Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp l

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ

BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH NGUYỄN HƯƠNG GIANG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS VŨ THU HẠNH

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng luận văn thạc sĩ luật học “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép lại của

người khác Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều đã được trình bày hoặc là của chính cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu Tất cả

các nguồn tài liệu tham khảo đều có xuất xứ rõ ràng và hợp pháp

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và chịu mọi hình thức kỷ luật theo quy định cho lời cam đoan này

Hà Nội, ngày tháng 9 năm 2017

TÊN TÁC GIẢ

Nguyễn Hương Giang

LỜI CẢM ƠN

Sau một quá trình học tập, nghiên cứu, tìm hiểu, tôi đã hoàn thành luận văn

thạc sĩ với đề tài học “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”

Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến cô giáo: PGS.TS Vũ Thu Hạnh - người đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp nghiên cứu, chỉ bảo và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi từ khi bắt đầu nghiên

cứu đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Sau đại học - Viện đại học

mở Hà Nội đã tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền đạt cho tôi những kiến thức vô cùng quý giá và đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại Học viện

Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp đã luôn giúp đỡ, động viên và hỗ trợ tôi trong những lúc gặp phải những vướng mắc, khó khăn trong việc học tập và nghiên cứu

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín song kiến thức là vô hạn mà khả năng của tác giả lại hữu hạn nên đôi lúc khó tránh khỏi những sai sót nhất định Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến, phê bình trên tinh thần xây dựng của các thầy cô trong hội đồng cũng như của độc giả Tôi xin trân trọng cảm ơn!

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

- BLDS: Bộ luật dân sự;

- BLDS 1995: Bộ luật dân sự năm 1995

- BLDS 2005: Bộ luật dân sự năm 2005

- BLDS 2015: Bộ luật dân sự năm 2015

- BLDS Pháp: Bộ luật dân sư Pháp

- BLDS Đức: Bộ Luật Dân sự Đức

- BLDS Anh: Bộ Luật Dân sự Anh

- UBND: Ủy ban nhân dân

- TAND: Tòa án nhân dân

- HĐTP: Hội đồng thẩm phán

- HĐTPTANDTC: Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống… Với những giá trị thấy được trong mặt “tích cực” con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống của mình Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội, pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ xã hội cũng ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là một trong số những quy định được nhà làm luật chú trọng Trong các giao dịch dân sự ngày nay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện với số lượng rất lớn, thông dụng và phổ biến Hơn thế nữa, trong thực tiễn nhu cầu về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú cả về nội dung và đối tượng

Để giải quyết các được các tranh chấp đó câu hỏi đặt ra là liệu hợp đồng có tồn tại và hợp đồng có hiệu lực hay không? Để từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng Vì vậy những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh quan hệ về dân sự, đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất góp phần nâng cao ý thức của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất Luật Đất đai cũng như BLDS 2015 xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp,

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Do vậy người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá

và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn

ra với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật,

vi phạm về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra khá phổ biến Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý của các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án

Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài “Điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” làm luận văn thạc sĩ của học viên.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay, nghiên cứu về đề tài điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, thì cũng có một số công trình nghiên cứu đã công bố

- Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Đề tài cấp bộ“Một số vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về tư pháp dân sự ở Việt Nam hiện nay”, do Viện Nhà nước và pháp luật thực hiện năm 2010; Luận văn “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011;Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài

Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn

“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm

Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận án tiến sĩ

“Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh

Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm 2010, luận án đề cập đến vấn đề điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung Nghiên cứu về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam” của tác giả

Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2006; Luận văn thạc sĩ “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Trần Thọ Đức - Học viện khoa học xã hội

- Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, năm 2015 v.v…

- Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất bản năm 2013; Giáo trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất bản năm 2016; Giáo trình luật tố tụng dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất bản năm 2017; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân sự về QSDĐ vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn

Cường và Nguyễn Minh Hằng do Nhà xuất bản Thông tin và truyền thông xuất bản

năm 2011; Hoàng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2) Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009 v.v…

- Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004 [1]; Đỗ Văn Đại: Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận bản án, nxb Chính trị quốc gia 2009 [11]; Phạm Hoàng Giang: Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng, tạp chí nhà nước và pháp luật số 10/2006 [12]v.v…

Nay trên cơ sở những công trình nghiên cứu đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong thời gian vừa qua, cho thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Trên cơ sở

đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật

về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và rất quan trọng - quan hệ về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Để đạt được mục đích trên học viên đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phân tích các nội dung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam, pháp luật về đất đai …

Trong phạm vi là một luận văn thạc sỹ luật học thuộc chuyên ngành Luật kinh tế, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của việc

áp dụng quy định của pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian từ năm 2009 đến nay Bên cạnh đó, đề tài còn phân tích những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể là BLDS 2015 và các văn bản pháp luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước về các loại hợp đồng, về quyền sử dụng đất và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn đề lý luận và thực tiễn về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài ra, phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp phân tích quy phạm được sử dụng nhằm giải quyết vấn đề một cách hợp lý và rõ ràng nhất

6 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hiệu lực của hợp đồng nói chung và về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta nói riêng

Góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là góp phần vào việc đảm bảo cho các quan hệ hợp đồng ở Việt Nam được ổn định, an toàn pháp lý và tránh được các rủi ro cho các bên chủ thể, bảo đảm quyền tự do giao kết hợp đồng, quyền được pháp luật bảo vệ khi tham gia các quan hệ hợp đồng và các quyền, lợi ích chính đáng của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều

kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm và đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối cao của mình cho các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng đất Quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa

vụ các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo

Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [19, Khoản 10 Điều 3]

Hợp đồng dân sự là một khái niệm có nguồn gốc lâu đời và thông dụng nhất,

là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự Có rất nhiều cách

định nghĩ “Hợp đồng dân sự” Khái niệm hợp đồng dân sự phải được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau:

- Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau

- Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh các quyền

và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau Theo phương diện này, hợp đồng dân sự vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạng khái quát Hợp đồng dân

sự định nghĩa dưới dạng cụ thể thì:“Hợp đồng dân sự là thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, một dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng” Hay hợp đồng dân sự được hiểu một cách đơn giản, khái quát là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền

và nghĩa vụ dân sự” [14, tr.115-116]

Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam được quy

định trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên

về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [4, Điều 388]

Khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 2015 giữ nguyên khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 1995 và BLDS 2005 Theo đó hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định

Theo quy định tại BLDS 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất [4, Điều 697]

Còn BLDS 2015 thì chỉ có quy định chung cho các loại hợp đồng về chuyển

quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” [19, Điều 500]

Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại

đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái

có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân

mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả về điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi

đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định [1, tr.22-24] Điều này thể hiện ở một số điểm sau:

+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự

họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng

+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất

+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính [27, khoản 1, Điều 7]

1.1.2 Đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển quyền khác

- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai [4, Điều 693]

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự đặc thù bởi đó là việc lưu thông đất đai - một loại tư liệu sản xuất đặc biệt Vì vậy, việc quy định của pháp luật

về chuyển quyền sử dụng đất cũng mang tính đặc thù Chuyển đổi quyền sử dụng đất

là hình thức chuyển quyền sử dụng đất đơn giản nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển đổi được thực hiện thông qua hợp đồng để các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc chuyển các quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng Như vậy bản thân đất đai không phải là đối tượng của sự chuyển dịch trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất mà đối tượng là quyền sử dụng đất trên một diện tích nhất định [14, tr 356-359]

Cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước

chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như

trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là "đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của

bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

(quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất" Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất,

các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ

quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau

Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất

cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều)

- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [4, Điều 715]

Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì quyền sử dụng đất chỉ xử lý để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp Việc Nhà nước ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một

cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt [14, tr.380] Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp

Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không

bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà

họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận

Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp

quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyền " ở đây thực ra là chuyển "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" đó, còn "quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất

của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Điều kiện chủ thể của

bên nhận thế chấp không "rộng rãi" như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật

"hạn chế" rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo

những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp

- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền bán

tài sản, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua và trả tiền cho bên bán theo thời hạn, số lượng và phương thức các bên đã thỏa thuận [4, Điều 428]

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản

Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối

tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước

Thứ hai, về hình thức, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao

kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài

sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu, nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền

sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Việc so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các loại hợp đồng khác như hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản … nhằm làm nổi bật lên những điểm khác biệt của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với các loại hợp đồng khác Từ đó có thể thấy rõ được những điểm đặc trưng cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua những so sánh trên có thể thấy được những điểm đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

+ Về chủ thể: Không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành …

+ Về đối tượng: Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là quyền sử dụng đất và lợi ích vật chất được tạo ra từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiền

+ Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực

+ Về nội dung: Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện đầy đủ, chính xác các thông tin về: Chủ thể hợp đồng, về quyền

sử dụng đất, về giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên, các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp đồng và cách thức giải quyết tranh chấp

1.2 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiệu lực của hợp đồng đối với sự tồn tại của hợp đồng có thể được ví giống như

là ‘hơi thở’ hay ‘linh hồn’ đối với sự sống của con người Một hợp đồng không có hiệu lực cũng có nghĩa là giữa các bên không tồn tại quan hệ hợp đồng Tuy nhận thức được tính chất quan trọng của hiệu lực hợp đồng là như vậy, nhưng để đưa ra một định nghĩa chính xác về hiệu lực của hợp đồng, quả là điều không dễ

Hiện nay, khái niệm về hiệu lực của hợp đồng nói chung và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng chưa được xác định cụ thể, rõ ràng

Trong từ điển giải thích thuật ngữ Luật học có giải thích khái niệm “hiệu lực của hợp đồng dân sự” là “giá trị bắt buộc thi hành đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng” [30, tr.65] Tuy ngắn gọn nhưng, nhưng định nghĩa này cũng phản ánh được bản

chất khái niệm hiệu lực của hợp đồng Tuy vậy, nội hàm của định nghĩa này vẫn chưa đầy đủ, rõ ràng Bởi vì, hiệu lực của hợp đồng, hiểu đúng theo bản chất, thì không chỉ

là “giá trị bắt buộc thi hành” mà bao gồm cả việc quy định quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia hợp đồng

Trong luật thực định, khái niệm hiệu lực của hợp đồng được quy định trong văn

bản quy phạm pháp luật của một số quốc gia Theo quy định của BLDS Pháp thì “hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên”, chỉ có thể bị hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định” và

“phải được thực hiện một cách thiện chí”[6, Điều 1134] Theo quy định này, hợp đồng

có hiệu lực thì có giá trị là luật đối với các bên, được pháp luật tôn trọng và bảo vệ, buộc các bên phải tuân thủ và thực hiện hợp đồng đó một cách nghiêm túc, thiện chí Các bên không thể hủy bỏ hợp đồng nếu không dựa trên ý chí tự nguyện của tất cả các bên hoặc các căn cứ do pháp luật quy định

Trong luật thực định Việt Nam, BLDS 1995 từng có quy định về hiệu lực hợp đồng như sau:

2 Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” [3, Điều 404]

BLDS 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng, mà chỉ quy định

khái quát: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [4, Điều 405] Có thể

nói quy định này không thể hiện được bản chất của khái niệm hiệu lực hợp đồng, đó là giá trị pháp lý ràng buộc đối với các bên, mà chủ yếu là để xác định thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng

Tóm lại, qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý và từ điển các khái niệm hiệu lực của hợp đồng, chúng ta thấy có hai dấu hiệu thể hiện bản chất hiệu lực của hợp đồng đó là:

+ Giá trị pháp lý của hợp đồng giống như pháp luật;

+ Hiệu lực ràng buộc mang tính cưỡng chế nhằm buộc các bên phải tôn trọng và thực thi đầy đủ các cam kết trong hợp đồng;

Từ những cơ sở trên, chúng ta có thể hiểu rằng “Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có giá trị thi hành bắt buộc đối với các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tôn trọng và thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đó”

Khái niệm “Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thể hiện

rõ các yếu tố quan trọng mang tính bản chất của hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bản chất đó là sự phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa

vụ giữa các bên Đồng thời tạo ra sự ràng buộc pháp lý nhằm buộc các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tôn trọng và nghiêm túc thực hiện các

quyền và nghĩa vụ đó Chúng ta thấy, khi xem xét về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người ta thường nhìn nhận ở các khía cạnh như: Điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất …

1.2.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một trong những vấn đề

có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác lập, giao kết và thực hiện hợp đồng.Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là xác định được thời điểm các bên tham gia hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi các thỏa thuận của mình trong hợp đồng.Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hiện đang có những quan điểm khác nhau gây ra vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

Theo BLDS 2015 quy định:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” [5, khoản 1 Điều 502]

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 còn quy định như sau:

“3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

….” [19, Điểm a Khoản 3 Điều 167]

Và căn cứ theo quy định của Luật Công chứng 2014:

“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” [18, khoản 1 Điều 5]

Căn cứ theo các quy định trên, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một văn bản công chứng và có hiệu lực pháp luật theo quy định của Luật công chứng hiện hành

- Quan điểm thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu

lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hoặc kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

BLDS 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai” [5, Điều 503]

Theo Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [19, khoản 3 Điều 188]

Trước đây, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

thi hành Luật đất đai cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng quyền sử dụng đất” [25, khoản 4 Điều 146]

Căn cứ vào các quy định trên, thì một số người có quan điểm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy được lập thành văn bản, đã được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng nhưng hợp đồng

đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

- Quan điểm của người viết: Theo quan điểm của người viết thì hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ khi được công chứng viên ký

và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng Bởi vì, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên ký kết, có sự chứng nhận của tổ chức

hàng nghề công chứng thì tức là thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công nhận và quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng đã phát sinh hiệu lực

BLDS 2015 quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất và theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì việc “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào

sổ địa chính [5, Điều 503, 18, khoản 3 Điều 188] Nhưng người viết cho rằng “việc chuyển quyền sử dụng đất” được hiểu là một quy trình rộng hơn so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là việc chuyển quyền sử dụng đất sẽ có thể bao gồm nhiều giai đoạn như: thỏa thuận đặt cọc cho việc chuyển quyền sử dụng đất (hợp đồng đặt cọc), tiếp đến là xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, giai đoạn tiếp theo là thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như giao tiền, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … và bước cuối cùng trong việc chuyển quyền sử dụng đất là hoàn tất đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước trong quy trình “chuyển quyền

sử dụng đất” đó Nên hiệu lực của “việc chuyển quyền sử dụng đất” hay “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và hiệu lực của “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là không giống nhau

Mặc dù Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai đã có quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [25, khoản 4 Điều 146] Tuy nhiên, quy định này đã không còn có trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai Người viết cho rằng quy định trên là không phù hợp với các quy định trong Luật Công chứng 2014

Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có ý nghĩa xác định việc đăng ký quyền sử dụng đất có phải là một trong những

điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không

vì, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì việc đăng

ký đó được xác định sẽ là một trong những điều kiện bắt buộc để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực Theo quan điểm của người viết thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, nên việc đăng ký quyền

sử dụng đất sẽ không phải là một trong những điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

1.3 Điều kiện về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm:

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tổng hợp những yêu cầu pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng được lập đúng bản chất đích thực của nó Đây là những điều kiện cần và cũng là tiền đề pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng dược xác lập hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên

1.3.2 Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực là những yêu cầu pháp lý phải được tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng mà nếu thiếu các điều kiện đó thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu hoặc có thể bị vô hiệu Tuy cách tiếp cận vấn đề còn nhiều điểm khác nhau, nhưng hầu hết các hệ thống pháp luật trên thế giới đều xem điều kiện về chủ thể, nội dung và ý chí tự nguyện của các bên tham gia hợp đồng là những yêu cầu pháp lý bắt buộc phải tuân thủ khi xác lập hợp đồng

Theo quy định trong BLDS Pháp, hợp đồng được thừa nhận là có hiệu lực thì phải thỏa mãn bốn điều kiện chủ yếu [6, Điều 1108]: Các bên giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện [6,Điều 1109 -22]; Các bên giao kết phải là người có năng lực (hành vi dân sự) để giao kết hợp đồng [6, Điều 1123 -5]; Đối tượng và nội dung chủ yếu của hợp đồng phải xác định [6, Điều 1126 -30]; Mục đích, căn cứ của hợp đồng phải hợp pháp [6, Điều 1131 – 3]

BLDS Đức cũng có những quy định tương đồng với BLDS 2015 trong việc quy định các điều kiện xác lập giao dịch: về năng lực giap dịch pháp luật của cá nhân [7, Điều 104 -10], không được thiếu yếu tố tự nguyện: nhầm lẫn [7, Điều 119.1], lừa dối [7, Điều 122], nội dung giao dịch không trái pháp luật và đạo đức [7, Điều 138]…

Theo luật Anh - Mỹ, để có hiệu lực thì hợp đồng phải tuân thủ các yêu cầu:

có sự đề nghị; có sự chấp nhận đề nghị; lợi ích đối xứng (considerration); các bên phải có ý thức thực sự muốn giao kết hợp đồng; cam kết chắc chắn và sự thỏa thuận hoàn chỉnh [34, tr 57-68]; phải tuân thủ theo quy định khác về: các bên có năng lực chủ thể để giao kết hợp đồng, không thiếu những yếu tố mà thiếu nó có thể làm cho hợp đồng bị vộ hiệu, bị hủy bỏ, hoặc không có giá trị pháp lý [33,tr.3-4] Về nguyên tắc, một hợp đồng được lập nếu thiếu một trong các điều kiện trên thì có thể bị xem

là không có hiệu lực Tuy vậy, trong một số trường hợp riêng biệt, các hợp d đồng thiếu yếu tố đối ứng có thể được tòa án công nhận là có giá trị thực thi vì mỗi bên bị tước quyền hủy bỏ hợp đồng, do tòa án căn cứ vào thuyết không được rút lại lời nói hay hành vi đã cam kết (promissory estopped) [35,tr.9-10]

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - một loại giao dịch dân sự nên chịu sự điều chỉnh của quy định chung về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân

sự Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lí song phương nên đòi hỏi sự thể hiện thống nhất ý chí của các bên để có thể làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Do vậy, để có thể làm phát sinh một hậu quả pháp lý nhất định không chỉ đòi hỏi phải có sự thể hiện ý chí và sự thống nhất ý chí của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà còn đòi hỏi sự thống nhất của các bên phải phù hợp với các quy định của pháp luật Sự thống nhất ý chí của các bên phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật mới

có thể phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh

bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau Bên cạnh BLDS, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản)

BLDS 2015 quy định điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, bao gồm:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp pháp luật có quy định; [5, Điều 117]

Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể hơn về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng

ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [19,Điều 188]

1.4 Pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.4.1 Sự cần thiết của pháp luật về điều kiện có hiệu kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày nay với sự phát triển không ngừng của xã hội, pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ cũng không ngừng hoàn thiện hơn, phù hợp với thời đại Nếu không quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm căn cứ phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc hướng tới công bằng xã hội sẽ không được đảm bảo Do vậy làm sáng tỏ các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để xác định xem hợp đồng có giá trị pháp lý hay không và để tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng là cần thiết Điều này bắt nguồn từ các lý do sau đây:

Thứ nhất, về phương diện lý luận, việc xác định chính xác các điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở để tiếp cận các vấn đề liên quan đến việc nghiên cứu quá trình tạo lập, xác nhận giá trị pháp lý và thực thi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi các bên tham gia hợp đồng thì có quyền tự do, tự nguyện giao kết hợp đồng nhưng sự tự do, tự nguyện ấy phải nằm trong khuôn khổ các quy định của pháp luật Việc pháp luật quy định về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng Bên cạnh đó, việc quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần nâng cao ý thức của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng, giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng cũng như bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp

đồng và tạo nên sự bình đẳng trong giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là một trong những nội dung cơ bản, quyết định sự ổn định, tính hợp lý, tính hiệu quả của các giao dịch trong giao dịch dân sự, hoạt động thương mại nói chung và trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng về quyền sử dụng đất nói riêng Nếu pháp luật không có những quy định cụ thể, rành mạch sẽ làm cho các chủ thể hoang mang và không tự tin khi tham gia giao dịch dân sự, thương mại gây ra những hậu quả khó lường đối với nền kinh tế - xã hội, và có thể tạo ra sự tùy tiện không đáng có trong quá trình áp dụng pháp luật của các chủ thể có liên quan Vì vậy, vấn đề về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được nghiên cứu và xem xét, đưa ra những giải pháp

cụ thể nhằm mang lại sự ổn định và tạo đà cho sự phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

Thứ ba, việc quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất cũng thể hiện sự quản lý của nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật của các chủ thể tham gia xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời áp dụng các biện pháp chế tài cho các bên vi phạm khi cần thiết

1.4.2 Những nội dung cơ bản của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.4.2.1 Điều kiện về chủ thể

Chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự mà cụ thể ở đây là quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những “người” tham gia vào quan hệ đó Phạm vi người tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực là

“chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao

dịch dân sự được xác lập”- như vậy “ người” ở đây phải được nhìn nhận dưới góc

độ pháp lý tức là không chỉ là cá nhân mà còn bao gồm pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân

Pháp luật dân sự quy định chủ thể tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp

luật dân sự, năng lực hành vi, “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự” [5, Điều 6]; “ Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” [5, Điều 19] Nếu như năng lực pháp luật dân sự là

tiền đề, là quyền dân sự khách quan của chủ thể thì năng lực hành vi là khả năng hành động của chính chủ thể để tạo ra các quyền, thực hiện quyền và nghĩa vụ của

sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

Khi xác định về đối tượng chuyển giao trong hợp đồng này, cần phải xác định loại đất được chuyển giao theo các nhóm như: (i) Nhóm đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức

trồng trọt không trực tiếp trên đất ); (ii) Nhóm đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm ); (iii) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên căn cứ vào các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất để xác định loại đất mà theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất có mục đích trồng cây lâu năm nhưng chưa trồng cây; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép ;

1.4.2.3 Điều kiện về sự tự nguyện tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tự nguyện xác lập, thực hiện hợp đồng là việc chủ thể tự mình quyết định là

có tham gia hay không tham gia vào hợp đồng theo nguyện vọng của cá nhân mình,

mà không chịu sự chi phối hay sự tác động, can thiệp chủ quan nào từ những người khác Pháp luật đòi hỏi những người tham gia xác lập, thực hiện nguyện Tự nguyện còn là nguyên tắc pháp lý cơ bản của pháp luật dân sự

Ý chí tự nguyện của chủ thể là một dấu hiệu thuộc yếu tố chủ quan, nếu không được biểu hiện ra bên ngoài, thì người khác không thể biết được Có tác giả cho rằng, “tự do ý chí và bày tỏ ý chí là hai mặt của tự nguyện” Tự nguyện nghĩa là phải có tự do ý chí, tự do “bày tỏ ý chí” và phải có “sự thống nhất giữa ý chí với sự bày tỏ ý chí” Không có tự do ý chí và sự bày tỏ ý chí hoặc phá vỡ tính thống nhất giữa hai yếu tố này, thì sẽ không có sự tự nguyện [36, tr.7] Theo quan điểm của TANDTC, thì “người tham gia giao dịch (hợp đồng) hoàn toàn tựnguyện được hiểu là: các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tựdo bày tỏý chí, nguyện vọng của mình, tựnguyện thoả thuận với nhau về các nội dung của giao dịch mà không bị lừa dối,

đe doạ, cưỡng ép từ phía bên kia hoặc của người khác; các bên tự nguyện thoả thuận các vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình” [37, tr.40] Quan điểm này cũng thể hiện đúng tinh thần của BLDS hiện hành Hợp đồng do chủ thể xác lập, thực hiện không tự nguyện, thì có thể bị vô hiệu hoặc đương nhiên vô hiệu Những trường hợp không có sự tự nguyện là những trường hợp mà việc xác lập, thực hiện hợp đồng không đúng ý chí đích thực của chủ thể hoặc không có sự thống nhất giữa ý chí của chủ thể với sự bày tỏ ý chí của chính chủ thể đó ra bên ngoài

1.4.2.4 Điều kiện về mục đích và nội dung

Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các quyền và nghĩa vụcủa các bên chủ thể tham gia hợp đồng được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng

Mục đích của giao dịch dân sự (hay hợp đồng) là “lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”

Để hợp đồng có hiệu lực thì mục đích của hợp đồng cũng phải không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội Hợp đồng có mục đích

vi phạm điều cấm của pháp luật thì vô hiệu

1.4.2.5 Điều kiện về hình thức

Hình thức là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng, có quan hệ biện

và là phương tiện để diễn đạt ý chí của các bên, cũng như để chứng minh sự tồn tại của hợp đồng Người ta sẽ không biết đến sự tồn tại của hợp đồng, nếu nó không được thể hiện dưới một hình thức xác định

Hình thức của hợp đồng dân sự nói chung là cách thức biểu hiện ra bên ngoài những nội dung của nó dưới dạng vật chất hữu hình nhất định Theo đó, những điều khoản mà các bên đã cam kết thỏa thuận phải được thể hiện ra bên ngoài dưới một hình thức nhất định, hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện để ghi nhận nội dung mà các chủ thể đã xác định Theo quy định của BLDS 2015 thì hình thức của giao dịch dân sự có thể được lập bằng một trong ba hình thức: bằng

lời nói, bằng văn bản, bằng hành vi cụ thể Giao dịch dân sự thông qua phương tiện

điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.Trường hợp luật quy định giao dịch dân

sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký

thì phải tuân theo quy định đó [5, Điều 119]

có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có xu hướng diễn

ra ngày một nhiều hơn và trở nên phức tạp, đồng thời góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dựa vào bản chất hợp đồng, pháp luật Việt Nam qui định ba điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực: chủ thể tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật dân

sự, năng lực hành vi dân sự; chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện; nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội Hình thức của hợp đồng cũng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nếu pháp luật có quy định Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tiền đề pháp lý để hợp đồng có hiệu lực Nhìn chung, các qui định về vấn đề này trong pháp luật Việt Nam hiện hành đã hoàn thiện về cơ bản

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Những quy định cụ thể của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xuất phát từ bản chất của hợp đồng, pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải tuân thủ các điều kiện bắt buộc theo quy định tại BLDS 2015 và các Luật chuyên ngành

2.1.1 Điều kiện về chủ thể

Đối với cá nhân: Cá nhân là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khả năng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào năng lực hành vi dân sự của mỗi cá nhân, được xác định bởi độ tuổi; cá nhân ở mỗi độ tuổi khác nhau có khả năng nhận thức khác nhau đối với hành vi cũng như hậu quả do hành vi của mình gây nên, đồng thời sẽ

có khả năng tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác nhau

Tư cách chủ thể của cá nhân khi tham gia vào hợp đồng phụ thuộc vào mức

độ năng lực hành vi dân sự của họ Theo quy định của BLDS 2015: Đối với những

cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là những người đã thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi thì được toàn quyền xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất [5, Điều 20, Điều 21] Đối với người có năng lực hành vi dân sự một phần chỉ có thể xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ trong một giới hạn nhất định

do pháp luật dân sự quy định Đó là những người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi Những người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao

dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký

và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý Họ có thể bằng hành vi của mình tạo ra quyền và phải chịu những nghĩa vụ khi tham gia hợp đồng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi [5, khoản 3,4 Điều 21] Nhưng pháp luật lại không quy định rõ những giao dịch nào là giao dịch “phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày và phù hợp với lứa tuổi” nhưng có thể hiểu rằng đó là các giao dịch [13, tr.91-92] :

+ Có giá trị nhỏ;

+ Mục đích của hợp đồng là phục vụ nhu cầu sinh hoạt, học tập hằng ngày Đối với các giao dịch này được coi là những người đại diện của họ cho phép thực hiện mà không cần sự đồng ý trực tiếp của những người đại diện Trừ các giao dịch có tính chất trên, khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi xác lập, thực hiện phải được người đại diện đồng ý - đồng ý việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như nội dung của hợp đồng Thời điểm đồng ý không có ý nghĩa quyết định, nếu người được đại diện đó thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự đồng ý của người đại diện thì với tư cách là người đại diện, họ có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định của pháp luật Đối với những người bị hạn chế năng lực hành vi

dân sự là người “nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình” [5, Điều 24] Người bị mất năng lực hành vi dân sự là người

“do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình” [5, Điều 22]

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân trong nước là những người sử dụng đất Cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định [19, điểm a, điểm b, khoản 1 Điều 169] và cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định [19, điểm c, khoản 1, Điều 179]

- Trường hợp cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: có 02 trường hợp như sau:

+ Trường hợp thứ nhất: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với tư cách bên nhận chuyển nhượng Theo quy

định của Luật Đất đai 2013 thì “người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế” [19, điểm b, khoản 1 Điều 169] Tuy nhiên người Việt Nam định cư tại nước ngoài khi muốn

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có tài sản gắn liền với đất [19, điểm

b, khoản 1 Điều 183] Nên người Việt Nam định cư tại nước ngoài chủ yếu tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là bên nhận chuyển nhượng

+ Trường hợp thứ hai: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách bên chuyển nhượng trong trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất [19, điểm b, khoản 3 Điều 186]

Vậy việc xác định cá nhân có năng lực hành vi dân sự thì mới có thể tham gia thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc xác định tư cách chủ thể của cá nhân khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải căn cứ vào các quyền của cá nhân có được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

Đối với pháp nhân: Pháp nhân là một chủ thể trong quan hệ hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cũng giống như cá nhân, pháp nhân cũng có năng lực pháp luật dân sự Nhưng khác với năng lực pháp luật của cá nhân, năng lực pháp luật của pháp nhân do luật xác định về nội dung, phù hợp với đặc điểm của

từng loại pháp nhân Pháp nhân là những tổ chức có đủ các điều kiện sau [5, Điều 74]:

+ Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; + Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này;

+ Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

+ Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập

Pháp nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, có năng lực chủ thể mang tính chuyên biệt, được tham gia xác lập thực hiện hợp đồng phù hợp với mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân Mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân được thể hiện trong điều lệ, hoặc quyết định thành lập pháp nhân Pháp nhân xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các bên trong hợp đồng thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền.[5, Điều 85]

Pháp nhân là chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là các tổ chức kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Cá nhân được tham gia kinh doanh bất động sản khi đáp ứng điều kiện sau:

“Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng Trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật” [21, khoản 1, 2 Điều 10]

Vậy tổ chức muốn tham gia kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện nêu trên Và theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản của các tổ chức trong nước:

+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó

+ Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó” [21, điểm C, điểm I, khoản 1 Điều 11]

Căn cứ vào phạm vi kinh doanh bất động sản theo quy định trên thì các tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh bất động sản đều có thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Đối với pháp nhân là các tổ chức kinh tế không có chức năng kinh doanh bất động sản: Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì các tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có tài sản gắn liền với đất [18, điểm b, khoản 1, Điều 169, Điều 176] Do đó, các tổ chức kinh tế không có chức năng kinh doanh bất động sản thì chỉ có thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định

Vậy pháp nhân là các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì có thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Còn pháp nhân là các tổ chức kinh tế trong nước, không có chức năng kinh doanh bất động sản thì chỉ có thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách

là bên nhận chuyển nhượng, tư cách của chủ thể này hạn chế hơn so với các tổ chức kinh tế có chức năng kinh doanh bất động sản

Đối với hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân: Xuất phát từ việc hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp

nhân là chủ thể hạn chế của pháp luật dân sự, nên các hợp đồng dân sự mà hộ gia đình tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia phải là những hợp đồng được phép theo quy định của pháp luật Hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân hoạt động với tư cách chủ thể trong quan hệ dân

sự thông qua đại diện của hộ gia đình mà pháp luật gọi là chủ hộ Chủ hộ có thể là cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên [5, Điều 101]

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông thường thì cả hộ gia đình tức là tất cả các thành viên trong hộ gia đình có quyền về tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất nông nghiệp thì đều sẽ là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp các thành viên trong hộ gia đình

ủy quyền lại cho người khác thay mặt mình tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai 2013:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung

và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

“Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân

đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó” [19, Điều 3]

Hộ gia đình được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định [19, điểm a, b khoản 1 Điều 169] Và hộ gia đình có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật [19, điểm c, khoản 1 Điều 179]

Vậy căn cứ việc được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình là chủ thể có thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Và khi xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất