7. Kết cấu của luận văn
3.2.6. Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực
Các hợp đồng có đối tượng là bất động sản (nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn với quyền sử dụng đất...) thường là những hợp đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa thiết thực đối với các chủ thể tham gia. Khi tham gia xác lập hợp đồng, các chủ thể đều mong muốn được công chứng, chứng thực nhanh chóng, thuận tiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, đảm bảo về mặt pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, trong thực tiễn còn có những quy định thiếu thống nhất cần chỉnh sửa, bổ sung để đáp ứng yêu cầu hiện nay. Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản, chúng tôi có một số ý kiến đề xuất như sau:
Một là, sửa đổi các quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 là bỏ thuật ngữ “chứng thực” các hợp đồng, giao dịch của UBND các cấp; còn thẩm quyền công chứng căn cứ theo quy định của Luật Công chứng.
Các hợp đồng, giao dịch bao gồm cả những hợp đồng có đối tượng là bất động sản (hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên
đất...) đều do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện sẽ xóa bỏ sự chồng chéo, bất cập hiện nay.
Trong các văn bản luật, khi sử dụng các thuật ngữ như công chứng, chứng thực, chứng nhận,... cần có sự thống nhất và phân biệt chính xác.
Hai là, có lộ trình cụ thể, khả thi để hoàn thiện hệ thống tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch. UBND chỉ thực hiện việc chứng thực theo Nghị định 79 của Chính phủ. UBND các tỉnh xây dựng kế hoạch cụ thể, hỗ trợ địa điểm ban đầu để khuyến khích thành lập các Văn phòng công chứng ở những huyện vùng sâu, vùng xa tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể thực hiện việc công chứng các hợp đồng, giao dịch. Mở rộng đối tượng được hoạt động công chứng bao gồm cả những Văn phòng Luật sư
Ba là, về địa điểm công chứng, cần sửa đổi Luật để cho phép áp dụng một cách linh hoạt việc thực hiện công chứng lưu động các hợp đồng giao dịch tại các xã, cụm xã để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể tham gia hợp đồng [33].
KẾT LUẬN
Qua tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các quy định của pháp luật đất đai, dân sự Việt Nam, tôi rút ra một số kết luận sau đây:
- Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Chế định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ chế giải quyết tranh chấp. Quyền sử dụng đất cũng chính là quyền tài sản của người dân.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Do vậy cần hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, đối với những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây ghi tên “Hộ gia đình” theo hộ khẩu thị nay cần thực hiện việc cấp đổi GCNQSD đất để tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.
- Việc xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn còn mang nặng tính chủ quan và công bố theo hàng năm là chưa phù hợp. Việc bình ổn giá đất cũng rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, ngoài quy định rất chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất như thế nào. Do vậy, Nhà nước cần có những quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường và có chu kỳ là 05 năm để tránh thất thu từ tiền thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tạo sự ổn định, lành mạnh hóa thị trường bất động sản; tuy nhiên, không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những yếu tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải
có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu trên thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến đối với diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu cơ hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường Nhà nước cũng cần có quỹ đất dự phòng nhất định khi nhu cầu đất tăng cao.
- Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm công tác địa chính.
- Xác định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự, đồng thời bỏ việc chứng thực hợp đồng đối với các giao dịch bất động sản.
Với khả năng nghiên cứu còn hạn chế và những khó khăn về tài liệu nghiên cứu tham khảo trong lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản luận văn còn có những thiếu sót nhất định. Những kết quả đạt được trong bản luận văn này ngoài sự cố gắng làm việc nghiêm túc của tác giả còn có sự giúp đỡ tận tình quý báu của thầy giáo hướng dẫn, các thầy cô giáo và các bạn. Trân trọng cảm ơn.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Báo cáo về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về sửa đổi Luật đất đai, ngày 14/5/2002 (Phần báo cáo này nằm trong khuôn khổ tham luận của đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên Trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài chính tại hội thảo của Ban Kinh tế trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14 và 15/5/2002.
3. Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 4. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 5. Bộ luật Hồng Đức.
6. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội.
7. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội.
8. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội
9. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 44/2008/NĐ-CP, Hà Nội.
10. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 123//2007/NĐ-CP, Hà Nội.
11. Chính phủ (2007), Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội.
12. Chính phủ (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Hà Nội.
13. Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.
14. Chính phủ (2000), Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực, Hà Nội.
15. Chính phủ (2007), Nghị định 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, Hà Nội.
16. Chính phủ (2008), Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội.
17. C.Mác (1973), Tư bản, tập 1, quyển 1, Nxb Sự thật, Hà Nội.
18. Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội. 19. Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban
Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
20. Đảng cộng sản Việt Nam (2002), Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng (Khóa IX) về việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 21. Đảng cộng sản Việt Nam (2012), Kết luận số: 22-KL/TW, Hội nghị lần
thứ năm BCH Trung ương Đảng (Khóa XI) về việc tổng kết Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng (Khóa IX) về việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
22. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Bộ luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.
23. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
24. Hồng đức thiện chính thư (1471).
25. Liên bộ Tư pháp-Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số: 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT, Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội.
26. Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 27. Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 28. Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Bản đồ, Hà Nội.
29. Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Sự thật, Hà Nội. 30. Luật Công chứng (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội.
31. Luật nhà ở (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội.
32. Luật sửa đổ, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai năm 2009, Nxb Bản đồ, Hà Nội.
33. Đoàn Đức Lương (2012), Những bất cập về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử
34. Phạm Hữu Nghị (2001), Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung, Nhà nước và Pháp luật.
35. Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam, Nhà nước và pháp luật.
36. Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội.
37. (Quốc hội) Luật thuế thu nhập cá nhân (2007), Hà Nội.
38. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội.
39. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
40. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
41. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội.