doanh nhà có sẵn, hình thức kinh doanh mang nhiều ưu điểm: vừa giúp chủ đầu tư huy động thê mnguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính, thơng qua việc quyền tốn tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực dự án, giá rẻ so với giá nhà sau hồn chỉnh Vì thế, Nhà nước có nhiều quy định nhằm giúp cho nhà đầu tư khách hàng mua bán, thuê, thuê mua bất động sản hình thành tương lai dễ dàng, thuận lợi an toàn Quy định quyền huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dành hẳn Chương III để quy định hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai So với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai mở rộng quy định cụ thể Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai (Khoản Điều 54 Luật KDBĐS 2014) Theo định nghĩa Điêu Luật KDBĐS 2014, nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai loại tài sản hình thành tương lai, giao dịch nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai chịu điều chỉnh chung pháp luật tài sản hình thành tương lai pháp luật nhà Để nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai đưa vào kinh doanh phải đáp ứng hai điều kiện: - Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải phép chuyển nhượng - Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải phép tham gia vào giao dịch chuyển nhượng Ngoài ra, Luật KDBĐS 2014 bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, thuê mua có yêu cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết Quy định nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tạo an toàn đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng chủ đầu tư không đủ vốn đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, cơng trình xây dựng khơng đầu tư dự án theo thỏa thuận hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng Luật quy định cụ thể, rõ ràng toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai Điều 57 Luật KDBĐS 2014: Việc toán giao dịch thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số không 50% giá trị hợp đồng Đồng thời, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng mục đích cam kết Những vấn đề bất cập việc huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, th, th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Dù Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, cụ thể quy định Luật KDBĐS 2014 vừa nêu Tuy nhiên, giao dịch đa dạng nên quy định pháp luật nhiều điểm chưa đề cập để điều chỉnh quy định chưa chưa thống dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán lẫn hoạt động quản lý quan chức có thẩm quyền Những bất cập khơng giải quyết, khắc phục gây thiệt hại không nhỏ cho bên tham gia quan hệ mua bán (chủ yếu khách hàng) mà gây ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế Trong trình nghiên cứu, nhóm phát số vấn đề bất cập, chưa phù hợp quy định pháp luật hành sau: a Về điều kiện để chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Theo khoản Điều 55 Luật KDBĐS 2014, trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý Như vậy, Luật KDBĐS 2014 quy định trách nhiệm quan quản lý nhà nước việc thẩm định xem chủ đầu tư có bán nhà hình thành tương lai hay không Quy định nhằm đề cao vai trò nhà nước việc hạn chế rủi ro cho khách hàng Tuy nhiên, quy định phần dẫn đến tâm lý tin tưởng khách hàng mua nhà hình thành tương lai, chí thiếu việc kiểm tra thông tin cần thiết khác Mặt khác, điểm b, khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định trường hợp chủ đầu tư gửi hồ sơ thời hạn quy định (15 ngày) mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo chủ đầu tư quyền bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải chịu trách nhiệm việc bán, cho thuê mua nhà Vì vậy, thấy trường hợp này, có tranh chấp xảy rủi ro lớn thuộc khách hàng Về vấn đề này, đề xuất nhóm cho phép chủ đầu tư bán, cho th mua có thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Sở Xây dựng, đồng thời tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quyền lên 20 ngày làm việc 30 ngày quy định cụ thể trách nhiệm quan để việc thẩm định đảm bảo b Về việc chủ đầu tư lách luật để huy động vốn dù chưa đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 có quy định cụ thể vấn đề huy động vốn bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai, thực tế, nhiều chủ đầu tư tìm cách lách luật để huy động vốn Dù chưa đủ điều kiện nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư khoản tiền tương đương với 30% giá trị hộ, quy định việc toán hợp đồng mua bán nhà Nguyên nhân tình trạng Luật Kinh doanh bất động sản khơng có quy định hợp đồng đặt cọc mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Mà hợp đồng đặt cọc quy định Bộ luật Dân 2015 lại không quy định tỉ lệ đặt cọc tối đa Theo Điều 328 Bộ luật Dân 2015, đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản chưa đủ điều kiện phép bán quay lách luật làm hợp đồng cho khách hàng đặt cọc giữ chổ hộ dự án Đối với hợp đồng lách luật kiểu này, có tranh chấp, tòa án hồn tồn tun hợp đồng vơ hiệu hoạt động huy động vốn phải phù hợp loại nhà theo quy định pháp luật có giá trị pháp lý; đồng thời hoạt động vừa chịu điều chỉnh pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật nhà pháp luật kinh doanh bất động sản, thế, hợp đồng phải hình thức, thể thức khơng bị tun vơ hiệu Điều mang đến rủi ro không nhỏ cho khách hàng gây khó khăn cho việc quản lý quan chức Đối với vấn đề này, theo quan điểm nhóm, cần đưa nội dung đặt cọc mua bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai vào luật, quy định cụ thể tỉ lệ đặt cọc tối đa bao nhiêu; đồng thời, xác định thật rõ trách nhiệm chủ đầu tư có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật c Về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Theo khoản Điều 56 Luật KDBĐS 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mai có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết Tuy nhiên, theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành ngân hàng bảo lãnh sau doanh nghiệp khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh phải có đối tượng cụ thể Trong trường hợp này, bên bán, ngân hàng phải xác định cụ thể bên thụ hưởng bảo lãnh, tức bên mua nhà Cũng theo định nghĩa Bộ luật Dân 2015, việc bảo lãnh phải có diện đầy đủ ba bên gồm bên bảo lãnh (ở ngân hàng), bên bảo lãnh (ở chủ đầu tư) bên nhận bảo lãnh (ở khách hàng mua, thuê mua nhà) Qua đó, thấy có mâu thuẫn quy định pháp luật việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Điều gây khó khăn khơng nhỏ cho ngân hàng công tác bảo lãnh dự án bất động sản Vì vậy, theo quan điểm nhóm, cần thống quy định pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai cách thay quy định từ phải có bảo lãnh ngân hàng trước bán, cho thuê mua tài sản hình thành tương lai quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh sau giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai d Về mâu thuẫn quy định hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng Theo quy định Điều 16 Luật KDBĐS 2014, việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 18 Luật KDBĐS 2014 lại quy định nội dung phải có hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng, nêu rõ phải có thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng vấn đề bồi thường thiệt hại lại khơng quy định phải có Phạt vi phạm bồi thường thiệt hại hai hình thức trách nhiệm khác có tính chất khác Nếu “phạt vi phạm” việc bên vi phạm phải trả khoản tiền cho bên lại có vi phạm “bồi thường thiệt hại” trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu để bù đắp tổn thất gây cho bên bị vi phạm Về chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe phòng ngừa, mục đích để bên ý thức nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng; đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù tổn thất gây vi phạm Theo Khoản Điều 418 Bộ luật Dân 2015, trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm không thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm Như vậy, đối chiếu với quy định Luật KDBĐS 2014, bên thỏa thuận phạt quy định Điều 18 bên vi phạm phải chịu phạt vi phạm mà bồi thường thiệt hại Trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, với giá trị hợp đồng lớn, dẫn đến việc vi phạm hợp đồng chủ đầu tư việc kéo dài thời gian bàn giao nhà, cơng trình xây dựng gây thiệt hại không nhỏ cho khách hàng Vì vậy, theo đề xuất nhóm, nên sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật KDBĐS 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, đưa nội dung bồi thường thiệt hại thành nội dung phải có hợp đồng e Về chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Hiện nay, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS hình thành tương lai quy định sơ sài chưa đủ tính răn đe Theo quy định Điều Nghị định 139/2017/ND-CP Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt tối đa hành vi bị cấm 300 triệu đồng Nếu so với lợi ích thu từ việc lợi dụng kẽ hở pháp luật dự án bất động sản quy mơ lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng mức phạt thấp Do đó, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ thể khác Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, chế tài xử lý hành vi vi phạm lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khắc có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa hành vi trái pháp luật Theo quan điểm nhóm, để đặt mức phạt hợp lý hành vi vi phạm cần xét đến hậu mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai đối tượng hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần hành vi huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kết Kết luận Dù quy định việc huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, th, th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Luật KDBĐS 2014 quy định rõ ràng cụ thể so với trước Tuy nhiên, tính chất phức tạp số lượng ngày phổ biến loại giao dịch nên nhiều vấn đề chưa phù hợp Một số vấn đề chưa phù hợp nhóm trình bày Tuy nhiên, chắn nhiều vấn đề bất cập ngồi thực tế mà nhóm chưa thể nắm bắt Mong thời gian tới, nhà làm luật tiếp tục nghiên cứu sửa đổi quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hướng rõ ràng, cụ thể, thống để hình thức giao dịch thực nghiêm túc hơn, giảm thiểu tranh chấp nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua nhà góp phần ổn định kinh tế đất nước  ... bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kết Kết luận Dù quy định việc huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, th, th mua nhà, cơng trình. .. lách luật để huy động vốn dù chưa đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 có quy định cụ thể vấn đề huy động vốn bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, ... trước khách hàng mục đích cam kết Những vấn đề bất cập việc huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, th, th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Dù