Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HÀ VĂN TIẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60.38.30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Huệ HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu nêu Luận văn hoàn toàn trung thực Những kết luận khoa học Luận văn chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân LĐĐ : Luật Đất đai GSH : Giấy sở hữu GCN : Giấy chứng nhận GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng QSD : Quyền sử dụng TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân Tối cao UBND : Ủy ban nhân dân Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP : Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP : Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 18/04/2004 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đất 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.3 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.2.4 Ý nghĩa việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3 20 Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến 22 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 22 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 24 1.3.3 Giai đoạn từ năm 1992 đến 26 CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT 29 2.1 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 2.1.1 Bên chuyển nhượng 31 2.1.2 Bên nhận chuyển nhượng 36 2.2 Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.3 37 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.4 39 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.5 42 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hậu pháp lý 44 2.5.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 44 2.5.2 Hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.6 46 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 2.6.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng 50 2.6.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng 51 2.7 Vấn đề đặt cọc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CỦA TÒA ÁN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 3.1 Thực tiễn việc giải tranh chấp Tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.1 Nguyên nhân khách quan 3.1.1.2 Nguyên nhân chủ quan 3.1.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án 3.2 57 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.1.1 57 57 58 59 62 Hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 LỜI NÓI ĐẦU Đất tài sản quan trọng gắn liền với sống ngày người, thỏa mãn nhu cầu thiết người Bởi vậy, pháp luật tạo công cụ pháp lý chủ thể thỏa mãn nhu cầu mình, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đời cách thức để người xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng giao dịch dân quan trọng, mặt chất, dạng hợp đồng mua bán tài sản, với đối tượng hợp đồng quyền sử dụng đất – loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu Nhà nước nên phải tuân thủ quy định chặt chẽ pháp luật Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng có ý nghĩa lớn, giúp phân phối lại diện tích đất ở, đảm bảo diện tích đất thừa sử dụng cách hợp lý Chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, giai đoạn Nhà nước ta lại có sách khác đất đai, quy định sau đời không kế thừa điểm tích cực mà khắc phục điểm hạn chế để quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện Hiện nay, việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất Bộ luật dân 2005 pháp luật đất đai quy định chặt chẽ chi tiết, tạo điều kiện cho quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn diễn an tồn, lành mạnh có hiệu Tuy nhiên, với phát triển kinh tế thị trường, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, cộng với tỷ lệ dân số gia tăng nhanh, làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày trở nên phổ biến, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm số lượng đáng kể quan hệ dân ngày trở nên thông dụng, việc chuyển nhượng diễn tương đối đa dạng, phong phú, với nhiều vấn đề phức tạp hợp đồng phát sinh theo, quan hệ chuyển nhượng này, vi phạm bên điều kiện có hiệu lực hợp đồng diễn thường xuyên, kéo theo tranh chấp ngày tăng, có nhiều tranh chấp giải nhiều án, định bị kháng nghị để giải lại từ đầu tốn nhiều thời gian, cơng sức Điều có ngun nhân phần từ quy định pháp luật, quy định chưa thống nhất, thiếu văn hướng dẫn thi hành, giải thích cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, chí trái ngược giải quyết, làm cho cơng tác giải Tòa án chưa có kết mong muốn Vì vậy, việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách có hệ thống tồn diện khơng góp phần tìm ngun nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nhằm tìm cách thức giải tranh chấp vấn đề cách đắn Từ đó, đề xuất số kiến nghị hồn thiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với lý trên, Tác giả xin chọn đề tài “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” làm đề tài luận văn thạc sĩ để tìm hiểu vấn đề mang tính cấp bách cấp thiết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý, sinh viên, học viên có cơng trình nghiên cứu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cơng trình có đóng góp định việc hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Có thể kể vài cơng trình khoa học đáng ý như: Luận văn: “Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn thị Thu Thủy; luận văn thạc sỹ tác giả Nguyễn Văn Tiến với đề tài “Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh”; tác giả Phạm Thu Thủy với luận văn thạc sỹ “Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân”; luận văn thạc sỹ Trần Đăng Vinh đề tài “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta”; “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất” luận văn thạc sỹ Nguyễn Thị Hồi An… Bên cạnh đó, có nhiều viết chuyên sâu số học giả đăng báo, tạp chí chẳng hạn, học giả Phạm Thị Hương Lan với viết: “Một số kiến nghị qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” - Tạp chí Kiểm sát, Số 15/2010; hay viết: “Vai trò Nhà nước việc thực quyền chiếm hữu đất đai” tác giả Phạm Hữu Nghị Tạp chí Nhà nước pháp luật số 1/2005… Qua nghiên cứu, viết mình, học giả có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, cơng trình khơng xây dựng sở lý luận mà đặt vấn đề thực tiễn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, cơng trình đề cập đến vài khía cạnh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua việc nghiên cứu cơng trình, tác giả có tổng hợp, kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ có phân tích để đưa đánh giá, nhận định quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ việc đánh giá thực trạng quy định pháp luật thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn thời gian vừa qua, tơi thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống toàn diện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Phạm vi mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu luận văn “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; quy định chủ thể, đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực, vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hậu pháp lý, nội dung hợp đồng vấn đề đặt cọc hợp đồng mà chủ thể cá nhân, hộ gia đình nước Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm phân tích khái niệm bản, thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp thực tiễn giải tranh chấp Tòa án hợp đồng này, đánh giá mặt tích cực, điểm hạn chế tồn nguyên nhân hạn chế tồn Trên sở đó, đưa hướng hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo môi trường pháp lý an toàn tin cậy cho bên tham gia quan hệ chuyển nhượng Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu đề tài, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học chủ nghĩa Mac – Lênin vật biện chứng vật lịch sử - Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khác phân tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử, thống kê, dự báo… Những đóng góp luận văn Nghiên cứu cách khái quát, có hệ thống từ sở lý luận thực trạng quy định pháp luật đến thực tiễn việc giải tranh chấp tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục thiếu sót lĩnh vực Luận văn nghiên cứu cách hoàn chỉnh vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng có đối tượng quyền sử dụng đất ở, cơng trình nghiên cứu khác đề cập số khía cạnh pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn bao gồm ba chương, cụ thể: 65 Tài hoàn tất thủ tục giấy tờ để chuyển quyền sử dụng đất cho ông Mừng ông Mừng thực việc chuyển tiền cho ông Tài để thực nghĩa vụ, thấy giá vàng tăng nhanh nên ông Mừng thông đồng với ơng Của (là hàng xóm ơng Tài) để xác định tình trạng đất có tranh chấp (mặc dù trước biên xác minh ngày 27/7/2006 ơng Của xác nhận khơng có tranh chấp với ông Tài), lấy lý này, TAND tuyên hợp đồng vô hiệu với lý đất có tranh chấp Có thể thấy, việc giao kết không thực lỗi ơng Mừng, xác minh Tòa án có sở để chứng minh khơng có việc tranh chấp, hợp đồng có giá trị pháp lý bên tiếp tục thực hợp đồng Qua vụ việc này, pháp luật cần phải có quy định cụ thể “đất khơng có tranh chấp”, quy định chung chung chưa phù hợp, dễ bị bóp méo cán bị tha hóa, khơng trường hợp lợi dụng bất ổn giá trị quyền sử dụng đất tìm cách để hợp đồng khơng thực hợp đồng nhằm trục lợi, làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi bên Do vậy, chưa có quy định cụ thể vấn đề này, quan tòa án cần phải xét đến yếu tố liên quan để xác định tình trạng đất, qua xác định giá trị pháp lý hợp đồng việc giải tranh chấp thực có hiệu Bên cạnh đó, việc giải hậu pháp lý yêu cầu ông Tài trả lại tiền đặt cọc cho ông Mừng tuyên hợp đồng vô hiệu chưa thực xác trường hợp này, việc đặt cọc để đảm bảo việc thực hợp đồng, trình thực hiện, giá vàng tăng ông Mừng không muốn tiếp tục thực hợp đồng, nên tìm lý hủy hợp đồng, việc hợp đồng không tiếp tục thực lỗi ông Mừng lỗi ông Tài, không yếu tố khách quan khác chi phối, trường hợp này, tuyên bố hợp đồng vô hiệu, ông Mừng khoản tiền đặt cọc Thêm vào đó, biết việc chuyển nhượng QSD đất thường gắn liền với việc chuyển nhượng tài sản đất, nhiên số vụ việc, việc chuyển nhượng tài sản đất tách biệt việc chuyển nhượng tài sản đất vô hiệu dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Có thể thấy điều qua vụ việc sau đây: 66 Ngày 04/8/2008, bà Nguyễn Thị Kim Qui với ông Hồ Văn Lai có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất diện tích 279.2 m2 (phần đất cấp GCNQSD đất ở), trước ngày 21/6/2008, Bà với ông, bà: Ngô Thị Cẩm Tiên, Ngô Cẩm Thị, Ngô Văn Phú Lực ký hợp đồng mua bán nhà số 4B gắn liền với phần đất cho ông Hồ Văn Lai (căn nhà chưa cấp GSH nhà ở) Hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất thực theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định nên sau chuyển nhượng, ông Lai UBND huyện Chợ Mới cấp GCNQSD đất số 0936bB ngày 26/9/2008, diện tích 279.2 m2, nhà 4B gắn liền với đất chưa cấp GSH nhà ở, đương có làm hợp đồng mua bán chưa sang tên Sau số lý nên phát sinh tranh chấp, chị em bà Qui yêu cầu tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà 4B gắn liền với đất Hai vụ việc TAND huyện Chợ đưa xét xử ngày 20/9/2010, Bản án số 185/2010/DS-ST khẳng định việc chuyển nhượng QSD đất đương thực hợp pháp quy định trình tự pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực chưa quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GSH nhà Như vậy, hợp đồng mua bán nhà vô hiệu kể từ thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, nhà gắn liền với đất thổ cư khơng di dời khỏi đất Do đó, kéo theo việc vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đồng ý với việc giải án nêu ông Lai làm đơn kháng cáo yêu cầu giải theo thủ tục phúc thẩm Ngày 23/8/2011, TAND tỉnh An Giang đưa vụ án xét xử, Bản án DSPT số 239/2011/DSPT khẳng định việc giải TAND huyện Chợ Lách pháp luật Việc giải quan tòa án tỉnh An Giang tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Qui với ông Lai vô hiệu hợp đồng mua bán nhà gắn liền với phần đất vô hiệu hai án nêu khơng phù hợp, khơng có theo quy định pháp luật quyền sử dụng đất nhà hai loại tài sản khác thực thực việc chuyển nhượng theo hai hợp đồng độc lập, theo thủ tục khác nhau, phần diện tích nhà 33.6 m2 gắn liền với phần đất 279.2 m2, 67 việc chuyển nhượng thực theo trình tự, thủ tục quy định nên sau chuyển nhượng ông Lai cấp GCNQSD đất cho nên, việc tòa án tun hợp đồng vơ hiệu khơng xác Qua vụ việc này, thấy điểm bất cập, việc chuyển nhượng QSD đất thường gắn với việc bán tài sản đất nhà ở, công trình phục vụ đời sống… nhiên, pháp luật lại quy định việc mua bán nhà phải có GSH nhà ở, tuyên việc mua bán nhà vô hiệu kéo theo việc chuyển nhượng QSD đất vô hiệu, tạo điều kiện cho bên lợi dụng quy định để yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu giá trị QSD đất hay nhà biến động, dó, số trường hợp, cần phải quy định mẫu chung thống GCNQSD đất GSH nhà ở, để thuận lợi cho việc chuyển nhượng, đảm bảo quyền, lợi ích đáng bên tham gia, qua làm giảm tranh chấp phát sinh tạo điều kiện nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai Bên cạnh đó, tình trạng vụ án giải nhiều án khác ngày nhiều, vụ án sau giải theo thủ tục sơ thẩm, phúc thẩm, sau lại bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm thường xuyên diễn ra, nguyên nhân vấn đề mặt xuất phát từ quan điểm giải việc áp dụng pháp luật khác cấp tòa án, điều này, thể việc giải không thực triệt để cấp tòa án Trong thực tiễn xét xử tượng ngày phổ biến thấy tình trạng qua vụ việc sau: Ngày 13/10/2006, bà Nguyễn Thị Màu chuyển nhượng cho ông Trần Văn Hưng diện tích 320,9 m2 đất thổ cư (bà Màu cấp GCNQSD đất số 02096 QSDĐ/aK ngày 18/10/2001 năm 2001, hình thức sử dụng: riêng), với số tiền 65.000.000 đồng, việc chuyển nhượng QSD đất UBND xã Núi Voi, huyện Tịnh Biên chứng nhận Sau tiến hành thủ tục trước bạ, sang tên theo quy định ông Hưng Ủy ban nhân dân huyện Tịnh Biên cấp GCNQSD đất Tuy nhiên, ngày 22/02/2007 bà Trần Thị Diếm (là gái bà Màu) khởi kiện cho 320,9 m2 đất nói tài sản thừa kế thuộc sở hữu chung cha (Trần Văn Đang) chết từ năm 1999 để lại Theo đơn kiện, bà Diếm đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bà Màu với ông Hưng 68 Ngày 27/6/2007, Tòa án nhân dân huyện Tịnh Biên đưa vụ án xét xử, tuyên bác đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà Nguyễn Thị Màu với ông Trần Văn Hưng bà Diễm, theo GCNQSD đất cấp cho bà Màu phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp bà Không đồng ý với án sơ thẩm trên, bà Diễm làm đơn kháng cáo Ngày 16/10/2007, Tòa án nhân dân tỉnh An Giang đưa vụ án xét xử theo thủ tục phúc thẩm Bản án số 540/2007/DSPT với phán hồn tồn trái ngược với phán Tòa án nhân dân huyện Tịnh Biên trước “Tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/10/2006 bà Nguyễn Thị Màu với ông Trần Văn Hưng” buộc hai bên phải trả lại tiền, giao lại đất hợp đồng vơ hiệu với lý quyền sử dụng phần đất tài sản chung Không đồng ý với phán TAND tỉnh An Giang Bản án phúc thẩm nêu trên, ông Hưng có đơn gởi Chánh án Tòa án nhân dân tối cao xin xem xét kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm Ngày 23/2/2011 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao có Quyết định Giám đốc thẩm số 143/2011/DS-GĐT vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Bản án dân phúc thẩm số 540/2007/DSPT trên, yêu cầu TAND tỉnh An Giang giải lại vụ việc theo thủ tục sơ thẩm TANDTC cho phần đất 320,9 m2 thuộc QSD hợp pháp bà Màu Bà có quyền chuyển nhượng QSD đất cho người khác theo quy định pháp luật Có thể thấy phần thực tiễn giải TAND nay, vụ việc, không phức tạp quan điểm giải không thống làm cho vụ việc kéo dài, vụ việc không làm thời gian, công sức, tiền bạc bên tham gia hợp đồng mà nhiều thời gian cho quan Tòa án Bên cạnh đó, vấn đề khác, vụ án có hiệu lực từ năm 2007 đến năm 2011 có Quyết định giám đốc thẩm, khoảng thời gian 05 năm này, phía gia đình bà Màu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác xây dựng cơng trình kiên cố có giá trị lớn mà sau có Quyết định giám đốc thẩm, Tòa án lại giải công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bà Màu với ông Hưng, vậy, phát sinh nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn cho quan thi hành án thi hành án Chính vậy, cơng tác xét xử, tòa án khơng phải 69 thống quan điểm giải mà phải hạn chế thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm, để án tuyên có hiệu lực thi hành Qua vụ việc trên, thấy thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án có nhiều vấn đề cần phải xem xét, quan điểm giải không thống nhất, nơi quan điểm giải dẫn đến vụ việc giải nhiều án khác nhau, bên cạnh đó, việc giải khơng triệt, nhiều thời gian Điều không ảnh hưởng đến quyền lợi bên mà ảnh hưởng đến lòng tin nhân dân pháp luật Cho nên, quan Tòa án cần phải đưa quan điểm giải cụ thể để việc giải thống nhất, rút ngắn thời gian xem xét lại án để án có hiệu lực 3.2 Hướng hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa lớn đời sống để hợp đồng thực vào sống người dân tuân thủ cách triệt để cần phải ban hành quy định để khắc phục hạn chế nguyên nhân khách quan, chủ quan, vướng mắc việc công tác giải tranh chấp bất cập sách quản lý đất đai Nhà nước Do đó, luận văn xin đưa số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế thấp tranh chấp phát sinh: Thứ nhất, phải đẩy nhanh công tác cấp GCNQSD đất ở, đồng thời ghi nhận việc chuyển nhượng người sử dụng có giấy tờ hợp pháp quy định khoản 1, Điều 50 LĐĐ năm 2003 GCNQSD đất chứng thư pháp lý thể quyền sử dụng hợp pháp người sử dụng Nhà nước cơng nhận, đồng thời, phương tiện để người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng quy định điểm a khoản Điều 106 LĐĐ năm 2003 Bên cạnh đó, kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trường hợp trước ngày 01/11/2007 người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCN theo quy định pháp luật mà chưa quan Nhà nước có thẩm quyền cấp 70 GCN người sử dụng đất có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 LĐĐ NĂM 2003 sau ngày 01/01/2008 chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP) Tuy nhiên, thực tế, tiến độ cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất diễn chậm, tính đến ngày 30/09/2008: Đất thị cấp 2.825.205 GCN tương ứng với 63.012 đạt 60,9% diện tích cần cấp; đất nơng thơn cấp 10.298.895 GCN tương ứng với diện tích 380.807 đạt 76,0% diện tích cần cấp Đến tháng 12 năm 2010: Đất đô thị cấp 3.573.627 GCN tương ứng với diện tích 82.331 đạt 62.9% diện tích cần cấp; đất nông thôn cấp 11.496.636 GCN tương ứng với diện tích 421.809 đạt 76.7 % diện tích cần cấp Đến tháng 12 năm 2011: Đất đô thị cấp 3.685.259 GCN tương ứng với diện tích 83.109 đạt 63.5% diện tích cần cấp; đất nông thôn cấp 11.671.553 GCN tương ứng với diện tích 435.967 đạt 79.3% diện tích cần cấp (9) Qua số liệu trên, thấy tình hình cấp GCNQSD đất diễn chậm, số lượng GCN cấp chưa thực nhiều, đất đô thị, quy định người sử dụng đất chưa cấp GCNQSD đất (trừ số trường hợp ký trước ngày 1/11/2007 có giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 LĐĐ) không chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phù hợp, khơng đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, thực tế khơng trường hợp nộp đơn xin cấp GCNQSD đất không cấp GCNQSD đất lại lỗi từ phía quan Nhà nước Bên cạnh đó, pháp luật quy định trách nhiệm quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất đủ điều kiện, qua số liệu thống kê trên, thấy tổng số diện tích đất chưa cấp GCNQSD đất khoảng 161408.5 (trong đất thị 47.771,2 đất nông thôn 113.637,3 ha) với số lượng diện tích lớn để thực việc cấp GCNQSD đất cho tất diện tích lại thời gian ngắn điều khơng dễ thực Vì để khắc phục tình trạng trên, vừa phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất ở, đồng thời phải sửa đổi quy định Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP theo hướng quy định khoảng thời gian hợp lý chẳng hạn từ đến hết năm 2015, bên chuyển nhượng có (9): Kết cấp GCNQSD đất theo mẫu - http://www.gdla.gov.vn 71 thể chuyển quyền sử dụng đất có GCNQSD đất loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 LĐĐ NĂM 2003 Quy định hợp lý vừa đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, vừa tạo khoảng thời gian cho quan Nhà nước hoàn thành việc cấp GCNQSD đất theo quy định trường hợp có đầy đủ điều kiện mà chưa cấp Song song với điều này, Nhà nước cần tiến hành soát lại GCNQSD đất cấp trước chưa quy định thu hồi cấp lại theo mẫu chung thống Thứ hai, bổ sung quy định pháp luật quy định điều kiện bên nhận chuyển nhượng Như phân tích mục 2.2.2 pháp luật hành quy định chặt chẽ điều kiện bên chuyển nhượng mà chưa quy định điều kiện cụ thể với bên nhận chuyển nhượng, điều rõ ràng khơng phù hợp tình hình nay, quỹ đất dành cho loại đất có hạn, đất chiếm phần nhỏ quỹ đất quốc gia Bên cạnh đó, điều kiện kinh tế thị trường, nơi mà quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa để tham gia giao dịch, người có tiềm lực kinh tế tập trung quyền sử dụng đất vào tay mình, người khơng có điều kiện chuyển nhượng QSD phần đất sử dụng số loại đất khác đất nông nghiệp, lâm nghiệp để xây dựng nhà ở, gây khó khăn cho quan quản lý Nhà nước đất đai Do đó, Pháp luật cần có quy định bổ sung điều kiện bên nhận chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, ghi nhận lại quy định điều 711 BLDS 1995: “Bên nhận quyền sử dụng đất phải có điều kiện sau đây:1- Có nhu cầu sử dụng đất; 2- Chưa có đất sử dụng hạn mức theo quy định pháp luật đất đai sau nhận quyền sử dụng đất, đất sử dụng khơng vượt q hạn mức loại đất” Quyền sử dụng đất cần phải chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng đất, mục đích loại đất để phục vụ nhu cầu thiết yếu người, đồng thời cần phải quy định hạn mức bên nhận chuyển nhượng, việc quy hoạch đất thực sở tổng số dân địa phương phần diện tích đất tự nhiên địa phương đó, theo người tương ứng với phần diện tích đất định, cần phải quy định hạn mức sử dụng loại đất 72 này, để đảm bảo sử dụng phần đất phục vụ nhu cầu đáng Thứ ba, phải ban hành văn giải thích khái niệm “đất khơng có tranh chấp” Như phân tích mục 2.2.1 khái niệm “đất khơng có tranh chấp” chưa hiểu cách thống nhất, địa phương cách hiểu khác nhau, điều không ảnh hưởng đến quyền lợi bên chuyển nhượng chuyển nhượng tài sản mà gây khơng khó khăn cho quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận tình trạng đất Bởi vậy, cần phải có văn hướng dẫn để việc hiểu áp dụng quy định thực cách thống nhất, tránh việc số cán tha hóa lợi dụng quy định để gây “khó dễ”, để trục lợi từ người tham gia quan hệ chuyển nhượng, qua cố lòng tin người dân pháp luật Thứ tư, cần phải bổ sung quy định việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu vi phạm điều kiện hình thức cần phải xét đến yếu tố lỗi bên, quy định cần thiết, thực tiễn xét xử, khơng trường hợp bên giao kết việc chuyển nhượng hợp đồng lại chưa cơng chứng, chứng thực, sau đó, giá đất tăng, giá vàng tăng… bên không muốn tiếp tục thực hợp đồng nữa, để thu lợi bất chính, điều làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên kia, gây trật tự an tồn xã hội, giao dịch dân khơng ổn định xác định hiệu lực hợp đồng quan có thẩm quyền cần phải vào lỗi bên để xem xét, có định, án quan có thẩm quyền thực khách quan, pháp luật Thứ năm, cần ban hành văn hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng chấp nhận trường hợp bên công chứng tổ chức công chứng chứng thực UBND cấp xã nơi có đất ở, quy định pháp luật hành vấn đề có nhiều mâu thuẫn Theo quy định BLDS năm 2005 LĐĐ năm 2003 hợp đồng chuyển nhượng cơng chứng chứng thực, theo quy định Luật Công chứng năm 2006, có tổ chức cơng chứng có thẩm quyền cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất chịu 73 điều chỉnh trực quy định BLDS năm 2005 LĐĐ năm 2003, cần xác định vấn đề theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất có hiệu lực cơng chứng tổ chức công chứng chứng thực UBND Thứ sáu, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Bởi quy định thời điểm có hiệu lực thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có nhiều điểm chưa phù hợp Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, cần phải tôn trọng quyền chủ động, tự giao kết hợp đồng, bên tham gia tự thể ý chí khn khổ pháp luật Nhà nước không nên can thiệp sâu vào thể ý chí bên hợp đồng, bên tham gia hợp đồng mong muốn đạt mục đích đặt ban đầu, việc u cầu phải đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hợp đồng phát sinh hiệu lực chưa thực hợp lý Thứ hai, việc sang tên GCNQSD đất diễn chậm, có hồ sơ gửi đến năm mà chưa sang tên, nước ta tỉ lệ lạm phát tăng nhanh, giá biến động lớn, thời gian ngắn giá đất tăng cao bên chuyển nhượng yêu cầu hủy bỏ thực hợp đồng để thiết lập giao dịch khác với giá cao hơn, điều làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên nhận chuyển nhượng ngược lại Việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thời điểm công chứng, chứng thực - thời điểm xác nhận kiện pháp lý xảy bên, thông qua hoạt động Nhà nước kiểm soát hoạt động chuyển nhượng Đồng thời, pháp luật quy định nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quy định cho họ thời hạn để thực hiện, hết thời hạn quy định mà chưa đăng ký bị xử phạt vi phạm lĩnh vực đất đai chế tài khác Thứ bảy, TANDTC phải tiến hành công tác tổng kết, rút kinh nghiêm đồng thời nâng cao lực đội ngũ thẩm phán cán ngành tòa án, qua thực tiễn giải tranh chấp quyền sử dụng đất cấp tòa án, thấy giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số vụ việc cụ thể 74 nội dung, Tòa án lại có quan điểm giải khác chí đối lập nhau, điều xảy tình trạng khiếu kiện kéo dài, khơng gây tổn thất thời gian công sức cho bên tham gia chuyển nhượng, mà gây nhiều khó khăn cho quan Nhà nước việc giải tranh chấp Bởi vậy, năm TANDTC phải tổng kết công tác xét xử đồng thời đưa học kinh nghiệm, đồng thời đưa hướng dẫn cụ thể để công tác giải tranh chấp hợp đồng cấp Tòa án thống Bên cạnh đó, phải khơng ngừng nâng cao lực chuyên môn đạo đức nghề nghiệp Thẩm phán cán ngành tòa án, gắn trách nhiệm người tiến hành tố tụng phán mình, để phán đưa đắn, từ chất lượng xét xử nâng cao, đảm bảo tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải án, định khách quan, pháp luật Ngồi ra, cần đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến giáo dục pháp luật lĩnh vực pháp luật đất đai để người dân hiểu rõ quy định pháp luật Điều cần phải thực lúc nào, biết việc nhận thức quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân vùng nơng thơn, miền núi chí phận khơng nhỏ người dân thành thị hạn chế, hợp đồng không chịu điều chỉnh BLDS mà chịu điều chỉnh LĐĐ, việc nhận thức không tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng, mà gây khó khăn cho bên thực hợp đồng, gây khó khăn cho Nhà nước cơng tác quản lý đất đai, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước bên khơng tự thực việc đóng thuế theo quy định Thực tốt giải pháp này, quy định hành góp phần đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn lành mạnh, an toàn, đồng thời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân, tạo điều kiện để công tác giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đạt hiệu cao 75 KẾT LUẬN Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày có vị trí quan trọng đời sống xã hội trong công tác quản lý sử dụng đất Nhà nước Hợp đồng hình thức chuyển quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất chuyển từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng khai thác lợi ích từ đất bên chuyển nhượng nhận tiền Qua hợp đồng này, Nhà nước kiểm sốt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nắm bắt biến động để đưa sách đất đai phù hợp, nên chặng đường phát triển đất nước, Nhà nước có sách pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh thời kỳ Bởi vậy, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban hành sau bổ sung ngày hoàn thiện Hiện nay, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định BLDS pháp luật đất đai, nhiều yếu tố liên quan đến hợp đồng điều kiện chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung, thời điểm có hiệu lực, vấn đề hợp đồng vô hiệu, hậu pháp lý… hợp đồng BLDS pháp luật đất đai quy định chặt chẽ Những quy định không bước đưa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ pháp luật, làm cho giao dịch quyền sử dụng đất ngày ổn định mà phần đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung quyền sử dụng đất nói riêng Bên cạnh đó, vấn đề hợp đồng tồn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tế, gây vướng mắc trình thực áp dụng để giải tranh chấp, điều xuất phát từ nhiều lý khác nhau, sách pháp luật đất đai chưa thực thống nhất, việc quản lý đất đai quan Nhà nước có thẩm quyền, bên cạnh ý thức chấp hành nhận thức quy định pháp luật hợp đồng phận không nhỏ người dân làm cho hợp đồng chuyển nhượng khơng diễn theo mong muốn, ngày có nhiều sai phạm q trình thực việc chuyển nhượng Chính bất cập nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp, làm giảm hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai 76 Vì vậy, Nhà nước cần phải sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thật hợp lý phù hợp với thực tiễn đời sống, sửa đổi quy định hành khơng phù hợp, để hồn thiện quy định pháp luật vấn đề Từ đó, khắc phục bất cập nêu trên, đồng thời bảo đảm quyền người sử dụng đất nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai Nhà nước./ 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1- C Mác – F Ăngghen Tuyển tập, Tập 23 trang 189, Nxb Sự Thật năm 1979 2- Nguyễn Thị Hoài An (2006): “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Luận văn Thạc sĩ Luật học 3- Nguyễn Tuấn Anh: “Vấn đề giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”,Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 12/2008, trang 11 – 12 4- Phạm Tuấn Anh (2006): “Hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Khoá luận tốt nghiệp 5- Lê Xuân Bá: “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam”, Nxb Khoa học Kỹ Thuật, Hà Nội 6- Chính phủ(2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai 7- Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 sửa đổi, bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 8- Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/9/1999 quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSD đất chấp, góp vốn QSD đất 9- Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 10- Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng12năm 2006 giao dịch bảo đảm 11- Chính phủ (2007), Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký 12- Phạm Ngọc Diệp (2004): “Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất”, Luận văn tốt nghiệp 13- Ths Bùi Thị Thanh Hằng: "Chế định hợp đồng dân vô hiệu trước yêu cầu sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân năm 2005", truy cập ngày 27/3/2012 78 địa chỉ: http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dansu/che-111inh-hop-111ong-dan-su-vo-hieu-truoc-yeu-cau-sua-111oi-bosung-bo-luat-dan-su-nam-2005 14- Nguyễn Văn Hậu: "Những bất cập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" truy cập ngày 27/3/2012 địa chỉ: http://www.phapluatvn.vn/danhnhanvaphapluat/201104/Nhung-bat-capve-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-2044125 15- TS Bùi Đăng Hiếu (2001), “Giao dịch dân vô hiệu tương đối vô hiệu tuyệt đối”, truy cập ngày 04/4/2012 địa chỉ: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/06/27/2766880/ 16- Trần Trọng Hùng (1998): “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn Thạc sĩ Luật học 17- Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, Nghị 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình 18- Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, Nghị 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình 19- Phạm Thị Hương Lan:“Một số kiến nghị qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” - Tạp chí Kiểm sát, Số 15/2010 trang 30 – 32 20- Quốc hội (1946), Hiến pháp năm 1946 21- Quốc hội (1959), Hiến pháp năm 1959 22- Quốc hội (1980), Hiến pháp năm 1980 23- Quốc hội (1992), Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) 24- Quốc hội (1991), Pháp lệnh hợp đồng năm 1991 25- Quốc hội (1995), Bộ luật dân năm 1995 26- Quốc hội (2005), Bộ luật dân năm 2005 27- Quốc hội (1953), Luật Cải cách Ruộng đất 28- Quốc hội (1987), Luật Đất đai năm 1987 79 29- Quốc hội (1993), Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) 30- Quốc hội (2003), Luật Đất đai năm 2003 31- Quốc hội (2006), Luật Công Chứng năm 2006 32- Quốc hội (2008), Luật Thi hành án năm 2008 33- Anh Quân: “Tranh chấp đất đai tăng số vụ phức tạp tính chất”, truy cập ngày 03/4/2012 địa chỉ: http://www.baomoi.com/Home/PhapLuat/vneconomy.vn/Tranh-chap-datdai-tang-so-vu-va-phuc-tap-ve-tinh-chat/4011456.epi 34- Phạm Thu Thủy (2001): “Chuyên đề pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân” Thông tin khoa học pháp lý, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp 35- Tổng cục quản lý Đất đai, kết cấp GCN loại đất nước, truy cập ngày 13/4/2012 địa chỉ: http://www.gdla.gov.vn/index.php?option=com_tailieu&task=detail&id=66 36- Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật dân Việt Nam Tập 1, Nxb Giáo dục Việt Nam 37- Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật dân Việt Nam Tập 2, Nxb Giáo dục Việt Nam 38- Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân 39- “Đất tăng giá chóng mặt, cò nhảy cào cào” truy cập ngày 01/4/2012 địa chỉ: http://hn.24h.com.vn/tin-tuc-trong-ngay/dat-tang-gia-chongmat-co-nhay-nhu-cao-cao-c46a296832.html 40- “Giá nhà đất giảm mạnh: Thời mua nhà đến?” truy cập ngày 01/4/2012 địa http://canhosieunho.batdongsan.com.vn/gia-nha-datgiam-manh-thoi-co-mua-nha-da-den-9foLNndQ7w01.html 41- Viện ngôn ngữ học, Từ điển tiếng việt, Nxb Đà Nẵng 42- Website: www.tudien.xalo.vn ... tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.3 37 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.4 39 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.5 42 Hợp đồng chuyển. .. luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đất Đất. .. sử dụng đất 12 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.3 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất