Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU TRANG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU TRANG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành : 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Đỗ Thị Lan Thái Nguyên – 2014 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thu Trang Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể tạo điều kiện cho tơi hồn thành luận văn Trước hết xin bày tỏ cám ơn trân trọng tới giảng viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Đỗ Thị Lan người tận tình hướng dẫn, bảo suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy giáo khoa Quản lý tài nguyên - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn cán ban lãnh đạo ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam BIDV, ngân hàng TMCP Bắc Á chi nhánh Hà Nội Tôi xin cảm ơn tới gia đình người thân, cán bộ, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thu Trang MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Quy trình định giá bất động sản 1.1.3.1 Quy trình định giá 1.1.3.2 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 1.1.4 Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 19 1.1.5 Định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 21 1.1.5.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 21 1.1.5.2 Sự cần thiết định giá Bất động sản chấp 22 1.2 Cơ sở pháp lý 23 1.3 Cơ sở thực tiễn 27 1.4 Sơ lược thị trường bất động sản Hà Nội 27 1.5 Tình hình nghiên cứu giới Việt Nam 28 1.5.1 Nghiên cứu giới 28 1.5.2 Nghiên cứu Việt Nam 29 1.6 Đánh giá tổng quan 31 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng nghiên cứu 33 2.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2.1 Phạm vi không gian 33 2.2.2 Phạm vi thời gian 33 2.3 Nội dung nghiên cứu 33 2.3.1 Hoạt động cho vay chi nhánh ngân hàng BIDV CPTM Bắc Á 33 2.3.1.1 Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 33 2.3.1.2 Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long 33 2.3.2 Thực trạng định giá bất động sản BIDV CPTM Bắc Á 33 2.3.2.1 Thực trạng định giá bất động sản ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 33 2.3.2.2 Thực trạng định giá bất động sản ngân hàng CPTM Bắc Á chi nhánh Thăng Long 33 2.3.3 Phân tích thuận lợi khó khăn 33 2.3.4 Đề xuất giải pháp 33 2.4 Phương pháp nghiên cứu 33 2.4.1 Phương pháp lý luận 33 2.4.2 Phương pháp điều tra 34 2.4.3 Phương pháp chuyên gia 34 2.4.4 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 34 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 3.1 Hoạt động cho vay chi nhánh ngân hàng BIDV CPTM Bắc Á 35 3.1.1 Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 35 3.1.2 Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long 38 3.2 Thực trạng định giá bất động sản ngân hàng BIDV CPTM Bắc Á 40 3.2.1 Thực trạng định giá bất động sản ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 40 3.2.2 Thực trạng định giá bất động sản ngân hàng CPTM Bắc Á chi nhánh Thăng Long 57 3.3 Phân tích thuận lợi khó khăn 62 3.3.1.Tổng hợp kết từ phiếu điều tra cán địa ngân hàng người dân 62 3.3.2 Thuận lợi 63 3.3.3 Khó khăn 64 3.4 Đề xuất giải pháp 65 3.4.1 Giải pháp chế sách 65 3.4.2 Giải pháp nâng cao lực 69 3.4.3 Giải pháp công nghệ 70 3.4.4 Giải pháp tổ chức quản lý 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 Kết luận 72 Một số kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn BIDV Nam Hà Nội 35 Bảng 3.2 Chỉ tiêu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo BIDV Nam Hà Nội 37 Bảng 3.3 Tình hình tín dụng ngân hàng Bắc Á 38 Bảng 3.4 Tổng hợp kết định giá Ngân hàng BIDV 55 Bảng 3.5 Kết cho vay chấp BĐS ngân hàng BIDV 57 Bảng 3.6 Giá trị BĐS chấp phân loại theo loại BĐS TMCP Bắc Á 59 Bảng 3.7 Căn để xem xét hồ sơ định giá TMCP Bắc Á 60 Bảng 3.8 Kết định giá trường hợp ví dụ 61 Bảng 3.9 Đánh giá đội ngũ định giá ngân hàng 62 Bảng 3.10 Thời gian định giá định giá ngân hàng 62 Bảng 3.11 Đánh giá qui trình định giá số NHTM 63 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 1.1 Qui trình định giá BĐS chấp Hình 3.1 Quy trình định giá bất động sản chấp BIDV 47 khách hàng yêu cầu định giá Nếu thiếu không hợp lệ yêu cầu khách hàng bổ sung lại từ chối không thẩm định Bước Xác định vấn đề cần định giá Sau tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo từ khách hàng chi nhánh, ngân hàng triển khai công việc định giá Trước hết phải xác định đối tượng điều kiện định giá Đây giới hạn mặt vật lý, kinh tế kỹ thuật công việc định giá - Trước hết cần xác định rõ bất động sản cần định giá, cần có thơng tin địa chỉ, vị trí, số liệu khác có liên quan Các thơng tin bất động sản cần phải đảm bảo tính pháp lý - Xác định quyền bất động sản cần định giá Giá trị bất động sản bao gồm thân bất động sản mặt vật lý quyền chứa đựng Giá trị bất động sản khác trường hợp sở hữu toàn phần đồng sở hữu Ngoài ra, người định giá cần phải ý đến số quyền ảnh hưởng đến giá trị bất động sản quyền qua, quyền xâm lấn, quyền sử dụng khu vực chung, quyền tài sản thừa kế chấp… - Xác định thời điểm định giá Giá trị bất động sản thay đổi theo thời gian, giá trị ước lượng có giá trị thời điểm định giá Bước Lên kế hoạch định giá Trong bước cần thực số công việc sau: - Nhận biết đặc điểm mặt vật chất, quyền tài sản, trạng thái cung cầu đặc điểm thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá - Nhận biết tài liệu cần sử dụng trình định giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, văn pháp qui hành có liên quan, tài liệu chứng cớ động thái thị trường - Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp thơng tin, nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng - Lên chương trình, thời gian biểu cơng tác Bước Khảo sát trường, thu thập phân tích số liệu Sau xác định vấn đề cần định giá lên kế hoạch cho công tác định giá, người định giá cần phải phân tích ban đầu thơng tin cần thiết để biết đặc điểm công việc phải tiến hành trình định giá - Khảo sát trường: kiểm tra vị trí thực tế BĐS chấp so với trích lục đồ mơ tả BĐS chấp; khảo sát kích thước, hình thể BĐS chấp - Thu thập thông tin chi tiết bên bên ngồi BĐS chấp: + Thơng tin bên ngồi: thu thập thơng tin diện tích đất diện tích cơng trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng… + Thông tin bên trong: kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời cơng trình, nội thất trang thiết bị… - Thu thập thông tin BĐS tương tự có nhiều đặc điểm tương đồng với BĐS chấp chi phí, giá bán, thu nhập - Thu thập thông tin thị trường BĐS thông tin loại BĐS vùng, thông tin cung – cầu BĐS, động thái người mua, người bán tiềm năng… - Thu thập thơng tin tình trạng pháp lý BĐS chấp, loại thuế mức thuế, quy hoạch sử dụng đất, hạn chế (nếu có) việc sử dụng BĐS… Các loại tài liệu cần thu thập: - Các tài liệu cung cấp thông tin bất động sản mục tiêu Các thơng tin khai thác từ khách hàng qua khảo sát từ thực tế - Các tài liệu làm để so sánh, phân tích, đánh giá điều chỉnh như: tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí mơi giới, tiền thu từ sử dụng đất… - Các văn pháp lý nhà nước quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, qui định mục đích, quyền thời hạn cho thuê…Cần phải thu thập đầy đủ hệ thống văn pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích bất động sản - Các tài liệu tổng hợp kinh tế, trị, văn hóa, xã hội như: tình hình phát triển tăng trưởng kinh tế, số GDP, CPI, tình hình lạm phát, số giá cho thuê, số giá nhà đất, chủ trương Nhà nước nhà cho người có thu nhập thấp, thuế nhà đất, thay đổi quy hoạch thị hóa, khả kiểm sóat Nhà nước thị trường bất động sản Các nguồn thông tin nhận từ quan chuyên môn, tổ chức quốc tế, ngân hàng, cơng ty đánh giá hệ số tín nhiệm viện nghiên cứu, từ điều tra tổ chức tư nhân Chính phủ Đây thơng tin giúp cho người định giá phân tích diễn biến thị trường đưa yếu tố ảnh hưởng đến kết định giá Bước Phân tích tài liệu thu thập ước tính giá trị Dựa tài liệu có, người định giá cần tiến hành phân tích yếu tố sau: - Phân tích thị trường: mục đích phân tích thị trường xác định đánh giá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần định giá - Phân tích tài sản: mục đích để nhận rõ đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị - Phân tích so sánh: Mục đích để lựa chọn đưa tiêu chuẩn để thực phương pháp kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho phù hợp với giao dịch chứng cớ - Phân tích sử dụng cao tốt nhất: Trong việc phân tích số liệu tổng quát, người định giá cần phân tích xu hướng phát triển quốc gia, vùng khu vực Còn việc phân tích số liệu cụ thể cần quan tâm đến đặc điểm bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh - Phân tích thị trường mục tiêu (cung – cầu cạnh tranh): Quá trình định giá đòi hỏi bất động sản phải định giá bối cảnh thị trường tức phải xem xét điều kiện thị trường, khả thay bổ sung cho bất động sản - Phân tích cung cạnh tranh: Nguồn cung bao gồm: bất động sản cho thuê, bất động sản đem bán, bất động sản nằm dự án thi công Chúng ta cần biết thị trường bất động sản không cạnh tranh mà tương lai, cần phải xem xét bất động sản triển vọng tương lai - Phân tích cầu: Bên cạnh phân tích yếu tố liên quan đến cung cạnh tranh phải xem xét yếu tố liên quan đến cầu bất động sản Bước Áp dụng phương pháp để định giá bất động sản mục tiêu Sau xem xét thực tế, phân tích đặc điểm BĐS thông tin thu thập từ thị trường, cán định giá áp dụng phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá Phương pháp sử dụng cần vào loại hình BĐS, tính phức tạp việc định giá để giảm thiểu chi phí q trình định giá, đảm bảo tính xác giá trị BĐS cần định giá Bước Hoàn thành báo cáo định giá báo cáo cho lãnh đạo Ngân hàng Công việc định giá hoàn tất người định giá hoàn thành báo cáo định giá với nội dung thể rõ ràng đầy đủ q trình thực cơng việc định giá gửi cho lãnh đạo phòng định giá 3.4.2 Giải pháp nâng cao lực Thành lập phận định giá độc lập NHTM cần thiết khách quan Tại NHTM mà hoạt động cho vay có bảo đảm tài sản BĐS chấp trở thành nguồn chủ yếu hình thành phận định giá tài sản BĐS chấp trở thành tất yếu bảo đảm cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro bảo đảm lợi ích cho khách hàng Cùng với việc hình thành phận ngân hàng cần qui định chức năng, nhiệm vụ phận với tổ chức nhân tương ứng với chức nhiệm vụ giao Bộ phận thực chức nhiệm vụ định giá tài sản BĐS chấp thực qui trình qui định việc định giá tài sản chấp BĐS Khi hình thành phận nghiệp vụ độc lập NHTM việc định giá tài sản BĐS chấp trở thành nghiệp vụ quan trọng chuyên sâu, hạn chế bất cập thời gian quan lĩnh vực ngân hàng thương mại Việc đào tạo bồi dưỡng cán làm công tác định giá tài sản BĐS chấp cần ý thường xuyên Ngoài việc đào tạo cán có chun mơn việc định giá theo chương trình đào tạo trường đại học cao đẳng có chuyên ngành đào tạo lĩnh vực này, ngân hàng cần đặc biệt trọng đến việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán định giá, có chương trình bồi dưỡng đào tạo lại nâng cao trình độ cho cán định giá Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại hệ thống NHNN Việt Nam ngân hàng nước ngồi để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin nhân viên thẩm định việc đưa ý kiến nhằm tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết thẩm định thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả 3.4.3 Giải pháp công nghệ Các thông tin tài sản đảm bảo nói chung thơng tin BĐS nói riêng thơng tin giao dịch thị trường BĐS nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá BĐS theo thời kỳ Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường BĐS qua nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu thông tin phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá cơng tác định giá có thông tin điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho giữ liệu giá tài sản đảm bảo nhân viên thẩm định nhân viên khác phải cập nhật thông tin giao dịch BĐS thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau: - Khách hàng vay mua BĐS có tốn qua ngân hàng - Các giao dịch mua bán BĐS thực thông qua tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS - Các đơn vị có chức định giá Nhà nước như: Bộ Tài (Trung tâm thơng tin thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá bán đấu giá tài sản) - Giá đất thực đền bù giải toả - Bảng giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định - Kết bán đấu giá BĐS tổ chức bán đấu giá thực - Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định - Các thông tin rao bán BĐS phương tiện thông tin đại chúng - Các nguồn thông tin khác Sau thu thập, nhân viên định giá nhập thơng tin vào phần mềm quản lý giá Đây phần mềm hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ thông tin, giúp ích nhiều cho q trình định giá 3.4.4 Giải pháp tổ chức quản lý Sự đổi đường lối phát triển kinh tế dẫn tới chuyển dịch cấu kinh tế phát triển nhanh khoa học công nghệ đặt nhu cầu phải đổi tổ chức máy quản lý Bộ máy tổ chức quản lý phải xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm biên chế; phẩm chất, lực trình độ, nghiệp vụ đội ngũ cán phải ngày nâng cao đáp ứng ngày tốt yêu cầu công tác quản lý Hiện phủ quan chức nỗ lực nhiều biện pháp thúc đẩy quản lý thị trường BĐS Trong thị trường BĐS giá BĐS quan trọng, khơng quan trọng quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai thông qua điều tra, xác định giá loại đất với mục đích khác thị trường Vậy tồn quan chuyên định giá BĐS cần thiết Cơ quan làm tham mưu cho quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá chịu trách nhiệm trước pháp luật kết luận KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề nghiên cứu vấn đề liên quan đến định giá BĐS chấp ngân hàng TM, qui trình, phương pháp nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sở khoa học định giá tài sản BĐS chấp, phân