7. Kết cấu của luận văn
2.5.2. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
2.5.2. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dụng đất
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2003 quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Công chứng, là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính
hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng (Điều 2 Luật Công chứng).
Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật Công chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng “ Có bằng cử nhân luật; có thời gian công tác pháp luật từ năm năm trở lên; có Giấy chứng nhận tốt nghiệp đào tạo nghề công chứng; đã qua thời gian tập sự hành nghề công chứng; được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm”
Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo “chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp
đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch...”. Được thực hiện do các tổ chức hành nghề công chứng và theo quy định của Luật Công chứng 2006
Phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch.
- Chứng thực, là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực bản
sao đúng với bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực (khoản 5, 6 Điều 2 Nghị định số: 79/2007/NĐ-CP).
Chứng thực được thực hiện do cán bộ Tư pháp thuộc công chức xã, huyện thực hiện; tiêu chuẩn công chức tư pháp xã là tốt nghiệp Trung cấp luật trở lên, tư pháp huyện tốt nghiệp Đại học luật trở lên và không phải qua đào tạo chức danh tư pháp.
Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là “chứng thực chữ ký, theo đó chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực”. Chứng thực được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân (UBND) theo Nghị định 79/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
Phí chứng thực chữ ký không quá 10.000đ/trường hợp (Thông tư liên tịch số: 92/2008/TTLTBTC-BTP).
Như đã phân tích ở trên, chúng ta thấy đã có những bất cập công chứng, chứng thực về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, bất cập về trình độ cán bộ thực hiện các hoạt động về công chứng, chứng thực. Trình độ của công chứng viên được đào tạo bài bản hơn và nghiệp vụ chuyên sâu hơn cán bộ tư pháp thực hiện chứng thực.
Thứ hai, nội dung của công chứng đảm bảo xét toàn diện về giao dịch hợp đồng (chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp
đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch), còn chứng thực chỉ mới xét đến chữ ký trong giấy tờ văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực. Do đó, các giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp cao hơn so với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng.
Thứ ba, mức thu phí chứng thực quá thấp so với mức thu phí công chứng, điều này đã làm thất thu ngân sách của nhà nước và tạo sự bất bình đẳng trong hoạt động công chứng và chứng thực. Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực tại UBND cấp xã thì chỉ mất 10.000 đồng nhưng nếu thực hiện công chứng tại tổ chức công chứng thì phải mất 1.000.000 đồng.