Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005

Bùi Tuyết Mai, Nhà xuất bản Lao động, xã hội, Hà Nội 2006; - Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai: Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Q

MỤC LỤC

Trang

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các bảng

Danh mục các hình vẽ, đồ thị

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 7

1.1.0 Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 16

1.2.0 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam 18

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21

1.3.0 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27

1.4.0 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29

1.4.1 Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết 29

1.4.2 Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm đăng ký 30

1.4.3 Kết luận về hiệu lực của hợp đồng 32

1.5.0 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32

1.5.1 Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung 32

1.5.2 Bộ Luật Dân sự năm 1995 35

1.5.3 Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành 35

1.5.4 Bộ luật Dân sự năm 2005 37

1.5.5 Các quy định về thuế, phí và lệ phí 40

Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 41

2.1 0 Nội dung các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 412.1.1 Nội dung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 412.1.2 Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất 502.2 0 Thực trạng áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 572.2.1 Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 572.2.2 Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 632.2.3 Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất 76

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA

BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 79

3.1 0 Sự cần thiết hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 793.1.1 Những bất cập chủ yếu của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 793.1.2 Nguyên nhân của những bất cập trong việc áp dụng các quy định của

Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất 883.2 0 Định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 893.2.1 Quan điểm của Đảng và Nhà nước 893.2.2 Những định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm

2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 92

3.3 0 Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 933.3.1.Giải pháp về rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất 933.3.2 Giải pháp về nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 98

KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ Luật Dân sự hoặc Bộ Luật Dân sự Việt Nam CQSDĐ : chuyển quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất HĐCNQSDĐ : hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Mức thu lệ phí địa chính của Ủy ban nhân dân thành phố

Hà Nội

72

Bảng 2.2 Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

73

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Đồ thị 2.1 Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

so với tranh chấp đất đai và tranh chấp dân sự do Tòa án nhân dân thụ lý trong cả nước từ năm 2007 - 2009

77

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá; là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư; xây dựng các cơ

sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn về diện tích, về số lượng; cố định về vị trí địa lý

và không thể di dời được Đây chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất có vị trí địa lý khác nhau

Trong khi đại đa số các quốc gia trên thế giới đều duy trì các hình thức

sở hữu khác nhau về đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân … thì ở Việt Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai:

Sở hữu toàn dân về đất đai Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980 Chế độ sở hữu đất đai này được duy trì, củng cố và tồn tại ở nước ta từ đó đến nay Với việc ra đời chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất khi được Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ đang sử dụng ổn định, hợp pháp Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Tuy nhiên, nhu cầu khách quan của cuộc sống đòi hỏi QSDĐ phải được dịch chuyển Ở khía cạnh khác, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được cấp GCNQSDĐ được CQSDĐ trong thời hạn sử dụng đất Đây là những cơ sở chủ yếu của việc xác lập hoạt động CQSDĐ trên thực tế Tuy nhiên để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch về

2

CQSDĐ, pháp luật nước ta quy định các hình thức pháp lý của CQSDĐ bao gồm các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê và thuê lại, thế chấp, tặng cho, thừa kế và góp vốn bằng QSDĐ Các quy định về CQSDĐ được đề cập trong BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 Việc ra đời những quy định này đã góp phần thúc đẩy các giao dịch về CQSDĐ phát triển lành mạnh, đúng pháp luật và có tác động tích cực đến việc nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản ở nước ta Bên cạnh những thành công, trên thực tế việc thực hiện các quy định của BLDS năm 2005 về CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng còn bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chưa được xác định rõ; việc áp dụng đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ còn hạn chế, v.v Để khắc phục những hạn chế này, đòi hỏi cần phải có nghiên cứu chuyên sâu về HĐCNQSDĐ dưới cả góc độ lý luận và thực tiễn; đặc biệt bối cảnh chúng ta đang rà soát, sửa đổi, bổ sung một số điều của BLDS năm 2005 và sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 nhằm đáp ứng các yêu cầu của quá trình tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế hiện nay Đây là

những lý do chủ yếu để tôi lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005" làm

luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

CQSDĐ là một hoạt động diễn ra phổ biến trong đời sống xã hội Do vậy, các quy định về lĩnh vực này là chế định quan trọng của pháp luật dân sự

và pháp luật đất đai Thời gian vừa qua đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học về CQSDĐ dưới góc độ pháp lý được công bố mà tiêu biểu phải kể đến các công trình khoa học sau đây:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề về lý luận và thực tiễn : Luận án thạc sĩ luật học của Trần Trọng Hùng (1998);

- Chế định quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc

sĩ luật học của Nguyễn Thị Cam (1997);

- Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Ths Bùi Tuyết Mai, Nhà xuất bản Lao động, xã hội, Hà Nội (2006);

- Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai: Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) v.v;

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đây, chỉ tìm hiểu CQSDĐ dưới khía cạnh là một quyền năng của CQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoặc xem xét việc CQSDĐ trên phương diện luật nội dung (pháp luật đất đai) mà chưa có công trình chuyên khảo nào xem xét, đánh giá một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như nội dung của hợp đồng CQSDĐ theo quy định của BLDS Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như tìm hiểu nội dung của CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng theo quy định của BLDS năm 2005

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Nghiên cứu về đề tài này, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn, bao gồm:

- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, đặt trong mối quan hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây;

- Thực tế thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta trong thời gian qua

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu những nội dung cụ thể sau đây:

5

- Nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành; các quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành về CQSDĐ;

- Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta hiện nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Triết học Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa

- Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

+ Phương pháp phân tích, bình luận, được sử dụng trong Chương 1 tìm hiểu khái luận về HĐCNQSDĐ tại Việt Nam;

+ Phương pháp đánh giá, đối chiếu, so sánh, diễn giải, điều tra được

sử dụng tại Chương 2 thực trạng các quy định của BLDS năm 2005 về HĐCNQSDĐ;

+ Phương pháp tổng hợp, quy nạp được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của BLDS năm 2005

về HĐCNQSDĐ

6 Những đóng góp mới của đề tài

Luận văn được hoàn thành dự kiến có những đóng góp sau đây:

- Tập hợp, hệ thống hóa và bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về CQSDĐ và HĐCNQSDĐ trong nền kinh tế thị trường;

- Đưa ra khái niệm QSDĐ phù hợp với nền kinh tế thị trường;

- Phân tích, chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt trong các quy định

6

của BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 về chuyển nhượng QSDĐ;

- Lý giải khái niệm, bản chất và đặc điểm của HĐCNQSDĐ;

- Đánh giá thực trạng pháp luật về HĐCNQSDĐ;

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ;

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục kèm theo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương cụ thể sau đây:

- Chương 1 Khái luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam;

- Chương 2 Thực trạng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm

2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7

Chương 1 KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản đặc biệt, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, nên mọi cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải quyết Lịch sử nhân loại cho thấy rằng kể từ khi xuất hiện Nhà nước cũng như khi chuyển từ chế độ này sang chế độ khác không có quốc gia nào không quan tâm đến vấn đề sở hữu đất đai

Ở nước ta, lịch sử của quan hệ sở hữu đất đai có nhiều chuyển biến và tùy thuộc vào từng thời kỳ Thời kỳ phong kiến, bên cạnh quyền sở hữu tối cao và tuyệt đối của nhà vua với công thổ quốc gia, Nhà nước phong kiến còn thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu cụ thể của cộng đồng làng, xã đối với một

số loại đất như tịch điền, công điền, công thổ cũng như sở hữu tư nhân đối với đất đai [46, tr 129 -137] Thời kỳ Pháp thuộc, chế độ sở hữu tư nhân về đất đai được duy trì và phát triển Bởi vì, sở hữu tư nhân là đặc trưng của chế độ

tư bản

Cách mạng Tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam Dân

chủ Cộng hòa ra đời đã ban hành Hiến pháp năm 1946 quy định “quyền tư

hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” [24, Điều 12] Hiến pháp

năm 1959 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1946 tiếp tục cho phép sở hữu tư nhân được tồn tại:

“hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình

8

thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc” [25, Điều 11]

Tuy nhiên, trong giai đoạn này hình thức sở hữu Nhà nước (Sở hữu toàn dân) và sở hữu tập thể đối với đất đai được đề cao và phát triển mạnh

mẽ, điển hình là việc hình thành các hợp tác xã nông nghiệp bậc thấp, bậc cao

và kêu gọi người dân hiến đất tham gia các hợp tác xã Tuy nhiên, sở hữu tư nhân đối với đất đai vẫn được chấp nhận như một tồn tại của lịch sử

Sau khi giành độc lập thống nhất đất nước năm 1975, cả nước bước vào thời kỳ xây dựng chủ nghĩa xã hội Nhà nước từng bước xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai bằng việc ban hành các quy định về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước:

“Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm bảo đảm ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” [17, mục 1 phần I]

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý” [26, Điều 19] Các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân chỉ là chủ thể của QSDĐ Luật Đất đai năm 1987 một lần nữa khẳng

định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” [27,

Điều 1] Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao đất đai cho các nông, lâm trường, hợp tác xã, xí nghiệp, tập đoàn sản xuất, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Tiếp đó, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai cũng như thực hiện nội dung cụ thể của quyền sở hữu về đất đai trong khuôn khổ pháp luật quy định

Như vậy, trong các thời kỳ lịch sử, nước ta đã tồn tại các hình thức sở

Về mặt tư tưởng, việc xây dựng hình thức sở hữu đối với đất đai phải

dựa vào học thuyết Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, theo đó đất đai phải được quốc hữu hóa để xóa bỏ mầm mống chế độ người bóc lột người; đồng thời giúp cho Nhà nước thực hiện tốt công tác quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất, nhờ đó chúng ta mới sử dụng đất một cách có hiệu quả và bảo đảm đưa sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa

Về mặt chính trị, đất đai là thành quả do công sức, mồ hôi, xương máu

của các thế hệ người Việt Nam trải qua hàng ngàn năm khai phá, bồi bổ và giữ gìn mới có được vốn đất như ngày nay, vì vậy nó phải thuộc về toàn thể nhân dân

Về mặt lịch sử, hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai đã hình thành và

tồn tại suốt mấy nghìn năm lịch sử, từ thời kỳ phong kiến, Nhà nước đã nắm toàn bộ đất đai trong lãnh thổ quốc gia, đồng thời, thiết lập chế độ quản lý sử dụng đất, ban hành các quy định về nghĩa vụ nộp thuế bắt buộc mọi người phải thực hiện và Nhà nước có quyền lấy đất để sử dụng vào mục đích công,

có quyền cấp đất cho dân sử dụng

Về mặt thực tiễn, trước khi xây dựng Hiến pháp năm 1992, Luật Đất

đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ta đã thống nhất các hình thức sở hữu, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhờ đó, Nhà nước có

cơ sở quy định không thừa nhận đất đã giao cho người khác sử dụng và loại

10

trừ trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu đất đai và sự phân cấp về quyền sở hữu (chỉ phân cấp quyền quản lý Nhà nước đối với đất đai) Vì vậy, nếu như quy định hình thức sở hữu khác sẽ gây ảnh hưởng, xáo động trong quan hệ đất đai, từ đó có thể dẫn đến mất sự ổn định chính trị [47, tr 12-13]

Xét về mặt pháp luật dân sự thì chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Các chủ thể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có được quyền chiếm hữu hoặc được quyền chiếm hữu

và sử dụng theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu

Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu được xác lập, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc Tuy nhiên, Nhà nước là một tổ chức quyền lực không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà giao đất hoặc cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài kể từ đây khái niệm quyền sử dụng đất ra đời và được khoa học pháp

lý nước ta tìm hiểu, giải mã

Theo quy định của pháp luật dân sự: “Quyền sử dụng là quyền khai

thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [31, Điều 192] Tuy nhiên,

pháp luật dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không

quy định cụ thể về khái niệm “quyền sử dụng đất” Do vậy, hiện có nhiều

cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất:

- Có quan điểm cho rằng:

“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc thính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác” [47, tr 17]

“Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại

11

đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền” [38, tr 14]

- Quan điểm điểm khác lại xem xét QSDĐ trên phương diện kinh tế và pháp lý:

“QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được

pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất” [20, tr.9]

Các quan điểm trên xét trên một phương diện nào đó đều có các hạt nhân hợp lý Tuy nhiên, trải qua 30 năm hình thành và phát triển, QSDĐ tại Việt Nam đã có sự mở rộng về nội hàm của khái niệm Trước đây, QSDĐ được hiểu là quyền khai thác và hưởng những hoa lợi và lợi tức từ đất đai Đến nay, QSDĐ đã trở thành một loại quyền về tài sản được chuyển nhượng

và được định đoạt bởi chủ sử dụng Trong phạm vi nghiên cứu của mình chúng tôi xin đưa ra khái niệm về QSDĐ với mong muốn góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này:

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được phái sinh trên cơ

sở quyền sở hữu đất đai do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những hình thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích khác khác theo quy định của pháp luật

1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Với cách hiểu như trên, chúng ta có thể nêu ra các đặc điểm riêng của QSDĐ như sau:

Thứ nhất, QSDĐ là quyền được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu

đất đai

Như trên đã phân tích, QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay đất đai nói riêng trước

Tuy nhiên, QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu đất đai khác nhau thì nội dung biểu hiện khác nhau Chẳng hạn ở những nước duy trì chế độ sở hữu

tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời quyền sở hữu đất đai Người có QSDĐ có thể đồng thời là người có quyền sở hữu đất đai Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các QSDĐ, họ cũng đồng thời được quyền quyết định số phận pháp lý đối vởi mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng

mà giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Do đó, quyền sử dụng đất phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai, tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền mang tính độc lập tương đối

Thứ hai, QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc thù

Sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời và nhất là khi ban hành BLDS năm

1995, “việc coi quyền sử dụng đất như là một tài sản không còn là một kết luận

gây tranh cãi” [14, tr.100] Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 và BLDS năm 2005

thừa nhận: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất….” [31,

Điều 108] Ngay cả việc một phần lớn các quy định chi phối các giao dịch liên quan đến QSDĐ không nằm trong BLDS cũng không khiến cho tính chất tài sản của QSDĐ bị phủ nhận QSDĐ là một tài sản có những đặc điểm riêng không

13

giống với bất kỳ tài sản nào khác trong luật thực định Việt Nam

Tính đặc thù của QSDĐ thể hiện trước hết ở tính hạn chế cao của nó

Về nguyên tắc, người không phải chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện quyền

sử dụng thông qua sự đồng ý, cho phép của chủ sở hữu Khi đó người được sử dụng phải được sự đồng ý của chủ sở hữu về mục đích, thời hạn, phương thức

sử dụng tài sản, trích nộp một phần lợi ích khai thác tài sản cho chủ sở hữu Đối với đất đai, người sử dụng được thực hiện quyền năng này tùy theo những quy định về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê QSDĐ, các thủ tục hành chính về đất đai Đồng thời, muốn nhận được QSDĐ, người sử dụng phải đáp ứng được những điều kiện nhất định do pháp luật quy định

Tính đặc thù của QSDĐ còn biểu hiện ở chỗ đây là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt là đất đai thuộc sở hữu toàn dân Việc giao QSDĐ cho các đơn vị, cá nhân trên lãnh thổ quốc gia không đồng nghĩa với việc chia cắt khách thể này Trái lại, QSDĐ của họ nằm trong một quy hoạch tổng thể của Nhà nước nhằm khai thác đầy đủ tiềm năng của đất đai

Phạm vi, mức độ quyền năng của quyền sử dụng các loại đất khác nhau

là khác nhau do pháp luật chia đất đai ra làm nhiều loại khác nhau Theo pháp luật Việt Nam, đất đai được chia thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng

Quyền sử dụng của mỗi loại đất còn khác nhau về thời hạn và hạn mức

sử dụng đất tùy theo tính chất và mục đích sử dụng của chúng Việc quy định thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa lớn đối với việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể trong sử dụng đất cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai Bên cạnh đó, quy định hạn mức sử dụng đất có ý nghĩa nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, một trong những nguyên tắc

hàng đầu là “sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả tài nguyên đất” [30, Điều11]

Thứ ba, chủ thể của QSDĐ bị giới hạn bởi các quy định của pháp luật

14

Chủ thể của QSDĐ bao gồm: các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định hay cho phép nhận chuyển QSDĐ Các chủ thể này được quy định trong Luật Đất đai

năm 2003, và được gọi chung là “người sử dụng đất” [30, Điều 2]

Khác với chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, phạm vi chủ thể của QSDĐ bị giới hạn bởi pháp luật đất đai Điều này do chính tính đặc biệt của QSDĐ tạo nên Nhà nước quy định các điều kiện để trở thành chủ sử dụng đất Ví dụ, muốn được giao đất nông nghiệp, cá nhân, hộ gia đình đó phải làm nông nghiệp, sinh sống ổn định tại một địa phương nhất định vào đúng thời điểm (đợt) phân ruộng của địa phương Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được Nhà nước giao đất mà chỉ được thuê đất

Thứ tư, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có QSDĐ (người sử dụng

đất) được pháp luật quy định chặt chẽ Điều đó biểu hiện ở các dấu hiệu sau:

Một là, phạm vi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy

định cụ thể tùy theo tính chất của chủ thể sử dụng đất

Là loại quyền dân sự đặc thù, QSDĐ cũng bao gồm ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Các quyền năng này không phải là quyền độc lập như quyền của chủ sở hữu các tài sản thông thường Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, khi giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất, quy định cho họ một giới hạn quyền năng nhất định Trong các văn bản

pháp luật, quyền này được gọi là “quyền sử dụng đất” Phạm vi, mức độ

quyền năng của QSDĐ được quy định khác nhau đối với từng loại chủ thể, từng loại đất, trong những thời hạn nhất định và với điều kiện nhất định Về nguyên tắc, các chủ thể của QSDĐ đều có quyền chiếm hữu, sử dụng đất và định đoạt QSDĐ trong phạm vi pháp luật cho phép, nhưng mức độ phạm vi

Hai là, hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền của người sử

dụng đất cũng được pháp luật quy định chặt chẽ

Thứ năm, QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam là quyền có thời

hạn Bao gồm thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và thời hạn xác định Thời hạn này được quy định cho từng loại đất phân chia theo mục đích sử dụng

Thứ sáu, quy chế tài sản áp dụng đối với QSDĐ là đa dạng

Luật Đất đai năm 2003 phân chia QSDĐ thành ba nhóm: nhóm được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nhóm được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và nhóm được Nhà nước cho thuê Nhóm thứ nhất được chuyển nhượng theo những chế độ không giống nhau đối với những người có QSDĐ mang thân phận khác nhau (cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức) Nhóm thứ hai có thể được chuyển nhượng như bất kỳ tài sản nào được tự do lưu thông Còn nhóm thứ ba được phân thành hai nhóm nhỏ: đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Tính chất tài sản của QSDĐ thuộc nhóm thứ nhất và nhóm thứ ba có nhiều cấp độ và rất phức tạp: QSDĐ có thể tồn tại như một tài sản độc lập, nếu thuộc về một người (người được nhà nước giao đất không thu tiền, được thuê đất), nhưng lại chỉ là một phần không tách rời của một thể thống nhất có giá trị tài sản (gồm QSDĐ và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) nếu thuộc về một người khác (người thuê lại tài sản trên đất, ) QSDĐ có thể là một tài sản theo nghĩa đầy

đủ trong một giao dịch (cho thuê lại đất, ); nhưng trong một giao dịch khác,

16

lại là tài sản chiếm hữu được đối với một người mà không chiếm hữu được đối với một người khác (cho thuê lại tài sản trên đất, )

Ngoài ra, QSDĐ có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng (có hoặc không

có đền bù) cũng được coi là tài sản Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền đối với loại tài sản này cũng phải tuân thủ những điều kiện theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Sau khi xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, pháp luật của

Nhà nước quy định: nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô, chuyển

nhượng đất đai dưới mọi hình thức [18, mục 2 phần II] Mặc dù vậy, việc

chuyển quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện trong một số trường hợp đặc biệt với điều kiện hạn chế, cụ thể:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;

3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định” [27, Điều 16]

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 có thể hiểu chuyển

quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể

“các giao dịch về đất đai trong suốt những năm 1980 và những

năm đầu của thập niên ’90, vì vậy, vẫn âm thầm diễn ra ngoài sự bảo hộ của pháp luật Hệ quả tất yếu của các hoạt động thị trường ngầm là: 1-Làm biến dạng các quan hệ tài sản do tính thiếu công khai của các giao dịch; 2- Làm phát sinh nhiều tranh chấp về nhà đất nhưng không có căn cứ pháp lý để giải quyết; 3- Các cơ quan quản lý không thể theo dõi được biến động của tình hình sử dụng, phân bố đất đai; 4- Nhà nước thất thu nguồn thuế từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 5- Tạo ra tính bất ổn định trong đầu tư” [38, tr 23]

Nhận thức đúng bản chất của vấn đề, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần tạo lập cơ sở pháp lý cho các quan hệ dân sự trong lĩnh vực đất đai được phát triển bình thường Khoản 3 Điều 73 Luật Đất

đai năm 1993 quy định người sử dụng đất được “chuyển quyền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật”, cụ thể: người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [28, Điều 3]

Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã bổ sung thêm hai quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất đó là quyền cho thuê lại QSDĐ và quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ Luật Đất đai năm 2003 tiếp

18

tục bổ sung thêm quyền tặng cho QSDĐ

CQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành được hiểu là: “Sự

chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật đất đai” [40, tr 320]

1.1.2.2 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

CQSDĐ mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, QSDĐ là đối tượng của CQSDĐ chỉ được phép tham gia

giao dịch khi được pháp luật cho phép

Thứ hai, CQSDĐ là một loại giao dịch phải tuân thủ chặt chẽ và đầy đủ

các quy định về nội dung và hình thức của giao dịch Chỉ những chủ thể sử dụng đất nhất định được pháp luật cho phép mới được CQSDĐ; mục đích sử dụng đất sau khi chuyển quyền không được thay đổi trừ trường hợp được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; việc chuyển quyền phải lập thành hợp đồng và có xác nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền;

Thứ ba, việc CQSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo

quy định của pháp luật về đất đai

Thứ tư, hình thức CQSDĐ đa dạng Điều 691 BLDS năm 1995 ghi

nhận 5 hình thức CQSDĐ là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ BLDS năm 2005 quy định 07 hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các hợp đồng: chuyển đổi quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng đất; tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất

1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

quyền sử dụng đất Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ

“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyền sử dụng đất”, hai thuật ngữ này khác nhau như thế nào?

Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển nhượng ruộng đất” đã

được sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề cập tại các văn bản về quản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: mục 1 phần II Quyết định của Hội đồng Chính phủ số 111/CP ngày 14 tháng 4 năm 1977 về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía nam quy định:

“Tất cả những nhà, đất và tài sản vắng chủ của người Việt nam và

ngoại kiều đều do Nhà nước trực tiếp quản lý Khi người chủ về, Nhà nước sẽ giải quyết với họ Không ai được chiếm dụng, tự ý

chuyển nhượng, mua bán nhà cửa, tài sản vắng chủ khi không

được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”

Mục 9, phần II Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp

lý quy định:

“Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất

của Hợp tác xã chia cấp không được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất

trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép Riêng đối với các tỉnh phía

20

Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành Nghị định số 01-ND/75

của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua, bán,

chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư nhân với nhau, dù là có

được chính quyền địa phương thị thực, đều là trái phép”

Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự khác biệt giữa “chuyển

nhượng” và “mua bán” Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa thì

“nhượng” là một động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; “nhường”

cũng là một động từ có nghĩa là “nhượng, chịu thiệt cho mình để lợi cho

người” “Chuyển nhượng” nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác”

[45, tr 674] “Mua” nghĩa là “trao đổi tiền lấy đồ vật với sự ưng thuận của

người bán”, “Bán” nghĩa là “đổi đồ vật của mình với tiền có sự thỏa thuận

cả đôi bên”, “mua bán” nghĩa là “buôn bán, mua đồ vật với giá sỉ (buôn) rồi bán lại với giá lẻ để lấy lời” [45, tr 35, 566] Xét về bản chất kinh tế,

“chuyển nhượng” và “mua, bán” có điểm tương đồng thể hiện ở việc một

bên chuyển giao tài sản (hoặc quyền sử dụng đất) cho bên kia để lấy tiền Tuy nhiên, về mặt pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ khác với mua bán đất đai ở một

số điểm sau đây:

- Chuyển nhượng QSDĐ có đối tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn mua bán đất có đối tượng là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

- Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất còn chủ thể mua bán đất là chủ sở hữu đất đai

- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng “chuyển nhượng” ít mang ý nghĩa

kinh tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có; còn

“mua bán” thì phải có lợi nhuận Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ “chuyển

21

nhượng quyền sử dụng đất” thay vì “mua, bán quyền sử dụng đất” để phù

hợp với hoàn cảnh, điều kiện và mục tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa Dần dần theo thời gian, thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, đặc biệt là trong các văn bản hành chính Nhà nước và nội hàm của

nó cũng biến đổi theo hướng là một khái niệm có tính chất tương tự như

Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch do người làm luật đặt

ra và giới thiệu với dân cư như là một giải pháp dung hòa giữa ý chí của người làm luật liên quan đến quyền sở hữu đất đai và nguyện vọng của dân cư về việc

có các quyền có giá trị tài sản (và giao dịch được) đối với đất [15, tr.7]

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Các đặc điểm về bản chất của hợp đồng

Về mặt bản chất, HĐCNQSDĐ có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, HĐCNQSDĐ làm chấm dứt hoàn toàn QSDĐ của bên

chuyển nhượng và chuyển sang cho bên nhận chuyển nhượng Khác với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ bên chuyển quyền chỉ tạm thời chuyển giao QSDĐ của mình cho bên nhận chuyển quyền trong thời hạn hợp đồng, trong HĐCNQSDĐ bên chuyển nhượng chuyển hẳn QSDĐ của mình cho bên nhận chuyển nhượng cả về mặt pháp lý và thực tế

Thứ hai, chuyển nhượng QSDĐ luôn có sự gắn kết giữa việc chuyển

Thứ ba, khoản tiền bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển

nhượng có giá trị bằng hoặc lớn hơn giá trị quyền sử dụng của thửa đất Nếu như trong hợp đồng chuyển đổi QSDĐ, hợp đồng tặng cho QSDĐ, hợp đồng cho thuê QSDĐ, giá trị mà bên chuyển quyền nhận được là nhỏ hơn (cho thuê), bằng (chuyển đổi) hoặc không có đền bù (tặng cho) thì trong HĐCNQSDĐ giá trị bên chuyển nhượng nhận được thông thường là lớn hơn hoặc ít nhất là bằng với giá trị QSDĐ, tất nhiên trong trường hợp này phải loại trừ những trường hợp các bên có sự thỏa thuận trái với những quy luật thông thường trong mua bán, chuyển nhượng Ví dụ: trường hợp về bản chất

là cho nhưng lại làm hợp đồng chuyển nhượng vì những lý do tế nhị

1.2.2.2 Các đặc điểm về chủ thể của hợp đồng

Chủ thể trong HĐCNQSDĐ bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Bên chuyển nhượng là bên có trách nhiệm chuyển giao đất, QSDĐ và có quyền nhận tiền từ bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng là bên có quyền nhận đất và QSDĐ và trả tiền cho bên chuyển nhượng Chủ thể của HĐCNQSDĐ có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, chủ thể của HĐCNQSDĐ đa dạng BLDS năm 2005 không

quy định cụ thể những chủ thể nào được tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ mà dẫn chiếu đến pháp luật đất đai Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì các chủ thể sau có thể được được quyền tham gia quan hệ

23

chuyển nhượng QSDĐ: Tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Thứ hai, chủ thể của HĐCNQSDĐ khi tham gia quan hệ chuyển

nhượng QSDĐ bị giới hạn bởi các quy định chặt chẽ của pháp luật Không phải chủ thể nào của quan hệ pháp luật dân sự và pháp luật đất đai cũng là chủ thể của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, chỉ những chủ thể được pháp luật cho phép mới là chủ thể của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Khi tham gia quan

hệ chuyển nhượng QSDĐ các chủ thể ngoài việc phải tuân thủ những điều kiện chung như phân tích ở mục 1.2.2.3 dưới đây còn phải tuẩn thủ những điều kiện quy định tại Chương X của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), cụ thể:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có

24

điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà

đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

1.2.2.3 Các đặc điểm về đối tượng của hợp đồng

Chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự mang tính vận động Là

sự chuyển dịch QSDĐ từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự [40, tr 338] Vì vậy, bản thân đất đai không phải là đối tượng của hợp đồng mà đối tượng của hợp đồng là QSDĐ QSDĐ là đối tượng của HĐCNQSDĐ ngoài việc có các đặc điểm chung như nêu tại phần 1.1.1.2 còn có các đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, QSDĐ là đối tượng của HĐCNQSDĐ phụ thuộc vào quy chế

tài sản nhà nước dành cho chủ thể của HĐCNQSDĐ Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, không phải mọi tổ chức kinh tế, cá nhân đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ mà chỉ có những chủ thể sử dụng các nhóm đất sau thì được chuyển nhượng QSDĐ theo những điều kiện do pháp luật quy định:

25

- Nhóm đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước đối với tổ chức kinh tế (điểm a khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai năm 2003);

- Nhóm đất được Nhà nước cho thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm đối với tổ chức kinh tế (điểm đ khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003);

- Nhóm đất có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước đối với tổ chức kinh tế (khoản 2 Điều 112 Luật Đất đai năm 2003);

- Nhóm đất có nguồn gốc do được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm a khoản 3 Điều 112 Luật Đất đai năm 2003);

- Nhóm đất không phải đất thuê đối với hộ gia đình, cá nhân (khoản 3 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003);

- Nhóm đất thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm đối với hộ gia đình, cá nhân (Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2003);

- Nhóm đất có nguồn gốc do được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích từ đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền

sử dung đất đối với hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm a khoản 2 Điều 115 Luật Đất đai năm 2003);

- Nhóm đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

- Nhóm đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam (điểm b khoản 1 Điều 119);

- Nhóm đất có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đối với người Việt Nam định cư

ở nước ngoài (điểm b khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003);

Thứ hai, điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật quy định

chặt chẽ Mặc dù, pháp luật quy định cụ thể các nhóm đất được quyền tham gia quan hệ chuyển nhượng, nhưng không phải các nhóm đất đó được chuyển nhượng bất kỳ lúc nào Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai năm

2003 ta có thể rút ra các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ như sau:

Một là, QSDĐ được đem chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ;

Hai là, QSDĐ được đem chuyển nhượng phải không có tranh chấp;

Ba là, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Bốn là, QSDĐ phải còn thời hạn sử dụng

1.2.2.4 Các đặc điểm về hình thức của hợp đồng

Theo quy định tại Điều 689 của BLDS năm 2005 thì HĐCNQSDĐ có hai đặc điểm nổi bật về hình thức đó là:

Thứ nhất, hợp đồng phải được giao kết dưới hình thức bằng văn bản

Việc nhà làm luật quy định “hợp đồng chuyển quyền quyền sử dụng đất phải

được lập thành văn bản” [31, Điều 689] là hợp lý Bởi vì, QSDĐ là tài sản có

giá trị lớn và khi chuyển nhượng nó làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền

và nghĩa vụ của các chủ thể đối với Nhà nước Các bên chuyển nhượng cần

27

phải có chứng cứ về việc chuyển nhượng Nhà nước và người thứ ba cần biết

về việc chuyển nhượng QSDĐ của các bên để ghi nhận và có những hành vi ứng xử phù hợp

Thứ hai, hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định

của pháp luật Đặc điểm này dường như đã trở hành một nguyên tắc được thừa nhận và ăn sâu vào ý thức của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền CQSDĐ Vấn đề đặt ra là, nếu như việc chuyển nhượng QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc chuyển nhượng mới hoàn tất, như vậy các bên có cần phải công chứng hoặc chứng thực? Các bên chuyển nhượng chỉ cần cùng nhau đến trước cơ quan quản lý đất đai và nộp

đủ các giấy tờ thủ tục theo quy định, trước sự chứng kiến của công chức phụ trách về vấn đề chuyển nhượng và yêu cầu cho phép các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng Nếu thực hiện được điều này thì có lẽ sẽ giảm bớt được một thủ tục hành chính và đỡ tốn thời gian, tiền bạc Có vẻ như nhà làm luật ở Việt Nam không đồng ý với quan điểm trên mà lý giải theo hướng: với nền kinh tế thị trường các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ngày càng gia tăng,

số lượng cán bộ công chức làm công tác quản lý đất đai có trình độ pháp lý ít

và phải xử lý nhiều công việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai Nếu

để họ trực tiếp xem xét các hợp đồng chuyển nhượng thì đó sẽ quá tải đối với

họ Việc để một hệ thống cơ quan trung gian có chuyên môn về pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng là cần thiết

1.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 698 BLDS năm 2005 thì nội dung của HĐCNQSDĐ bao gồm các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời

28

hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Mỗi điều khoản trong nội dung hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là

cơ sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp

về QSDĐ và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp

là với các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương [38, tr 60] Những nội dung cần chú ý trong các nội dung chính của HĐCNQSDĐ bao gồm:

Thứ nhất, tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng (thông thường còn

có thêm thông tin về ngày, tháng, năm, sinh, số chứng minh nhân dân, ngày cấp, nơi cấp,…) không chỉ có ý nghĩa đối với các bên trong giao dịch, mà còn tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý theo dõi việc chuyển dịch QSDĐ

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các bên Đây là cơ sở pháp lý quan trọng

nhất để giải quyết các tranh chấp về QSDĐ nhưng trên thực tế điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên thường được đặt ở phần cuối của hợp đồng

Thứ ba, trong hợp đồng cần thể hiện rõ các thông tin về loại đất, hạng

đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất Điều này là quan trọng vì nó giúp xác định rõ đối tượng của hợp đồng, tránh nhầm lẫn với quyền sử dụng các thửa đất khác

Thứ tư, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng

đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng có ý nghĩa đối với hợp đồng chuyển nhượng các loại đất sử dụng có thời hạn xác định Đối với các hợp đồng chuyển nhượng đất ở (sử dụng ổn định lâu dài), điều khoản này không được chú trọng

Thứ năm, giá chuyển nhượng QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện

tích đất do hai bên thỏa thuận Giá chuyển nhượng QSDĐ được coi là điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng Nó biểu thị bằng tiền khả năng khai thác lợi ích do QSDĐ mang lại Giá chuyển nhượng QSDĐ, vì thế rất khác nhau

29

giữa các vùng, các vị trí của một địa phương Giá chuyển nhượng QSDĐ, một mặt phản ánh lợi ích của việc khai thác công dụng của đất một mặt phản ánh

sự tiện lợi của các cơ sở hạ tầng, vị trí thửa đất

Thứ sáu, về phương thức, thời hạn thanh toán Điều khoản này có ý

nghĩa trong việc đảm bảo các quyền của bên chuyển nhượng

Thứ bảy, về quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng Điều

khoản này thường đề cập đến việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ về ngõ đi chung, về cho thuê đất trong thời hạn hợp đồng cũ chưa hết hiệu lực… Điều khoản này không thể thiếu, nó như một phụ lục cho các quyền và nghĩa vụ của các bên đối với mỗi trường hợp cụ thể

Thứ tám, về các thông tin khác liên quan đến QSDĐ Đây là một điều

khoản có tính chất dự phòng cho các vấn đề liên quan đến thửa đất

Thứ chín, về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng Điều

khoản này rất có ý nghĩa khi việc thực hiện hợp đồng gặp trục trặc do đó cần thỏa thuận về điều khoản này thật cẩn thận

1.4 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi hợp đồng đã có hiệu lực, các bên phải thực hiện các nghĩa vụ dân

sự đã được xác định từ hợp đồng đó Về nguyên tắc: “Hợp đồng được giao

kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [31, Điều 405]

Chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch phức tạp trong luật thực định Hiện vẫn còn có quan điểm khác nhau về thời điểm có hiệu lực của HĐCNQSDĐ

1.4.1 Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết

Quan điểm này cho rằng HĐCNQSDĐ được giao kết và có hiệu lực tại thời điểm lập văn bản, nhưng việc thực hiện nghĩa vụ CQSDĐ được hoãn đến khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

30

Đăng ký QSDĐ được chuyển nhượng không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn là hình thức thực hiện nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng Theo quy định tại khoản 2 Điều 701 BLDS năm 2005 thì bên

nhận chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ: “Đăng ký quyền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật về đất đai” Với quy định này có thể hiểu rằng nghĩa

vụ đăng ký phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng đã được giao kết (tất nhiên cũng có thể hiểu rằng nghĩa vụ phát sinh từ quy định của pháp luật) Theo quan điểm này thì hợp đồng chuyển nhượng được giao kết vào thời điểm các bên ký tên vào văn bản; còn nghĩa vụ đăng ký phát sinh ngay khi hợp đồng được giao kết nhưng chỉ được thực hiện (hoàn thành) ở thời điểm hoàn thành việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai Quan điểm này cũng có tính hợp lý của nó bởi vì nếu như hợp đồng không có hiệu lực tại thời điểm giao kết thì dựa vào đâu mà bên nhận chuyển nhượng phải thực thực hiện nghĩa vụ như thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải giao các giấy tờ có liên quan đến QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng để bên nhận chuyển nhượng đi đăng ký? Việc các bên thực hiện các nghĩa vụ dân sự quy định trong hợp đồng xuất phát từ căn cứ pháp lý nào, nếu không phải từ nghĩa vụ thực hiện hợp đồng?

1.4.2 Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm đăng ký

Quan điểm này cho rằng HĐCNQSDĐ có hiệu lực tại thời điểm đăng

ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Quan điểm này có lẽ phù hợp với quan điểm của nhà làm luật Điều

692 BLDS năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực

kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” Tuy nhiên, nên thận trọng khi đọc điều luật “việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực…” Rõ ràng điều luật chỉ giải quyết vấn đề xác định thời điểm

CQSDĐ chứ không phải thời điểm có hiệu lực của hợp đồng [15, tr 73] Quy

31

định này của BLDS năm 2005 vẫn chưa thống nhất với Luật Đất đai năm

2003, cụ thể tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định:

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”

Như vậy, nhà làm luật đã xác định HĐCNQSDĐ có hiệu lực tại thời

điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ Tuy nhiên, một vấn đề cần làm

rõ là hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực tại thời điểm bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm thụ lý hồ sơ) hay thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (kết quả của việc đăng ký) cho bên nhận chuyển nhượng Điều này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng Nếu hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký (tức là khi được cấp giấy chứng nhận) thì có nghĩa là trong quá trình cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền đang xem xét hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận một trong hai bên

có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dừng xem xét hồ sơ mặc dù điều này ít gặp trên thực tế Điều này cũng đồng nghĩa với việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính như nộp thuế, lệ phí trước bạ phải thực hiện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp

giấy chứng nhận Tuy nhiên, Nhà nước luôn phải “nắm đằng chuôi”, trong

thực tế và theo quy định của pháp luật các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp GCNQSDĐ

32

1.4.3 Kết luận về hiệu lực của hợp đồng

Pháp luật đất đai và BLDS năm 2005 quy định HĐCNQSDĐ có hiệu lực tại thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ và việc CQSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ Các quy định này giúp chúng ta suy luận ra là HĐCNQSDĐ có hiệu lực khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không phải thời điểm công chứng hợp đồng Tuy nhiên, các quy định này vẫn có những điểm chưa rõ ràng gây ra nhiều tranh luận trên thực tế

1.5 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực [33, Điều 83], do đó khi xem xét về pháp luật điều chỉnh HĐCNQSDĐ không thể không đề cập đến các văn bản quy phạm pháp luật đã được Nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt là các quy phạm pháp luật về nội dung trước khi có BLDS năm 2005 Sau đây ta sẽ lần lượt tìm hiểu các quy định của pháp luật về HĐCNQSDĐ qua các thời kỳ

1.5.1 Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung

1.5.1.1 Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai ban hành ngày 29 tháng 12 năm 1987 và có hiệu lực ngày

08 tháng 01 năm 1988 là sản phẩm của bước chuyển đổi từ cơ chế hành chính quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường nên nó không tránh khỏi những hạn chế mà nổi bật nhất đó là Luật chưa xác định được mối quan hệ giữa quản lý đất đai về mặt hành chính và quản lý đất đai về mặt kinh tế Luật đã cho phép

người sử dụng đất được “mua bán, chuyển nhượng, để lại thừa kế nhà cửa,

hoa màu, vật kiến trúc, kết quả đầu tư trên đất được giao” nhưng lại “không cho phép người sử dụng đất được mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Trong khi đó, đất và các tài sản trên đất nằm trong một thể thống nhất và

33

được coi là bất động sản Do vậy, trên thực tế người sử dụng đất vẫn có thể

“tự do” mua bán, chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức mua bán,

chuyển nhượng tài sản trên đất Với những quy định đó, vô hình chung pháp luật đã trở thành bất cập, lạc hậu, mâu thuẫn với thực tiễn và tạo ra một lực cản kìm hãm sự vận động lành mạnh của các quan hệ chuyển dịch đất đai diễn

ra trên thực tế; đồng thời “mở đường” cho các hiện tượng tiêu cực, lợi dụng việc bán tài sản để bán đất Có thể nói, trong giai đoạn này pháp luật đã “đi

ngược lại” quy luật vận động của thực tiễn, nhất là khi nền kinh tế thị trường

ngày càng được mở rộng, đòi hỏi các giao dịch về đất đai cũng vận động theo

Nhận thức được bất cập nêu trên, sau khi Hiến pháp năm 1992 được ban hành, Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai ngày 14 tháng 7 năm 1993 và

có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà điểm đột phá lớn nhất là việc mở

rộng quyền của người sử dụng đất, tạo ra “cánh cửa pháp lý đầu tiên” cho

các quan hệ CQSDĐ vận động theo một quy luật tất yếu bằng việc ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ của Hộ gia đình cá nhân tại Điều 3 và thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn làm tại Ủy ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương (Điều 31) Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, được chuyển nhượng QSDĐ là: chuyển

đi nơi khác; chuyển sang làm nghề khác; không còn khả năng trực tiếp lao động; đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở là: do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng QSDĐ Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Người nhận đất phải

sử dụng đúng mục đích (Điều 75 Luật Đất đai năm 1993)

1.5.1.2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12 năm 1998 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 1999 bổ sung quyền cho hộ

mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê theo quy định của pháp luật Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê (khoản 12 Điều 1)

Việc chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải được làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (khoản 13 Điều 1)

Đối với tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải chuyển sang thuê đất Tổ chức này có các quyền chuyển nhượng QSDĐ (khoản 14 Điều 1)

Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ và Nghị định số 79/2001/NĐ-

CP ngày 01 tháng 11 năm 2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều