Sau 10 năm thi hành BLDS năm 1995, ngày 14 tháng 6 năm 2005 Quốc hội đã ban hành BLDS để thay thế cho BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2006. Trong quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS có một số ý kiến khác nhau về Phần quy định về CQSDĐ, cụ thể:
- Ý kiến thứ nhất cho rằng, trong BLDS không nên quy định Phần thứ năm “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất” với các lý do sau:
+ Luật đất đai và các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định về CQSDĐ. Việc đưa các quy định về CQSDĐ vào BLDS sẽ khó tránh khỏi sự chồng chéo, trùng nắp, mâu thuẫn, gây khó khăn
38
trong việc áp dụng, thực hiện pháp luật và khi Luật đất đai có sự thay đổi thì phải sửa đổi, bổ sung các quy định tương ứng của BLDS sẽ làm mất tính ổn định của Bộ luật. Sự bất cập này thực tế vừa qua đã xảy ra, khi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (năm 1998, 2001, 2003) có quy định về CQSDĐ khác với BLDS năm 1995, nhưng các quy định về CQSDĐ trong BLDS chưa được sửa đổi, bổ sung kịp thời dẫn đến sự mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định pháp luật về CQSDĐ. Do vậy, để bảo đảm sự ổn định của BLDS, tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa BLDS và Luật Đất đai, thì BLDS chỉ quy định về CQSDĐ với tư cách là quyền tài sản (QSDĐ là một loại tài sản) trong Phần thứ hai của BLDS (Tài sản và quyền sở hữu), còn các giao dịch về QSDĐ nên để điều chỉnh trong các văn bản chuyên ngành về đất đai.
Luật đất đai năm 2003 đã có 01 chương (Chương V từ Điều 122 đến Điều 131 quy định “Thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai” và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cũng đã quy định hợp đồng về QSDĐ rất cụ thể tại Điều 146. Trình tự, thủ tục CQSDĐ được quy định từ Điều 147 đến Điều 158.
Thực tế cho thấy, chính sách về đất đai luôn luôn thay đổi, Luật đất đai từ năm 1993 đến nay đã được sửa đổi, bổ sung 3 lần và đã bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất cũng như bổ sung thêm các chủ thể tham gia giao dịch về QSDĐ, trong khi đó các quyền của người sử dụng đất và việc chuyển quyền sử dụng đất trong BLDS vẫn chưa được sửa đổi, bổ sung. Cho nên đã xảy ra tình trạng các quy định về CQSDĐ trong BLDS và Luật Đất đai thường không phù hợp với nhau. Vì BLDS cần phải đảm bảo tính ổn định nên không thể thường xuyên thay đổi khi chính sách đất đai thay đổi. Do đó, có ý kiến cho rằng, không nên để một phần riêng về CQSDĐ trong BLDS;
+ Có ý kiến cho rằng BLDS đã quy định QSDĐ như một loại tài sản thể hiện trong trong Phần thứ hai (Tài sản và quyền sở hữu), các quy định về
39
hình thức hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng nói chung đã được quy định tại Phần thứ ba “Nghĩa vụ và hợp đồng dân sự” nên các quy định về hợp đồng trong phần này cũng có thể áp dụng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng dất. Như vậy, các quy định về CQSDĐ không hề bị loại bỏ hoàn toàn ra khỏi BLDS, QSDĐ vẫn được coi là một loại tài sản.
- Ý kiến thứ hai cho rằng, vẫn giữ nguyên Phần thứ năm “Những quy định về chuyển quyền dụng đất” vì một trong những quan điểm sửa đổi BLDS đã được Chính phủ xác định là “tiếp tục pháp điển hóa pháp luật dân sự đến mức tối đa”. Do đó, những quy định nào có tính chất dân sự thì cần được quy định trong BLDS. Hơn nữa “quyền sử dụng đất” là một loại quyền dân sự đặc thù có tầm quan trọng đặc biệt đối với các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự. Luật đất đai tuy đã có quy định về QSDĐ, nhưng những quy định đó không thể thay thế các quy định trong BLDS về QSDĐ như là một bộ phận quan trọng của quyền tài sản và quyền sở hữu, cũng như việc CQSDĐ như là giao dịch dân sự đặc thù. Vì vậy, cần phải quy định CQSDĐ trong BLDS.
- Có ý kiến khác lại cho rằng, vẫn để quy định về CQSDĐ trong BLDS, nhưng không để thành một phần riêng mà đề nghị đưa nội dung quy định về CQSDĐ vào Phần thứ ha “Tài sản và quyền sở hữu”; nội dung CQSDĐ nên đưa vào chương giao dịch dân sự; đồng thời sửa đổi những quy định đó cho phù hợp với yêu cầu mới.
Sau khi Quốc hội cho ý kiến và lấy ý kiến của nhân dân góp ý về dự thảo BLDS, Quốc hội quyết định BLDS vẫn giữ lại phần thứ năm quy định về CQSDĐ với quan điểm BLDS là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng pháp luật về đất đai đã cho phép người sử dụng đất được thực hiện một số quyền và đất đai được tham gia thị trường bất động sản. Do vậy, đất đai là loại tài sản đặc biệt và được đưa vào giao dịch dân sự. Mặt khác, các nội dung
40
về CQSDĐ không hề trùng lặp, chồng chéo mâu thuẫn với pháp luật về đất đai quy định những nội dung mang tính chất quản lý nhà nước, thủ tục hành chính trong việc CQSDĐ [37, tr. 241 - 246].