Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam Nguyễn Viết Tuấn Khoa Luật Luận văn ThS ngành: Luật Dân sự; Mã số: 60 38 30 Người hướng dẫn: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị Năm bảo vệ: 2006
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam Nguyễn Viết Tuấn Khoa Luật Luận văn ThS ngành: Luật Dân sự; Mã số: 60 38 30 Người hướng dẫn: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị Năm bảo vệ: 2006 Abstract: Khái quát những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian qua. Đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất: cần nhanh chóng có quy định thống nhất đối với việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Nhà nước cần có quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với cải cách thủ tục hành chính. Quy định rõ các nghĩa vụ tài chính: xác định thu nhập phải chịu thuế và đảm bảo công bằng giữa các chủ thể chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Keywords: Chuyển nhượng, Hợp đồng, Pháp luật dân sự, Quyền sử dụng đất, Đất Content mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án. Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay. 3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp . 5. ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. References 1. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. Báo cáo về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002 (Phần báo cáo này nằm trong khuôn khổ tham luận của đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài chính tại hội thảo của Ban kinh tế trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14 và 15/5/2002). 3. Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 4. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 5. Bộ luật Hồng Đức. 6. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội. 7. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội. 8. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội 9. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội. 10. Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 11. Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 12. TS. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Bộ luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh. 13. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 14. Hồng đức thiện chính thư (1471). 15. Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 16. Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 17. Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 18. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. C.Mác (1973), Tư bản, tập 1, quyển 1, Nxb Sự thật, Hà Nội. 20. Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung", Nhà nước và Pháp luật, (10). 21. Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam", Nhà nước và pháp luật, (8). 22. Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội. 23. Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội. 24. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội 25. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 26. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. . hợp v còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung v o các năm 1998 v 2001. Mặc dù v y các v n bản này v n chưa thật phù hợp v i. giá trị như v y nên con người luôn luôn có mong muốn tác động v o nó thường xuyên v tích cực để tạo ra những giá trị v t chất, tinh thần phục v đời sống