Chuyên đề 1 văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng công trình và vận dụng văn bản quy phạm pháp luật trong giám sát thi công xây dựng công trình

cấp thông tin, tài liệu phục vụ cho việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình; đìnhchỉ thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng khi nhà thầu tư vấn lập dự án vi phạm hợpđồng ra các quyền khác th

Chuyên đề 1 Văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng công trình và vận dụng VBQPPL trong giám sát thi công xây

Chuyên đề 1 Văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng công trình và vận dụng VBQPPL trong giám sát thi công xây dựng công trình.

Người soạn: PGS Lê Kiều

I Tổng quan về các VBQPPL điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng công trình

1 Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng

Kỳ họp thứ 4, khóa XI (tháng 11/2003), Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam đã thông qua Luật xây dựng Việc thể chế hóa Luật nhằm đáp ứng yêucầu vận hành các hoạt động xây dựng theo hướng vừa bảo đảm tính cạnh tranh, hộinhập của ngành xây dựng vào nền kinh tế trong khu vực, vừa đảm bảo tuân thủ cácquy định đã được Chính phủ và các Bộ, ngành cụ thể hóa trong các Nghị định,Quyết định, Thông tư hướng dẫn, Hệ thống các văn bản trên, lần đầu tiên đã lắpkhung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, đồng bộ nhằm điều tiết hoạt động xây dựngtrên lãnh thổ Việt Nam

1.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và kết cấu của Luật xây dựng

1.1.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng

Luật xây dựng điều chỉnh các quan hệ xã hội nảy sinh trong hoạt động xây dựnggiữa các tổ chức, cá nhân, quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu

tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng Các tổ chức, cá nhân trong nước, tổchức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trênlãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ các quy định của Luật xây dựng Trường hợp điềuước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quyđịnh khác với Luật xây dựng thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó

1.1.2 Kết cấu Luật xây dựng

Luật xây dựng với 9 chương, 123 điều gồm những quy định chung về hoạt độngxây dựng; quy hoạch xây dựng; dự án đầu tư xây dựng công trình; khảo sát, thiết kếxây dựng; xây dựng công trình; lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng; quản lýnhà nước về xây dựng; khen thưởng, xử lý vi phạm và điều khoản thi hành Nhữngchương mục quan trọng trong Luật Xây dựng được tóm tắt trong sơ đồ:

KẾT CẤU CỦA LUẬT XÂY DỰNG

11 điều (35:

45)

1 Các yêu cầu đối với

dự án.

2 Nội dung của dự án.

3 Điều kiện lập dự án.

4 Thẩm định cho phép quyết định đầu tư DA.

5 Điều chỉnh dự án.

6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức,

cá nhân lập, thẩm định, quyết định DA.

7 Quản lý chi phí dự án

8 Hình thức QLDA.

Khảo sát, thiết kế XD

16 điều (46: 61)

1 Các yêu cầu đối với khảo sát XD.

2 Nội dung báo cáo khảo sát DA.

3 Điều kiện thực hiện khảo sát XD.

4 Quyền

và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia khảo sát XD.

6 Nội dung thiết kế xây dựng

7 Quyền

và nghĩa vụ các chủ thể tham gia thiết kế XD

9 Thẩm định phê duyệt thiết

kế XD.

10 Điều chỉnh thiết

kế xây dựng.

Xây dựng công trình

33 điều (62: 94)

1 Giấy phép XD.

2 Nguyên tắc về giải phóng mặt bằng.

3 thi công

XD (Điều kiện khởi công, quyền, nghĩa vụ của chủ thể tham gia XD công trình)

4 Giám sát thi công XD (yêu cầu của việc giám sát thi công XD,quyền

và nghĩa

vụ của chủ thể).

5 XD các công trình đặc thù (loại công trình đặc thù, XD công trình tạm).

Lựa chọn nhà thầu

và HĐXD

16 điều (95: 110)

1 Yêu cầu lựa chọn.

2 Các hình thức lựa chọn.

3 Yêu cầu đối với đấu thầu.

4 Yêu cầu đối với chỉ định thầu.

5 Lựa chọn nhà thầu thiết

kế kiến trúc công trình XD.

6 Lựa chọn tổng thầu.

7 Quyền

và nghĩa

vụ của các chủ thể.

8 Yêu cầu đối với HĐXD.

9 Nội dung chủ yếu của HĐXD.

10 Điều chỉnh HĐXD.

11 thưởng phạt HĐ

QLNN về XD

8 điều 111:

118)

1 Nội dung QLNN về XD.

2 Cơ quan QLNN về XD.

3 Thanh tra XD.

4 Quyền

và nghĩa

vụ của thanh tra

XD

5 Quyền

và nghĩa

vụ của tổ chức cá nhân thuộc đối tượng thanh tra.

Khen thưởng,

xử lý vi phạm, điều khoản thi hành

5 điều 119: 123)

1 Khen thưởng, xử

lý vi phạm.

2 Xưt lý công trình

XD khi luật XD có hiệu lực.

1.2 Hoạt động xây dựng

Trong các dự án đầu tư xây dựng, hoạt động xây dựng là việc tạo lập nên sản phẩmxây dựng theo thiết kế được duyệt Các hoạt động xây dựng cụ thể có mối liên quanchặt chẽ với nhau; mặt khác, các hoạt động xây dựng có thể thực hiện đan xen vớinhiều chủ thể đồng thời tham gia Để hiểu rõ Luật xây dựng, cấn tiếp cận nắm bắtđược các nguyên tắc, nội dung, yêu cầu và quy định của pháp luật đối với từng hoạtđộng xây dựng cụ thể Hoạt động xây đựng bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập

dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình,thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự ánđầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và cáchoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình

1.2.1 Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng

Để hoạt động xây dựng thực sự phát huy hiệu quả, khi tham gia các hoạt động xâydựng, các chủ thể cần thiết phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau đây:

a Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp tới điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hóa, xã hội

Quy hoạch xây dựng là cơ sở để triển khai các hoạt động xây dựng, kiểm soát quátrình phát triển đô thị và các khu chức năng, bảo đảm trật tự, kỷ cương trong hoạtđộng xây dựng, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng vàbảo vệ môi trường Các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan, môi trườngnhằm định hướng việc xây dựng có trọng tâm, trọng điểm, tạo lập sự cân bằng giữamôi trường tự nhiên và môi trường xã hội, đảm bảo sự hài hòa trong việc tổ chứckhông gian và sự đồng bộ việc kết nối các công trình hạ tầng kỹ thuật Hoạt độngxây dựng cũng đòi hỏi phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hóa, xã

hội từng vùng nhằm khai thác hài hòa các nguồn lực, tạo cơ sở phát triển bền vững

về kinh tế - xã hội của vùng miền

b Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng

Quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng là các công cụ quan trọng để quản lýhoạt động xây dựng Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc áp dụng tronghoạt động xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng banhành còn tiêu chuẩn xây dựng là các quy định về chuẩn mực kỹ thuật, định mứckinh tế - kỹ thuật, trình tự thực hiện các công việc, các chỉ tiêu, các chỉ số kỹ thuật

và các chỉ số tự nhiên được tổ chức, cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc côngnhận để áp dụng trong hoạt động xây dựng Việc tuân thủ quy chuẩn xây dựng vàtiêu chuẩn xây dựng là cơ sở tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước và xây dựng;giúp các chủ đầu tư, nhà thầu sử dụng tiết kiệm, hợp lý các nguồn lực, đảm bảo chấtlượng, tiến độ, an toàn công trình và tính đồng bộ trong từng công trình, toàn dự án

c Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con ngườivà tài sản

Chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con người và tài sản là các yêucầu quan trọng khi đầu tư xây dựng công trình Do công trình xây dựng thường cóquy mô lớn đòi hỏi huy động nhiều nguồn lực, có khả năng tác động, ảnh hưởng lớntới khu vực không gian xung quanh nên vấn đề chất lượng, tiến độ và an toàntrong xây dựng có ý nghĩa rất lớn Việc đảm bảo chất lượng, tiến độ, an toàn khixây dựng công trình không những là yêu cầu mà còn là trách nhiệm của các chủ thểtham gia hoạt động xây dựng, đặc biệt đối với chủ đầu tư và nhà thầu

d Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công trình, trong dự án

Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình là vấn đề quan trọng cần được xemxét trước khi quyết định đầu tư Mục tiêu tiết kiệm hiệu quả kinh tế, tạo lập tính

đồng bộ trong từng công trình, toàn dự án đòi hỏi các chủ thể tham gia hoạt độngxây dựng phải thực hiện theo những phương pháp khoa học về tính toán hiệu quảkinh tế- xã hội của dự án, về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, vềgiám sát thi công, về quản lý dự án

1.2.2 Lập quy hoạch xây dựng

- Quy hoạch xây dựng là tổ chức không gian đô thị và điểm dan cư nông thôn, hệthống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợpcho người dân sống tại vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia

và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,

an ninh, bảo vệ môi trường, Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ ánquy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh Quy hoạchxây dựng bao gồm quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị vàquy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

Trong toàn bộ các hoạt động xây dựng thì quy hoạch xây dựng là hoạt động diễn rahầu hết, mang tính định hướng là cơ sở để quản lý và thục hiện các hoạt động xâydựng tiếp theo Quy hoạch xây dựng do Chính phủ và ủy ban nhân dân các cấp tổchức lập và phê duyệt

- Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch xây dựng trong địagiới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt độngxây dựng, triển khai các dự án đầu tư xây dựng và xây dựng công trình Trongtrường hợp Uỷ ban nhân dân các cấp không đủ điều kiện năng lực thực hiện lậpnhiệm vụ quy hoạch xây dựng nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, phê duyệtquy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch xây dựng thì mời chuyên gia, thuê tưvấn để thực hiện Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:

+ Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triểncủa các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phùhợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lựcphát triển kinh tế - xã hội;

+ Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ, trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tàinguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặcđiểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trongtừng giai đoạn phát triển;

+ Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhucầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân, bảo vệ môi trường, di sản vănhóa, bảo tồn di tích lịch sử văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bảnsắc văn hoá dân tộc

1.2.3 Lập dự án đầu tư xây dựng công trình

a Dự án đầu tư xây dựng công trình

Trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạchphát triển ngành và kế hoạch đầu tư được duyệt, chủ đầu tư tổ chức lập tự án đầu tưxây dựng công trình để làm rõ về sự cần thiết và hiệu quả đầu tư xây dựng côngtrình Việc đầu tư xây dựng công trình nhằm tạo cơ sở vật chất, kỹ thuật cho toàn

bộ nền kinh tế quốc dân với các hình thức xây mới, khôi phục, cải tạo và nâng cấpcác tài sản cố định của xã hội

- Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏvốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mụcđích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụtrong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phầnthuyết minh và phần thiết kế cơ sở Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình quy

mô nhỏ, đơn giản và các công trình tôn giáo và chỉ lập Báo cáo Kinh tế - kỹ thuậtxây dựng công trình trong đó bao gồm các yêu cầu, nội dung cơ bản theo quy định :

- Các dự án đầu tư xây dựng công trình được phân loại như sau:

+ Theo quy mô và tính chất, bao gồm: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thôngqua chủ trương và cho phép đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A,

B, C;

+ Theo nguồn vốn đầu tư, bao gồm: Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án

sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhànước: dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước; dự án sửdụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn

- Việc lập dự án đầu tư xây dựng cõng trình phải phù hợp với quy hoạch tông thểphát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh:

an toàn xa hội và an toàn môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật tế đấtđai và pháp luật khác có liên quan Tuỳ kỳ theo nguồn vốn sử dụng cho dự án, nhànước thực hiện việc quản lý các dự án theo các quỵ định sau:

+ Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước kể cả các dự án thành phần.Nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trươngđầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, tổng dự toán lựa chọn nhà thầu,thi công xây dưng đến khi nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác sửdụng Người quyết định đầu tư có trách nhiệm bố trí dù vốn theo tiến độ thực hiện

dự án, nhưng không quá 2 năm đối với dự án nhóm C, 4 năm đối với dự án nhóm B.Các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do cơ quan quản lý nhà nước có thẩmquyền quyết định theo phân cấp, phù hợp với quy định của pháp luật về ngân sáchnhà nước;

+ Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tưphát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước thì

Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư Doanh nghiệp có dự án tựchịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo các quy định của pháp luật

có liên quan;

+ Đối với các dự án sử dựng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, chủ đầu tư tự quyếtđịnh hình thức và nội dung quản lý dự án Đối với các dự án sử dụng hỗn hợp nhiềunguồn vốn khác nhau thì các bên góp vốn thoả thuận về phương thức quản lý hoặcquản lý theo quy định đối với nguồn vốn có tỷ lệ % lớn nhất trong tổng mức đầu tư

b Mối liên quan giữa công trình xây dựng và dự án; loại, cấp công trình xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, thi công xây dựng công trình

- Dư án đầu tư xây dựng công trình có thể có một hoặc nhiều công trình xây dựng;các công trình thuộc dự án có thể khác nhau về loại và cấp công trình Trường hợp

dự án có một công trình là dự án đồng thời là công trình Công trình xây dựng làsản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bịlắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm cả phần dướimặt đất, phần trên mặt đất, phía dưới mặt nước và pháp trên mặt nước, được xâydựng theo thiết kế

- Các công trình xây dựng được phân thành loại và cấp Loại công trình xây dựngđược xác định theo công năng sở dụng, bao gồm công trình dân dụng, công nghiệp,giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác Cấp công trình được xácđịnh theo loại công trình căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựngcông trình và tuổi thọ công trình xây dựng Mỗi loại công trình được chia thành 5cấp gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV

- Luật Xây dựng còn quy định về hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội, cụ thể như sau:

+ Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống giao thông, thông tin liênlạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý cácchất thải và các công trình khác.

+ Hệ thống công trình hạ tầng xã hội bao gồm các công trình y tế, văn hoá, giáodục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt nước và cáccông trình khác

Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình bao gồm thiết bị công trình và thiết bị côngnghệ Thiết bị công trình là các thiết bị được lắp đặt vào công trình xây dựng theothiết kế xây dựng Thiết bị công nghệ là các thiết bị nằm trong dây chuyền côngnghệ được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ

Việc quản lý, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình được thực hiện từ cáccông trình xây dựng của dự án đến toàn bộ dự án Các quy định cụ thể về tiêuchuẩn, quy chuẩn xây dựng, khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công, điều kiệnnăng lực, lập và quản lý chi phí đều gắn với từng loại và cấp công trình xây dựng

Do vậy, hiệu quả quản lý, thực hiện dự án bắt nguồn từ việc quản lý, thực hiện tốtcông trình của dự án

Công trình xây dựng có thể bao gồm các hạng mục như phần ngầm, phần thân, hệthống kỹ thuật của công trình và hệ thống thiết bị của công trình Các bộ phận củacông trình gồm cột, dầm, sàn, nền, mái Việc hiểu và thực hiện thống nhất giữa cácchủ thể về dự án, công trình, hạng mục công trình, bộ phận công trình có ý nghĩaquan trọng trong việc quản lý, thực hiện và đảm bảo hiệu quả dự án

c Quyền là nghĩa vụ của các chủ thể trong lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình

+ Chủ đầu tư xây dựng công trình có quyền được tự thực hiện lập dự án đầu tư xâydựng công trình khi có đủ điều kiện năng lực lập dự án đầu tư xây dựng công trình;đàm phán, ký kết, giám sát thực hiện hợp đồng; yêu cầu các tổ chức liên quan cung

cấp thông tin, tài liệu phục vụ cho việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình; đìnhchỉ thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng khi nhà thầu tư vấn lập dự án vi phạm hợpđồng ra các quyền khác theo quy định của pháp luật.

+ Chủ đầu lư xây dựng công trình có nghĩa vụ thuê tư vấn lập dự án trong trườnghợp không có đủ điều kiện năng lực lập dự án đầu tư xây dựng công trình để tự thựchiên; xác định nôi dung nhiệm vụ của dự án đầu tư xây dựng công trinh: cung cấpthông tin, tài liệu liên quan đến dự án đầu tư xây dựng công trình cho tư vấn lập dự

án đầu tư xây dựng công trình; tổ chức nghiệm thu, thẩm định, phê duyệt dự án đầu

tư xây dựng công trình theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền thẩm định,phê duyệt; thực hiện đúng hợp đồng đã cam kết; lưu trữ hồ sơ dự án đầu tư xâydựng công trình; bồi thường thiệt hại đã sử dụng tư vấn không phù hợp với điềukiện năng lực lập dự án đầu lư xây dựng công trình, cung cấp thông tin sai lệch;thẩm định, nghiệm thu không theo đúng quy định ra những hành vi vi phạm khácgây thất bại do lỗi của mình gây ra và các nghĩa vụ khác theo quy định của phápluật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu tư vấn lập dự án

+ Nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình có quyền yêu cầu chủ đầu

tư cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập đồ án đầu tư xây dựng côngtrình; từ chối thực hiện các yêu cầu mà pháp luật của chủ đầu tư và các quyền kháctheo quy định của pháp luật

+ Nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ được nhận lập dự ánđầu tư xây dựng công trình phù hợp với năng lực hoạt động xây dựng của mình;thực hiện đúng công việc theo hợp đồng đã ký kết; chịu trách nhiệm về chất lượng

dự án đầu tư xây dựng công trình được lập; không được tiết lộ thông tin, tài liệu cóliên quan đến việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình do mình đảm bảo nhận khichưa được phép của bên thuê hoặc người có thẩm quyền; bồi thường thiệt hại khu

sử dụng các thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, các giải pháp kỹ

thuật không phù hợp và các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại do lỗi của mình gây

ra và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của người quyết định đầu tư xây dựng công trình

+ Người quyết định đầu tư xây dựng công trình có quyền không phê duyệt dự ánđầu tư xây dựng công trình khi dự án không đáp ứng mục tiêu và hiệu quả; đình chỉthực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt hoặc đang triển khaithực hiện khi thấy cần thiết; thay đổi, điều chỉnh mục tiêu, quy mô của dự án đầu tưxây dựng công trình và các quyền khác theo quy định của pháp luật

+ Người quyết định đầu tư xây dựng công trình có nghĩa vụ tổ chức thẩm định, phêduyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; kiểm tra việc thực hiện dự án đầu tư xâydựng công trình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung trong quyết địnhphê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, quyết định đình chỉ thực hiện dự ánđầu tư xây dựng công trình và các quyết định khác thuộc thẩm quyền của mình vàcác nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

để lập các loại đồ án quy hoạch xây dựng và thiết kế xây dựng công trình

Vì vậy, phải thực hiện khảo sát xây dựng để thu thập các số liệu về điều kiện tựnhiên của vùng địa điểm xây dựng; các số liệu về hiện trạng công trình; hiện trạngcủa từng địa điểm xây dựng, nhằm phục vụ các công tác: Lập đồ án quy hoạch xâydựng; Lựa chọn, xác định địa điểm xây dựng; vạch tuyến công trình; lập thiết kếcông trình; lập giải pháp kỹ thuật thi công xây dựng công trình; dự đoán ảnh hưởng

qua lại giữa công trình xây dựng và môi trường thiên nhiên xung quanh trong quátrình xây dựng và sử dụng công trình.

b Yêu cầu đối với khảo sát xây dựng

Khảo sát xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu sau đây: Nhiệm vụ khảo sát phải phùhợp với yêu cầu từng loại công việc, từng bước thiết kế; Bảo đảm tính trung thực,khách quan, phản ánh đúng thực tế; Khối lượng, nội dung, yêu cầu kỹ thuật đối vớikhảo sát xây dựng phải phù hợp với nhiệm vụ khảo sát, quy chuẩn, tiêu chuẩn xâydựng; Đối với khảo sát địa chất công trình còn phải xác định độ xâm thực, mức độdao động của mực nước ngầm theo mùa để đề xuất các biện pháp phòng, chốngthích hợp Đối với những công trình quy mô lớn, công trình quan trọng phải cókhảo sát quan trắc các tác động của môi trường đến công trình trong quá trình xâydựng và sử dụng

d Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong khảo sát xây dựng

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư: Phê duyệt nhiệm vụ khảo sát do nhà thầu thiết

kê hoặc nhà thầu khảo sát xây dựng lập và giao nhiệm vụ khảo sát cho nhà thầukhảo sát xây dựng; điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát theo đề nghị hợp lý của nhà thầukhảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế và nhà thầu thi công xây dựng; lựa chọn nhàthầu khảo sát xây dựng có đủ điều kiện năng lực để thực hiện công tác khảo sát; phêduyệt phương án kỹ thuật khảo sát do nhà thầu khảo sát xây dựng lập; Bàn giao mặtbằng cho nhà thầu khảo sát xây dựng tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiệnhợp đồng đã ký kết Tổ chức nghiệm thu kết quả khảo sát và thanh toán đầy đủ kinhphí cho nhà thầu khảo sát theo hợp đồng đã ký kết

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế trong việc khảo sát xây dựng công trình

do mình thiết kế: Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng phục vụ cho công tác thiết kế khi

có yêu cầu của chủ đầu tư đề xuất khảo sát bổ sung và lập nhiệm vụ khảo sát bổsung khi phát hiện những yếu tố khác thường ảnh hưởng trực tiếp đến giải phápthiết kế, hoặc phát hiện tài liệu khảo sát không đáp ứng được yêu cầu thiết kế, sử

dụng thông tin, tài liệu khảo sát xây dựng phục vụ công tác thiết kế phù hợp vớinhiệm vụ thiết kế theo các nước được quy định; bồi thường thiệt hại khi xác địnhsai nhiệm vụ khảo sát xây dựng do mình thực hiện gây ảnh hưởng đến thiết kế côngtrình và các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu khảo sát xây dựng: Chỉ được nhận thực hiện côngviệc khảo sát xây dựng phù hợp với điều kiện năng lực theo quy định; cử chủ nhiệmkhảo sát có đủ điều kiện năng lực theo quy định, bố trí cán bộ có đủ năng lực thựchiện khảo sát; lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng khi có yêu cầu của chủ đầu tư lậpphương án khảo sát; thực hiện công tác khảo sát theo đúng nhiệm vụ khảo sát xayđựng được giao, phương án khảo sát được duyệt và hợp đồng đã ký kết; đề xuất bõsung nhiệm vụ khảo sát xây dựng khi phát hiện các yêu tố ảnh hưởng trực tiếp đếngiải pháp thiết kế, theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy định khảo sát theo phương

án đã được chủ đầu tư phê duyệt; ghi chép kết quả khảo sát

1.2.5 Thiết kế xây dựng công trình

a Khái niệm

- Thiết kế xây dựng công trình có thể được thực hiện một bước, hai bước hoặc babước Trực kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trìnhquy định chi phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; thiết kế hai bước bao gồm bướcthiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đố với công trình quyđịnh phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình (trừ các công trình trong dự án cóyêu cầu thiết kế 3 bước); thiết kế ba bước bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết

kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình thuộc

dự án đầu tư xây dựng đồng thời là những công trình cấp đặc biệt, cấp I và côngtrình cấp II có yêu cầu kỹ thuật phức tạp do người quyết định đầu tư quyết định

Sở dí thiết kế được phân thành các bước như vậy là vì các công trình có quy mô,tính chất và độ phức tạp khác nhau, mức độ yêu cầu kỹ thuật và quản lý cũng khác

nhau Các công trình nhỏ, đơn giản thì không nhất thiết phải thực hiện tất cả cácbước thiết kế và các yêu cầu thiết kế có thể được xác định rõ ràng ngay từ đầu.Các công trình có quy mô lớn, các yêu cầu thiết kế chưa thể xác định được đầy đủngay từ đầu nên thiết kế cẩn được chuẩn xác và cụ thể dần qua các bước.

b Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng công trình

Thiết kế xây dựng công trình phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây: Phù hợp vớiquy hoạch xây dựng, cảnh quan, điều kiện tự nhiên và các quy định về kiến trúc;phù hợp với thiết kế công trình trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng công trình

có thiết kế công nghệ; nền móng công trình phải bảo đảm bền vững, không bị lúnnứt, biến dạng quá giới hạn cho phép làm ảnh hưởng đến tuổi thọ trung trình cáccông trình lân cận; nội dung thiết kế xây dựng công trình phải phù hợp yêu cầu củatừng bước thiết kế, thỏa mãn yêu cầu về chức năng sử dụng; bảo đảm mỹ quan, giáthành hợp lý; an toàn, tiết kiệm, phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được

áp dụng; các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường và những tiêuchuẩn liên quan; đối với nhưng công trình công cộng phải bảo đảm thiết kế theotiêu chuẩn cho người tàn tật, đồng bộ trong từng công trình, đáp ứng yêu cầu vậnhành, sử dụng công trình; đồng bộ với các công trình liên quan

c Các nội dung cơ bản của từng bước thiết kế

Do mỗi bước thiết kế có yêu cầu khác nhau nên nội dung thiết kế của bước thiết kế

hiện chi tiết về kích thước, thông số kỹ thuật chủ yếu đủ điều kiện để lập dự toán,tổng dự toán và lập thiết kể bản vẽ thi công công trình xây dựng

- Ở bước thiết kế bản vẽ thi công : thuyết minh thiết kế bản vẽ thi công phải giảithích đầy đủ các nội dung mà bản vẽ không thể hiện được để hướng dẫn người trựctiếp thi công thực hiện theo đúng thiết kế Các bản vẽ phải thể hiện chi tiết tất cảcác bộ phận công trình, các đào tạo với đầy đủ các kích thước, vật liệu và thông số

kỹ thuật để thi công chính xác và đủ điều kiện đề lập dự toán thi công xây dựngcông trình

d Thẩm định, thẩm tra thiết kế

- Cơ quan quản lý nhà nước phải thẩm định thiết kế co sở để đánh giá sự phù hợpcủa thiết kế cơ sở với quy hoạch xây dựng, với thuyết minh của dự án về quy môxây dựng, công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình, các số liệu sử dụng trongthiết kế mà các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng; sự hợp lý của các giải pháp thiết kế,các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế, điều kiện năng lực của tổchức tư vấn, năng lực hành nghề của các cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở

- Chủ đầu tư phát thẩm định trực tế kỹ thuật hoặc thiết kế bản về thi công để kiểmtra sự phù hợp của thiết kế so với các bước thiết kế trước đã được phê duyệt, sựtuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, đánh giá mức độ an toàn côngtrình, bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ

Trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì được thuê các tổchức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế làm cơ sở chothẩm định và phê duyệt Tuỳ theo yêu cầu của chủ đầu tư, việc thẩm tra thiết kế cóthể thực hiện một phần hoặc toàn bộ các nội dung thẩm định thiết kế

Sau khi thẩm tra, nếu kết quả thầm tra không mâu thuẫn với thiết kế thì chủ đầu tưcăn cứ vào kết quả thẩm tra để phê duyệt thiết kế Trường hợp kết quả thẩm tra mẫu

thuận với thiết kế của chủ đầu tư yêu cầu, nhà thầu thiết kế làm rõ để sửa chữa (nếucần) trước khi phê duyệt

Thẩm định thiết kế theo từng bước thiết kế để làm cơ sở thực hiện các bước thiết kếsau, tránh những sai sót dẫn đến phải sửa đổi thiết kế từ đầu

Sự khác nhau giữa thẩm định thiết kế của cơ quan nhà nước với chủ đầu tư là ở chỗ,

cơ quan quản lý nhà nước chỉ thẩm định thiết kế cơ sở theo những nội dung liênquan đến quy hoạch xây dựng, sự hợp lý của giải pháp thiết kế, an toàn cộng đồng,

an ninh quốc gia còn chủ đầu tư thẩm định thiết kế các bước sau nhằm đảm bảophù hợp với bước thiết kế trước đã được phê duyệt, sự hợp lý của giải pháp thiết kế,đảm bảo tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, an toàn công trinh, antoàn trước khi thi công

d Quyền và nghĩa vụ trong thiết kế xây dựng

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

+ Quyền của chủ đầu tư được tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình khi có đủđiều kiện năng lực hoạt động thiết kế xây đựng công trình theo quy định, đàm phán,

ký kết và giám sát việc thực hiện hợp đồng thiết kế, yêu cầu sửa đổi bổ sung thiết

kế ra các quồên khác theo quy định của pháp luật

+ Nghĩa vụ của chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu thiết kế xây dựng công trình trêntrường hợp không đủ điều kiện năng lực hoạt động thiết kế xây dựng công trình;xác định nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình; cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệucho nhà thầu thiết kế, thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết; thẩm định, phê duyệthoặc một cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt thiết kế theo quy định; tổchức nghiệm thu hồ sơ thiết kế, lưu trữ hồ sơ thiết kế ra các nghĩa vụ khác theo quyđịnh của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế xây dựng công trình

+ Quyền của nhà thầu thiết kế xây dựng công trình: Từ chối thực hiện các yêu cầungoài nhiệm vụ thiết kế; yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ cho công tácthiết kế, quyền tác giả đối với thiết kế công trình và các quyền khác theo quy địnhcủa pháp luật.

+ Nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế xây dựng công trình: Chỉ được nhận thầu thiết kếxây dựng công trình phù hợp với điều kiện năng lực hoạt động thiết kế xây dựngcông trình, năng lực hành nghề thiết kế xây dựng công trình; thực hiện đúng nhiệm

vụ thiết kế, bảo đảm tiến độ và chất lượng chịu trách nhiệm về đất lượng thiết kế domình đảm nhận; giám sát tác giả trong quá trình thi công xây dựng; lập nhiệm vụkhảo sát xây dựng phục vụ cho công tác thiết kế phù hợp với yêu cầu của từng bướcthiết kế, không được chỉ định nhà sản xuất vật liệu, vật tư và thiết bị xây dựng côngtrình; mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; bồi thường thiệt hại khi đề ra nhiệm

vụ khảo sát, sử dụng thông tin, tài liệu, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, giải pháp

kỹ thuật, công nghệ không phù hợp gây ảnh hưởng đến chất lượng nghĩa vụ kháctheo quy định của pháp luật

e Các hành vi bị cấm trong thiết kế xây dựng: Cải tạo, mở rộng, sửa chữa lớn,

trùng tu, tôn tạo công trình không có thiết kế xây dựng công trình được duyệt theoquy định hoặc xây dựng sai thiết kế được duyệt; hoạt động thiết kế xây dựng saihoặc không phù hợp với chứng chỉ hành nghề, vượt quá năng lực theo quy định,cho thuê mượn danh nghĩa; hoạt động thiết kế không có chứng chỉ hành nghề

1.2.6 Thi công xây dựng công trình

Thi công xây dựng công trình bao gồm xây dựng và lắp đặt thiết bị đối với các xâydựng công trình mới, sửa chữa, cải tạo, di dời, tu bổ, phục hồi; phá dỡ công trình;bảo hành và bảo trì công trình

a Điều kiện để khởi công xây dựng công trình:

Công trình xây dựng chỉ được khởi công khi đáp ứng các điều kiện sau đây: Có mặtbằng xây dựng có giấy phép xây dựng đối với những công trình theo quy định phải

có giấy phép xây dựng; thiết kể bản vẽ thi công của hạng mục, công trình đã đượcphê duyệt (đối với công trình lập Báo cáo Kinh tế- Kỹ thuật thì sau khi Báo cáođược phê duyệt); có hợp đồng xây dựng; đủ nguồn vốn để bảo đảm tiến độ xâydựng công trình theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự án đầu tư xây đụng côngtrình; có biện pháp để bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi côngxây dựng;

b Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình

Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án Phương án giảiphóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án dầu tư xây dựng công trình vàđược phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Đối với

dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập phương án hoặc dự án tái định cư và phảithực hiện trước khi giải phóng mặt bằng xây dựng Phạm vi cải phóng mặt bằng xâydựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đãđược phê duyệt Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo yêu cầutiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quyết định của người có thẩmquyền

Việc đền bù tài sàn để giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo đảm lợi ích của Nhànước quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan Đối với nhà ởcủa tổ chức, cá nhân phải giải quyết cho ở mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằnghoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải dichuyển, trừ trường hợp có thoả thuận khác giữa các bên liên quan Trong trườnghợp đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuậttrong đô thị thì phương án giải phóng mặt bằng phải bảo đảm vừa xây dựng đượccông trình mới, vừa chỉnh trang được các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết

xây dựng được duyệt; bảo đảm Nhà nước điều tiết được giá trị chênh lệch về đấtsau khi giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng công trình.

c Giấy phép xây dựng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 62 của Luật xây dựng thì trước khi khởi công xâydựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xe Quy định việc cấp giấy phép xâydựng là để quản lý xây dựng công trình theo quy hoạch xây dựng đã được duyệt,tránh tình trạng xây dựng lộn xộn, tùy tiện không theo các chỉ giới xây dựng lộnxộn, tuỳ tiện không theo các chỉ giới xây dựng, kiến trúc đô thị đã được duyệt đảmbảo các yêu cầu về an toàn cho các công trình lân cận, bảo đảm hành lang bảo vệđối với các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá,

di tích lịch sử, đồng thời quản lý việc xây dựng không ảnh hưởng đến cảnh quanthiên nhiên, môi trường, cháy nổ, an ninh, quốc phòng

- Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng công trình

Trước khi khởi công xây đựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng,

kể cả công trình đã được cơ quan Nhà nước thẩm định thiết kế cơ sở, trừ những hợpxây dựng những công trình sau đây:

+ Công trình thuộc bí mật Nhà nước; công trình xây đựng theo lệnh khẩn cấp; côngtrình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính, bao gồm công trình tạm củachủ đầu tư và công trình tạm của nhà thầu nằm trong sơ đồ tổng mặt bằng côngtrường xây dựng đã được phê duyệt;

+Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạchxây dựng được duyệt;

+ Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền là duyệt, trừ công trình chỉ lập báo cáo Kinh tế-kỹ thuật Tuy nhiên trước khikhởi công trình xây dựng, chủ đầu tư phải gửi giá kết quả thẩm định thiết kế cơ sởcho cơ quan giấy phép xây dựng để theo dõi, quản lý;

+ Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quyhoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt;

+ Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổikiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật (bao gồm các công trình: nhà máy xử lý rác thải, bãichôn lấp rác, đổ nước, thoát nước, đường, kênh, mương ) có tổng mức đầu tư dưới

1 tỷ đồng thuộc các vùng sâu, vùng xa không vi phạm các khu vực bảo tồn di sảnvăn hoá, di tích lịch sử-văn hóa

+ Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư nông thôn,chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

- Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình: ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy

quyền cho Giám đốc Sở xây dựng cấp giấy phép xây dựng công trình xây dựng cấpđặc biệt, cấp I theo phân cấp công trình; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch

sử - văn hoá; công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới hànhchính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính đôthị do ủy ban nhân dân cấp tỉnh đó quy định, ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấyphép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hànhchính do huyện quản lý, trừ các công trình nêu trên, ủy ban nhân dân xã cấp giấyphép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư trong thôn đã có quy hoạch xâydựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do xã quản lý theo quy định của ủy bannhân dân huyện

d- Yêu cầu đối với công trường xây dựng

Tất cả các công trình xây dựng phải được treo biển báo tại công trường thi

công Nội đung biển báo bao gồm: Tên chủ đầu tư xây dựng công trình, tổng vốnđầu tư ngày khởi công, ngày hoàn thành; tên đơn vị thi công, tên người chỉ huy

trưởng công trường; tên đơn vị thiết kế, tên chủ nhiệm thiết kế, tên tổ chức hoặcngười giám sát thi công xây dựng công trình; chủ đầu tư xây dựng công trình, chỉhuy trưởng công trường, chủ nhiệm thiết kế, tổ chức hoặc người giám sát thi côngxây dựng công trình ngoài việc ghi rõ tên, chức danh còn phải ghi địa chỉ liên lạc,

số điện thoại

e Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong thi công xây dựng công trình

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư:

+ Quyền của chủ đầu tư: Được tự thực hiện thi công xây dựng công trình khi có đủnăng lực hoạt động; đàm phán, ký kết giám sát việc thực hiện hợp đồng; đình chỉthực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng; dừng thi công, yê cầu khắc phục hậu quả khinhà thầu vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môitrường; yêu cầu tổ chức, cá nhân có liên quan pùu hợp để thực hiện các công việctrong quá trình thi công xây dựng công trình và các quyền khác theo quy định củapháp luật

+ Nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình: Lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiệnnăng lực hoạt động phù hợp để thi công xây dựng công trình: tham gia với ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền hoặc chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp cóthẩm quyền giải phóng mặt bằng mặt bằng xây dựng để giao cho nhà thầu thi côngxây dựng công trình; tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình; kiểm tra biệnpháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường; tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyếttoán công trình; thuê tổ chức tư vấn có đủ năng lực hoạt động xây dựng để kiểmđịnh chất lượng công trình khi cần thiết; xem xét và quyết định các đề xuất liênquan đến thiết kế của nhà thầu trong quá trình thi công xây dựng công trình; muabảo hiểm công trình; lưu trữ hồ sơ công trình; bồi thường thiệt hại, chịu trách nhiệm

về các quyết định của mình; bảo đảm công trình thi công đúng tiến độ, chất lượng

và hiệu quả và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng công trình

+ Quyền của nhà thầu thi công xây dựng công trình: Từ chối thực hiện những yêucần trái pháp luật; đề xuất sửa đổi thiết kế cho phù hợp với thực tế để bảo đảm chấtlượng và hiệu quả công trình; yêu cầu thanh toán theo đúng hợp đồng; dừng thicông xây dựng công trình nếu bên giao thầu không thực hiện đúng cam kết tronghợp động đã ký kết gây trở ngại và thiệt hại cho nhà thầu; yêu cầu bồi thường thiệthại do lỗi của bên thuê xây dựng công trình gây ra và các quyền khác theo quy địnhcủa pháp luật

+ Nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng công trình: thi công xây dựng theo đúngthiết ktrong, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn và vệ sinhmôi trường; có nhật ký thi công, kiểm định vật liệu, sản phẩm xây dựng; quản lýcông nhân xây dựng trên công trường, bảo đảm an ninh, trật tự, không gây ảnhhưởng đến các khu dân cư xung quanh; lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thucông trình; bảo hành công trình; mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật

về bảo hiểm; bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng; chịu trách nhiệm về chấtlượng thi công xây dựng công trình do mình đảm nhận ra các nghĩa vụ khác theoquy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thiết kế trong việc thi công xây dựng công trình + Quyền của nhà thầu thiết kế trong việc thi công xây dựng công trình: yêu cầu chủđầu tư xây đựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình thực hiện theođúng thiết kế từ chối những yêu cầu thay đổi thiết kế bất hợp lý của chủ đầu tư xâydựng công trình; từ chối nghiệm thu công trình, hạng mục công trình khi thi côngkhông theo đúng thiết kế

+ Nghĩa vụ của nhà thấu thiết kế trong việc thi công xây dụng công trình: cử người

có đủ năng lực để giám sát tác giả theo quy định: tham gia nghiệm thu công trìnhxây dựng theo yêu cầu của chủ đầu tư xây dựng công trình; xem xét xử lý theo đềnghị của chủ đầu tư xây dựng công trình về những bất hợp lý trong thiết kế; phát

hiện và thông báo kịp thời cho chủ đầu tư xây dựng công trình về việc thi công saivới thiết kế được duyệt và kiến nghị biện pháp xử lý.

g Các hành vi bị cấm khi thi công xây dựng công trình

- Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấnchiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu ditích lịch sử-văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của phápluật; xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, trừ những công trìnhxây dựng để khắc phục những hiện tượng này

- Nhà thầu xây dựng bố trí cán bộ quản lý, người trực tiếp chỉ huy thi công không

đủ năng lực hành nghề xây dựng tương ứng với loại, cấp công trình;

- Nhận thầu thi công xây dựng công trình vượt quá năng lực hoạ động xây

kế xây dựng được duyệt

- Thực hiện không đúng quy định, quy phạm xây dựng gây lún, rạn nứt các côngtrình lân cận;

- Không có biển báo công trường theo quy định; không có biển báo an toàn; không

có phương tiện che, chắn an toàn; không có hàng rào bảo vệ an toàn;

- Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết quả kiểm tra vật liệu xây dựng hoặccấu kiện xây dựng của các phòng thí nghiệm chưa được hợp chuẩn;

- Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết bị công nghệnhưng không có chứng chỉ xuất xứ, chứng nhận đủ tiêu chuẩn chất lượng theo quyđịnh;

- Không có hệ thống quản lý chất lượng; không tổ chức giám sát thi công xây dựng;thi công không đúng thiết kế; thi công không đúng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩnxây dựng làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình hoặc gây sự cố công trình;

- Nghiệm thu khống; nghiệm thu sai khối lượng; làm sai lệch giá trị thanh toán,quyết toán

1.2.7 Giám sát thi công xây dựng công trình

Mọi công trình xây dựng trong quá trình thi công phải được thực hiện chế độ giámsát Việc giám sát thi công xây dựng công trình trong thực hiện để theo dõi, kiểmtra về chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và vệ sinh môi trường trongthi công xây dựng công trình Chủ đầu tư xây dựng công trình phải thuê tư vấngiám sát hoặc tự thực hiện khi có đủ điều kiện năng lực hoạt động giám sát thi côngxây dựng Người thực hiện việc giám sát thi công xây dựng phải có chứng chỉ hànhnghề giám sát thi công xây dựng phù hợp với công việc loại, cấp công trình

a Yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng công trình

Việc giám sát thi công xây dựng công trình phải được thực hiện ngay từ khi khởicông xây dựng công trình một cách thường xuyên, liên tục, trung thực, khác quan,không vụ lợi trong quá trình thi công xây dựng Việc giám sát phải căn cứ vào thiết

kế được duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng

b Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình;

+ Quyền của chủ đầu tư: Được tự thực hiện giám sát khi có đủ điều kiện năng lựcgiám sát thi công xây dựng; đàm phán, ký kết hợp đồng, theo dõi, giám sát việcthực hiện hợp đồng; thay đổi hoặc yêu cầu tổ chức tư vấn thay đổi người

giám sát trong trường hợp người giám sát không thực hiện đúng quy định; đình chỉthực hiện hoặc chấm dứt hợp động và các quyền khác theo quy định của pháp luật.+ Nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng công trình: Thuê tư vấn giám sát trong trườnghợp không đủ điều kiện năng lực giám sát thi công xây dựng để tự thực hiện; thôngbáo cho các bên liên quan về quyền và nghĩa vụ của tư vấn giám sát; xử lý kịp thờinhững đề xuất của người giám sát; thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã thoả thuậntrong hợp đồng giám sát thi công xây dựng; lưu trữ kết quả giám sát thi công xâydựng bồi thường thiệt hại khi lựa chọn tư vấn giám sát khang đủ điều kiện năng lực,nghiệm thu khối lượng không đúng, sai thiết kế và các hành vi vi phạm khác gâythiệt hại ra các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

- Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình

+ Quyền của nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trinh: Nghiệm tthực hiệnxác nhận khi công trình đã thi công bảo đảm đứng thiết kế, theo quy chuẩn, tiêuchuẩn xây dựng và bảo đảm chất lượng; yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng thựchiện đúng hợpđồng; bảo lưu các ý kiến của mình đối với công việc giám sát domình đảm nhận; từ chối yêu cầu bất hợp lý của các bên có liên quan và các quyềnkhác theo quy định của pháp luật

+ Nghĩa vụ của nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình: Thực hiện côngviệc giám sát theo đúng hợp đồng đã ký kết; không nghiệm thu khối lượng khôngbảo đảm chất lượng và các tiêu chuẩn kỹ thuật theo yêu cầu của thiết kế công trình;

từ chối nghiệm thu khi công trình không đạt yêu cầu chất lượng; đề xuất với chủđầu tư xây dựng công trình những bất hợp lý về thiết kế để kịp thời sửa đổi; muabảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại và cácnghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

c Các hành vi bị cấm trong giám sát thi công xâu dựng công trình: Thực hiện giảm

sát không đúng với cam kết trong hồ sơ dự thầu; giám sát khi không đủ điều kiệnnăng lực hoặc năng lực không phù hợp, thông đồng, móc ngoặc với nhà thầu trong

việc nghiệm thu khối lượng, chất lượng; làm sai lệch hồ sơ, thông tin, dữ liệu trongquá trình giám sát và các hành vi bị cấm của pháp luật có liên quan

1.2.8 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình:

Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng,khối lượng, chi phí, tiến độ, an toàn lao động và môi trường xây dựng

Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tưquyết định và được ghi trong Quyết định phê duyệt dự án Hình thức quản lý dự ánđầu tư xây dựng công trình bao gồm: thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án đầu tư xâydựng công trình hoặc trực tiếp quản lý dự án Pháp luật xây dựng nghiêm cấm việcquản lý dư án không phù hợp với điều kiện năng lực; nghiêm cấm việc thông đồng,móc ngoặc giữa chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân tham gia quản lý dự án để làm sailệch các nội dung quản lý dự án: lựa chọn nhà thầu tư vấn quản lý dự án không đủnăng lực

Các nội dung cụ thể về tổ chức quản lý dự án được trình bày tại mục III Chuyên đềnày

1.3 Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng

Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng bao gồm:

- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển các hoạt động xâydựng

- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng

- Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng

- Quản lý chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng

- Cấp, thu hồi các loại giấy phép trong hoạt động xây dựng

- Hướng dẫn, kiểm tra thanh tra giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm tronghoạt động xây dựng

- Tổ chức nghiên cứu khoa học và công nghệ trong hoạt động xây dựng.

- Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng

- Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động xây dựng

Chính phủ là cơ quan thống nhất quản lý nhà nước về xây dựng trong phạm vi cảnước Bộ xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lýnhà nước về xây dựng Cán bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyềnhạn của mình phối hợp với Bộ xây dựng để thực hiện quản lý nhà nước về xâydựng Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về xâydựng trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ

2 2 Những vấn đề của Luật Đất đai liên quan tới hoạt động xây dựng

2.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật

Luật đất đai quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sởhữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụngđất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đối tượng áp dụng Luật này baogồm: Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữutoàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai,người sử dụng đất và các các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụngđất

2.2 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quantrọng của quản lý Nhà nước về đất đai Việc gắn quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch

sử dụng đất với quy hoạch xây dựng và thực hiện, triển khai các dự án đầu tư xâydựng công trình là yêu cầu quan trọng để xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng và pháttriển còng nghiệp, đô thị, khu dân cư một cách bền vững

Ở cấp quốc gia và địa phương, quy hoạch sử dụng đất xác định tổng nhu cầu đấtcho mục đích phát triển kinh tế-xã hội, trong đó có đất phục vụ mục đích đầư tư xâydựng công trình và phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát

triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch; kế hoạch sử dụngđất nêu rõ kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựngkết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và đô thị, khu dân cư Đối vớicông công trình, dự án đã có chủ đầu tư thì trong kế hoạch sử dụng đất sẽ có danhmục nêu rõ quy mô sử dụng đất, địa điểm, dự kiến tiến độ thực hiện và tiến độ thuhồi đất Sự gắn kết, đồng bộ, phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sửdụng đất với quy hoạch xây dựng tạo thuận lợi rất lớn trong việc đầu tưu xây dựngcác công trình

Chính phủ là cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất trong phạm vi cảnước trình Quốc hội quyết định Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý Chính phủ là

cơ quan xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của UBND các tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương; UBND các cấp xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcủa cơ quan hành chính cấp dưới trực tiếp

2.3 Về giao đất, cho thuê đất , chuyển mục đích sự dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình

2.3.1 Khái niệm

Giao đất để đầu tư xây dựng công trình là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đấtbằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất nhằm thực hiệncác dự án đầu tư xây dựng công trình Đối với các dự án đầu tư xây dựng côngtrình, thông thường Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục giao đất có thủ tục sử dụng đất

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng

có nhu cầu sử dụng đất với thời hạn ổn định là 5 năm Trường hợp có nhu cầu điềuchỉnh thời hạn thuê thì đơn giá thuê đất sẽ được điều chỉnh

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sửdụng các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất lẫn cơ sở hồ sơ đề nghị chuyển đổi theoquy định

2.3.2 Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Đất đai là loại tài sản đặc biệt, có hạn, giữ vai trò là tư liệu sản xuất của nhiềungành kinh tế, trong đó có việc đầu tư xây dựng công trình nên căn cứ để quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luậtquy định rất chặt chẽ nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất được thực hiện đúng đối tượng, tăng hiệu quả sử dụng đất

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

phép Chủ dầu tư các dự án khi có chủ trương đầu tư hoặc san khi được đăng ký đầu

tư hoặc sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà phù hợp với quy hoạch: quyhoạch-phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, quy hoạch, kể hoạch- sử dụng đấtcủa khu vực dự án, quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành hoặc quy hoạch sảnphẩm thì được vào khu vục đó để tiến hành việc điều tra khảo sát, đo đạc xác địnhdiện tích đất để lập dự án

- Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chứckinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốnđầu tư nước ngoài do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở,ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ

dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương xét duyệt;

Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có xácnhận của uy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đấtđói với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đấtlàm nhà ở;

2.3.3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, chothuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ

sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài Uỷ ban nhan dân huyện, quận, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn Điều đảng lưu ý là cơ quan

có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất không được ủy quyền.

2.4 Tài chính về đất đai và giá đất

2.4.1 Tài chính về đất đai

Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Ngân sách nhà nước các khoản kinhphí, phí, lệ phí, thuế theo quy định bao gồm: tiền sử dụng đất trong các trường hợpgiao đất có thu tiền, sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sửdụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụngđất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạmpháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý

và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá Thời hạn sử dụng đất được xác định theoquyết định giao đất

- Miễn, giảm tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được miễn tiền sửdụng đất, tiền thuê đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộclĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có

mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thẻ dục, thể thao; thựchiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đìnhnghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khókhăn; nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch; sử dụng đất để xây dựng nhàchung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở chongười phải di dời do thiên tai

Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được giảm tiền sửdụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn

ưu đãi đầu tư; khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dờitheo quy hoạch

b Tiền thuê đất

- Tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước theo hợpđồng thuê đất Tiền thuê đất thu một năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuêđấnhững

- Miễn, giảm tiền thuê đất

Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất được miễn tiền thuê đất đối với dự

án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt nhà chung cư cho công nhân của các khu côngnghiệp; dự án xây dựng-đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sáchnhà nước; dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinhdoanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao, khoahọc - công nghệ; dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạtđộng được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng

cơ bản, tạm ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tưhoặc cấp đăng ký kinh doanh

Người sử dụng đất được Nhà nước, cho thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuấtkinh doanh, thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh

mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muốikhi bị thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng được giảm tiền thuê.

c Thuế sử dụng đất

Cơ sở pháp lý của vấn đề này hiện nay vẫn là Pháp lệnh Thuế nhà đất ban hành năm

1992 và được sửa đổi, bổ sung năm 1994 Bất hợp lý lớn nhất là thuế đối với đất phinông nghiệp và tài sản gắn liền với đất Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đấttính thuế và thuế suất Tuy nhiên, thuế sử dụng đất đối với đất ở tính theo thuế nhàđất còn ở mức thấp Về mặt kinh tế, cùng với việc xóa bỏ bao cấp nhà ở thì khi đưabất động sản (nhà, công trình) vào kinh doanh thì mức thuế đó đang khuyến khíchđầu cơ, tích trữ Việc đánh thuế lũy tiến chưa thực hiện được, đặc biệt là việc đánhlũy tiến ở mức cao vào điện tích đất được giữ nhưng không sử dụng

d Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ tính thuế chuyển quyền, sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế vàthuế suất Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và giá do Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy đính trong khung giá của Chính phủ phùhợp thực tế ở địa phương Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy địnhtheo nhiều trường hợp phù hợp với mục đích sử dụng đất

2.4.2 Giá đất

Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diệnlích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sửdụng đất

Giá đất được hình thành trong các 03 trường hợp:

Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá: Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất,phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủyban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương Giá đất do Ủy ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khaivào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

- Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sửdụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp đầu tư xây dựngnhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượnghoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sửdụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh Giá trúng đấu giáquyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không thấp hơn giá đất

do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thựchiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốnbàng quyền sử dụng đất

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố được sử dụng làm căn cứ để tínhthuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất

và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụngđất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi để;tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gâythiệt hại cho Nhà nước

2.5 Thu hồi đất; bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây dựng công trình

2.5.1 Khái niệm

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đấthoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý.Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng

đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Giá trị quyền sử dụngđất là giá trí báng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác địnhtrong thời hạn sử dụng đất xác định Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhànước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới,cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

2.5.2 Các trường hợp thu hồi đất

a) Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng,

an ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổchức nước ngoài có chức năng ngoại giao; sử dụng đất để xây dựng các công trìnhcông cộng không nhằm mục đích kinh doanh: sử dụng đất để chỉnh trang, phát triểnkhu đô thị là khu dân cư nông thôn; sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;

b) Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các trườnghợp; sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinhtế; sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịchthuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khucông nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất để thực hiện các dự ánđầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); sử dụng đất để thực hiện

dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đẩu lưtrong khu cóng nghiệp khu công nghệ cao, khu kinh tế

Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất của người thuê đất không đượcchuyển mục đích sử dụng đất Hơn nữa, pháp luật về đất đai nghiêm cấm khôngđược chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu cộng nghiệp,

làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinhdoanh nhà ở.

2.5.3 Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình thì có mục đích kinh doanh thì Hội đồngđền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trìphối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đốivới dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ chocộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do Ủy ban nhân dâncấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng tổ chức giải phóng mặtbằng

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùngmục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trịquyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trướckhi thu hồi đất để bồi thườngbằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định

cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn với điều kiện pháttriển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người bịthu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc

sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vựcnông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồithường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệchđó

Kinh phi giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng côngtrình; thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của

dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt

Khi dự án đầu tư đã được chấp thuận, xét duyệt theo quy định của pháp luật về đầu

tư, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được vào khu vực dự án để thực hiện

các công việc liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án.Phương án này sẽ được chuẩn xác lại sau khi thiết kế kỹ thuật của dự án được duyệt

để làm căn cứ trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất Trình tự thủtục liên quan đến lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án đầu tưxây dựng công trình thực hiện theo các hướng dẫn do Bộ tài nguyên và môi trườngban hành Chủ đầu tư dự án được tạm ứng tiền chi cho bồi thường, giải phóng mặtbằng theo đề nghị của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Trình tự, thủ tục

và mức tạm ứng cho Chủ đầu tư dự án để thực hiện việc quản lý chi phí dự án đầu

tư xây dựng công trình, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư là mộtkhoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư của dự án

2.6 Quản lý Nhà nước về đất đai

Bộ Tài nguyên và môi trường giúp Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về đấtđai Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chínhphủ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình phối hợp với Bộ Tàinguyên và môi trường tổ chức thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai

Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai trongphạm vi địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp của Chính phủ vàhướng dẫn cua các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương

3 Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan tới hoạt động xây dựng

3.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình đểhình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư Luật đầu tư quy định về hoạtđộng đầu tư nhằm mục đích kinh doanh: quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảođảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lýnhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài Hoạt động

đầu tư được hiểu là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm cáckhâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư.

Đối tượng áp dụng Luật Đầu tư là các nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nướcngoài, thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam và đầu tư Việt Nam ranước ngoài và các tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư

3.2 Hình thức đầu tư

Theo cách phân loại phổ biến hiện nay dựa trên cách thức tham gia của nhà đầu tưthì hoạt động đầu tư bao gồm đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Đầu tư trực tiếp làhình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư.Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, tráiphiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chếtài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt độngđầu tư

Hoạt động đầu tư xây dựng công trình chủ yếu liên quan tới hoạt động đầu tư trựctiếp, đặc biệt là việc đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế và đầu tư theo hìnhthức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT

Theo quy định của Luật đầu tư, các hình thức đầu tư trực tiếp liên quan tới hoạtđộng xây dựng được thể hiện ở các hình thức đầu tư cụ thể như sau:

- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng – Kinh doanh - Chuyển giao (Hợpđồng BOT): Hợp đồng BOT là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩmquyền và Nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong mộtthời hạn nhất định; hết thời hạn, Nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình

đó cho Nhà nước Việt Nam

- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - Chuyển giao – Kinh doanh (Hợpđồng BTO): Hợp đồng BTO là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩmquyền và Nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng

xong, Nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủdành cho Nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định

để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận

- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT): Hợpđồng BT là hợp đồng được ký giữa Cơ quan có thẩm quyền và Nhà nước đầu tư đểxây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, Nhà đầu tư chuyểngiao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam Chính phủ tạo điều kiện cho Nhà đầu

tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho Nhàđầu tư theo thỏa thuận trong Hợp đồng BT

- Đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trongnước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài; thành lập tổ chức kinh tế liêndoanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài để triển khai các dựán

- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

Tùy thuộc hình thức và quy mô đầu tư của các dự án, các quy định của Luật Đầu tư

và các văn bản hướng dẫn đòi hỏi nhà đầu tư thực hiện các thủ tục khi đề xuất vàtriển khai các dự án như đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư

3.3 Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án đầu tư

3.3.1 Đăng ký đầu tư

Theo quy định của Luật đầu tư, trước khi triển khai dự án (trong đó có cự án đầu tưxây dựng công trình), chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư hoặc xin cấpGiấy chứng nhận đầu tư Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tưdưới 15 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiệnthì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư Lĩnh vực đầu tư có điều kiện

là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định