7. Kết cấu của luận văn
2.9.2. Một vài tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua
đất qua thực tiễn hoạt động của cơ quan hành chính, cơ quan xét xử
Việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể, trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài các quy định chung ấy. Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo đảm được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (Điều 122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra. Lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên tham gia. Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối là do nguyên nhân bị lừa dối, vi phạm tư cách chủ thể, vi phạm điều cấm pháp luật.
Trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. Về nguyên tắc, hình thức của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nhưng đối với một số loại hợp đồng do tầm quan trọng của nó pháp luật quy định hình thức bắt buộc của loại hợp đồng đó mà khi giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ. Nổi lên trong trường hợp này là hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, luật pháp có quy định đối với loại hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức, Tòa án dành một thời gian nhất định để hoàn tất hình thức thủ tục theo quy định
của pháp luật. Nếu hết thời hạn quy định mà hình thức của hợp đồng vẫn bị vi phạm thì tòa án hủy hợp đồng. Trên thực tế hợp đồng vi phạm hình thức có thể do các bên thiếu sự hiểu biết cần thiết về pháp luật. Có thể vì trốn tránh việc nộp thuế mà các bên bỏ qua việc tuân thủ hình thức này. Do đó nhiều trường hợp một trong các bên đã lợi dụng sơ hở về hình thức để xin hủy hợp đồng. Vì vậy trên thực tế, khi xét xử hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức các tòa án luôn tính đến yếu tố tự nguyện của các chủ thể khi giao kết hợp đồng nhất là khi hợp đồng được hoàn thành trên thực tế, hoặc gần như đã hoàn thành trên thực tế. Điều này không ngoài mục đích ổn định giao lưu dân sự, bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên trong hợp đồng.
Việc giải quyết hợp đồng vô hiệu trong nhiều trường hợp rất phức tạp. Qua thực tiễn xét xử của tòa án cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng được giao kết các bên phát hiện ngay ra vị phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng. Không ít các trường hợp hợp đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần, các bên mới phát hiện ra vi phạm và xin hủy hợp đồng. Thường là việc xin hủy hợp đồng không phải hoàn toàn do các bên tự nguyện, mà bên có lợi xin hủy hợp đồng. Do đó vấn đề giải quyết tranh chấp về hậu quả hợp đồng vô hiệu gặp nhiều khó khăn. Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, Bộ luật dân sự đều có quy định về xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu nhưng trong Bộ luật dân sự phần này được cụ thể và hoàn thiện hơn.
Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế hoạt động của cơ quan xét xử là chủ yếu, muôn hình muôn vẻ. Ở từng quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu hiện của vị phạm rất khác nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này. Về nguyên tắc chúng ta có Bộ luật dân sự đã pháp điển hóa các quy định pháp luật dân sự một cách thống nhất và đầy đủ. Việc xét xử của các tòa án dân sự từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự đều phải dựa trên quy
định những nguyên tắc cơ bản được ghi nhận trong bộ luật. Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, luôn vận động, luôn biến đổi, do đó hoạt động xét xử của tòa án trên cơ sở nguyên tắc pháp lý trong Bộ luật dân sự cũng cần xem xét đến những đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong từng quan hệ cụ thể để có thể đưa ra một phán quyết phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội.
Kết luận chƣơng 2
Qua đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta có thể rút ra một số kết luận như sau:
- Chưa thể hiện được quyền chuyển nhượng đối với trường hợp đất thuê trong thị trường bất động sản;
- Bất cập trong việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “chủ hộ’’ nhưng thực tế quyền sử dụng đất chỉ có quyền đối với vợ chồng.
- Bất cập trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giá đất trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sát với giá thị trường;
- Bất cập của việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 3
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP