Thực tiễn giải quyết yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo ở Bến Tre

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp Hồ Chí Minh - Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS PHẠM DUY NGHĨA Tp Hồ Chí Minh - Năm 2018 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Câu hỏi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu 4.2 Đối tượng nghiên cứu 4.3 Phạm vi nghiên cứu Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 5.1 Phương pháp nghiên cứu 5.1.1 Phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận với thực tiễn 5.1.2 Phương pháp so sánh luật học 5.1.3 Phương pháp nghiên cứu phân tích tổng hợp 5.2 Khung lý thuyết Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 1.1 QUY ĐỊNH CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1.1.1.2 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 13 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng giả tạo 13 1.2.2 Các đặc điểm, dấu hiệu để nhận biết hợp đồng giả tạo 15 1.2.2.1 Về mặt chủ thể tham gia hợp đồng giả tạo 15 1.1.2.2 Về mặt nội dung mục đích hợp đồng giả tạo 16 1.1.2.3 Về giá đất để xác định hợp đồng giả tạo 17 1.1.2.4 Về tài liệu chứng khác để xác định hợp đồng giả tạo 18 1.2.3 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng giả tạo vô hiệu 19 1.2.4 Hậu pháp lý hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ 21 1.3 CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 23 1.3.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 23 1.3.2 Các tài liệu, chứng cần xác minh, thu thập để làm xác định hợp đồng giả tạo 26 Kết luận Chương 29 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 30 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO Ở BẾN TRE 30 2.1.1 Tình hình chung vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo giải Bến Tre 30 2.1.2 Một số loại án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỉ lệ lớn Bến Tre 32 2.1.2.1 Loại án thứ thụ lý giải 32 2.1.2.2 Loại án thứ hai thụ lý giải 34 2.1.2.3 Loại án thứ ba thụ lý giải 37 2.1.2.4 Loại án thứ tư thụ lý giải 39 2.2 NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ43 2.2.1 Một số khó khăn thực tế giải hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Bến Tre 43 2.2.1.1 Những khó khăn với lý khách quan 43 2.2.1.2 Những khó khăn với lý chủ quan 44 2.2.2 Một số vướng mắc giải hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Bến Tre 45 Kết luận Chương 50 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 51 3.1 MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 51 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ, CHẤT LƯỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 54 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật 54 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử 59 Kết luận chương 62 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT PHỤ LỤC LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Thị Đoan Trang - học viên lớp Cao học Khóa 17 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Thực tiễn giải yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo Bến Tre” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Nguyễn Thị Đoan Trang DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân Luật KDBĐS Luật KDBĐS HĐ CN QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND TAND UBND Ủy Ban Nhân Dân TÓM TẮT LUẬN VĂN Qua thực tiễn công tác giải án Bến Tre, tỉnh Bến Tre cho thấy việc thụ lý giải vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu xuất khoảng thời gian từ 10 năm ngày tăng lên số lượng đồng thời phức tạp tính chất vấn đề xác định tính giả tạo Khi giải hậu hợp đồng giả tạo phần lớn vụ án thật chưa đảm bảo công quyền lợi ích hợp pháp người dân Vì vậy, để đảm bảo công quyền lợi hợp pháp cho người dân, tránh bị lợi dụng kẽ hở pháp luật nhằm thu lợi bất chính, bảo vệ quyền lợi người bị yếu sau ký kết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, cần thiết có biện pháp áp dụng để ngăn chặn tình trạng xảy Từ thực trạng quy định pháp luật áp dụng vào thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo Tòa án tồn nhiều hạn chế, khó khăn vướng mắc, cần thiết có giải pháp cấp bách để kịp thời áp dụng vào trình giải loại án hệ thống Tòa án Trong luận văn phân tích thêm số vụ án cụ thể giải thực tế Bến Tre, qua tính chất, nội dung vụ án tác giả tự phân chia thành số loại án cụ thể để làm rõ thêm tính chất giả tạo, qua góp phần làm sáng tỏ những hạn chế, kẽ hở pháp luật để từ góp phần tìm đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đề giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng, hiệu cơng tác xét xử án Mục đích có pháp lý vững cho đội ngũ thẩm phán vững tin áp dụng để giải vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người dân, mang lại công cho xã hội LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Nước ta nước phát triển kinh tế chủ yếu nơng nghiệp, đất đai nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá gắn liền với gia đình Đất đai tồn dân sở hữu Nhà nước quản lý thống Nhà nước quản lý thông qua quy định pháp luật, từ người dân dựa vào hệ thống pháp luật nói chung quy định riêng Luật Đất đai để thực quyền khn khổ pháp luật quy định Cụ thể người dân có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ thực quyền khác theo quy định Luật Đất đai Trong thị trường bất động sản, việc người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng QSDĐ thông qua giao dịch dân phổ biến đời sống xã hội nay.Tuy nhiên, văn pháp luật quy định đất đai thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với dẫn đến việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn quan tiến hành tố tụng áp dụng không thống Những kẽ hở pháp luật bị số đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp người khác tất yếu dẫn đến phát sinh tranh chấp Khi tranh chấp phát sinh mà không tự thỏa thuận với đương có quyền khởi kiện u cầu quan có thẩm quyền giải quyết, Tịa án quan thụ lý giải tranh chấp đất đai người dân lựa chọn Nếu xét lý hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với pháp luật quy định xét tình rõ ràng khơng phù hợp với thực tế chuyển nhượng Bên cạnh quyền người dân luật quy định ngày gia tăng, nhiên quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua có tính ổn định thấp, có quy định chưa phù hợp với thực tế sống, chưa dự liệu hết trường hợp phát sinh thực tiễn Mặc dù có điều chỉnh pháp luật để phù hợp với thực tiễn nhiên chưa dự liệu hết tất trường hợp tính giả tạo ngày tinh vi Vì vậy, nhiều trường hợp lợi dụng kẽ hở pháp luật chưa kịp điều chỉnh để thực nhằm thu lợi bất chính, thể sai chất giao dịch dân đối tượng, mục đích giao dịch dân Bên cạnh việc quản lý Nhà nước đất đai chưa chặt chẽ nhiều hạn chế, thị trường bất động sản ngày phức tạp, thực tế phát sinh giao dịch ngầm người dân mà hậu xảy Tịa án nơi giải tranh chấp Vì vậy, đề tài tác giả tìm hiểu, phân tích đánh giá quy định pháp luật thực tiễn người dân sử dụng, thực quyền quyền chuyển nhượng thật che đậy mối quan hệ khác hợp đồng vay tài sản Hay nói cách khác hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ vấn đề đau đầu khơng riêng thẩm phán giải án mà thách thức nhà làm luật đến chưa có hướng giải triệt để Để giúp đánh giá, nhìn nhận vấn đề pháp lý áp dụng vào sống nhiều vướng mắc, nhiều kẽ hở bị lợi dụng dẫn đến tranh chấp nên tác giả chọn đề tài nhằm vạch rõ bất cập trình Tịa án giải phát để có hướng giải quyết, khắc phục nhằm góp phần đảm bảo quyền lợi hợp pháp người dân tham gia ký kết hợp đồng đảm bảo ổn định trật tự xã hội, đảm bảo lợi ích chung cộng đồng Câu hỏi nghiên cứu Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gì? Hợp đồng chuyển nhượng giả tạo QSDĐ ? Đặc điểm dấu hiệu để xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo? Chế tài, hình thức xử lý hậu phát hợp đồng giả tạo ? Thứ hai: Thực tiễn áp dụng pháp luật vào xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Bến Tre ? Những khó khăn, vướng mắc trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo nào? Thứ ba: Những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ? Pháp luật Việt Nam có cần thiết phải điều chỉnh để xác định nhận diện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo cần thiết có chế tài xử lý hình hay khơng ? 54 thủ tục hành Nhà nước Do đó, cần hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ địi hỏi phải gắn liền với đổi hồn thiện hành Nhà nước 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ, CHẤT LƯỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật Thứ nhất, Cần sửa đổ, bổ sung vào BLDS năm 2015 vấn đề riêng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ cụ thể, rõ ràng Quy định rõ điều kiện để hủy hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ đương vi phạm điều kiện Đồng thời quy định chế tài thật nghiêm khắc đương lập hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ để thu lợi bất ấn định khoản tiền phạt thu sung quỹ nhà nước với mức tiền lớn số tiền thu lợi bất mà đương thu đảm bảo không xảy trường hợp giả tạo Thứ hai, TAND tối cao thực việc tổng kết thực tiễn xét xử, đảm bảo áp dụng thống pháp luật xét xử Trong chờ sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015 TAND tối cao kịp thời có văn quy định, hướng dẫn thi hành, giải thích pháp luật nguyên tắc đường lối xử lý hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ để tạm thời giải tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn để thống việc áp dụng đường lối giải hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Thứ ba, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao lựa chọn công bố án có hiệu lực q trình Tịa án xét xử để làm án lệ nguồn pháp luật để giải vụ án giao dịch dân giả tạo theo quy định Điều 124 BLDS năm 2015, đặc biệt vụ án hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ; Án lệ đảm bảo vụ việc có tình tiết, kiện pháp lý phải giải nhằm đảm bảo áp dụng thống pháp luật chất lượng giải án nâng cao 55 Thứ tư, Các quan nhà nước cần đầy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ địa bàn thành phố Bến Tre nói riêng tỉnh Bến Tre nói chung Vì giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lý thể quyền sử dụng hợp pháp chủ thể sử dụng đất Là để chủ sử dụng thực quyền luật định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn QSDĐ Ngoài chứng quan trọng trình giải vụ án tranh chấp QSDĐ địa bàn thành phố Bến Tre nói riêng tỉnh Bến Tre nói chung Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ cần chặt chẽ, thủ tục, trình tự đồng thời có kiểm tra, xác minh ghi người chủ sử dụng giấy chứng nhận QSDĐ Nếu nhà, đất đồng thừa kế mà người đứng tên kê khai ghi rõ “đại diện thừa kế”, có ủy quyền đứng tên giấy ghi rõ “được ủy quyền đứng tên giấy chứng nhận” Bên cạnh cần nhanh chóng khắc phục tình trạng cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình hay cá nhân lại sử dụng chung mẫu phôi giấy chứng nhận QSDĐ “Hộ” Do hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho cá nhân trước theo phôi giấy cấp cho hộ gia đình nên cấp đất cho cá nhân ghi cấp cho hộ ông (bà), làm cho việc xem xét chứng để xác định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng gặp khó khăn Bên chuyển nhượng dễ dựa vào điều kiện để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký; Thực việc lưu trữ hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ quan Nhà nước phải đầy đủ, đồng thời phải cung cấp kịp thời cho Tòa án theo quy định 97 BLTTDS năm 2015 có yêu cầu để nhằm đánh giá nguồn gốc đất, tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tránh gây thời gian tố tụng cho Tòa án nhiều Thứ năm, Đối tượng ghi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ QSDĐ thực tế đất gắn với tài sản có giá trị lớn nhà lại hợp đồng chuyển nhượng, tài sản gắn liền với đất tách rời Nếu chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải 56 chuyển nhượng ln tài sản đất Nhưng thực tế tài sản nhà (xây kiên cố) hợp đồng chuyển nhượng giấy chứng nhận QSDĐ Vì cấp giấy chứng nhận QSDĐ cần ghi nhận thêm mục tình trạng tài sản đất tài sản không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Để bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng phải thể ý kiến tài sản đất ý kiến người thứ ba đất Vì thực tế có nhiều trường hợp đương ký kết với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại có tài sản nhà người thứ ba đất mà người thứ ba khơng hay biết việc bên ký hợp đồng chuyển nhượng nên họ có ý kiến quyền lợi họ Thứ thứ sáu, Nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà bên thỏa thuận phải ghi đầy đủ điều khoản quan trọng ranh giới, điểm mốc, giá giao dịch, cách thức thực hợp đồng, thời hạn giao tiền, thời hạn giao nhà đất, quyền nghĩa vụ bên phát sinh vi phạm hợp đồng không đầy đủ điều khoản dễ gây thiệt hại cho bên bị yếu thực tế bên có ý định giả tạo nhằm thu lợi bất từ đầu họ khơng dễ dàng tạo chứng hợp đồng giả tạo Quy định dự liệu thêm trường hợp bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng với giá chênh lệch cao, giá hợp đồng ½ 1/3 giá thị trường thời điểm chuyển nhượng để tránh giả tạo; Thứ bảy, Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng cần cho khách hàng vay với hình thức cho vay ưu đãi, thủ tục nhanh chóng, đơn giản tránh thủ tục phiền hà để người dân chủ động tiếp cận Nên bổ sung thêm nhiều trường hợp người dân có giấy chứng nhận QSDĐ, khơng kể loại đất chấp QSDĐ để Ngân hàng cho vay sinh hoạt làm ăn Thực điều hạn chế phần người dân cần vốn làm ăn không vay Ngân hàng tổ chức tín dụng khác nên buộc lịng họ phải vay tiền bên với lãi suất cao từ 30 đến 40%/tháng, khơng nói đến trường hợp cho vay nặng lãi góp tiền ngày, tiền tuần buộc họ phải ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho khoản vay 57 Thứ tám, Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai, đặc biệc quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hậu pháp lý việc đặt bút ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Mục đích khơng tạo điều kiện cho người lợi dụng kẽ hở pháp luật để thu lợi bất chính, khơng gây thiệt hại cho chủ thể chuyển nhượng mà có cịn gây thiệt hại cho người thứ ba tình Ngồi cịn gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai nhà nước gây trật tự cơng cộng, an tồn địa phương Thứ chín, Thực công tác đo đạc đất tranh chấp nhanh chóng khơng làm q nhiều thời gian để có họa đồ đất cung cấp cho Tòa án; Quy trình đo đạc quy định bắt buộc phải có mặt hộ giáp ranh hiệp thương ranh ký tên vào biên đo đạc đội đo đạc tiền hành đo đạc xuất họa đồ hợp pháp Tuy nhiên đâu phải vụ án tiến hành đo đạc người giáp ranh liền kề có mặt ranh ký tên vào biên bản, có nhiều trường hợp người giáp ranh chống đối khơng ranh, có trường hợp mời nhiều lần khơng có mặt phần đất để hiệp thương ranh, có trường hợp chủ sử dụng đất có đất mà khơng có nhà đất nơi khác chủ sử dụng địa nên khơng thể có mặt hộ giáp ranh chứng kiến việc đo đạc Có vụ án khơng thể đo đạc nên Tịa án phải trích lục họa đồ đất từ hồ sơ địa để làm xét xử Vì vậy, cần sửa đổi bổ sung quy định trình tự, thủ tục trường hợp đo đạc mà bắt buộc phải có người ký giáp ranh có mặt chứng kiến Cần phục hồi tọa độ để có họa đồ cung cấp cho Tịa án mà khơng cần có mặt hộ giáp ranh có mặt, sau có họa đồ làm thủ tục niêm yết thời hạn 30 ngày cho hộ giáp ranh vắng mặt sau cung cấp họa đồ cho Tịa án khơng có khiếu nại Mười mười, Thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định giá cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cho sát với giá đất thị trường; Nhằm người dân có lựa chọn quan định giá trình tham gia tố tụng; 58 Mười một, Tăng cường công tác kiểm tra, theo dõi, giá sát quan nhà nước có thẩm quyền hoạt động chuyển nhượng QSDĐ; Cần có quy định cụ thể máy quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng nhằm xây dựng thị trường bất động sản đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập quốc tế; Mười hai, Xây dựng hệ thống công nghệ thông tin quan quản lý đất đai để năm bắt rõ tất trường hợp chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quản lý Các Phịng cơng chứng UBND xã, phường có hệ thống kết nối thông tin liên lạc với để có việc chuyển nhượng QSDĐ nắm bắt thơng tin để nhằm hạn chế phần trường hợp ký hợp đồng giả tạo bên đượng Từ địa phương nơi có đất, xã, phường biết việc chuyển nhượng QSDĐ địa phương địa phương nắm rõ nguồn gốc, trình quản lý, sử dụng phần đất có lợi công tác quản lý đất đai địa phương mình; Mười ba, Quy định nghĩa vụ tài đóng lệ phí trước bạ, để tránh tình trạng trốn thuế, ghi giá hợp đồng chuyển nhượng thấp giá thực tế giá nhận chuyển nhượng nhiều; Nghĩa vụ loại thuế bên nhận chuyển nhượng hay bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp cho quan Nhà nước bắt buộc họ người đến quan Nhà nước thực nộp thay họ cần phải thực việc ủy quyền theo quy định pháp luật Trường hợp góp phần hạn chế việc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng giả tạo tự đến quan Nhà nước làm thủ tục nộp thuế sang tên giấy chứng nhận QSDĐ phía chuyển nhượng QSDĐ khơng hay biết Mười bốn, Cần có chế tài xử lý phạt tiền bên có lỗi việc xác lập hợp đồng giả tạo chế tài phạt việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sau khơng thực thực không quy định; Mười lăm, Bộ công an, Bộ tư pháp, TAND tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao cần họp liên ngành cần thiết ban hành văn hướng dẫn với chế tài xử lý hình trường hợp cho vay tiền ký hợp đồng chuyển nhượng 59 QSDĐ để răn đe phịng ngừa chung cho xã hội Bởi tình trạng diễn ngày tinh vi, có tính chất chun nghiệp quan điều tra khơng khởi tố vụ án hình mà chuyển hết qua giải tranh chấp vụ án dân Cần thiết kiến nghị xây dựng bổ sung thêm Điều luật để xử lý hình vấn đề cho vay tiền ký hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ với mục đích nhằm lừa đảo chiếm đoạt tài sản người khác 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử Trong thời gian qua công tác giải vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ cịn nhiều khó khăn tồn nhiều bất cập Thực trạng nguyên nhân khách quan mà nguyên nhân chủ quan, hạn chế hiệu xét xử Tòa án loại án này, dẫn đến án bị hủy, bị sửa Để khắc phục tình trạng cần nhìn nhận cách thấu đáo, cần tiến hành cách đồng giải pháp nhằm nâng cao hiệu chất lượng xét xử Tòa án, cần thực tốt biện pháp sau: Thứ nhất, Nâng cao vai trị, trách nhiệm, lực trình độ lý luận trị chun mơn nghiệp vụ đội ngũ thẩm phán, Hội thẩm nhân dân góp phần nâng cao chất lượng giải án Trong đặc biệt rèn luyện, đào tạo, bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán trực tiếp về đạo đức cách mạng, có tâm sáng, thực theo phương châm bác Hồ dạy cho cán ngành tư pháp “phụng công thủ pháp, chí cơng vơ tư”; Khi xét xử hội đồng xét xử tuân theo pháp luật; Tăng cường công tác tập huấn nghiệp vụ cho Hội thẩm nhân dân nhằm nắm bắt quy định pháp luật Thứ hai, Đặc biệt cần tạo chế để đội ngũ thẩm phán thật độc lập công tác xét xử Thứ ba,, Cần phân công thẩm phán theo chuyên ngành, chuyên lĩnh vực dân sự, hình sự, hành chính, lao động, kinh doanh thương mại, nhân gia đình số lượng án thụ lý giải nhiều nên thẩm phán khơng có thời gian cập nhật hết tất lĩnh vực, lại đòi hỏi thẩm phán phải giỏi hết giải tất lĩnh vực đời sống xã hội hẳn trình thực 60 gặp nhiều thiếu sót dẫn đến án bị hủy, sửa điều khơng thể tránh khỏi Vì cần xây dựng đội ngũ thẩm phán chuyên ngành, lĩnh vực phụ trách để nâng cao chất lượng giải án Thứ tư, Bổ sung biên chế thẩm phán, thư ký Tịa án để đáp ứng tình trạng số lượng án thụ lý Tòa án ngày tăng cao biên chế lại giảm, áp lực công việc thẩm phán nhiều Theo quy định BLTTDS q trình thực cơng tác giải án thẩm phán thư ký ln quy định tiến hành chung thủ tục tố tụng, nhiên Bến Tre 01 thư ký phải giúp việc cho 02 thẩm phán, khơng đáp ứng nhu cầu giải công việc, giải án nhiều khơng có thư ký giúp việc dẫn đếp áp lực công việc lớn, không tránh khỏi thiếu sót Thứ năm, Cần phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan Văn phòng đăng ký đất đai Bến Tre, Trung tâm phát triển Quỹ đất, UBND xã (phường) thành phố Bến Tre để kịp thời cung cấp chứng cho Tòa án trình giải án Vì quan nơi lưu giữ tài liệu chứng cứ, Tòa án cần thu thập để làm giải vụ án cách khách quan, quy định pháp luật Thứ sáu, Hàng quý, 06 tháng đơn vị TAND thành phố Bến Tre thực tốt công tác rút kinh nghiệm án bị hủy, sửa để thẩm phán rút kinh nghiệm công tác xét xử đồng thời lãnh đạo có hướng dẫn kịp thời cơng tác áp dụng thống pháp luật, thống đường lối giải án TAND thành phố Bến Tre Tránh trường hợp vụ án có tình tiết tương tự thẩm phán khác giải dẫn đến kết giải án khác tính tiết giống Do cần có thống chung việc áp dụng pháp luật đưa quan điểm giải hợp đồng giả tạo phân tích Thứ bảy, Thực tốt công tác kiểm tra nghiệp vụ xét xử công tác giám đốc thẩm Thông qua hoạt động kiểm tra phát thiếu sót cơng tác giải án nhằm kịp thời phát để rút kinh nghiệm chung đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định vi phạm 61 nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp người khác Thứ tám, TAND tối cao thường xuyên tổng kết thực tiễn xét xử, rút kinh nghiệm kịp thời hướng dẫn cho phù hợp với thực tiễn Thứ chín, Thực cải cách tiền lương cho thẩm phán theo mức lương riêng đảm bảo đáp ứng sống thân gia đình mức trung bình xã hội; Cương xử lý thích đáng cán Tịa án có hành vi vi phạm pháp luật tham nhũng, tham ô dẫn đến làm sai lệch hồ sơ vụ án, giải không khách quan công 62 Kết luận chương Chương luận văn, tác giả tập trung đưa số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ với số giải pháp nhằm nâng cao nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Tịa án nói chung Bến Tre nói riêng Pháp luật Việt Nam cần thiết phải điều chỉnh để xác định nhận diện hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ 63 KẾT LUẬN Bản thân thẩm phán, lãnh đạo phân công giải nhiều loại án hình sự, dân sự, hành chính, kinh doanh thương mại giải án dân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, thân nhận thấy tâm tư Thực tế số lượng án thụ lý giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bến Tre có đến 90% giao dịch bên đương ký kết hợp đồng mà có tranh chấp khơng thể tự thỏa thuận phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng khác hợp đồng vay tài sản Hiện việc giải vụ án tranh chấp gặp nhiều khó khăn vướng mắc, quy định pháp luật hợp đồng giả tạo loại án chưa đủ để giải Thật giải thẩm phán dựa vào niềm tin nội tâm mà kèm theo tài liệu chứng khác thu thập trình giải vụ án thân giải dựa lẽ công bằng, lo lắng nhiều cấp phúc thẩm có quan điểm khác với dẫn đến án bị hủy, sửa Thật để hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật chưa có, pháp luật chưa điều chỉnh vấn nạn lẽ phải, quy luật công mà giải tuyên hợp đồng giả tạo, hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ khó khăn, vướng mắc thực tế phát sinh này, cần thiết phải ban hành quy định pháp luật nhằm tránh để người khác lợi dụng kẽ hở pháp luật để làm giàu bất đồng thời mang lại công xã hội vấn đề cần làm quan ban hành pháp luật Bên cạnh việc ban hành quy định pháp luật hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ vấn đề tất yếu cấp thiết vấn đề xức xã hội khơng riêng TAND thành phố Bến Tre mà Tòa án tất địa phương khác nước gặp phải điều cần thiết người thẩm phán phải có tâm sáng, hết tâm huyết nghề nghiệp để tìm chứng chứng minh hợp đồng chuyển nhượng mà bên ký kết hợp đồng giả tạo Tác giả mong nhận đóng góp ý kiến chuyên gia quan tâm đến vấn đề đặc biệt tác giả mong nhận 64 đóng góp ý kiến Thầy để có giải pháp nhằm hồn thiện, mang lại công cho người dân./ DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Hiến pháp nam 2013 
 Bộ Luật dân năm 1995 (hết hiệu lực) Bọ Luạt Dân năm 2005 (hết hiệu lực) 
 Bọ Luạt Dân năm 2015 
 Bộ Luật TTDS năm 2015 Luạt Kinh doanh bất đọng sản năm 2014 
 Luạt Nhà năm 2014 
 Luạt Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực) 
 Luạt Đất Đai năm 2013 
 10 Luật Công chứng năm 2014 11 Luật Thương mại năm 2005 12 Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 13 Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hại 14 Nghị Quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 15 Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình 16 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 17 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 Chính phủ viẹc quy định chi tiết huớng dẫn thi hành mọt số điều Luạt Đất đai năm 2013 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 Chính phủ quy định giá đất 20 Nghị định số 76/2015/NĐ – CP ngày 10/09/2015 Chính phủ viẹc huớng dẫn chi tiết thi hành mọt số điều Luạt kinh doanh bất đọng sản 21 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết huớng dẫn thi hành mọt số điều Luạt Nhà năm 2014; 22 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ quy định sửa đổ, bổ sung Nghị định 43, 44; 23 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 24 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số Điều Nghị định 43 Nghị định 44 Chính phủ 25 Thơng tư số 19/2016/TT-BTNMT huớng dẫn thực Luạt Nhà 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; 26 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐCP ngày 06/01/2017 Chính phủ 27 TAND tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 28 TAND tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 29 Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Văn Cường (2011), Giao dịch QSDĐ vô hiệu- Pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin truyền thông, Hà Nội 
 30 Tưởng Duy Lượng (2012), Những trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng QSDĐ hay bị kiện vài điểm cần lưu ý tham gia giao dịch, Pháp luật nhân, gia đình, thừa kế thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 432-441 31 Lê Sỹ Nam (2012), Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp Tịa án, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 7), tr 42-49 32 Lê Văn Thiệp (2012), Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Tạp chí Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, (số 24), tr.37-41, 51 33 Hoàng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học BLDS năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34 Tưởng Duy Lượng, Lê Thị Hịa (2018), Bàn số loại hợp đồng thơng dụng, Tạp chí TAND nhân dân tối cao, (Số 6), tr1-11; 35 Đặng Thị Thơm (2017), Một số ý kiến giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản, Tạp chí TAND tối cao, (Số 7), tr16-19, 29; 36 TAND thành phố Bến Tre (2018), Hồ sơ vụ án dân sơ thẩm thụ lý số 263 ngày 05/10/2017 việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản nguyên đơn ông X bị đơn ông Z; 37 Báo cáo số 877/BC-STNMT ngày 05/5/2015 Sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Bến Tre việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trước trình đăng ký, xét duyệt, cấp phát giấy chứng nhận QSDĐ có sai sót quan đăng ký, xét duyệt, cấp phát giấy chứng nhận QSDĐ không phân biệt chủ sử dụng đất hộ gia đình hay cá nhân nên đa số giấy chứng nhận QSDĐ cấp ghi chủ sử dụng “Hộ” 38 Học viện trị II (2017), Tập giảng môn học Nhà nước Pháp luật, tập 2, Những vấn đề quản lý Nhà nước, Nxb Lý luận trị, Hà Nội PHỤ LỤC Danh mục án sử dụng luận văn TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 03/20016/DS-ST ngày 13/01/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 21/2016/DS-ST ngày 27/4/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 27/2016/DS-ST ngày 21/6/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2017), Bản án số 117/2017/DS-ST ngày 12/9/2017 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2018), Bản án số 07/2018/DS-ST ngày 27/8/2018 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;