Theo quy định của pháp luật việc chuyển nhượng QSDĐ còn chịu sự điều chỉnh của các quy định sau:
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22 tháng 6 năm 1994 có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 1994 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21 tháng 12 năm 1999 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2000 (đã hết hiệu lực). Các luật này được thay thế bởi Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 21 tháng 11 năm 2007 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2009;
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 17 tháng 6 năm 2003 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2004 đã được thay thế bởi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 03 tháng 6 năm 2008 và có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2009;
- Các Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999, Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2003 và Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2008 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ và các văn bản hướng dân thi hành;
- Phí, Lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, bao gồm: Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất và Lệ phí địa chính. Các loại phí này được điều chỉnh bởi Pháp lệnh phí và lệ phí năm 2001 và các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính và chính quyền các tỉnh.
41
Chương 2
THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Nội dung các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1. Nội dung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
Phần thứ năm “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất” của BLDS năm 2005 gồm 08 chương, 48 điều (từ Điều 688 đến Điều 735) trong đó có 34 điều sửa đổi, bổ sung; 12 điều mới và 02 điều giữ nguyên so với BLDS năm 1995, cụ thể như sau:
- Chương XXVI. Những quy định chung
- Chương XXVII. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất - Chương XXVIII. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chương XXIX. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất + Mục 1. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
+ Mục 2. Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất (mới) - Chương XXX. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Chương XXXI. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (mới) - Chương XXXII. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất (mới) - Chương XXXIII. Thừa kế quyền sử dụng đất
Như vậy, Phần thứ năm BLDS năm 2005 đã bổ sung hai chương là chương XXXI, Chương XXXII và Mục 2: Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.
HĐCNQSDĐ là một nội dung của CQSDĐ. Vì vậy, khi nghiên cứu về HĐCNQSDĐ ta không thể tách rời việc nghiên cứu chương XXVI về Những
42
quy định chung (từ Điều 688 đến Điều 692 của BLDS năm 2005).
Theo quy định của BLDS năm 1995, Chương này có 09 điều (từ Điều 690 đến Điều 698) quy định về căn cứ xác lập QSDĐ, hình thức chuyển QSDĐ, thủ tục chuyển QSDĐ, điều kiện chuyển QSDĐ, giá chuyển QSDĐ, nguyên tắc chuyển QSDĐ, hiệu lực của việc chuyển QSDĐ, hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật, căn cứ chấm dứt QSDĐ. Thực tế thi hành BLDS năm 1995 đã có một số bất cập:
Thứ nhất, một số quy định tại Chương này có nội dung trùng lặp với một số điều khác trong các chương cụ thể. Điều 691 về hình thức CQSDĐ đã được quy định ở chương những quy định chung lại được quy định lại ở các chương sau.
Thứ hai, có một số nội dung không mang tính chất dân sự như Điều 697 về hậu quả của việc CQSDĐ trái pháp luật, Điều 692 về thủ tục CQSDĐ còn chung chung, không mang tính chất dân sự mà mang tính chất hành chính. Điều 693 quy định về điều kiện CQSDĐ không mang tính dân sự.
Thứ ba, theo quy định tại khoản 1 Điều 693 BLDS năm 1995 bắt buộc người sử dụng đất khi CQSDĐ phải có GCNQSDĐ. Quy định này trong thực tế khó có thể thực hiện được, đặc biệt là đối với trường hợp sử dụng đất ở, đất chuyên dùng vì cho đến thời điểm ban hành BLDS năm 2005 việc cấp GCNQSDĐ được thực hiện rất chậm, chưa hoàn thành dứt điểm. Người sử dụng đất ở cho đến ngày 01 tháng 7 năm 2005 chủ yếu chỉ có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ. Quy định này gây khó khăn cho việc làm thủ tục hưởng di sản thừa kế là QSDĐ. Do thực tế chưa cấp xong GCNQSDĐ nên trong quá trình soạn thảo các văn bản hướng dẫn Luật đất đai về thủ tục CQSDĐ đã có nhiều ý kiến đề nghị cho phép người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ được CQSDĐ. Khi làm xong thủ tục CQSDĐ thì cấp GCNQSDĐ luôn cho người nhận QSDĐ. Xuất phát từ yêu cầu thực tế, tạo điều kiện cho việc đưa QSDĐ
43
tham gia vào thị trường bất động sản và phát triển giao dịch về tài sản gắn liền với QSDĐ, BLDS cần sửa đổi để có khả năng thực thi hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế đang đòi hỏi.
Thứ tư, có ý kiến đề nghị bỏ Điều 693 (Điều kiện CQSDĐ) của BLDS năm 1995 ra khỏi BLDS.
Từ những bất cập trên, Chương quy định chung trong BLDS năm 2005 đã bỏ Điều 692 về thủ tục CQSDĐ; Điều 693 về điều kiện CQSDĐ; Điều 697 về hậu quả của việc CQSDĐ trái pháp luật; Điều 698 về căn cứ chấm dứt QSDĐ và giữ lại một số điều quy định về căn cứ xác lập QSDĐ; hình thức CQSDĐ; nguyên tắc CQSDĐ; hiệu lực của việc CQSDĐ. Sau đây chúng tôi xin trình bày nội dung cụ thể của Chương những quy định chung của Phần thứ năm “những quy định về chuyển quyền sử dụng đất” của BLDS năm 2005 so sánh với các quy định của BLDS năm 1995.
2.1.1.1. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
Điều 690 BLDS năm 1995 quy định về căn cứ xác lập QSDĐ với nội dung như sau:
“1- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. 2- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
3- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Thực tế cho thấy Điều 690 BLDS năm 1995 quy định về căn cứ xác lập QSDĐ có một số bất cập sau:
Thứ nhất, về căn cứ xác lập QSDĐ: Điều luật trên chỉ quy định QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của
44
BLDS và pháp luật về đất đai, nhưng trên thực tế không phải mọi trường hợp sử dụng đất đều được xác lập dựa trên các căn cứ nêu trên. Trước khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thi hành, đất đai ở nước ta thuộc 03 hình thức sở hữu: nhà nước, tập thể và tư nhân. Trong cải cách ruộng đất, Nhà nước giao đất cho hộ nông dân dưới hình thức cắm biển đề tên của người được chia đất. Ngoài ra, còn một số trường hợp sử dụng đất khác không được xác lập do Nhà nước giao đất như tự khai hoang, vỡ hóa đất đai để sử dụng, mua bán đất trao tay hoặc được thừa kế QSDĐ mà không có bất kỳ một loại giấy tờ nào.... Chỉ từ khi có Luật đất đai năm 1987, người sử dụng đất mới phải kê khai để được cấp GCNQSDĐ.
Thứ hai, về chủ thể QSDĐ: Điều luật trên chỉ quy định về việc CQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân mà chưa đề cập đến các chủ thể khác như pháp nhân, tổ hợp tác trong khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 cho phép tổ chức kinh tế cũng được chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 đã cho phép tổ chức kinh tế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất; tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất được pháp luật cho phép CQSDĐ.
Xuất phát từ bất cập nêu trên, để đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật, Điều 688 BLDS năm 2005 đã bổ sung, sửa đổi về căn cứ xác lập QSDĐ, cụ thể:
“1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ
thống nhất quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
45
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. 2.1.1.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai năm 1993, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ; thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Điều 691 BLDS năm 1995 quy định 05 hình thức pháp lý của việc CQSDĐ tương ứng với 05 quyền năng:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Thực tiễn áp dụng quy định trên cho thấy một số bất cập như sau:
Thứ nhất, về các hình thức CQSDĐ. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 đã bổ sung một số quyền của người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quyền tặng cho QSDĐ. Tuy nhiên, các quyền CQSDĐ của người sử dụng đất còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất của họ như: Người sử dụng đất có thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất hay không phải trả tiền sử dụng đất; thuê đất trả tiền hàng năm hay đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm.
Thứ hai, về công chứng, chứng thực hợp đồng về CQSDĐ. Điều 691 của BLDS năm 1995 không quy định HĐCQSDĐ phải công chứng mà chỉ
46
cần chứng thực của ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2003 quy định việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng về CQSDĐ là quy định bắt buộc:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất” [30, Điều 127].
Có ý kiến cho rằng, các quy định của BLDS về đất đai là những điều luật rất quan trọng có ý nghĩa cả về mặt pháp lý cũng như về mặt kinh tế, xã hội, góp phần tạo điều kiện đưa đất đai tham gia thị trường bất động sản. Do đó, các quy định về CQSDĐ trong BLDS và pháp luật đất đai cần phải có sự tương thích khi cùng điều chỉnh về một lĩnh vực [37, tr. 251].
Do vậy, Điều 689 BLDS năm 2005 không quy định cụ thể các hình thức CQSDĐ nhằm tạo sự thống nhất với nội dung của Luật Đất đai, cụ thể:
“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.
2.1.1.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Điều 694 BLDS năm 1995 quy định:
“Các bên thoả thuận về giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định”.
47 một số bất cập sau:
Thứ nhất, điều luật trên quy định các bên thỏa thuận về giá CQSDĐ, nhưng trên cơ sở bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá đất của Chính phủ áp dụng trong giao dịch dân sự là không hợp lý, triệt tiêu tính thỏa thuận của các bên. Mặt khác, Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá của Chính phủ chỉ áp dụng để tính thuế CQSDĐ, thu tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Giá các loại đất do Nhà nước ban hành “không áp dụng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”.
Thứ hai, việc áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trong việc CQSDĐ là phi thực tế, vì giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường.
Để tạo thông thoáng cho việc giao dịch dân sự về QSDĐ, Điều 690 BLDS năm 2005 quy định: “Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định”.
2.1.1.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Điều 695 BLDS năm 1995 quy định:
“1- Chỉ người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
2- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
3- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá
48
nhân của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch tại địa phương đó; phải có diện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức; phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất; phải bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh”.
Tại thời điểm sửa đổi BLDS năm 1995, Đảng và Nhà nước có chủ trương phát triển kinh tế trang trại, khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả. Người sử dụng đất được xác lập QSDĐ không chỉ do Nhà nước giao đất mà còn trên cơ sở Nhà nước cho thuê, công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ. Luật Đất đai không quy định hạn mức sử dụng đất của cá nhân, tổ chức nói chung mà chỉ quy định hạn mức sử dụng đất cho hộ gia đình. Mặt khác, Luật Đất đai chỉ quy định hạn mức đối với trường hợp được Nhà nước giao đất. Ngoài ra, một số nội dung quy định tại khoản 3 Điều 695 BLDS năm 1995 không mang tính nguyên tắc CQSDĐ mà là quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như: người sử dụng đất có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất và bảo vệ môi trường.