Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH NGUYỄN HƯƠNG GIANG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HÀ NỘI - 2017 VŨ THU HẠNH LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ luật học “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” cơng trình nghiên cứu riêng tơi, khơng chép lại người khác Trong tồn nội dung luận văn, điều trình bày cá nhân tơi tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu Tất nguồn tài liệu tham khảo có xuất xứ rõ ràng hợp pháp Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm chịu hình thức kỷ luật theo quy định cho lời cam đoan Hà Nội, ngày tháng năm 2017 TÊN TÁC GIẢ Nguyễn Hương Giang LỜI CẢM ƠN Sau trình học tập, nghiên cứu, tìm hiểu, tơi hồn thành luận văn thạc sĩ với đề tài học “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” Lời đầu tiên, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến cô giáo: PGS.TS Vũ Thu Hạnh - người tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp nghiên cứu, bảo tạo điều kiện tốt cho từ bắt đầu nghiên cứu đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Sau đại học - Viện đại học mở Hà Nội tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền đạt cho kiến thức vô quý giá tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu Học viện Đồng thời, xin chân thành cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ, động viên hỗ trợ lúc gặp phải vướng mắc, khó khăn việc học tập nghiên cứu Mặc dù có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín song kiến thức vô hạn mà khả tác giả lại hữu hạn nên đơi lúc khó tránh khỏi sai sót định Tác giả mong nhận đóng góp ý kiến, phê bình tinh thần xây dựng thầy cô hội đồng độc giả Tôi xin trân trọng cảm ơn! DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT - BLDS: Bộ luật dân sự; - BLDS 1995: Bộ luật dân năm 1995 - BLDS 2005: Bộ luật dân năm 2005 - BLDS 2015: Bộ luật dân năm 2015 - BLDS Pháp: Bộ luật dân sư Pháp - BLDS Đức: Bộ Luật Dân Đức - BLDS Anh: Bộ Luật Dân Anh - UBND: Ủy ban nhân dân - TAND: Tòa án nhân dân - HĐTP: Hội đồng thẩm phán - HĐTPTANDTC: Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong chúng ta, khơng phủ nhận được: Đất đai tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống… Với giá trị thấy mặt “tích cực” người ln mong muốn tác động vào thường xuyên để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống Và chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển không ngừng xã hội, pháp luật điều chỉnh mối quan hệ xã hội ngày hoàn thiện hơn, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội định hướng xã hội chủ nghĩa Trong điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân nói chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng số quy định nhà làm luật trọng Trong giao dịch dân ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực với số lượng lớn, thông dụng phổ biến Hơn nữa, thực tiễn nhu cầu giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú nội dung đối tượng Để giải tranh chấp câu hỏi đặt liệu hợp đồng có tồn hợp đồng có hiệu lực hay khơng? Để từ xác định quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng Vì quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng việc điều chỉnh quan hệ dân sự, đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần nâng cao ý thức chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trình giao kết, thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bảo vệ quyền lợi chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật Đất đai BLDS 2015 xác định người sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp, có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Do người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ biến Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn, đầy đủ quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Toà án Những điều trình bày lý việc chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” làm luận văn thạc sĩ học viên Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, nghiên cứu đề tài điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có số cơng trình nghiên cứu cơng bố - Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Đề tài cấp bộ“Một số vấn đề lý luận thực tiễn tư pháp dân Việt Nam nay”, Viện Nhà nước pháp luật thực năm 2010; Luận văn “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011;Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận án tiến sĩ “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm 2010, luận án đề cập đến vấn đề điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung Nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2006; Luận văn thạc sĩ “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay” tác giả Trần Thọ Đức - Học viện khoa học xã hội - Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, năm 2015 v.v… - Về giáo trình, sách chun khảo có: Giáo trình LĐĐ Trường Đại học Luật Hà Nội Nhà xuất Công an nhân dân xuất năm 2013; Giáo trình luật dân Trường Đại học Luật Hà Nội Nhà xuất Công an nhân dân xuất năm 2016; Giáo trình luật tố tụng dân Trường Đại học Luật Hà Nội Nhà xuất Công an nhân dân xuất năm 2017; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân QSDĐ vô hiệu pháp luật thực tiễn xét xử” tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng Nhà xuất Thông tin truyền thông xuất năm 2011; Hồng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập tập 2) Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009 v.v… - Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất BLDS” tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp chí TAND tối cao đăng Tạp chí Tồ án nhân dân số 12/2004 [1]; Đỗ Văn Đại: Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án, nxb Chính trị quốc gia 2009 [11]; Phạm Hoàng Giang: Sự phát triển pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự giao kết hợp đồng đến ngun tắc cơng bằng, tạp chí nhà nước pháp luật số 10/2006 [12]v.v… Nay sở cơng trình nghiên cứu đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Từ đánh giá thực trạng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn thời gian vừa qua, cho thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Trên sở đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ coi phổ biến quan trọng - quan hệ điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Để đạt mục đích học viên sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân tích nội dung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật dân Việt Nam, pháp luật đất đai … Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học thuộc chuyên ngành Luật kinh tế, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận liên quan đến điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật việc giải tranh chấp liên quan đến điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh thời gian từ năm 2009 đến Bên cạnh đó, đề tài phân tích quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể BLDS 2015 văn pháp luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài chủ nghĩa vật biện chứng Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối Đảng, sách pháp luật Nhà nước loại hợp đồng, quyền sử dụng đất phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải vấn đề lý luận thực tiễn điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp phân tích quy phạm sử dụng nhằm giải vấn đề cách hợp lý rõ ràng Ý nghĩa kết nghiên cứu Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng nói chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta nói riêng Góp phần hồn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần vào việc đảm bảo cho quan hệ hợp đồng Việt Nam ổn định, an toàn pháp lý tránh rủi ro cho bên chủ thể, bảo đảm quyền tự giao kết hợp đồng, quyền pháp luật bảo vệ tham gia quan hệ hợp đồng quyền, lợi ích đáng bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giải tranh chấp quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; Kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 hội, việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên khó khăn việc tìm chứng chứng minh vấn đề Do vậy, việc quy định thời hiệu định cho hợp đồng vô hiệu tuyệt đối mà trường hợp vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội cần thiết - Tình trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết vi phạm điều kiện nội dung, nội dung hợp đồng có đối tượng thực Đối tượng cụ thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng diễn đến thời điểm nhiều loại đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vậy, vấn đề đặt khắc phục tình trạng loại đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định mà chưa cấp, cần giải triệt để Cần đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng toàn quốc Trước đây, Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 rõ: "ủy ban nhân dân tỉnh đạo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trọng tâm đất đô thị đất rừng sản xuất, phấn đấu đến ngày 01/01/2007 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại" Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa nhằm xác lập trật tự quyền sử dụng đất Loại bỏ tất thủ tục phức tạp mà thực tế cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết nghĩa vụ Nhà nước, cán quản lý nhà nước phải tìm đến người sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận Là trách nhiệm Nhà nước, phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực đồng bộ, khoa học giúp hạn chế tối đa vi phạm nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ tư, điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Để giải tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền 79 sử dụng đất vi phạm hình thức khó khăn, cần có phối hợp quan có thẩm quyền nhiều lĩnh vực Trong cơng tác tun truyền phổ biến giáo dục pháp luật đến người dân quan trọng, thực tế vi phạm hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn vùng nông thôn, miền núi, vùng trồng cơng nghiệp … Cùng với việc cập nhật thơng tin, liệu tình trạng sử dụng đất đai đến người dân quan quản lý đất đai Phòng tài nguyên môi trường huyện, thị xã, thành phố đến cấp sở UBND xã, phường, trị trấn … Vì thực tế nay, việc tiếp cận sở liệu thông tin quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất khó khăn dẫn đến tình trạng giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều vi phạm xảy tranh chấp Thứ năm, điểm d khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực ủy ban nhân dân cấp xã Trong đó, Luật Cơng chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định hợp đồng chấp bất động sản; thỏa thuận phân chia di sản quyền sử dụng đất phải thực tổ chức hành nghề cơng chứng Mà theo đó, khoản Điều 54 Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), quy định: “Việc công chứng hợp đồng chấp bất động sản phải thực tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.”; khoản Điều 57 Luật quy định: “Trường hợp di sản quyền sử dụng đất tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trì hồ sơ u cầu cơng chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản người để lại di sản.” Như vậy, quy định vấn đề hai văn luật có chồng chéo Theo quy định khoản Điều 156 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015: “ Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật quan ban hành có quy định khác vấn đề áp dụng 80 quy định văn quy phạm pháp luật ban hành sau.” Tuy sư chồng chéo có cách giải quyết, để bảo đảm tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật Nhà nước ta, tác giả đề nghị cần sớm sửa đổi quy định khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp tương thích Luật Đất đai năm 2013 với Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Thứ sáu, cần xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất bên nhận chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống vấn đề văn pháp luật Nếu Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở[24, khoản 1, Điều 122], hợp đồng kinh doanh bất động sản[21, Khoản 3, Điều17] quy định Bộ luật Dân Luật Đất đai mập mờ, khó hiểu Bộ luật Dân (cả Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015) quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật Đất đai”,[4,Điều 692; 5, Điều 503] đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng Bộ luật Dân sự) “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng Luật Đất đai năm 2013) hiểu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay việc thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất? Có cách hiểu cho thật ngữ nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất Xét theo ngữ cảnh thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” Bộ luật Dân nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” hiểu quyền sử dụng đất xác lập bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, 81 chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất” Luật Đất đai nói đến giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, hiểu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Thứ bảy, tiến hành cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai Đây đòi hỏi quan trọng nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời làm lành mạnh hóa thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy nguồn lực đầu tư, sản xuất, kinh doanh đất đai mang lại Mặc dù Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn có nhiều quy định quản lý hành lĩnh vực đất đai chung chung chưa thật sát với thực tế sống Chẳng hạn, chưa có quy định cụ thể hình thức cho việc lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, sử dụng đất mà dừng lại việc quy định hồ sơ lấy ý kiến, báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công khai trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai cấp quốc gia Để tăng cường phát huy hiệu giám sát nhân dân quản lý quy hoạch đất đai, nhằm sử dụng hiệu nguồn lực đất đai, luật cần có quy định cụ thể quy trình lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tiếp tục hồn thiện chế tài đất đai Sau Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, sách tài chính, chế tài đất đai bước đem lại hiệu tích cực Cơ chế tài đất đai, quy định cách cụ thể, minh bạch, tăng cường việc sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tăng cường chủ động Nhà nước điều tiết nguồn cung đất đai thị trường, nâng cao hiệu sử dụng đất; phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội Đồng thời, mở rộng việc sử dụng đất cho đối tượng nhà đầu tư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước nước tiếp cận đất đai dễ dàng để triển khai thực dự án đầu tư thuận lợi theo tiến độ dự án phê duyệt 82 Thứ tám, hoàn thiện chế tài đất đai việc ban hành kịp thời Quy chế mẫu quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất, quy định phương thức, nguồn vốn chế tài tạo lập phát triển quỹ đất Tiến hành bước xây dựng sở liệu giá đất sở liệu đất đai đáp ứng yêu cầu xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể yêu cầu quản lý nhà nước đất đai, cung cấp thông tin cho người dân doanh nghiệp Tăng cường thực đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất, lơ đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi để nâng cao hiệu sử dụng đất tăng thu ngân sách nhà nước bổ sung chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất Cho đến thời điểm này, BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung ban hành với nhiều sửa đổi quy định phù hợp với thực tiễn đời sống Trong q trình hồn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần trọng đảm bảo tính cơng bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự kinh doanh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đảm bảo tính an tồn, nhanh gọn hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Cần xác định quyền sử dụng đất loại bất động sản thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất; xác định lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, xem xét để sửa đổi lại khoản 2, Điều 210, Luật đất đai 2013 3.2.3 Giải pháp nâng cao hiệu việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn áp dụng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Thứ nhất, giải pháp hoạt động xây dựng pháp luật Nội dung luật có liên quan mật thiết tới sử dụng đất đai, hoạt động quản lý đất đai : BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2004… cho phù hợp với thực tiễn đời sống.Trong thời gian tới cần ban hành Luật giao dịch bảo đảm, Luật đăng ký bất động sản, Luật quy hoạch thị, Luật cơng trình hạ tầng … để bảo đảm cho vận hành nhịp nhàng thị trường bất động sản Có hệ thống 83 pháp luật phù hợp, quy định rõ ràng, thống tạo điều kiện cho hoạt động giải tranh chấp tồ án có hiệu cao Các tranh chấp đất đai xảy vai trò tác động hiệp hội nghề nghiệp đóng vai trò định.Việc giải mang tính chất chuyên ngành phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta Thứ hai, để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai, có tranh chấp tồ án thụ lý hồ sơ trình giải cần phải nắm lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng Toà án cần xác định, làm rõ nguyện vọng yêu cầu bên tranh chấp để từ cần áp dụng pháp luật đất đai, pháp luật dân hay luật nhà để giải cho đắn Thứ ba, cần thận trọng, tỷ mỷ việc xác định thời hiệu khởi kiện Trong giải tranh chấp thời điểm có hiệu lực hoạt động chuyển nhượng, tặng, cho cần xác định rõ giao dịch nhà nước bảo hộ họ hồn thành nghĩa vụ tài với nhà nước Văn phòng đăng ký nhà đất trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ tư, cần xác định thời hiệu chia di sản thừa kế, xác nhận quyền thừa kế hàng thừa kế bác bỏ quyền thừa kế người khác quyền sử dụng đất mà thời điểm mở thừa kế phát sinh sau ngày 10/9/1990 tính từ ngày 15/10/1993 đến hết ngày 15/10/2003 phù hợp với quy định Bộ Luật tố tụng dân thời hiệu 10 năm Thứ năm, Nhà nước cần xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật đất đai nhằm ngăn ngừa hạn chế tranh chấp đất đai xảy Đồng thời, Toà án tăng cường số lượng thẩm phán có trình độ hiểu biết đất đai giải tranh chấp đất đai Cán toá án đào tạo bồi dưỡng chuyên sâu kiến thức, kỹ thu thập chứng cứ, xét hỏi, tranh tụng phiên tồ Rèn luyện lĩnh trị cho thẩm phán hội thẩm nhân dân độc lập xét xử án Thứ sáu, bối cảnh cải cách Tư pháp, cải cách Hành nước ta nay, Nhà nước ln đặt vấn đề phấn đấu giải dứt điểm đơn thư khiếu nại 84 tố cáo nhân dân Nhà nước cần trì cơng tác tiếp dân đảm bảo Luật khiếu nại, tố cáo Hoàn thiện quy định giải tranh chấp đất đai vấn đề quan trọng cấp bách giai đoạn để tránh diễn biến phức tạp, cộm Thơng qua đó, hệ thống văn pháp luật phù hợp giúp cho công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án đại hiệu cao Kết luận chương Tại Chương I chương II đề tài đề cập đến vấn đề liên quan đến quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua cho thấy pháp luật dân sự, đất đai hành có tiến mặt khoa học pháp lý Tuy nhiên có quan hệ xã hội phát sinh mà quy định pháp luật hành không bao quát hết vấn đề phát sinh thực tiễn Cụ thể thực tiễn vấn đề xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhìn chung vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế xét xử Tòa án mn hình mn vẻ Ở quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu vi phạm khác Điều cho thấy tính chất đa dạng phức tạp việc giải tranh chấp Về nguyên tắc có BLDS pháp điển hóa quy định pháp luật dân cách thống đầy đủ Việc xét xử Tòa án dân từ thời điểm có hiệu lực BLDS phải dựa quy định nguyên tắc ghi nhận Bộ luật Từ bất cập thực tiễn xét xử hạn chế pháp luật, qua đưa vài kiến nghị nhằm giúp quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thiện hơn, mục tiêu bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo trình giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Tòa án đưa phán phù hợp với pháp luật đạo đức xã hội 85 86 KẾT LUẬN Trên tồn nội dung mà người viết tìm hiểu trình nghiên cứu đề tài điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua trình nghiên cứu đề tài, người viết rút số kết luận sau: Quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định chủ thể tham gia hợp đồng, mục đích nội dung hợp đồng, tự nguyện bên tham gia hợp đồng hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng đòi hỏi quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần có quy định thống việc chấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Nên thống quan điểm tài sản gắn liền với đất hệ đầu tư người sử dụng đất Ở giai đoạn phát triển pháp luật dân Việt Nam ghi nhận điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân nói chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, dù cách thể thời kỳ phát triển khác Nhưng nhìn chung quy định nhằm để tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên trình xác lập, thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tịch hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán đặc biệt cán làm cơng tác địa 87 Một nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm diễn phổ biến nghĩa vụ tài chưa hợp lý Trong thời gian tới Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời có điều tiết hợp lý bảo đảm công chủ thể chịu thuế Những quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định cụ thể có bất cập, thiếu sót Vì vậy, sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết thực cần trọng Từ bất cập tìm kiến nghị viết, người viết mong quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền dụng đất ngày hoàn thiện hơn, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức đảm bảo tốt 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Xuân Anh: Một số vấn đề đặt quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất BLDS, tạp chí Tòa án nhân dân, số 12/2004 Bộ luật dân Bắc Kỳ 1931 Bộ luật dân 1995 Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Bộ luật dân Pháp 1804 Bộ luật dân Đức 1896 Bộ luật thương mại thống Hoa Kỳ 1952 Bộ luật tố tụng dân 2004, 2011,2015 10 Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003 11 Đỗ Văn Đại: Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án, nxb Chính trị quốc gia 2009 12 Phạm Hồng Giang: Sự phát triển pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự giao kết hợp đồng đến nguyên tắc cơng bằng, tạp chí nhà nước pháp luật số 10/2006 13 Giáo trình Luật dân tập I, Đại học Luật Hà Nội, Nxb công an nhân dân 2016; 14 Giáo trình Luật dân tập II, Đại học Luật Hà Nội, Nxb công an nhân dân 2016; 15 Giáo trình Luật đất đai, Đại học Luật Hà Nội, Nxb công an nhân dân 2013; 89 16 Giáo trình luật tố tụng dân Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân xuất năm 2017 17 “Giao dịch dân QSDĐ vô hiệu pháp luật thực tiễn xét xử” tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng, Nxb Thông tin truyền thông xuất năm 2011; 18 Hiến pháp 1980, 1992, 2013; 19 Luật công chứng 2006, 2014; 20 Luật Đất đai 1993, 2003,2013; 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2014; 22 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007,2012; 23 Luật Đất đai 1993, 2003,2013; 24 Luật Nhà 2014; 25 Hồng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009; 26 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 27 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật đất đai 28 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trước bạ 29 Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 HĐTPTANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân nhân gia đình 90 30 Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 HĐTPTANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân hôn nhân gia đình 31 Đinh Văn Thanh & Phạm Cơng Lạc: Thuật ngữ Luật Dân sự, từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb CAND, 1999 32 Minh nhất: Một vài vấn đề thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, tham khảo tại: Http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6067 33 Nguyễn Thị Tình: Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân theo quy định BLDS 2005, tham khảo tại: Http://www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2011/08/08/di%E1BB%8 1uki%87n-c-hi%E1%BB%87u-1%E1%BB%8Bch-dn-s%E1%BB%B1-theo-quyd%E1%BB%8nhc%E1%BB%A7a-b%E1%BB%99-lu%E1%BA%ADt-dns%E1%BB%B1-nam-2005/ 34 Lando, Ole, A Vision of a Future World Contract Law: Impact of European and Unidroit Contract Principles,UCC Law Journal, Fall 2004 35 MacMillan C.A & R Stone, Elements of the Law of Contract, University of London, London 2004 36 Brain, Robert D., Contract – Quick Review, 6th ed., West Group, CA 1999 37 Phạm Cơng Lạc, Ý chí giao dịch dân sự, Luật học, số5/1998, tr 69&24 38 Tòa án Nhân dân Tối cao, Công văn số177/2002/KHXX ngày 05/12/2002 91 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 1.1 Khái niệm đặc trưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.1.2 Đặc trưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.1 Khái niệm hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.3 Điều kiện hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 35 2.1 Những quy định cụ thể pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.1.1 Điều kiện chủ thể 35 2.1.2 Điều kiện tự nguyện tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 2.1.3 Điều kiện mục đích, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.1.4 Điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 2.2.1 Những ưu điểm pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 2.2.2 Những hạn chế pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG 92 TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH; KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 66 3.1 Giải tranh chấp quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh từ thực tiễn áp dụng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 3.1.1 Thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến điều kiện chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 3.1.2 Thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến điều kiện tự nguyện việc giao kết, xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 3.1.3 Thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến điều kiện mục đích, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 93 ... áp dụng quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Từ đánh giá thực trạng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển. .. luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giải tranh chấp quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; Kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp. .. dụng đất có phải 24 điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay khơng vì, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất