Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN VIẾT TUẤN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2006 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN VIẾT TUẤN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2006 MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.3 Lịch sử hình thành phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 Chương 2: thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 42 dụng đất 2.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.4 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.6 Một vài vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân 63 phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng 67 Chương 3: chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.2 Một số giải pháp hòan thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ khơng thật phù hợp cịn nhiều bất cập Luật đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến so với Luật đất đai năm 1993, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điểm Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sơi động Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tồ án Những điều trình bày lý việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ học viên Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Mục đích, phạm vi đối tƣợng nghiên cứu đề tài Pháp luật hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ coi phổ biến quan trọng - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để đạt mục đích tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật dân Việt Nam Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp Ý nghĩa kết nghiên cứu Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam thực tiễn áp dụng Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế áp dụng luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, thấy với tư cách đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt đất đai Trong quyền quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua tổ chức, cá nhân xã hội cách giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trực tiếp Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết phải hiểu quyền tự nhiên, người chiếm hữu đất đai, họ thực hành vi sử dụng đất mà cụ thể khai thác tính sử dụng đất đai mà khơng quan tâm đến hình thức sở hữu Thơng qua hành vi sử dụng đất mà người thỏa mãn nhu cầu làm cải cho xã hội Chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai xem tư liệu sản xuất quan trọng thiếu Nhờ việc thực quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu khơng có đất đai, lao động người sản sinh lúa, gạo để phục vụ cho nhu cầu thiết yếu thường ngày Khi xác định mối quan hệ lao động đất đai, C Mác cho rằng: "Lao động yếu tố q trình sản xuất khơng phải yếu tố tạo cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động sản xuất cải vật chất" [19] + Trong sống, đất đai nơi trú ngụ người, nhờ có đất đai thơng qua hành vi sử dụng đất, trực tiếp gián tiếp, người tồn tại, lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu khơng có đất đai khơng có sống người + Thông qua hành vi sử dụng đất lĩnh vực quản lý, kinh tế, trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, người tạo giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy phát triển chung nhân loại Ngoài ra, quyền sử dụng đất xem quyền pháp lý, quyền pháp luật ghi nhận bảo vệ Ở chúng sâu phân tích quyền sử dụng đất góc độ trị- pháp lý Như biết, kể từ Hiến pháp 1980 đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa người đại diện chủ sở hữu vừa chủ quản lý đất đai Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, thực tế Nhà nước ta chưa xác lập cách đầy đủ quyền sở hữu chủ đất đai, đặc biệt đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng tổ chức, hộ gia đình cá nhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân đất đai giai đoạn cải cách văn pháp quy Người sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" khơng phải sở hữu chủ đất lại thấy dường chẳng mát quyền khai thác sử dụng đất đai vốn khơng cịn thuộc sở hữu Tuy nhiên, thấy giai đoạn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất chưa quan tâm thỏa đáng, pháp luật trọng đến lợi ích Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi người sử dụng đất vốn chủ sở hữu trước Thực trạng nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm đất đai, tạo khủng hoảng kinh tế nông nghiệp nước ta năm đầu thập niên 1980 Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm chương 57 điều Đây bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu đất đai người sử dụng đất Luật quy định cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ quyền lợi người sử dụng đất Với quy định này, chế định quyền sử dụng đất hình thành, xây dựng sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất Nhà nước ghi nhận hình thức thể chủ sở hữu mà Nhà nước người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu tạo sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đất đai, thiết lập ổn định định việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, có tác động chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày trở nên xúc, Nhà nước vừa không trọng đến yếu tố kinh tế đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức, tạo nên lực cản cho vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đất, làm kìm hãm phát triển kinh tế đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 Luật đất đai năm 1993 đời, đánh dấu mốc lịch sử quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, thừa nhận bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật thực quan tâm đến quyền người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực quyền khơng phải hồn toàn tự mà phải tuân theo điều kiện Nhà nước đặt Như vậy, giai đoạn quyền sử dụng đất người sử dụng đất nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước bên chuyển quyền cần phải nắm thơng tin tình trạng pháp lý mảnh đất tài sản đất Nhưng vấn đề phiền hà, sách nhiễu phức tạp Việt Nam, rào cản chuyển quyền sử dụng đất pháp luật Giai đoạn hai tốn nhiều thời gian gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà cho người chuyển nhượng Thủ tục hành cải cách theo chế " cửa" song nhiều địa phương cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt đô thị Do quản lý nhà nước đất đai dấu ấn chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với phát triển yêu cầu kinh tế thị trường Cái gốc cung cách làm việc quan liêu cũ chưa tìm biện pháp hữu hiệu để "cải cách" Việc triển khai thực mơ hình cửa Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phát huy hiệu nhiều điều cần phải bàn tới nhân viên văn phịng đăng ký cơng chức nhà nước, hưởng lương ngân sách Vậy liệu có bảo đảm cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng xây dựng hịm thư góp ý quan hành Nhà nước; có sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật cán công chức nhà nước vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho lơ đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận 83 quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc quản lý nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển quyền sử dụng đất Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu hệ thống hồ sơ xác lập khơng xác việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất Các tài liệu địa nhiều nơi khơng phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại tồn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động Cũng nên thực xã hội hóa dần cơng tác đo vẽ đồ trạng sử dụng đất Việc đo đạc đồ địa tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bảo đảm tính xác nên th tổ chức dịch vụ làm giám sát quan nhà nước Các tổ chức chịu trách nhiệm sản phẩm phải đo vẽ xác Việc hồn chỉnh hệ thống đồ đại chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần tiến hành đồng thời gian tới Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống đồ địa hồ sơ địa chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương cấp tỉnh, cấp huyện 84 Ba là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thơng tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá Thông tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau trọng hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Thực đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thông tin đất đai lên tất thông tin đại chúng Hiện đô thị lớn, trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất Phát triển cách tự phát khơng có đăng ký kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý hoạt động hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thơng tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ toán cho vay chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn quy hoạch kiến trúc Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực văn phịng, trung tâm, chợ, siêu thị hay cơng ty giao dịch bất động sản thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều công việc mà không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm, giảm tải công vụ, 85 đơn giản nhiều thủ tục hành góp phần thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật giá đất * Về vấn đề định giá đất Một điểm Luật đất đai 2003 định giá đất Giá đất quy định cụ thể cho loại đất, vị trí đất theo vùng, cách thức xác định tiêu chí phải phải cụ thể lượng hóa Tuy nhiên, hầu hết quy định lại diễn đạt cách chung chung, chưa lượng hóa có lượng hóa mang tính chủ quan Trong phương pháp so sánh trực tiếp, so sánh tiêu thức mảnh đất chuyển nhượng thị trường với mảnh đất cần định giá tiêu chuẩn định tính như: gần, xa, sâu hơn, sâu hơn, ồn hơn, ồn ào… từ cho điểm 8, điểm 10; điểm tính 5% giá Việc so sánh tiêu thức manh tính chất định tính với cách cho điểm chủ quan ảnh hưởng tới kết so sánh, làm cho tính chất khách quan giá đất giảm Mặt khác việc định giá phụ thuộc nhiều vào lực, trình độ khách quan cán định giá đất Hoặc quy định giá đất theo loại đô thị chưa thể tính khách quan Có thị đà phát triển, cho dù chưa xếp vào loại cao giá đất không thấp đô thị loại cao phát triển trước giai đoạn phát triển Tất nhiên, định giá đất địa phương, điều kiện tự nhiên xã hội khác địi hỏi phải có vận dụng cho phù hợp Nhưng dừng lại ngun tắc định tính vận dụng linh hoạt nói làm giảm tính thống thị trường đất đai Đây kẽ hở, dễ gây nên 86 tình trạng lộn xộn định giá đất Do vậy, cần có quy định phù hợp xác việc định giá đất * Về vấn đề bình ổn giá đất Trong kinh tế thị trường, giá hàng hóa khác, giá đất phải giá thị trường, phản ánh tình hình cung cầu thực tế thị trường Tuy nhiên, để có kinh tế phát triển có hiệu thị trường phải điều tiết chịu quản lý Nhà nước Đối với thị trường đất đai nước ta, chưa có quy định Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu ngồi quy định Nhà nước thực bình ổn giá (khoản Điều 63 Luật đất đai 2003) chưa có biện pháp cụ thể Điều làm cho thị trường phát triển cách tự phát, giá dễ biến động sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu sử dụng đất, hạn chế phát triển kinh tế Ngoài ra, đầu yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường đất đai Nhà nước có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu đất như: nghiêm cấm tổ chức giao dự án xây dựng nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, thời hạn bị thu hồi (khoản 11, 12 Điều 38 Luật đất đai 2003; khoản điều 101 Nghị định 181/2004/NĐCP) Các quy định có hạn chế tình trạng sử dụng đất không hợp lý song chưa phải quy định để loại trừ tình trạng đầu Điều có ảnh hưởng khơng nhỏ tới cơng tác định giá đất Nhà nước Mặc dù định giá đất, thông tin thu thập đa phần hạn chế hành vi đầu đất cụ thể song chưa loại bỏ tác động đầu thị trường chưa hạn chế tận gốc tệ đầu Nhà nước phải áp dụng biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại nhân tố tiêu cực tác động tới 87 Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập số biện pháp khác Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phịng định để tăng cung cầu đất tăng cao Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng bị thu hồi để hạn chế tệ đầu Để chống đầu phải phân biệt hoạt động đầu hoạt động kinh doanh Nước ta, sản xuất nhỏ cịn phổ biến, tập trung ruộng đất để sản xuất lớn địi hỏi khách quan quy định hạn chế đầu phải không cản trở trình tập trung đất cho sản xuất lớn Để hạn chế đầu đất đai bất động sản cần quy định thời hạn phép chuyển nhượng lại sau mua đánh thuế lũy tiến diện tích vượt hạn mức 3.2.4 Hồn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ Một nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm bên, khơng qua quan nhà nước có thẩm quyền lý nghĩa vụ tài cịn q cao chưa hợp lý Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như phân tích trên) gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà đồng thời tạo nguy cho người sử dụng đất tính bất hợp pháp mối quan hệ mang lại Do vậy, để góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chúng tơi, cần có số thay đổi quy định vấn đề tài đất đai * Về việc xác định " Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Trong Luật đất đai 1993 Bộ luật dân 1995, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất Đây loại thuế 88 xác định theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định hành, thuế suất áp dụng 4%, mức thuế tính theo diện tích đất chuyển nhượng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá Chính phủ [23] Theo quy định Điều 54 Luật đất đai 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Đây quy định hồn tồn gắn liền với lộ trình cải cách sách tài - thuế Nhà nước năm xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân thay thể cho pháp lệnh thuế thu nhập người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với quy định vậy, mặt Nhà nước điều tiết khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thực chế tài lành mạnh quản lý sử dụng đất đai Như vậy, sách thu tài từ đất đai từ sau có Luật đất đai 1993 ngày hồn thiện đóng góp cho ngân sách Nhà nước năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 7280 tỷ đồng nguồn thu cân đối quan cho ngân sách địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp nông thôn [2] Tuy nhiên, khoản thu từ đất tiền th đất ngồi nước cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai Điều chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu lớn từ khoản thu tài từ đất đai đặc biệt khoản thuế Tuy nhiên, quy định bộc lộ số hạn chế cần phải ý khắc phục sau: Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất 89 Thu nhập bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất hai bên giao dịch Thu nhập họ phần giá trị gia tăng quyền sử dụng đất, thể chênh lệch giá thời điểm chuyển nhượng giá thời điểm mà người có đất Nghĩa số tiền người chuyển nhượng nhận sau thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm chi phí đầu vào mà họ bỏ sau để có quyền sử dụng đất Có thể nêu cơng thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý Vậy, giả sử, có người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá giá thị trường thời điểm Sau người chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa trúng đấu giá cho người khác Giá chuyển nhượng thấp người có mảnh đất nhờ trúng đấu giá Vậy, với trường hợp này, người khơng có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về nguyên tắc thuế phải (không) Vậy áp thuế suất chung cho toàn giá trị quyền sử dụng đất chất khơng phải thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, văn QPPL đất đai, dân sự, tài cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Thứ hai, quy định hành chưa có phù hợp thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Theo quy định luật thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004 thuế suất tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28%, hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất xây dựng cơng trình có 4% Việc điều tiết chưa công 90 đối tượng khác có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hay cá nhân * Về lệ phí trước bạ Theo quy định hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng bên Theo chúng tơi mức phí quy định q cao có tính chất khoản thuế Đây nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn tiến triển chậm Lý nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thậm chí, có nhiều người quan nhà nước giải xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Vậy, khoản lệ phí trước bạ, nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ sử dụng đất KẾT LUẬN Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam, rút số kết luận sau đây: - Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật 91 chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội - Trước yêu cầu lành mạnh hóa kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế tồn cầu nhu cầu hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần có quy định thống việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản quyền sử dụng đất tài sản có đất Nên thống quan điểm tài sản gắn liền với đất hệ đầu tư người sử dụng đất Do cần cấp loại giấy tờ cho khối tài sản thống nói để giảm bớt thủ tục hành với nhiều quy định rườm rà tốn cho Nhà nước người sử dụng đất triển khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều thời gian tốn mà cho chưa hoàn thành Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp nhiều giai đoạn khác với nhiều mẫu khác có giá trị pháp lý Người sử dụng đất không thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo Luật đất đai 2003 Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất quy vận hành quy luật cần tạo hàng hóa thị trường đủ tiêu chuẩn rõ ràng hợp pháp Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để thực 92 quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Do cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện pháp luật quy định thời hạn cuối cho việc đăng ký ngày 01/01/2007 chưa có quy định thời hạn mà người sử dụng đất khơng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giải - Việc xác định giá đất theo pháp luật hành cịn mang nặng tính chủ quan Việc bình ổn giá đất cần thiết giai đoạn Tuy nhiên, quy định chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất Do vậy, Nhà nước cần có quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại yếu tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu số biện pháp khác Để điều tiết thị trường Nhà nước cần có quỹ đất dự phịng định nhu cầu đất tăng cao - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm cơng tác địa - Một nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm xảy phổ biến nghĩa vụ tài cịn chưa hợp lý Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cần có điều tiết hợp lý bảo đảm công chủ thể chịu thuế Các loại phí lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phù hợp Mức phí quy định 93 cao, khơng khuyến khích người dân chuyển nhượng thức qua quan nhà nước Với khả nghiên cứu cịn hạn chế khó khăn tài liệu nghiên cứu tham khảo lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn có thiếu sót định Những kết đạt luận văn cố gắng làm việc nghiêm túc tác giả cịn có giúp đỡ tận tình quý báu thầy giáo hướng dẫn, thầy cô giáo bạn Tác giả xin trân trọng cảm ơn 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Báo cáo tổng kết sách đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002 (Phần báo cáo nằm khn khổ tham luận đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài hội thảo Ban kinh tế trung ương tổ chức Hà Nội ngày 14 15/5/2002) Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Hồng Đức Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 10 Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 95 12 TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 13 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Hồng đức thiện thư (1471) 15 Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 C.Mác (1973), Tư bản, tập 1, 1, Nxb Sự thật, Hà Nội 20 Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung", Nhà nước Pháp luật, (10) 21 Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8) 22 Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội 23 Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội 24 Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 phương hướng nhiệm vụ cơng tác năm 2006 ngành tịa án nhân dân, Hà Nội 25 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 26 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 96 Thank you for evaluating AnyBizSoft PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> AnyBizSoft PDF Merger  Merge multiple PDF files into one  Select page range of PDF to merge  Select specific page(s) to merge  Extract page(s) from different PDF files and merge into one