Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn

Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN HOÀI NAM

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

-NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: LUẬT DÂN SỰ

Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS TSKH Đào Trí Úc

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy, tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét

để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Hoài Nam

MỤC LỤC

Trang bìa phụ

Lời cam đoan

Mục lục

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài 3

4 Những điểm mới của Luận văn 3

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài 4

6 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu 4

7 Kết cấu của luận văn 4

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 5

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 5

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 11

1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường 13

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

Kết luận chương 1 44

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 45

2.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45

2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47

2.2.1 Các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47

2.2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể 52

2.3 Một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55

2.4 Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55

2.5 Hình thức, công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56

2.5.1 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56

2.5.2 Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57

2.6 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59

2.7 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60

2.8 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63

2.8.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63

2.8.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65

2.9 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử 68

2.9.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68

2.9.2 Một vài tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử 71

Kết luận chương 2 73

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT 74

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74

3.1.1 Chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là cơ sở để hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74

3.1.2 Mối quan hệ giữa việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cải cách hành chính nhà nước 79

3.1.3 Bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về ký kết hợp đồng 80

3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80

3.2.3 Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính 81

3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về giá đất 86

3.2.5 Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này 88

3.2.6 Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực 90

KẾT LUẬN 92

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ

sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân

Mặc dù Luật đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ, đặc biệt là Luật đất đai 2003 có nhiều quy định tiến bộ nhằm đảm bảo cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh những bất cập Theo Báo cáo của Tòa án Nhân dân Tối cao: các tranh chấp đất đai phải đưa ra tòa án giải quyết trong thời gian gần đây đã tăng về số lượng và phức tạp hơn về tính chất

Cụ thể, chỉ tính riêng tranh chấp về quyền sử dụng đất (không tính tranh chấp về tài sản gắn liền với đất), trong năm 2007 tòa án nhân dân các cấp thụ lý 19.564 vụ; năm 2008 là 19.730 vụ; năm 2009 là 20.080 vụ Trong các con số kể trên, tranh chấp về đất cho mượn, lấn đất, chiếm đất chiếm khoảng 50% trên tổng số các vụ án tranh chấp đất đai; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm trên 27%; còn lại là tranh chấp khác về đất đai Nguyên nhân được xác định chủ yếu là do đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù hợp với địa phương này nhưng không phù hợp với địa phương khác và thường xuyên thay đổi, từ đó dẫn đến có một số trường hợp áp dụng pháp luật một cách tùy tiện hoặc thiếu khách quan, không quan tâm đầy đủ đến quyền lợi của người sử dụng đất, gây nên

những bức xúc Trong số những nguyên nhân trên, thì nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất là những quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tế

áp dụng, rút ra những hạn chế, bất cập để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa những tranh chấp về quyền sử dụng đất là một yêu cầu bức thiết

Từ những lý do nêu trên, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” tại thời

điểm này là hết sức cần thiết cả về lý luận và thực tiễn, phù hợp với lịch sử phát triển của đất nước, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất của

mỗi cá nhân, tổ chức và đảm bảo cho đất đai luôn là tài sản “vô giá” và

“thiêng liêng”

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp

luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống

và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài

Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan

hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng, tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất; phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật đất đai, dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Trị

4 Những điểm mới của Luận văn

Trên cơ sở phân tích, đánh giá, những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thông qua thực tiễn của quan hệ này Luận văn đã đưa ra được một số điểm mới để đề xuất phương hướng hoàn thiện:

- Mở rộng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất thuê;

- Phân tích, làm rõ một số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ’’ trong các giao dịch chuyển

nhượng liên quan đến hộ gia đình

- Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Làm rõ bản chất của việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất chỉ thực hiện công chứng đối với các

các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp

6 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp

Trước hết, quyền sử dụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một

quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành

vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm

ra của cải cho xã hội Chẳng hạn:

+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C Mác cho rằng: “Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất” [17]

+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai

và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người

+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại

Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý,

quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị - pháp lý

Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực

tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì

vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với

tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền

sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt

ra Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã

được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất

“quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định”, nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự

Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung 1998, 2001 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay Luật Đất đai

2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử

dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất

không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở

hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có

đủ 9 quyền của người sử dụng đất Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không

phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111) Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất

và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất

đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên

Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân

về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi

quyền lực nhà nước Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền

và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi

từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác Quá trình hình thành, vận động và phát triển của

quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội Từ chỗ chỉ ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất

có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003

Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở

rộng quyền năng của người sử dụng đất Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc

mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền

sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền

sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định đoạt” quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng Tiếp đó Bộ luật Dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005 Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã

có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất

Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền quyền sử dụng đất Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền

sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho

thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn

được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [41]

 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất:

Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt

đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền

sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi

vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào

nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện

cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề

nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác

1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường

Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị

sử dụng Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau Quyền sử dụng đất là một

quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường

Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau Như trên đã phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không giống nhau Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác

sử dụng Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn

và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức Hay nói cách khác, sau khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa Chúng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định

kế hoạch điều khiển Vì thế, đất đai cùng các tư liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường được phép giao dịch Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng Do vậy, đã không kích thích và giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động Hậu quả là người nông dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng Đất đai, do vậy, không được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu

đi nhiều Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả Người sử dụng đất

có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất không được coi trọng Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho, sử dụng như thế nào cũng không quan trọng

Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người

ta thường nói là “tấc đất tấc vàng”, các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước “cởi trói” và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán

10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được ban hành Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép

họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Quy định

này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực

tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trường Đến Luật đất đai 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường Sau hơn

10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt Hướng vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận Người sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển Có thể phân tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng hạn Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục

vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu Nhờ chủ trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước phải nhập khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới Các loại hình nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà còn xuất khẩu

với số lượng lớn ra nước ngoài Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình

Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn Cải thiện đời sống cho gia đình

và xã hội Quá trình sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô hình trang trại khắp cả nước

Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này Do đặc thù của các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan

hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm đặc điểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hàng hóa vì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường Quyền sử dụng đất được tham gia vào các phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai Trong xử

lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường

mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế

Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành các khu đô thị mới Một bộ phận dân số và lao động nông thôn

do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu

đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người di cư ồ ạt ra thành phố Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình Lao động nông thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở lại thành thị

để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên quyết Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn

ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng

là nhu cầu thường trực Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ

mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội Một

bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời Theo chúng tôi,đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ

sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới

mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triển đo thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên

Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường

Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,

ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trường Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan

Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật Nó hình thành vận đồng và phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật dân sự 2005)

Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất

Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai “ hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất” Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở

sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc

không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới,

đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất,

vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng

+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát

từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp có phần chặt chẽ hơn

so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu

và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng)

có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa

vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác

- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền

sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền

sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc Nhà

nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất “dồn điền, đổi thửa” theo kinh nghiệm của các địa phương

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ

là “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt

quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho

bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là “đổi đất lấy đất” Trong

quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước

quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau Việc thực hiện quan

hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối

với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai

bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều)

- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp Việc Nhà nước ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp

Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất

cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp

lý của bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa

vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận

Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế

chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn

vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc

“chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ

“quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” đó, còn “quyền sử dụng đất thực tế” vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của pháp luật” quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp

khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Điều kiện chủ thể của bên nhận thế

chấp không “rộng rãi” như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật “hạn chế” rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo

những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp

- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa

vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản

Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối

tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển

nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào

ý chí của người khác Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền

sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước

Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua

bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi

cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong

mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thực tế việc chuyển dịch đất đai trong đó có mua bán, chuyển nhượng đất đai đã xuất hiện từ xa xưa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về đất đai

- Ở thời kỳ Hùng Vương, toàn bộ đất đai trong phạm vi công xã đều thuộc quyền sở hữu của công xã, ruộng đất được công xã phân chia cho các gia đình sử dụng Công xã có thể giữ một phần ruộng để cày cấy chung và sản phẩm thu được được dùng vào cho những chi phí công cộng Trong thời kỳ này, chế độ công hữu về đất đai tồn tại một cách bền vững và dường như không có việc mua bán, chuyển nhượng đất đai

- Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm

179 TCN - 938 SCN) tồn tại hình thức sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai

và sở hữu tư nhân Chính quyền đô hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất ở làng xã và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố Đối với loại ruộng đất này, chính quyền đô hộ không cho phép những người sử dụng đất mua bán chuyển nhượng ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân đã xuất hiện nhưng rất ít Cho đến nay, chưa thấy một tư liệu lịch sử nào cho biết có sự mua bán, chuyển nhượng ruộng đất tư ở thời kỳ này

- Thời kỳ phong kiến Đại Việt:

+ Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do các công

xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất tư của một số chủ trang trại, quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nước đối với ruộng đất công xã đã bước đầu được xác lập Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất như vậy, Nhà

nước đưa ra chính sách thực ấp, lập lại chế độ lạc hầu “ăn ruộng” có từ thời

Hùng Vương Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hầu như không diễn ra ở trong giai đoạn này

+ Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nước về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu tư nhân về ruộng đất Tuy nhiên, bao trùm lên tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua Với tư cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước, Nhà vua có toàn

quyền quản lý, thu thuế hoặc phong cấp đất đai cho các vương hầu, quý tộc, nhà chùa nhưng những người được phong không có quyền đem mua bán, trao đổi ruộng đất (chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng ruộng đất chứ không

có quyền định đoạt) Bên cạnh đó, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chính thức được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của sở hữu chủ bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254,

1292, 1320 Trong những đạo chiếu này, Nhà nước đã quy định một cách rõ nét việc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn biện pháp bảo đảm Ví dụ, chiếu 1135 cấm những người đã bán ruộng ao không được trả tăng tiền để chuộc lại; chiếu 1139 quy định cụ thể về hình thức một văn khế bán ruộng, bắt dân phải thống nhất thi hành; chiếu 1142 quy định những người bán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng; chiếu 1237 quy định việc cách

thức ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai: “Khi làm chúc thư văn khế ruộng đất thì người làm chứng in dấu tay 3 dòng trước, người bán

in dấu tay ở 4 dòng sau” Như vậy, trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở

thành một loại hàng hóa, có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng Pháp luật giai đoạn này rất chú ý điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng ruộng đất và thực tế đã phân biệt được việc “bán đứt” (không được đòi chuộc lại)

và việc “cầm đợ” (còn gọi là “bán tạm”, được chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định) Với sự bảo đảm và thậm chí có thể nói là khuyến khích của Nhà nước trong việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, đến thế kỷ XIV thì ruộng đất tư hữu đã phát triển một cách mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất công Vì vậy, dần dần chính quyền trung ương đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ thể để hạn chế sự phát triển ruộng đất tư hữu như ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397 Theo đó, mỗi chủ chỉ

có quyền sở hữu không quá 10 mẫu ruộng Điều này góp phần thúc đẩy quan

hệ chuyển dịch đất đai từ người có nhiều ruộng sang người có ít ruộng Tuy nhiên, Nhà nước đã có những biện pháp sung công ruộng đất của những điền chủ có ruộng đất vượt quá mức hạn điền trên

+ Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền được nhà Lê áp dụng một cách triệt để Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu được do việc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc (lộc điền), đồng thời can thiệp bằng việc ban hành các quy định về chia ruộng đất công ở các làng xã cho dân cày (quân điền) Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà vua, người được cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền Chế độ quân điền quy định cách phân phối và sử dụng ruộng đất ở làng, xã Về nguyên tắc, mọi người trong làng xã đều được chia ruộng đất nhưng không phải chia bình quân mà tùy thuộc vào phẩm hàm, chức tước và thứ bậc xã hội Đối với ruộng đất được chia theo phép quân điền cũng không được mua bán, chuyển nhượng Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc mua bán ruộng đất tư diễn ra khá phổ biến Nhà nước đã quy định rõ ràng cả hình thức, cách thức, thủ tục mua bán đất đai, xét xử các kiện tụng về ruộng đất và mua bán ruộng đất Chẳng hạn, năm

1466 vua Lê quy định: “Những văn tự cầm bán ruộng đất từ thời Trần - Hồ đến thời giặc Ngô đều không được chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận thiên thứ nhất trở đi thì cho chuộc” [24]; năm 1471 có quy định: “Những người làm văn khế mua bán ruộng đất, nếu là người có quan chức biết chữ thì viết họ tên

ký, người không biết thì điểm chỉ Văn khế phải được hương trưởng, quan viên hay quan sắc trên 30 tuổi làm chứng mới được phép thực hiện” [24] Năm

1484, vua Lê ban hành sắc chỉ: “Phàm làm chúc thư văn khế nhất thiết phải dùng thứ giấy tục lệ hạng trung, còn hết thảy các giấy tờ khác phải dùng giấy quan hạng trung” Đến năm 1505, vua Lê quy định lại một lần nữa: “Chúc thư văn khế phải dùng giấy đại, không được quen dùng giấy phương như

trước,hạn cho một tháng phải theo lệnh mới Nếu quan viên và nhân dân làm chúc thư, văn khế mà còn dùng giấy phương thì cho phép người họ và tộc trưởng tố giác, xét đúng thì xử là vô hiệu lực, người bán mất phần của mình, người mua mất tiền bỏ ra, chúc thư văn khế đó đều không dùng” (Đại Việt Sử

ký toàn thư)

Những quy định của Nhà nước thời Lê sơ về ruộng đất đã được triều đại nhà Lê kế thừa, đưa vào xây dựng thành chương Điền sản tại bộ Quốc triều hình luật (còn được gọi là Bộ luật Hồng Đức) Lúc mới ban hành, chương Điền sản chỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ sung có tất cả 59 điều Trong chương này có nhiều quy định về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đai cũng như hình phạt khi vi phạm những quy định đó Quốc triều hình luật đã phản ánh rõ nét hai chế độ ruộng đất trong xã hội phòng kiến Ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước gọi là ruộng công, ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân gọi là ruộng tư Trong Luật này, nhà Lê đã quy định khá chi tiết,

tỉ mỉ về việc mua bán ruộng đất như: “Không được bán ruộng đất của công cấp cho hay ruộng đất khẩu phần” (Điều 342); “Không được bán ruộng đất hương hỏa” (Điều 400); “ruộng đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không được quyền đòi chuộc, trừ trường hợp là ruộng đất hương hỏa”; “Không được bán ruộng đất không phải của mình”; “Nô tì mà bán trộm ruộng đất của chủ thì phạt 90 trượng, thích vào mặt 6 chữ, lưu đi châu gần, ruộng đất phải trả cho chủ và trả tiền cho người mua” (Điều 386); “Bán trộm ruộng đất của người khác thì xử tội biếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua, mỗi người một phần nửa; ruộng đất phải trả cho người chủ có Nếu người biết mà cứ mua thi xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua” (Điều 382); “Con cái không được bán đất của cha mẹ Chồng chết, con cái còn nhỏ, vợ không được bán ruộng đất” (Điều 378); “Những ruộng đất đã

đem cầm cố chưa chuộc lại mà đem bán đứt cho người khác bị pháp luật nghiêm cấm” (Điều 383); “Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì bị phạt 80 trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế không có giá trị Trường hợp biết chữ tự viết lấy thì được pháp luật thừa nhận” (Điều 366) Bên cạnh đó, tập Quốc triều thư khế của các nhà làm luật triều Lê đã nêu ra mẫu văn khế về mua bán, cầm cố ruộng đất Văn khế phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của một quan viên trong làng xã mới được coi là hợp lệ

Trong giai đoạn này, pháp luật quy định hai hình thức mua bán ruộng đất, đó là hình thức đoản mại và hình thức điển mại Trong đó, hình thức đoản mại thể hiện đầy đủ tính chất của quan hệ mua bán ruộng đất, các nhà làm luật lúc bấy giờ gọi hình thức đoản mại là “bán đứt” Hình thức này được coi là hợp pháp khi đủ hai điều kiện, đó là ruộng đất đem bán phải là của mình và không có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia Điểm đặc trưng của hình thức đoản mại là người bán không có quyền chuộc lại Hình thức điển mại về mặt bản chất, vẫn nằm trong phạm vi của khế ước mua bán, nhưng có dự liệu cho người bán được chuộc lại đất đai đã bán trong một thời hạn nhất định Điểm đặc trưng của khế ước điển mại (bán tạm) là người bán được quyền chuộc lại ruộng đất nếu như quá hạn được ghi trong văn tự hoặc theo luật định Do ruộng đất đối với người nông dân là lẽ sống, là máu thịt nên dù phải bán ruộng đất để giải quyết nhu cầu bức bách thì họ vẫn muốn có ngày được chuộc lại, vì vậy, hình thức điển mại là hình thức được ưa chuộng nhất Pháp luật quy định chặt chẽ nghĩa vụ của người mua Người mua có nghĩa vụ trả tiền mua và họ không được mua ruộng đất đã được điển mại cho người khác mà chưa được chuộc lại Nếu họ ngay tình, khế ước sẽ bị tiêu hủy

và họ sẽ được trả lại tiền mua, ngược lại, nếu không ngay tình, tiền mua sẽ bị sung công và cả hai bên mua, bán đều bị trị tội Bên cạnh đó, pháp luật quy

định không ai có quyền ép buộc người khác trái với ý muốn của họ, việc mua bán chuyển nhượng đất đai là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng Mọi hành vi xâm hại quyền tự do định đoạt đối với đất đai thuộc sở hữu cá nhân đều bị xử phạt nặng “người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì bị biếm 24

và cho lấy lại tiền mua” (Điều 355 Quốc triều hình luật)

Như vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai quy định trong Quốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề cao các hình phạt, chú trọng biện pháp trừng trị, nhưng các quy định đó đã bảo vệ nghiêm ngặt được quyền sử dụng ruộng đất và điều chỉnh được mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng đất đai Bộ luật này đã trở thành một công cụ pháp lý hiệu nghiệm để các triều đại nhà Lê quản lý đất đai nói chung và quản

lý các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai nói riêng trong suốt quá trình tồn tại hơn 350 năm của mình Các triều đại phong kiến sau này cũng đã xem các quy định pháp lý về đất đai, mua bán đất đai trong chương Điền sản của Quốc triều hình luật như một chuẩn mực để xây dựng hệ thống luật lệ về đất đai mình Từ đó cho thấy, Quốc triều hình luật là một di sản quý giá của nước

ta Việc nghiên cứu những quy định về đất đai trong Quốc triều hình luật là điều hết sức cần thiết và có ý nghĩa lịch sử rất lớn Qua đó, chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các quan hệ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay

+ Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã (công điền, công thổ) và sở hữu tư nhân Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã ban hành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815 được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyển, 396 điều,

trong đó có 14 điều về đất đai Bộ luật này cho rằng, Nhà vua có quyền quản

lý và thu thuế cũng như can thiệp vào sự định đoạt của các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu đất đai Bộ luật đưa ra một số quy định trong việc mua bán đất đai như: quy định về khế ước đoạn mại, trong đó ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở hữu của mình thì không được chuộc lại; quy định trình tự và hình thức của việc lập văn khế mua bán ruộng đất; quy định văn khế đã trao cho người mua nhưng người mua chưa trả tiền thì quyền sở hữu ruộng đất không được coi là chuyển dịch cho người mua Ngoài việc ban hành một số quy định

về đất đai trong bộ luật trên, triều đình nhà Nguyễn còn tổ chức quản lý đất đai một cách chặt chẽ, sự thành công nhất là triều đình nhà Nguyễn thiết lập một hệ thống địa bạ đồ sộ, có quy mô toàn quốc và được các nước trên thế giới đánh giá cao Trong giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai đều được Nhà nước quản lý một cách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa

bạ Các quy định của pháp luật đã bảo hộ được quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại đều bị trừng trị, nhờ đó góp phần ổn định được các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra vốn rất phức tạp ở thời kỳ Lê Mạt trước đó

Như vậy, trong các triều đại phong kiến Việt Nam, mặc dù quyền sở

hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai luôn ngự trị suốt quá trình lịch sử tồn tại, nhưng bên cạnh đó vẫn tồn tại quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai Quyền tư hữu đối với đất đai ở Việt Nam là một thứ quyền không hoàn chỉnh, luôn bị chi phối bởi quyền sở hữu tối cao của Nhà nước Trong thời kỳ này, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trở thành một vấn đề khá phổ biến và được pháp luật quy định cụ thể, cả về hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách nhiệm pháp lý

- Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến:

Đến năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên tại Đà Nẵng, mở