7. Kết cấu của luận văn
2.9.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có thể nói tranh chấp đất đai nối chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp
nhất trong số các tranh chấp dân sự bởi quyền sử dụng đất thường có giá trị rất lớn; hơn nữa, hệ thống văn bản pháp luật về đất đai của nước ta còn chồng chéo nên việc giải quyết loại tranh chấp này còn gặp nhiều khó khăn.
Tranh chấp đất đai rất đa dạng, phong phú, nhưng nhìn chung có thể chia làm hai dạng chính là tranh chấp quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng đất) và tranh chấp trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thực tế giải quyết vụ án việc xác định khi nào là tranh chấp quyền sử dụng đất và khi nào là tranh chấp trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất còn gặp khó khăn bởi nhiều trường hợp các dạng tranh chấp này đan xen với nhau, cùng phát sinh. Việc xác định đúng dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết vụ án trên phương diện sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền giải quyết:
- Tranh chấp quyền sử dụng đất: Nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND (Điều 136 Luật đất đai).
- Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan Tòa án (khoản 3 Điều 25 Bo luật TTDS).
Thứ hai, về văn bản áp dụng:
- Tranh chấp quyền sử dụng đất: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật tố tụng hành chính.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bộ luật dân sự, Luật tố tụng dân sự
Như vậy, có rất nhiều dạng tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất. Cần phải xác định cụ thể thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành để hướng dẫn, bảo đảm quyền khởi kiện hay khiếu nại của người dân theo đúng quy định. Cụ thể, việc xác định thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở để xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hay UBND:
Tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Theo quy định này, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Các tranh chấp về việc chuyển quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Các tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm: Các tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, giếng nước, nhà để ôtô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình trên đất được giao hoặc cho thuê để sản xuất kinh doanh (nhà ở, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây ăn quả, cây lâu năm... gắn với việc sử dụng đất.
Tóm lại, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp hợp đồng dân sự, do đó được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.