Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại từ thực tiễn tại chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG VĂN HƢNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG VĂN HƢNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TỈNH BẮC GIANG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thuỷ Hà Nội – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Đặng Văn Hƣng MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận hoạt động cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 11 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 15 hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất hoạt động 15 cho vay ngân hàng thương mại 1.2.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho 18 vay ngân hàng thương mại 1.3 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động 20 cho vay ngân hàng thương mại 1.3.1 Khái niệm pháp luật chấp quyền sử dụng đất 20 hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.3.2 Nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 21 Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử 27 dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam thực tiễn thực thi Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang 2.1 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 27 hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam 2.1.1 Chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Điều kiện quyền sử dụng đất chấp 32 2.1.3 Định giá quyền sử dụng đất chấp 35 2.1.4 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 37 2.1.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp 47 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng 50 đất hoạt động cho vay Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang 2.2.1 Tổng quan hoạt động chấp quyền sử dụng đất 50 Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang 2.2.2 Quy định chấp quyền sử dụng đất hoạt động 53 cho vay Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang 2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật chấp quyền sử 60 dụng đất hoạt động cho vay Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang Chƣơng 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay 81 chi nhánh ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang 3.1 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chấp 81 quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam 3.1.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất 81 3.1.2 Điều kiện quyền sử dụng đất chấp 82 3.1.3 Định giá quyền sử dụng đất 83 3.1.4 Công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử 84 dụng đất 3.1.5 Đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 85 3.1.6 Xử lý quyền sử dụng đất chấp 87 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất 93 hoạt động cho vay Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Agribank : Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Agribank Bắc Giang : Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang BLDS : Bộ luật dân LĐĐ : Luật đất đai NHTM : Ngân hàng thương mại QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hiện nay, NHTM có vai trò vơ quan trọng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Sự phát triển nóng đơn vị kinh tế đòi hỏi phải có lượng vốn lớn để đầu tư sản xuất kinh doanh NHTM chủ thể đáp ứng đòi hỏi Thơng qua hoạt động cho vay mình, NHTM cung cấp vốn cho hoạt động kinh tế, đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cho trình sản xuất kinh doanh cá nhân, tổ chức xã hội Mặt khác, tồn phát triển mình, hoạt động cho vay nguồn sống chủ yếu NHTM, mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ để nuôi sống hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, khơng phần rủi ro Việc đối tượng vay không thực không thực nghĩa vụ trả nợ cách đầy đủ hoàn tồn xảy Chính vậy, việc kiểm soát hoạt động cho vay, hạn chế thấp rủi ro hoạt động cho vay ưu tiên hàng đầu hoạt động NHTM Để hạn chế rủi ro vốn cho vay, NHTM sử dụng nhiều biện pháp khác Hầu hết NHTM, ngồi việc đánh giá chi tiết tình hình tài đối tượng vay, xem xét tính khả thi dự án vay biện pháp khơng thể thiếu thỏa thuận với bên vay việc áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ Trong số đó, chấp QSDĐ biện pháp bảo đảm NHTM sử dụng phổ biến QSDĐ thường tài sản có giá trị lớn có tính khoản Đó sở để NHTM ln ưu tiên sử dụng biện pháp chấp loại tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ bên vay Bắc Giang tỉnh có diện tích rộng lớn, nằm trung du miền núi Bắc Bộ Với vị trí thuận lợi nằm liền kề với đô thị lớn, tỉnh phát triển vùng Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Lạng Sơn với quỹ đất lớn, đa dạng, kinh tế Bắc Giang đà phát triển nông, lâm nghiệp, lẫn thương mại, dịch vụ, công nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp Cùng với phát triển đó, vốn nhu cầu cấp thiết với đơn vị kinh tế địa bàn Huy động vốn cách thức, nguồn lực Trong cách thức phổ biến để giải nhu cầu vốn chấp QSDĐ để vay vốn NHTM, mà phổ biến Agribank Bắc Giang Trong năm qua, chấp QSDĐ biện pháp đảm bảo phổ biến hoạt động cho vay Agribank Bắc Giang Đây khơng phải vấn đề mới, có nhiều văn pháp luật Nhà nước hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể thân Agibank Bắc Giang nhận chấp tài sản có quy định áp dụng đặc biệt riêng biệt Tuy vậy, với phát triển không ngừng kinh tế xã hội, giao dịch dân nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng biến đổi theo hướng ngày đa dạng phức tạp Hơn nữa, với đặc thù tỉnh có quỹ đất lớn, đa dạng loại hình sử dụng đất đối tượng sử dụng đất giao dịch chấp QSDĐ hoạt động cho vay Agribank Bắc Giang tiềm ẩn rủi ro, bộc lộ hạn chế, bất cập, ảnh hưởng đến quyền lợi bên trình thực áp dụng pháp luật Vì lẽ đó, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại từ thực tiễn Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang” cấp thiết mang tính thời Tình hình nghiên cứu Đây thực đề tài nhà nghiên cứu Việt Nam Từ nguồn thơng tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến chấp QSDĐ hoạt động tổ chức tín dụng nói chung NHTM nói riêng Chẳng hạn như: + “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng ngân hàng Công thương Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học năm 2012 tác giả Hoàng Thị Hồng Nhung + “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, luận văn thạc sĩ luật học năm 2012 tác giả Phan Hồng Điệp + “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay” luận văn thạc sĩ luật học năm 2014 tác giả Trần Viết Thắng + “Pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” luận văn thạc sĩ luật học năm 2015 tác giả Nguyễn Văn Ngọc Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình chun khảo, chẳng hạn như: Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng, tác giả Lê Thị Thu Thuỷ, nhà xuất Tư pháp, năm 2006; Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam tác giả Nguyễn Thị Nga, nhà xuất Tư pháp năm 2015… Các đề tài phần hệ thống hóa mặt lý luận chung phác họa thực tiễn chấp QSDĐ hoạt động cho vay NHTM, có ý nghĩa định việc hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến chế định Tuy nay, phạm vi tìm hiểu tác giả, chưa có cơng trình xem xét cách tổng thể vấn đề chấp QSDĐ hoạt động cho vay NHTM phương diện lý luận thực tiễn áp dụng sinh động Agribank Bắc Giang sản bảo đảm việc thu hồi tài sản bảo đảm định đoạt tài sản bảo đảm theo phương thức mà bên nhận bảo đảm cho phù hợp miễn việc xử lý tài sản bảo đảm thực cách thiện chí, trung thực theo ngun tắc cơng hợp lý [15, tr 319] Vì lẽ đó, tác giả đề xuất sửa đổi khoản Điều 303 BLDS năm 2015 theo hướng: Trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm khơng xử lý theo thỏa thuận bên nhận bảo đảm quyền chủ động lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm bao gồm: Bán đấu giá tài sản; Tự bán tài sản; Nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ Thêm vào đó, lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm, pháp luật cần trao quyền chủ động cho bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản mà khơng cần có chấp thuận bên bảo đảm, không cần xin phép quan, tổ chức khác Bên nhận bảo đảm cần chứng minh có để xử lý tài sản bảo đảm như: Đã đến hạn thực nghĩa vụ theo cam kết bên có nghĩa vụ chưa thực nghĩa vụ thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm Thứ ba, pháp luật cần có quy định hướng dẫn cụ thể quy trình tự xử lý QSDĐ, hướng dẫn chi tiết việc thực phương thức xử lý QSDĐ Theo đó: (1) Trước xử lý QSDĐ chấp, bên nhận chấp phải thông báo cho bên chấp việc bên có nghĩa vụ bảo đảm vi phạm nghĩa vụ bảo đảm phương thức xử lý QSDĐ áp dụng Pháp luật cần quy định rõ thời hạn thông báo cách thức thông báo Nếu sau thông báo mà bên có nghĩa vụ khơng thực 90 nghĩa vụ theo cam kết bên khơng có thỏa thuận khác bên nhận chấp có quyền xử lý QSDĐ chấp theo phương thức thông báo mà không cần đồng ý bên chấp (2) Hướng dẫn chi tiết phương thức xử lý tự chuyển nhượng QSDĐ chấp mà không thông qua bán đấu giá Đây phương thức xử lý QSDĐ đơn giản, nhanh chóng mà khơng tốn Tuy vậy, pháp luật khơng có quy định chặt chẽ điều chỉnh phương thức bên nhận chấp hồn tồn lợi dụng phương thức để trục lợi với bên thứ ba, ảnh hưởng đến quyền lợi bên chấp chuyển nhượng QSDĐ với giá trị thấp so với giá trị thực QSDĐ thị trường Do đó, pháp luật phải có quy định theo hướng: - Việc tự chuyển nhượng QSDĐ phải thực cách công khai thông qua thông báo quảng cáo rộng rãi, qua báo giấy, báo mạng, qua truyền hình… - Giá chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo không thấp giá trị thị trường thời QSDĐ theo giá trị định giá tổ chức, quan định giá có thẩm quyền - Riêng với trường hợp QSDĐ người thứ ba chào mua với mức giá cao mức giá thị trường giá trị theo định giá tài sản tổ chức, quan định giá có thẩm quyền bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người thứ ba mà không cần phải thông báo công khai - Pháp luật cần bổ sung quy định đơn phương chuyển nhượng QSDĐ cho bên nhận chấp Theo đó, cần quy định hợp đồng chuyển nhượng ký kết bên nhận chấp với người nhận chuyển nhượng QSDĐ 91 chấp để cấp chỉnh lý giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ chấp (3) Trường hợp bên nhận chấp lựa chọn phương thức bán đấu giá QSDĐ phải thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản (4) Đối với phương thức xử lý nhận QSDĐ chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ pháp luật cần quy định rõ: - Giá trị tài sản cấn trừ hai bên thỏa thuận Trường hợp khơng thỏa thuận bên nhận bên nhận chấp quyền yêu cầu quan có chức thẩm định giá độc lập xác định giá trị tài sản QSDĐ làm giá trị để giao, nhận thay nghĩa vụ - Trình tự thủ tục bên nhận chấp thực việc xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhận - Trường hợp bên nhận chấp không thuộc trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhận bên nhận chấp quyền nhận QSDĐ sau quyền tự chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, hoán đổi tài sản quyền khác chủ sử dụng đất đích thực để nhận giá trị tài sản nhằm thu hồi nợ (5) Bổ sung quy định: Bên nhận chấp quyền áp dụng phương thức xử lý QSDĐ việc xử lý QSDĐ, việc xử lý QSDĐ thu giá trị lớn Chẳng hạn, trường hợp bên nhận chấp tự chuyển nhượng QSDĐ cho bên thứ ba việc chuyển nhượng QSDĐ cho bên thứ ba không mang lại kết mong muốn bên nhận chấp quyền bán đấu giá QSDĐ để thu hồi nợ Trường hợp, bán đấu giá QSDĐ không không thu kết 92 mong muốn bên nhận chấp quyền nhận QSDĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ Thứ tư, bổ sung quy định việc giải tranh chấp QSDĐ chấp bên chấp với bên thứ ba nhận QSDĐ thơng qua q trình xử lý QSDĐ chấp Bên chấp có quyền khởi kiện Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi có cho bên nhận chấp xử lý QSDĐ trái pháp luật Bên chấp có nghĩa vụ chứng minh cho khởi kiện Cùng với đó, bên chấp khơng chứng minh việc xử lý QSDĐ trái luật bên thứ ba có quyền u cầu Tòa án cơng nhận quyền sử dụng hợp pháp QSDĐ nhận thơng qua q trình xử lý QSDĐ chấp Trong trường hợp không xảy tranh chấp QSDĐ chấp bên chấp với bên thứ ba nhận QSDĐ thơng qua q trình xử lý QSDĐ chấp bên thứ ba đương nhiên có quyền sử dụng hợp pháp QSDĐ nhận 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang Bên cạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh chấp QSDĐ NHTM nói chung Agribank Bắc Giang nói riêng cần có quy định linh hoạt, cụ thể hóa quy phạm pháp luật để phù hợp với tình hình chấp QSDĐ thực tế ngân hàng Qua nghiên cứu thực tiễn chấp QSDĐ hoạt động cho vay Agribank Bắc Giang, để nâng cao hiệu quả, đảm bảo an tồn tín dụng việc nhận chấp tài sản đặc biệt cần nhiều giải pháp đồng bộ, thống nhất, cụ thể sau: 93 - Ban hành quy định, quy trình cụ thể, riêng biệt nhận chấp QSDĐ hoạt động cho vay Hiện tại, Agribank Bắc Giang thực việc nhận chấp QSDĐ theo hướng dẫn Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX ngày 15/01/2014 Hội đồng thành viên Agribank Quyết định điều chỉnh chung vấn đề nhận tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ Agribank cho vay Quy định chấp QSDĐ phần định nằm tản mát, rải rác văn Điều này, dẫn đến việc chi nhánh trực thuộc khó khăn việc tra cứu, vận dụng Trong đó, chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất biện pháp bảo đảm tiền vay áp dụng thường xuyên, phổ biến hoạt động cho vay Agribank nói chung Agribank Bắc Giang nói riêng Do vậy, cần thiết phải có văn riêng điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ hoạt động cho vay Agribank Thời gian tới, Agribank Bắc Giang cần kiến nghị với Hội đồng thành viên Agribank để ban hành văn riêng biệt điều chỉnh quan hệ chấp loại tài sản đặc biệt Trong thời gian chờ đợi giải kiến nghị, Agribank Bắc Giang chủ động hệ thống, tập hợp hóa quy định chấp QSDĐ mà Agirbank quy định nhiều văn khác thành văn riêng để hướng dẫn cho chi nhánh trực thuộc áp dụng - Ban hành quy định cụ thể định giá QSDĐ chấp QSDĐ chấp Agribank Bắc Giang đa dạng từ đất đô thị đến đất nông thôn, đất thuê khu công nghiệp, đất thuê sản xuất nông nghiệp, kinh doanh dịch vụ … Do đó, Agribank Bắc Giang cần kiến nghị với Hội đồng thành viên Agribank để ban hành quy trình định giá, 94 phương pháp định giá cụ thể loại đất khác thời kỳ, phù hợp với phát triển thị trường bất động sản - Yêu cầu chi nhánh phải thường xuyên kiểm tra QSDĐ chấp, nghiêm túc thực việc kiểm tra định kỳ tháng/lần việc kiểm tra phải lập thành văn bản, kèm theo đề xuất phương án xử lý trường hợp QSDĐ có biến động - Ban hành quy định cụ thể xử lý QSDĐ chấp Các quy định xử lý QSDĐ chấp Agribank Agribank Bắc Giang dừng lại việc nêu lại quy định pháp luật Xuất phát từ thực tiễn, Agribank Bắc Giang cần kiến nghị Agirbank ban hành quy trình xử lý QSDĐ, quy định trình tự cụ thể việc xử lý QSDĐ - Khi công chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ, yêu cầu chi nhánh trực thuộc chủ động hướng dẫn bên chấp ký kết hợp đồng chấp phòng cơng chứng, văn phòng cơng chứng địa bàn Trường hợp địa bàn huyện văn phòng cơng chứng phòng cơng chứng chứng thực hợp đồng chấp UBND cấp xã Quy định cần thiết để hạn chế việc hợp đồng chấp bị tuyên vô hiệu, cán làm nhiệm vụ chứng thực hợp đồng UBND cấp xã địa bàn tỉnh Bắc Giang yếu chun mơn non nghiệp vụ - Thành lập đoàn tra nội theo định kỳ để kiểm tra, rà soát hồ sơ tín dụng chi nhánh trực thuộc Thông qua hoạt động kiểm tra phát trường hợp nhận chấp QSDĐ không tuân thủ quy định khơng đảm bảo an tồn tín dụng Trên sở đó, ban lãnh đạo Agribank Bắc Giang có phương án, biện pháp xử lý kịp 95 thời để khắc phục, đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định hành chấp QSDĐ cho hợp lý, hiệu - Chủ động phối hợp với công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ & khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) việc định giá QSDĐ, xử lý QSDĐ, quản lý, khai thác QSDĐ Agribank AMC thức vào hoạt động từ ngày 06/4/2013, đơn vị độc lập triể n khai sản phẩ m bao gồ m : Xử lý nơ ,̣ xử lý tài sản; Quản lý & Khai thác tài sản ; Định giá, định giá lại; Bán đấu giá … Với đội ngũ nhân viên có trình độ chun mơn cao, có kinh nghiệm chuyên nghiệp việc định giá, xử lý, quản lý khai thác tài sản Agribank AMC nhiều trường hợp xác, hiệu so với việc chi nhánh Agribank tự thực Theo đó, việc định giá, xử lý QSDĐ có tính chất phức tạp, khó khăn Agribank Bắc Giang cần chủ động phối hợp với Agribank AMC để nhận tư vấn thuê dịch vụ Agribank AMC, từ hạn chế rủi ro việc định giá khơng xác hay xử lý QSDĐ không mong muốn - Đẩy mạnh công tác phối hợp, thường xuyên trao đổi với quan pháp luật địa bàn đặc biệt Tòa án Thi hành án dân để tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải vụ việc khởi kiện liên quan đến tranh chấp chấp QSDĐ thi hành án xử lý QSDĐ - Nâng cao trình độ nhân viên thẩm định, xử lý tài sản, xử lý nợ hệ thống Agribank Bắc Giang thông qua việc thường xuyên tổ chức tập huấn, rút kinh nghiệm chuyên môn, nghiệp vụ Thành lập ban chuyên trách thường xuyên giải đáp thắc mắc, hướng dẫn nghiệp vụ cho nhân viên liên quan đến hoạt động chấp QSDĐ Cùng với đó, Agribank Bắc Giang cần kiến nghị với Agribank để ban hành quy định 96 chế tài xử lý vi phạm cán bộ, nhân viên thực sai quy trình, quy định nghiệp vụ có quy trình, quy định nhận chấp QSDĐ có hành vi trục lợi khác gây thiệt hại cho ngân hàng, góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm cán bộ, nhân viên Agribank nói chung Agribank Bắc Giang nói riêng 97 KẾT LUẬN CHƢƠNG Pháp luật chấp QSDĐ hoạt động cho vay NHTM tạo môi trường pháp lý tương đối an toàn cho chủ thể thiết lập quan hệ chấp, có Agribank Bắc Giang Bên cạnh thuận lợi, thực tiễn chấp QSDĐ hoạt động cho vay Agribank Bắc Giang phát sinh khó khăn, vướng mắc định từ việc xác định chủ thể chấp, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ đến việc định giá, xử lý QSDĐ… Chính từ đó, tác giả đưa kiến nghị góp phần hồn thiện quy định chấp QSDĐ, bao gồm nội dung chủ thể chấp, điều kiện QSDĐ chấp, định giá QSDĐ, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch chấp QSDĐ xử lý QSDĐ Đặc biệt hơn, tác giả đề xuất giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu chấp QSDĐ hoạt động cho vay Agribank Bắc Giang 98 KẾT LUẬN Hoạt động cho vay hoạt động NHTM, mang lại lơi nhuận khổng lồ, tiềm ẩn nhiều rủi ro so với hoạt động khác Do đó, cho vay an tồn, bảo đảm việc thu hồi nợ mục tiêu số NHTM Biện pháp bảo đảm tiền vay cơng cụ giúp NHTM đạt mục tiêu Thế chấp QSDĐ quyền người sử dụng đất Thế chấp QSDĐ giúp cá nhân, tổ chức xã hội có hội tiếp cận với nguồn vốn dồi từ ngân hàng để mở rộng hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, góp phần phát triển đất nước Đối với NHTM, chấp QSDĐ biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến hoạt động cho vay họ, giúp hạn chế rủi ro trường hợp bên vay không thực việc trả nợ Vì vậy, chấp QSDĐ cần điều chỉnh đặc biệt pháp luật Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi tiến bộ, thường xuyên cập nhật, sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tiễn Do vậy, pháp luật chấp QSDĐ tạo khung pháp lý tương đối đầy đủ, góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia giao dịch chấp QSDĐ Tuy vậy, trình áp dụng, qua nghiên cứu thực tiễn chấp QSDĐ hoạt động cho vay Agribank Bắc Giang, nhận thấy hệ thống pháp luật chấp QSDĐ nhiều bất cập, hạn chế gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho NHTM nhận chấp loại tài sản đặc biệt Hoàn thiện pháp luật tìm kiếm giải pháp cụ thể nâng cao hiệu chấp QSDĐ NHTM nói chung Agribank Bắc Giang nói riêng mục đích nghiên cứu luận văn Trong luận văn, tác giả đóng 99 góp vài kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật chấp QSDĐ đề xuất giải pháp cụ thể nhằm giải khó khăn, vướng mắc cho Agribank Bắc Giang nhận chấp QSDĐ, qua góp phần ổn định thị trường tiền tệ, thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước mà Đảng Nhà nước ta đặt 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân Pháp (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội Bộ Luật dân thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường – Ngân hàng nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội Bộ tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2013), Văn hợp Nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội Đại học Cơng nghiệp thành phố Hồ Chí Minh (2008), Giáo trình tín dụng ngân hàng, Nxb thống kê, Hồ Chí Minh 10 Đào Xuân Hội (2008), Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 11 Đinh Thị Liên, (2008), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam , Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 101 12 Học viên ngân hàng (2014), Giáo trình tín dụng ngân hàng, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội 13 Lê Thị Thu Thuỷ (2004), “Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng vướng mắc cần khắc phục”, Nghiên cứu lập pháp số 6(41), tr 30-34 14 Lê Thị Thu Thuỷ (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 15 Lê Thị Thu Thuỷ (2016), Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam số nước giới, (Sách chuyên khảo), Nxb Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 16 Ngân hàng nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội 17 Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang (2008), Hai mươi năm chặng đường, Tài liệu lưu hành nội bộ, Bắc Giang 18 Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang (2014); Điện báo ngày 31/12/2014, Bắc Giang 19 Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang (2015); Điện báo ngày 31/12/2015, Bắc Giang 20 Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang (2016); Điện báo ngày 31/12/2016, Bắc Giang 21 Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang (2017), Báo cáo rà soát, đối chiếu nguyên nhân vụ việc thi hành án tồn đọng, Bắc Giang 22 Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam (2014), Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX ngày 15/11/2014 ban hành quy 102 định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống ngân hàng nơng nghiệp phát triển nơng thơn Việt Nam (Có quy định kèm theo), Hà Nội 23 Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam (2014), Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN ngày 22/01/2014 ban hành quy định cho vay khách hàng hệ thống ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Việt Nam (Có quy định kèm theo), Hà Nội 24 Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam thực trạng hướng hoàn thiện, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 25 Nguyễn Văn Phương (2006), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay thực tiễn áp dụng Ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 27 Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 30 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 31 Quốc hội (2008), Luật thi hành án dân sự, Hà Nội 32 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng, Hà Nội 33 Quốc hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội 34 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 35 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 36 Quốc hội (2014), Luật công chứng, Hà Nội 37 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 38 Quốc hội (2014), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thi hành án dân sự, Hà Nội 103 39 Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội 40 Quốc hội (2015), Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 41 Trần Thị Thu Hường (2004), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 42 Trần Viết Thắng, (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 43 Trường đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình luật dân Việt Nam, tập 1, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 44 Trường đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình luật dân Việt Nam, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 45 Trường đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 46 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 104 ... LUẬT ĐẶNG VĂN HƢNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN TỈNH BẮC GIANG. .. 50 Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang 2.2.2 Quy định chấp quyền sử dụng đất hoạt động 53 cho vay Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang. .. pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh Bắc