Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ T PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ DUNG THÊ CHÂP GIÁ TRỊ QUYÊN s ứ DỤNG DAT NHỮNG VÂN ĐỂ LÝ LUẬN VÀ THỤC TlỄN Chuyên ngành Luật Kinh tê Mã số: 60.38.50 LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PG S.TS H O ÀNG THẾ LIÊN T H Ư V IỆ N TRƯƠNG ĐAI HOCLŨÂT I PHÒNG ĐOC Hà Nội - 2003 hà im - NÕ! MỤC LỤC Trang PHẨN MỞ ĐẨU CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỂ THẾ CHẤP GIÁ TRỊ QUYỀN DỤNG ĐẤT sử 1.1 Khái quát chung thê chấp giá trị quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái quát quyền sử dụng đất 1.1.1.1 C h ế độ sỏ hữu Nhà nước đất đai c h ế độ sử dụng đất nước ta giai đoạn 1.1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái quát chấp giá trị quyền sử dụng đất ỉ 1.2.1 Cơ sở pháp lý th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Khái niệm th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất ỉ 1.2.3 Đặc trưng th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất 1.1.2.4 Vai trò ý nghĩa quyền th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất Lịch sử hình thành phát triển chê định thê chấp giá trị quyền sử dụng đất 8 13 ]6 Ị6 20 22 25 26 1.2.1 Thời kỳ trước Cách mạng tháng Tám 27 1.2.2 Thời kỳ sau Cách mạng tháng Tám 29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÊ THẾ CHẤP GIÁ TRỊ QUYÊN SỬDỤNG 36 đất 2.1 Những quy định pháp luật hành thê chấp giá trị quyền sử dụng đất 2.1.1 Những quy định pháp luật chung chấp giá trị quyền sử dụng đất 2.1.2 Nội dung chấp giá trị quyền sử dụng đất 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật thê chấp giá trị quyền sử dụng đất 2.2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật 36 36 38 47 47 2.2.2 Thực trạng vấn đề xử lý tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất 2.2.3 Một số đánh giá Ihực trạng áp dụng pháp luật CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PH Á P LUẬT VỀ TH Ế CHẤP GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ D Ụ N G ĐẤT 3.1 Nhũng yêu cầu từ kinh tế thị truờng định hướiỉg xa hội chủ nghĩa việc hoàn thiện pháp luật thè chấp giá trị sử dụng đất 3.1.1 Quan hệ phát triển kinh tế thị trường vấn đề chấp giá trị quyền sử dụng đất 3.1.2 Yêu cầu đồng hoàn thiện pháp luật 3.1.2.1 K hắc phục bất cập Luật Đất đai, Bộ luật Dân s ố quy định pháp luật thuộc ngành luật khác 3.1.2.2 K hắc phục tồn bất cập pháp luật vê' thê chấp giá trị quyền sử dụng đất 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất 3.2.1 Những định hướng 3.2.2 M ột sơ giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật chấp giá trịquyền sử dụng đất 53 58 61 61 61 64 64 66 68 68 71 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THA M KHẢO 87 PHẦN MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Đất đai người, quốc gia tài nguyên quý giá gần gũi Đất khỏng nơi ăn chốn ở, điều kiện để sinh tồn mà cịn phận khơng thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia Nhà triết học W.Pitty nói: “Đất Cha lao động Mẹ sản sinh cải vật chất” Nhìn nhận giác độ khoa học, đất vật thể sống, có q trình hình thành, phát triển, thối hố, già cỗi chí chết Bởi vậy, sử dụng đất, người phải biết tổ chức quản lý, bảo vệ, thể trình độ văn minh quốc gia làm cho việc sử dụng đất có hiệu ln sinh lợi Từ nhận thức vị trí quan trọng đấl đai mà từ Luận cương Chính trị năm 1930, Đảng Nhà nước ta thường xuyên quan tâm đến vấn đề đất đai Trong giai đoạn cách mạng, Đảng Nhà nước ta đề sách đất đai phù hợp để góp phần vào việc thực thắng lợi nhiệm vụ xây dựng bảo vệ tổ quốc Trong giai đoạn nay, sách đất đai Đảng Nhà nước ta đứng trước thách thức lớn Chính nghiệp đổi u cầu cơng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi sách, pháp luật đất đai cần thiết phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Sau mười năm đổi mới, tìm hướng việc phát triển kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất nước ta có nhiều thay đổi nhiều phương diện Song song với trình đổi cấu kinh tế, Đảng Nhà nước ta quan tâm đến việc hồn thiện hệ thống sách pháp luật, có pháp luật đất đai Đất đai ngày nắm giữ vai trò quan trọng, đối tượng việc hoạch định sách phát triển kinh tế-xã hội Để đất đai sử dụng có hiệu bảo vệ tốt hơn, đồng thời trì bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai, cần thiết phải xác định tư cách quyền nghĩa vụ người sử dụng đất giao, cho thuê Việc định hành lang pháp lý đầy đủ để thực quyền người sử dụng, quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất vấn đề cấp thiết có ý nghĩa thực tiễn, khơng sở để thực việc khai thác tài nguyên đất đai có hiệu mà cịn tạo điều kiện cho nhà đầu tư có hội mở thị trường vốn phục vụ cho việc phát triển kinh tế-xã hội đất nước Trong vãn kiện Đảng pháp luật Nhà nước đề cập đến sách lớn đất đai, cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, pháp luật quy định kể từ Quốc hội ban hành Luật Đ ất đai 1993 Sau đó, Bộ luật Dân năm 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền trình sử dụng đất Mặt khác, tạo sở cho ngành ngân hàng giải ngân nguồn vốn cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Tuy nhiên, qua thực tiễn trình áp dụng, quy định bộc lộ số vấn đề bất cập Đặc biệt từ thực hiện, xây dựng phát triển kinh tế hàng hố nhiều thành phần có điều tiết Nhà nước, đất đai trở thành m ột loại hàng hoá đặc biệt có giá trị kinh tế cao Tình hình trở nên phức lạp việc thi hành áp dụng pháp luật không thống nhất, khơng đồng bộ, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích chủ thể tham gia quan hệ chấp giá trị quyền sử dụng đất, khó khăn cho quan quản lý Sự bất cập pháp luật đất đai hành trước yêu cầu đổi nói chung thực trạng thực quy định chấp giá trị quyền sử dụng đất giai đoạn nói riêng, đặt vấn đề cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện quy đinh pháp luật chấp giá trị quyền sử dụng đất Thông qua việc chọn đề tài “Thê chấp giá trị quyền sử dụng đấtN hữ ng vấn đ ề lý luận thực tiễ n ” muốn sâu nghiên cứu, xem xét, đánh giá thực trạng quy định hành chấp giá trị quyền sử dụng đất, sở tìm bất cập đề xuất phương hướng hồn thiện Tuy nhiên, tính chất rộng lớn phức tạp, đề tài khơng có điều kiện sâu nghiên cứu tất vấn đề liên quan đến việc chấp giá trị quyền sử dụng đất tất chủ thể sử dụng đất mà tập trung nêu làm rõ quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất tổ chức nước, hộ gia đình cá nhân M ục đích nhiệm vụ đề tài M ục đích đề tài nghiên cứu cách có hệ thống quy định quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất tổ chức nước hộ gia đình, cá nhân Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành; nghiên cứu thực tiễn việc áp dụng pháp luật đất đai nhằm đánh giá thực trạng, hiệu quy định quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất Trên sở Luận văn đề xuất số kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy định quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất Xuất phát từ mục đích trên, đề tài có nhiệm vụ: - Nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất, chế định pháp luật có liên quan nhằm rút số vấn đề khái quát mang tính lý luận - Trên sở đánh giá thực trạng, Luận văn tìm hiểu nguyên nhân vấn đề tồn tại, vướng mắc thực tiễn áp dụng quy định quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất, từ kiến nghi giải pháp nhằm khắc phục bất cập tiến tới hoàn thiện quy định pháp luật chấp giá trị quyền sử dụng đất Ý nghĩa khoa học thực tiễn để tài Trước Luận văn có số Luận văn Thạc sỹ Luật học nghiên qứu chung chế định quyền sử dụng đất, chế định chuyển quyền sử dụng đất Tuy vậy, chưa có Luận văn nghiên cứu cách riêng biệt chế định quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất Vì vậy, coi Luận văn nghiên cứu tương đối toàn diện quy định quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất Luận văn sử dụng làm tài liệu tham khảo công tác giảng dạy học tập Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Luận văn trình bày sở lý luận chủ nghĩa Mác-Lê nin Nhà nước Pháp luật, quan điểm Đảng Nhà nước chế độ sở hữu toàn dân đất đai; lý luận triết học Mác-Lê nin; phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh Phương pháp lịch sử, thống kê số liệu, đối chiếu sử dụng để giải vấn đề cụ thể Bô cục Luận văn Bố cục Luận văn phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung gồm chương: C hương I: M ột số vấn đê lý luận th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất C hương l ì : Thực trạng pháp luật íh ẽ chấp giá tri quyền sử dựng Chương III: P hương hướng hoàn thiện pháp luật vê thê chấp giá trị quyền sử dụng đất Chương MỘT SỐ VÂN ĐỂ LÝ LUẬN VỂ THẾ CHẤP GIÁ TRỊ QUYỂN s d ụ n g đất 1.1 KHÁI Q Ư Á r CHƯNG VÊ THẾ CHẤP GIÁ TRỊ QUYỂN s DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái quát quyền sử dụng đất 1.1.1.1 C h ế độ sở hữu Nhà nước đất đai c h ế độ sử dụng đất nước ta giai đoạn Đất đai hình thành trình biến đổi lâu dài tự nhiên lao động người Khi có tác động người, đất đai ngày có giá trị cần thiết cho đời sống xã hội Vì lợi ích mình, người có nhiều biện pháp sách để quản lý, sử dụng hiệu nguồn tài ngun Việt Nam, hồn cảnh lịch sử định, Nhà nước ta từ chỗ cho phép tồn hình thức sở hữu đất đai quy định Hiến pháp 1946 Hiến pháp 1959 sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư nhân tiến tới quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước Hiến pháp 1980 đời làm thay đổi sách sở hữu sử dụng đấl đai nước ta Đặc biệt với đời Hiến pháp 1992 Luật Đất đai 1993, chế định sở hữu sử dụng đất đai quy định phù hợp với vận động phát triển kinh tế thị trường Theo quy định pháp luật, Nhà nước đại diện cho toàn dân thực vai trò chủ sở hữu đất đai, có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử 75 Ở Việt Nam, vấn đề an toàn tài sản chấp đặc biệt khó, luật pháp quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước Đa phần bất động sản tài sản dễ chấp lại gắn liền với đất; mà đất lại bị hạn chế chấp Vấn đề an toàn tài sản vấn đề quan trọng nhà đầu lư nước ngồi đồng thời tăng tính cạnh tranh cơng ty nước Vì vậy, cần làm rõ vấn đề để làm cho nhà cho vay nước nước ngồi có bảo đảm an toàn tài sán kể đất đai Tham khảo pháp luật Australia tách rời tài sản cơng trình xây dựng tài sản khác (phải có gắn liền với đất đai) với đất đai hợp đồng chấp coi phạm luật (hợp đồng khơng có hiệu lực pháp luật) B a là, hoàn thiện quy định vê đăng k ý thê chấp M ột phần lớn vấn đề nợ khó địi mà tổ chức tín dụng phải đối mặt họ khơng có khả định sách mà khơng có thơng tin rõ ràng quyền sử dụng đất người vay Nếu không đăng ký chấp, m ột người vay tiền chấp tài sản với nhiều tổ chức tín dụng khác có tổ chức tín dụng Việt Nam có báo cáo khả tài người vay nên việc xác định khả người vay trả lại khoản vay khó khăn Nếu khơng đăng ký chấp, việc đánh giá phân tích khơng làm Lợi ích việc đăng ký chấp thể sau: - Tuân thủ luật pháp Việt Nam hợp đồng chấp có hiệu lực theo điều khoản Bộ luật Dân - Được thông báo với công chúng người quan hệ với chủ đăng ký chấp người nhận chấp có quyền lợi bảo đảm tài sản chấp 76 Đây việc tạo an toàn quyền lợi quyền sử dụng đất tài sản chấp cho bên vay bên cho vay Rủi ro thường xảy quan tín dụng nhận chấp bất động sản bất động sản đem chấp nhiều lần cho nhiều nhà đầu tư khác Thực tế tình trạng xảy phổ biến nước ta, người chấp bất động sản khơng có khả tốn nợ đồng thời xuất nhiều chủ nợ đến niêm phong phát mại bất động sản chấp Do vậy, việc xây dựng quy định pháp luật đăng ký chấp bất động sản việc làm cần thiết phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Trong quan hệ này, bất động sản đưa chấp phải đăng kỷ với quan đăng ký chấp Bất nhà đầu tư tín dụng nhận chấp phải có chứng tài sản đăng ký chấp hợp pháp; quan đăng ký chấp phải chịu trách nhiệm thơng tin đăng ký cung cấp cho nhà đầu tư tín dụng, khách hàng tham gia giao dịch mua bán bất động sản Bất người mua hàng đến quan đăng ký chấp tìm hiểu thông tin tài sản giao dịch để biết thơng tin xác tài sản giao dịch có nằm hợp đồng chấp không Việc đăng ký giao dịch bảo đảm giúp cho cá nhân, tổ chức có thơng tin cần thiết trước định giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại Đặc biệt quan trọng hoạt động đầu tư vốn nước để phát triển sản xuất, kinh doanh Mặt khác, sở cho việc xác định thứ tự ưu tiên toán bên trường hợp dùng tài sản để chấp nhiều nơi Thông qua việc đăng ký tài sản chấp, Nhà nước thực chức quản lý nhà nước tài sản bất động sản quan trọng đất đai 77 Vì vậy, cần có cân đối việc tăng cường khung pháp lý quy định với việc tăng cường cưỡng chế bắt buộc chấp (bắt buộc phải đăng ký chấp) Nếu không quy định cưỡng chế hợp đồng chấp khơng có giá trị mặt pháp luật tổ chức tín dụng khơng có cách để thu lại khoản nợ khó đòi B ốn là, vê cách thức xác định giá trị tài sản thê chấp x lý tài sản bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất Giá trị tài sản chấp xác định thời điểm ký kết hợp đồng chấp việc xác định tài sản chấp thời điểm để làm sở cho việc xác định mức cho vay tổ chức tín dụng mà khơng áp dụng xử lý tài sản để thu hồi nợ Do tác động chế thị trường, giá nói chung đất đai nói riêng biến động, trường hợp biến động theo chiều giảm xuống ngân hàng chịu rủi ro đến hạn thu nợ mà người vay không trả nợ phải tiến hành xử lý tài sản chấp Để hạn chế rủi ro phần tính tốn, thẩm định phải chắn đại Theo chúng tơi, nên có quan chun Irách định giá bất động sản có đầy đủ chuyên gia giá thị trường, chuyên gia kinh tế, chuyên gia pháp luật, có theo dõi giá m ặt hàng, đặc biệt đất đai, họ dự đốn đất đai lên xuống, có khả dự báo tương lai phát triển kinh tế nói chung giá đất đai, bất động sản nói riêng Khi định giá tài sản chấp, định giá tài sản để xử lý thu hồi nợ, đặc biệt trường hợp tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất cần tính đến khả sinh lợi, đầu tư vật chất vào đất mà người chấp làm thời hạn chấp, hệ số điều chỉnh tác động điều kiện tâm lý, kinh tế, chị, xã hội ảnh hưởng đến việc định giá đất giá trị quyền sử dụng đất xử lý tài sản 78 Vấn đề đặt cần đào tạo đội ngũ làm công tác thẩm định tài sản chấp có chuyên sâu nghiệp vụ, hiểu biết pháp luât, trung thực, có đạo đức sáng Cần xây dựng quy trình thẩm định, phương pháp định giá đất, giá trị quyền sử dụng đất cho thích hợp để bảo vệ quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chấp Có vậy, việc định giá tài sản chấp, đặc biệt định giá tài sản giá trị quyền sử dụng đất quan nhà 11ƯÓC khách quan, tuân thủ triệt để nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý; tránh thiệt hại cho chủ thể Iham gia chấp loại tài sản đặc biệt Đây vấn đề xúc xã hội, đồng thời đặt yêu cầu cần điều chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay nói chung cần có quy định hướng dẫn cụ thể xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế có nhiều đổi nước ta Bơn cạnh đó, tổ chức tín dụng cần chủ động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Đặc biệt, cần phải nghiên cứu, tìm hiểu khả tốn khách hàng để định cho vay nhận tài sản chấp Bởi vì, khách hàng khơng có khả trả nợ việc phát mại tài sản chấp để thu hồi vốn cơng việc khó khăn Trường hợp đặc biệt đến hàng năm bán tài sản để thu hồi vốn, giá trị ròng số tiền thu giảm nhiều Các tổ chức tín dụng cần tránh cho vay dựa vào tài sản trực tiếp bên thứ ba Khi xét khoản vay, thiết phải nắm nguồn tốn nợ khách hàng Theo ơng Đỗ Tất Ngọc-Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển nơng thơn Việt Nam thì: “ Với Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam, chấp tài sản yêu cầu bảo đảm an tồn tín dụng khơng phải điều kiện đầy đủ vay” Theo ơng ngân hàng quan tâm đến khả thực thi dự án cho vay Dự án có khả thực thi, có 79 hiệu quả, mang lại lợi nhuận có khả trả nợ hay không vấn đề định đến khoản vay.[9] Tại Điều 78g Luật Đất đai 1993 cho phốp người sử dụng đất chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, điều có nghĩa có nhà cho vay nước hoạt động Việt Nam Vậy quyền nhà cho vay nước quản lý đất nhà vật bảo đảm chấp vỡ nợ quy định nào? Các nhà cho vay nước ngồi có phép thu giữ vật chấp để bảo đảm khoản vay hay khơng, người cho vay nước ngồi có bình đẳng với người cho vay nước quyền xử lý tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất hay không? Trong pháp luật lại chưa có quy định rõ ràng đầy đủ, ngân hàng tổ chức tín dụng kể tổ chức tín dụng nước ngồi có chức kinh doanh bất động sản không, quyền sử dụng đất? Ngân hàng có coi chủ sử dụng đất hay người cho thuê quyền sử dụng đất có rủi ro xảy ra? Nếu hết thời hạn sử dụng đất mà ngân hàng chưa phát mại quyền sử dụng đất xử lý nào? v ề vấn đề này, theo pháp luật cần phải có quy định hướng dẫn cụ thể rõ ràng để bảo vệ quyền cho bên cho vay Trong số trường hợp giá biến động, hay hộ gia đình, cá nhân nghèo khơng may gặp rủi ro Nhà nước cần có quy định bảo lãnh tiền vay, tránh thiệt hại cho ngân hàng bảo đảm đời sống cho người nơng dân có đất sản xuất Cần có biện pháp thu hồi vốn khác bảo lãnh Nhà nước, kéo dài thời hạn chấp, tạo điều kiện cho người vay có hội tổ chức lại sản xuất để có sở trả nợ N ăm là, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai xác định môi quan hệ pháp luật đất đai ngành luật khác 80 Theo thống kê Bộ Tư pháp báo cáo đánh giá thực trạng hệ thống pháp luật hành đất đai, ngồi Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001), quan nhà nước, quan có ihẩm quyền ban hành 200 văn pháp luật Chính quyền địa phương cấp ban hành khối lượng lớn văn pháp luật đất đai Điều cho thấy rõ cố gắng Nhà nước việc thể chế hố sách Đảng ta vé đất đai, cư tạo dựng sở pháp lý phục vụ cho việc quản lý sử dụng đất theo CƯ chế thị trường Tuy nhiên, với hệ thống văn “đồ sộ” mà vãn chưa đủ để điều chỉnh hết quan hệ đất đai Chính hệ thống pháp luật vừa nhiều vừa Ihừa lại vừa thiếu, mâu thuẫn chồng chéo, khó thực “rào cản” cơng việc quản lý nhà nước đất đai việc người sử dụng đất thực quyền Vì vậy, theo vấn đề cấp bách lọc lại hệ thống văn pháp quy hành đất đai, hoàn thiện văn qua áp dụng đáp ứng yêu cầu thực tiễn, cách sửa đổi, bổ sung, loại bỏ quy định trùng lắp, mâu thuẫn không phù hợp Hiện nay, chấp giá trị quyền sử dụng đất diễn ngày nhiều, nên pháp luật đất đai cần có sửa đổi để tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho đất đai tham gia mạnh mẽ vào thị trường bất động sản nâng cao hiệu quản lý nhà nước chấp giá trị quyền sử dụng đất - Hệ thống pháp luật sách đất đai phải rõ ràng, khúc triết thống với nguồn lực cho việc thực hiện; - Xúc tiến chương trình thức cơng nhận quyền người sử dụng đất có đủ tư cách ghi nhận quyền hệ thống quản lý đất đai củng cố vững chắc; 81 - Hệ thống quản lý đất đai phải hiệu hữu hiệu, hoạt động rộng khắp, phù hợp với sách Đảng Nhà nước, đáp ứng nhu cầu người dân, hỗ trợ thực chế tài ổn định; - Phải xây dựng hệ thống định giá đất đai hiệu quả, minh bạch với tiêu chuẩn rõ ràng, đáp ứng nhu cầu tất cấp quyền mộl thị trường quyền sử dụng đất đai rộng lớn Hoàn thiện pháp luật đất đai phải phù hợp thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta tiếp tục phát triển Đây kinh tế chưa có tiền lệ lịch sử phát triển kinh tế giới, xây dựng lừ kinh tế kế hoạch hoá, tập trung, bao cấp Do tính đặc thù nên quan hệ kinh tế nói chung quan hệ lĩnh vực đất đai nói riêng chưa thực ổn định, nhiều quan hệ phát sinh cách nhanh chóng, nhiều quan hệ tự phải tiêu vong, có nhiều quan hệ lỗi thời cịn tồn Vì thế, hồn thiện pháp luật đất đai đòi hỏi phải sát với kinh tế thị trường, phải thường xuyên khảo sál đánh giá thực trạng hoạt động quản lý sử dụng đất đai, nắm bắt đòi hỏi khách quan thực quyền người sử dụng đất; đánh giá thực trạng quan hệ đất đai xu hướng phát triển Trên sở xây dựng giải pháp khả thi việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, bảo đảm cho quan hệ đất đai phát triển phù hợp với kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Khi đổi quan hệ pháp luật đất đai phải thể nội dung kinh tế quản lý sử dụng đất, góp phần tạo lập “khung pháp lý” để thị trường bất động sản có quyền sử dụng đất đai hoạt động công khai phát triển lành mạnh Cần quy định sát với thực tế vấn đề giá đất, quan hệ chuyển dịch đất đai, chấp giá trị quyền sử dụng đất, 82 góp phần bảo đảm ổn định phát triển hoạt động tài đất đai theo trật tự kỷ cương cần thiết Trong hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Luật Đất đai đạo luật quan trọng Vì vậy, cần phải đổi mới, hồn thiện để đạo luật khơng dừng lại “luật khung” mà phải trở thành “ Bộ luật” trực tiếp điều chỉnh nhiều quan hệ đất đai để giảm thiểu tượng nhiều văn luật Pháp luật đất đai có mối quan hệ với ngành luật khác luật dân sự, luật tài ngân hàng, luật mơi trường, v.v Trong mối quan hệ đó, pháp luật đất đai pháp luật khác tác động qua lại, ihúc đẩy phát triển Do đó, đổi quy phạm pháp luật đất đai phải gắn với việc đổi quy phạm pháp luật ngành luật Đứng trước tình hình phát triển kinh tế-xã hội nay, đất đai tảng, sở, “vốn đầu vào” tất ngành sản xuất tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh Đặc biệt, Đảng Nhà nước la nhìn nhận đất đai tài sản “có giá”, “hàng hố” chủ trương hình thành thị trường bất động sản có quyền sử dụng đất hoạt động cơng khai lành mạnh có kiểm sốt Nhà nước quy định quản lý sử dụng đất đai có liên quan đến nhiều quy định pháp luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Tài chính-Ngân hàng, Luật Mơi trường, Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Doanh nghiệp, v.v Luật xây dựng hình thành điều kiện khác nhau, nên có số quy định chồng chéo, mâu thuẫn điều không tránh khỏi Mặt khác, quy định quản lý sử dụng đất đai lại nằm rải rác văn luật luật nhiều lĩnh vực khác nhau, dẫn đến việc áp dụng luật đất đai khơng đồng gây cản trở đến tính hiệu quy định 83 Mối quan hệ văn pháp luật chấp giá trị quyền sử dụng đất nhiều chồng chéo, chưa rõ ràng Để hoàn thiện quy định chấp giá trị quyền sử dụng đất, tạo sở vững chắc, an toàn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực quyền cần phải hoàn thiện quy định chấp giá trị quyền sử dụng đất theo nguyên tắc: Văn pháp luật có hiệu lực cao sở cho việc ban hành văn pháp luật có hiệu lực thấp hưn; văn có hiệu lực thấp phải phù hợp với vãn có hiệu lực cao; văn ban hành sau phải phù hợp với văn ban hành trước Xuất phát từ nguyên tắc này, Bộ luật Dân phải văn pháp luật gốc, điều chỉnh quan hệ sử dụng đất nói chung quan hệ chấp giá trị quyền sử dụng đất nói riêng Cần đưa vào Bộ luật Dân quy định mang tính nguyên tắc chấp giá trị quyền sử dụng đất Trên sở đó, văn pháp luật Đất đai, Tài chính, Ngân hàng điều chỉnh cho phù hợp phải tính đến đặc íhù ngành luật Hiện nay, nhiều văn hản pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với thực tế (Luật Tổ chức tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi năm 2001, v.v ) mà Bộ luật Dân chưa quy định khơng cịn phù hợp, cần phải xem xét để đưa quy định vào Bộ Luật Dân cho phù hợp với thực tế sống diễn lĩnh vực đất đai để khắc phục bất cập nêu 84 KẾT LUẬN Sau thực nghiên cứu vấn đề "Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất" bình diên vấn đề lý luận, sở thực tiễn quy định pháp luậí áp dụng pháp luật, cho phép rút số kết luận sau đây: Đất đai công thổ quốc gia, tài nguyên vô giá thay trình tạo sản phẩm ni sống xã hội, có ý nghĩa quan trọng m ặt đời sống xã hội cách mạng xã hội gắn liền với cải cách ruộng đất nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Chính sách đất đai qua thời kỳ có thay đổi nhằm thích ứng phù hợp với nhiệm vụ cách mạng giai đoạn Trong giai đoạn nay, thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, thực đổi sách pháp luật đất đai, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài có thời hạn theo quy định pháp luật Mặc dù, đất đai tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, song Nhà nước ghi nhận trao quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng cụ thể, đồng thời quyền sử dụng đất coi loại tài sản tham gia giao dịch thị trường bất động sản, tham gia giao dịch dân sự, kinh tế điều kiện kinh tế thị trường T hế chấp giá trị quyền sử dụng đất số quyền mà pháp luật cho phép chủ sử dụng đất hợp pháp hưởng dụng Theo pháp luật dân sự, chấp biện pháp nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ dân hợp đồng dân cần phải chấp Đối tượng quan hệ chấp tài sản trường hợp cần thiết, tài sản đưa bán 85 đấu giá lấy tiền nhằm đảm bảo thực nghĩa vụ dân cho người có tài sản chấp Khi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất chủ sử dụng loại tài sản phốp đưa vào giao lưu dân sự, người sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất đem chấp cho ngân hàng, tổ chức tín dụng chủ thể khác theo quy định pháp luật để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận Việc thay đổi quan niệm mở rộng quyền thực tế cho chủ sử dụng đất tạo điều kiện cho họ khai thác hết giá trị, tiềm đất đai nhằm thu lại lợi ích đáng, thúc đẩy giao lưu kinh tế, dân xã hội ngày trở nên phong phú, đa dạng tiến tới hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam theo định hướng đường lối đổi Đảng Nhà nước Pháp luật quy định chấp giá trị quyền sử dụng đất thể cụ thể qua quy định Luật Đất đai, Bộ luật Dân mộl số quy đinh pháp luât có liên quan Tuy nhiên, cần nhìn nhân rằng, quy đinh pháp luật hành tạo sở pháp lý cần thiết cho chế định chấp giá trị quyền sử dụng đất, song nhiều vấn đề thiếu sót, bất cập, gây vướng mắc cho trình thực hiện, đặc biệt đồng quy định pháp luật có liên quan nhằm giải vấn đề phát sinh xử lý tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản chấp, bán đấu giá quyền sử dụng đất, v.v Nhằm đảm bảo cho quyền sử dụng đất trở thành quyền thật người sử dụng đất, bảo đảm để chúng tham gia vào thị trường bất động sản loại tài sản có giá trị, thúc đẩy giao lưu dân sự, kinh tế phát triển, cần thiết phải có tổng kết sâu sắc m ặt thực tiễn tảng quan điểm lý luận nhằm đưa giải pháp hữu hiệu góp phần hồn thiện pháp luật vấn đề 86 Trong khuôn khổ Luận văn Thạc sĩ, qua việc khái quát phân tích đánh giá hệ thống quy định quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất hành, mạnh dạn đưa số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hồn thiện chế, quản lý, điều hành cách hoàn chỉnh, đạt hiệu việc chấp giá trị quyền sử dụng đất thời gian tới 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI-Nhà xuất Sự thật-Hà Nội, 1986 Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VII-Nhà xuất Sự thật-Hà Nội, 1990 Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII-Nhà xuãt bán Chính trị quốc gia-Hà Nội, 1996 Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX-Nhà xuất Chính trị quốc gia-Hà Nội, 2002 Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương Khố IX-Nhà xuất Chính trị quốc gia-Hà Nội 2003 Hiến pháp Việt Nam năm 1946, 1959, 1980,1992 Luật Cải cách ruộng đất 4-12-1953 Viện Sử học-Quốc triều Hình luật-Nhà xuất Pháp lý, Hà Nội 1992, trang 142 [1] Hoàng V iệt luật lệ-Nhà xuất Văn hố Thơng tin, Hà Nội, 1994 Luật Đất đai 1988, 1993 Luật Đ ất đai sửa đổi năm 1998, 2001 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, công bố ngày 5-7-1994 10.Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Ihuế chuyển quyền sử dụng đất (21-12-1999) l.Bộ luật Dân sự, công bố ngày 9-11-1995 12 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 13 Thông tư số 1417/1999AT-TCĐC ngày 18-9-1999 Tổng Cục Địa hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 88 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 14 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19-11-1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm 15 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29-12-1999 Chính phủ bảo đám tiền vay tổ chức tín dụng 16 Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01-11-2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 17 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25-10-2002 Chính phủ 18 Thông tư Liên Bộ số 01/TT-LB ngày 03-7-1996 liên Bộ Ngân hàng Nhà nước-Tài chính-Tư pháp hướng dẫn thủ tục chấp, cầm cố tài sản doanh nghiệp nhà nước thủ tục công chứng hợp đồng chấp, cầm cố bảo lãnh vay vốn ngân hàng 19 Thông tư Liên tịch số 03/2001/TT-LT ngày 23-4-2001 Ngân hàng nhà nước Việt Nam-Bộ Tư pháp-Tổng cục Địa hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng 20 Giáo trình Luật Đất đai-Trường Đại học Luật Hà Nội, 1996 21 Giáo trình Luật Dân Sự-Trường Đại học Luật Hà Nội, 1995 22 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý-Bình luận khoa học số vấn đề Bộ Luật dân Sự-Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 1997 23 Trương Hữu Quýnh (1982), “C h ế độ ruộng đất Việt Nam từ th ế kỷ W IX V III”, Nhà xuất Khoa học xã hội, Hà Nội 1982, trang 173 [2] 24 Vũ Huy Phúc, 'T ìm hiểu c h ế độ ruộng đất Việt N am nửa đầu th ế kỷ 19”, Uỷ Ban Khoa học xã hội Việt Nam, Viện Sử học, trang 149 [3] 25 Bộ Tư pháp (2002), Báo cáo đánh giá thực trạng Hệ thống pháp luật Đất đai 89 26 Báo cáo cấp ngành tình hình quản lý, sử dụng đất đai năm 2002 27.Bùi Thanh Hằng, “ Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng nước ta giai đoạn nay”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, sô' 411998, trang 44-51 28.Thanh Hương, “Những giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât đô thị-ở Hà Nội”, Tạp chí Địa s ố 3/2000, trang 31-32 [4] 29.“Ngành Địa chính-9 năm chặng đường”, Tạp chí Địa s ố 1212002, trang 5-6.[5] 30.Mai Mộng Hùng, “Tìm hiểu pháp luật đất đai số nước”, Tạp chí Địa s ố Ị /2003, trang 22-23.[6] 31.Lê Thanh Khuyến, “Bàn sở pháp lý việc chấp giá trị quyền sử dụng đất”, Tạp chí Địa s ố 412001, trang 25-27 32 Vũ Ngọc Kích, “Một số bất cập quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự”, Thông tin Khoa học pháp lý, số chuyên đề 11+12/2001, trang 184185.[7] 33 Đỗ Tất Ngọc, “Thế chấp tài sản, yếu tố đảm bảo an toàn tín dụng, khơng điều kiện định để vay vốn”, Tạp chí Địa s ố 12/2002, trang 17-18.[9] 34 Phạm Việt, “M ột số tồn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo thông tư Liên tịch số 03”, Tạp chí Ngân hàng s ố 6/2002, trang 30-31.[8] 35 Nguyễn Quang Tuyến, “ Một số ý kiến sửa đổi, bổ sung quy định chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 1995”, Báo cáo tham dự Hội thảo lấy ý kiến đóng góp sửa đổi luật Dân 1995 ... quát chấp giá trị quyền sử dụng đất ỉ 1.2.1 Cơ sở pháp lý th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Khái niệm th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất ỉ 1.2.3 Đặc trưng th ế chấp giá trị quyền sử dụng. .. sử dụng đất Trong chế thị trường, quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất quyền quan trọng người sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất trở thành giá trị tài sản đích thực cho người sử dụng đất, đồng... việc chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng 1.1.2 Khái quát chấp giá trị quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Cơ sở pháp lý th ế chấp giá trị quyền sử dụng đất Trong trình chuyển đổi chế quản lý