Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn : Luận văn ThS. Luật: 60 38 30

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HOÀI NAM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Chuyên ngành: LUẬT DÂN SỰ Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: GS TSKH Đào Trí Úc HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy, viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Hoài Nam MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, phạm vi đối tượng nghiên cứu đề tài Những điểm Luận văn Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu đề tài Ý nghĩa kết nghiên cứu Kết cấu luận văn Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu kinh tế thị trường 13 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 21 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 1.3 Lịch sử hình thành phát triển hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 28 Kết luận chƣơng 44 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 45 2.1 Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 45 2.2 Các điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 47 2.2.1 Các điều kiện chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 2.2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trường hợp cụ thể 52 2.3 Một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 55 2.4 Trình tự thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 55 2.5 Hình thức, cơng chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 56 2.5.1 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 2.5.2 Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.6 Ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 59 2.7 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 60 2.8 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 63 2.8.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.8.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 2.9 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tiễn hoạt động quan hành chính, quan xét xử 68 2.9.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 2.9.2 Một vài tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn hoạt động quan hành chính, quan xét xử 71 Kết luận chƣơng 73 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 74 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 74 3.1.1 Chính sách Đảng đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước sở để hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 3.1.2 Mối quan hệ việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cải cách hành nhà nước 79 3.1.3 Bảo đảm tính thống đồng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 80 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật ký kết hợp đồng 80 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80 3.2.3 Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành 81 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật giá đất 86 3.2.5 Hồn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ 88 3.2.6 Hồn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực 90 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình công nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư tạo biến động đất đai đáng kể vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây khơng khó khăn cơng tác quản lý đất đai ảnh hưởng đến quyền lợi người dân Mặc dù Luật đất đai sửa đổi, bổ sung qua thời kỳ, đặc biệt Luật đất đai 2003 có nhiều quy định tiến nhằm đảm bảo cho việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhiên trình thực phát sinh bất cập Theo Báo cáo Tòa án Nhân dân Tối cao: tranh chấp đất đai phải đưa tòa án giải thời gian gần tăng số lượng phức tạp tính chất Cụ thể, tính riêng tranh chấp quyền sử dụng đất (khơng tính tranh chấp tài sản gắn liền với đất), năm 2007 tòa án nhân dân cấp thụ lý 19.564 vụ; năm 2008 19.730 vụ; năm 2009 20.080 vụ Trong số kể trên, tranh chấp đất cho mượn, lấn đất, chiếm đất chiếm khoảng 50% tổng số vụ án tranh chấp đất đai; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm 27%; lại tranh chấp khác đất đai Nguyên nhân xác định chủ yếu đất đai có nguồn gốc phức tạp, sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ dẫn đến biến động lớn chủ sử dụng đất Hệ thống sách, pháp luật đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù hợp với địa phương không phù hợp với địa phương khác thường xuyên thay đổi, từ dẫn đến có số trường hợp áp dụng pháp luật cách tùy tiện thiếu khách quan, không quan tâm đầy đủ đến quyền lợi người sử dụng đất, gây nên xúc Trong số nguyên nhân trên, nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế áp dụng, rút hạn chế, bất cập để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa tranh chấp quyền sử dụng đất yêu cầu thiết Từ lý nêu trên, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận thực tiễn” thời điểm cần thiết lý luận thực tiễn, phù hợp với lịch sử phát triển đất nước, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức đảm bảo cho đất đai tài sản “vô giá” “thiêng liêng” Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, thơng qua hoạt động thực tiễn từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Mục đích, phạm vi đối tƣợng nghiên cứu đề tài Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ coi phổ biến quan trọng - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để đạt mục đích tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng, tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất; phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật đất đai, dân Việt Nam thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Quảng Trị Những điểm Luận văn Trên sở phân tích, đánh giá, quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thực tiễn quan hệ Luận văn đưa số điểm để đề xuất phương hướng hoàn thiện: - Mở rộng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp đất thuê; - Phân tích, làm rõ số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ’’ giao dịch chuyển nhượng liên quan đến hộ gia đình - Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đề xuất hoàn thiện quy định giá đất việc thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Làm rõ chất việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất thực công chứng các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối, sách Đảng, pháp luật Nhà nước đất đai Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp Ý nghĩa kết nghiên cứu Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam thực tiễn áp dụng Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế áp dụng luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, thấy với tư cách đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua tổ chức, cá nhân xã hội cách giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trực tiếp Trước hết, quyền sử dụng đất phải hiểu quyền tự nhiên, người chiếm hữu đất đai, họ thực hành vi sử dụng đất mà cụ thể khai thác tính sử dụng đất đai mà khơng quan tâm đến hình thức sở hữu Thơng qua hành vi sử dụng đất mà người thỏa mãn nhu cầu làm cải cho xã hội Chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai xem tư liệu sản xuất quan trọng thiếu Nhờ việc thực quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu khơng có đất đai, lao động người sản sinh lúa, gạo để phục vụ cho nhu cầu thiết yếu thường ngày Khi xác định mối quan hệ lao động đất đai, C Mác cho rằng: “Lao động yếu tố trình sản xuất yếu tố tạo cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động sản xuất cải vật chất” [17] nhiều địa phương cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt đô thị Do quản lý nhà nước đất đai dấu ấn chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với phát triển yêu cầu kinh tế thị trường Cái gốc cung cách làm việc quan liêu cũ chưa tìm biện pháp hữu hiệu để “cải cách” Việc triển khai thực mơ hình cửa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phát huy hiệu nhiều điều cần phải bàn tới nhân viên văn phòng đăng ký công chức nhà nước, hưởng lương ngân sách Vậy liệu có bảo đảm cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng xây dựng hịm thư góp ý quan hành Nhà nước; có sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật cán công chức nhà nước vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho lô đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc quản lý nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển quyền sử dụng đất Do đó, hồ sơ 83 địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không xác việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất Các tài liệu địa nhiều nơi không phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do vậy, cần phải rà sốt lại chỉnh sửa, bổ sung lại tồn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động Cũng nên thực xã hội hóa dần cơng tác đo vẽ đồ trạng sử dụng đất Việc đo đạc đồ địa tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bảo đảm tính xác nên thuê tổ chức dịch vụ làm giám sát quan nhà nước Các tổ chức chịu trách nhiệm sản phẩm phải đo vẽ xác Việc hồn chỉnh hệ thống đồ đại chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần tiến hành đồng thời gian tới Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống đồ địa hồ sơ địa chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương cấp tỉnh, cấp huyện Ba là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thơng tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng 84 sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá Thơng tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau trọng hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Thực đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thông tin đất đai lên tất thông tin đại chúng Hiện đô thị lớn, trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất Phát triển cách tự phát khơng có đăng ký kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý hoạt động hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thơng tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ toán cho vay chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn quy hoạch kiến trúc Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực văn phòng, trung tâm, chợ, siêu thị hay công ty giao dịch bất động sản thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều cơng việc mà không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm, giảm tải công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành góp phần thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất 85 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật giá đất * Về vấn đề định giá đất Một điểm Luật đất đai 2003 định giá đất Giá đất quy định cụ thể cho loại đất, vị trí đất theo vùng, cách thức xác định tiêu chí phải phải cụ thể lượng hóa Tuy nhiên, hầu hết quy định lại diễn đạt cách chung chung, chưa lượng hóa có lượng hóa mang tính chủ quan Trong phương pháp so sánh trực tiếp, so sánh tiêu thức mảnh đất chuyển nhượng thị trường với mảnh đất cần định giá tiêu chuẩn định tính như: gần, xa, sâu hơn, sâu hơn, ồn hơn, ồn ào… từ cho điểm 8, điểm 10; điểm tính 5% giá Việc so sánh tiêu thức manh tính chất định tính với cách cho điểm chủ quan ảnh hưởng tới kết so sánh, làm cho tính chất khách quan giá đất giảm Mặt khác việc định giá phụ thuộc nhiều vào lực, trình độ khách quan cán định giá đất Hoặc quy định giá đất theo loại đô thị chưa thể tính khách quan Có thị đà phát triển, cho dù chưa xếp vào loại cao giá đất không thấp đô thị loại cao phát triển trước giai đoạn phát triển Tất nhiên, định giá đất địa phương, điều kiện tự nhiên xã hội khác địi hỏi phải có vận dụng cho phù hợp Nhưng dừng lại ngun tắc định tính vận dụng linh hoạt nói làm giảm tính thống thị trường đất đai Đây kẽ hở, dễ gây nên tình trạng lộn xộn định giá đất Do vậy, cần có quy định phù hợp xác việc định giá đất 86 * Về vấn đề bình ổn giá đất Trong kinh tế thị trường, giá hàng hóa khác, giá đất phải giá thị trường, phản ánh tình hình cung cầu thực tế thị trường Tuy nhiên, để có kinh tế phát triển có hiệu thị trường phải điều tiết chịu quản lý Nhà nước Đối với thị trường đất đai nước ta, chưa có quy định Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu quy định Nhà nước thực bình ổn giá (khoản Điều 63 Luật đất đai 2003) chưa có biện pháp cụ thể Điều làm cho thị trường phát triển cách tự phát, giá dễ biến động sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu sử dụng đất, hạn chế phát triển kinh tế Ngoài ra, đầu yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường đất đai Nhà nước có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu đất như: nghiêm cấm tổ chức giao dự án xây dựng nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, thời hạn bị thu hồi (khoản 11, 12 Điều 38 Luật đất đai 2003; khoản điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Các quy định có hạn chế tình trạng sử dụng đất không hợp lý song chưa phải quy định để loại trừ tình trạng đầu Điều có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá đất Nhà nước Mặc dù định giá đất, thông tin thu thập đa phần hạn chế hành vi đầu đất cụ thể song chưa loại bỏ tác động đầu thị trường chưa hạn chế tận gốc tệ đầu Nhà nước phải áp dụng biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại nhân tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị 87 trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập số biện pháp khác Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phịng định để tăng cung cầu đất tăng cao Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng bị thu hồi để hạn chế tệ đầu Để chống đầu phải phân biệt hoạt động đầu hoạt động kinh doanh Nước ta, sản xuất nhỏ phổ biến, tập trung ruộng đất để sản xuất lớn địi hỏi khách quan quy định hạn chế đầu phải khơng cản trở q trình tập trung đất cho sản xuất lớn Để hạn chế đầu đất đai bất động sản cần quy định thời hạn phép chuyển nhượng lại sau mua đánh thuế lũy tiến diện tích vượt hạn mức 3.2.5 Hồn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ Một nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm bên, khơng qua quan nhà nước có thẩm quyền lý nghĩa vụ tài cịn q cao chưa hợp lý Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như phân tích trên) khơng gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà đồng thời tạo nguy cho người sử dụng đất tính bất hợp pháp mối quan hệ mang lại Do vậy, để góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chúng tơi, cần có số thay đổi quy định vấn đề tài đất đai * Về việc xác định “Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Một là, cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hành, cách tính thuế thực hiện: 88 Trường hợp xác định thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25% Trường hợp không xác định giá vốn (giá mua) hoạt động chuyển nhượng bất động sản chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế thuế thu nhập cá nhân xác định sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% [16] Từ cách tính thuế trên, ta thấy phát sinh bất cập không xác định mức giá không phù hợp; giá đất để tính thuế cịn thấp so với giá thị trường Thứ hai, quy định hành chưa có phù hợp thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Theo quy định luật thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004 thuế suất tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28%, hộ gia đình, cá nhân nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất xây dựng cơng trình thường tính 2% Việc điều tiết chưa công đối tượng khác có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hay cá nhân * Về lệ phí trước bạ Theo quy định hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng bên Theo chúng tơi mức phí quy định q cao có tính chất khoản thuế Đây nguyên nhân 89 khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn tiến triển chậm Lý nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thậm chí, có nhiều người quan nhà nước giải xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Vậy, khoản lệ phí trước bạ, nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ sử dụng đất 3.2.6 Hoàn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực Các hợp đồng có đối tượng bất động sản (nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn với quyền sử dụng đất ) thường hợp đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa thiết thực chủ thể tham gia Khi tham gia xác lập hợp đồng, chủ thể mong muốn công chứng, chứng thực nhanh chóng, thuận tiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, đảm bảo mặt pháp lý có tranh chấp xảy Tuy nhiên, thực tiễn cịn có quy định thiếu thống cần chỉnh sửa, bổ sung để đáp ứng yêu cầu Qua nghiên cứu quy định pháp luật thẩm quyền cơng chứng, chứng thực hợp đồng có đối tượng bất động sản, chúng tơi có số ý kiến đề xuất sau: Một là, sửa đổi quy định Bộ luật Dân 2005, Luật Đất đai 2003 bỏ thuật ngữ “chứng thực” hợp đồng, giao dịch UBND cấp; thẩm quyền công chứng theo quy định Luật Công chứng Các hợp đồng, giao dịch bao gồm hợp đồng có đối tượng bất động sản (hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với tài sản 90 đất ) tổ chức hành nghề công chứng thực xóa bỏ chồng chéo, bất cập Trong văn luật, sử dụng thuật ngữ cơng chứng, chứng thực, chứng nhận, cần có thống phân biệt xác Hai là, có lộ trình cụ thể, khả thi để hồn thiện hệ thống tổ chức hành nghề công chứng để thực công chứng hợp đồng, giao dịch UBND thực việc chứng thực theo Nghị định 79 Chính phủ UBND tỉnh xây dựng kế hoạch cụ thể, hỗ trợ địa điểm ban đầu để khuyến khích thành lập Văn phịng cơng chứng huyện vùng sâu, vùng xa tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể thực việc công chứng hợp đồng, giao dịch Mở rộng đối tượng hoạt động cơng chứng bao gồm Văn phịng Luật sư Ba là, địa điểm công chứng, cần sửa đổi Luật phép áp dụng cách linh hoạt việc thực công chứng lưu động hợp đồng giao dịch xã, cụm xã để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia hợp đồng [33] 91 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật đất đai, dân Việt Nam, rút số kết luận sau đây: - Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chế giải tranh chấp Quyền sử dụng đất quyền tài sản người dân - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Do cần hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mặt khác, trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ghi tên “Hộ gia đình” theo hộ thị cần thực việc cấp đổi GCNQSD đất để tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực giao dịch chuyển nhượng - Việc xác định giá đất theo pháp luật hành mang nặng tính chủ quan cơng bố theo hàng năm chưa phù hợp Việc bình ổn giá đất cần thiết giai đoạn Tuy nhiên, ngồi quy định chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất Do vậy, Nhà nước cần có quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường có chu kỳ 05 năm để tránh thất thu từ tiền thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo ổn định, lành mạnh hóa thị trường bất động sản; nhiên, khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại yếu tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải 92 có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu số biện pháp khác Để điều tiết thị trường Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng định nhu cầu đất tăng cao - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm cơng tác địa - Xác định rõ thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự, đồng thời bỏ việc chứng thực hợp đồng giao dịch bất động sản Với khả nghiên cứu cịn hạn chế khó khăn tài liệu nghiên cứu tham khảo lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn cịn có thiếu sót định Những kết đạt luận văn cố gắng làm việc nghiêm túc tác giả cịn có giúp đỡ tận tình q báu thầy giáo hướng dẫn, thầy cô giáo bạn Trân trọng cảm ơn 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Báo cáo tổng kết sách đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai, ngày 14/5/2002 (Phần báo cáo nằm khuôn khổ tham luận đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên Trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài hội thảo Ban Kinh tế trung ương tổ chức Hà Nội ngày 14 15/5/2002 Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Hồng Đức Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 44/2008/NĐ-CP, Hà Nội 10 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 123//2007/NĐ-CP, Hà Nội 94 11 Chính phủ (2007), Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 12 Chính phủ (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Hà Nội 13 Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2000), Nghị định 75/2000/NĐ-CP cơng chứng, chứng thực, Hà Nội 15 Chính phủ (2007), Nghị định 79/2007/NĐ-CP cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký, Hà Nội 16 Chính phủ (2008), Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 17 C.Mác (1973), Tư bản, tập 1, 1, Nxb Sự thật, Hà Nội 18 Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 19 Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Đảng cộng sản Việt Nam (2002), Nghị Hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng (Khóa IX) việc tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 21 Đảng cộng sản Việt Nam (2012), Kết luận số: 22-KL/TW, Hội nghị lần thứ năm BCH Trung ương Đảng (Khóa XI) việc tổng kết Nghị Hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng (Khóa IX) việc tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 95 22 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 23 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Hồng đức thiện thư (1471) 25 Liên Tư pháp-Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số: 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT, Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội 26 Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Bản đồ, Hà Nội 29 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Sự thật, Hà Nội 30 Luật Công chứng (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội 31 Luật nhà (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội 32 Luật sửa đổ, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai năm 2009, Nxb Bản đồ, Hà Nội 33 Đoàn Đức Lương (2012), Những bất cập thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng có đối tượng bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử 34 Phạm Hữu Nghị (2001), Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung, Nhà nước Pháp luật 35 Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng sách đất đai Việt Nam, Nhà nước pháp luật 36 Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội 37 (Quốc hội) Luật thuế thu nhập cá nhân (2007), Hà Nội 38 Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 ngành tòa án nhân dân, Hà Nội 96 39 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 40 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 41 Tịa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 ngành tòa án nhân dân, Hà Nội 97