tích đánh giá thực trạng qui trình, phương pháp cách thức tổ chức định giá số ngân hàng thương mại thời gian qua, sở luận văn đề mục tiêu phương hướng giải pháp chủ yếu để hồn thiện cơng tác định giá tài sản BĐS chấp NHTM Việt Nam Luận văn hoàn thành số nội dung sau đây: - Luận văn nghiên cứu vấn đề cho vay chi nhánh ngân hàng BIDV TMCP Bắc Á - Luận văn tập trung phân tích đánh giá thực trạng cơng tác định giá BĐS chấp chi nhánh ngân hàng BIDV TMCP Bắc Á - Phân tích khó khăn, thuận lợi công tác định giá chấp ngân hàng - Từ đề mục tiêu phương hướng, quan điểm giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản BĐS chấp NHTM Việt Nam thời gian tới Một số kiến nghị - Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Cho đến nay, phần lớn nhà, đất Hà Nội (cũng nước) chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) quyền sở hữu nhà ở, tình hình nhiều nguyên nhân Hiện sở Địa Chính nhà đất Hà Nội có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định khơng có tranh chấp nhà đất - Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị chấp, thị trường phức tạp thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm tốn, sở địa nhà đất), tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn nhà nước - Quản lý hoạt động thị trường bất động sản Hiện phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, QSDĐ dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Thủ tục phiền hà, thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt - Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sử hữu nhà ở, tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND Tỉnh/thành phố đưa để áp dụng tính thu thuế đền bù đất để bán trao đổi thị trường TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Mạnh Hùng (2012), Định giá Bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội Bùi Mạnh Hùng (2012), Thị trường Bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Công ty cổ phần đào tạo kinh doanh dịch vụ BĐS GOLD LAND (2008), Bồi dưỡng kiến thức định giá Bất động sản, Hà Nội Luật đất đai 2004 Luật kinh doanh BĐS 2006 10 Luật Xây dựng 2003 11 Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá bất động sản Việt Nam-thực trạng giải pháp, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ- Bộ giáo dục đào tạo 12 Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam (2013), Báo cáo hàng năm 2013, Hà Nội 13 Ngân hàng TMCP Bắc Á (2013), Báo cáo hàng năm 2013, Hà Nội 14 Ngô Thị Phương Thảo (2011), “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt nam nay”, luận văn tiến sĩ, trường Đại học Kinh tế quốc dân 15 Nguyễn Đình Nam (2008), “Định giá quản lý bất động sản chấp ngân hàng phát triển Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội 16 Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Bùi Hữu Phê (2009), “Phương pháp định giá BĐS, ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng”, nghiên cứu nhóm nghiên cứu trường đại học Kinh tế thành phố HCM Khoa quản lý đất đai BĐS, trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh 17 Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria, Journal of Social Economics Review, Volume: 3; pg 32- 35, 18 Kwong Chau, Wai Lai (1995) Valuation of real estate assets in China, Journal of Property Valuation and Investment, 1995, Volume: 1513, Issue: 5, Pg.: 50 - 66 PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH NGÂN HÀNG - Đối tượng điều tra: Cán địa ngân hàng - Họ tên người vấn: - Chức vụ: - Cơ quan công tác: - Địa chỉ: Câu 1: Theo Ông/Bà việc định giá bất động sản có cần thiết khơng? - Rất cần thiết: - Cần thiết: - Không cần thiết: Câu 2: Ông/Bà cho biết BĐS chấp chủ yếu ngân hàng Ơng/Bà gì? Nhà Đất đai Nhà xưởng Cơng trình Máy móc thiết bị Tài sản khác Câu 3: Theo Ông/Bà phương pháp để định giá BĐS chấp tốt nhất? Phương pháp PP so sánh PP chi phí PP thu thập PP thặng dư PP lợi nhuận Không phù hợp Phù hợp Rất phù hợp Câu 4: Ông/ Bà cho biết việc định giá chấp BĐS phận ngân hàng thực hiện? Phòng tín dụng Phòng quản trị rủi ro Phòng định giá Phòng khác Th bên ngồi Câu 5: Đội ngũ định giá ngân hàng Ông/Bà có học chun ngành quản lý đất đai khơng? - Có: - Khơng: Câu 6: Theo Ơng/Bà thời gian định giá chấp BĐS Ngân hàng nào? - Ngắn: - Dài: - Bình thường: Câu 7: Trình độ học vấn cán định giá ngân hàng Ơng/Bà nào? Trình độ học vấn chuyên môn (%) Cán Cán định giá độc lập Cán định giá kiêm tín dụng Cao đẳng Đại học Sau đại học Có đào tạo Khơng có đào chun mơn tạo chun mơn định giá định giá Câu 8: Theo Ơng/Bà khó khăn lớn ngân hàng việc định giá chấp BĐS gì? - Chưa có qui trình cụ thể: - Chưa có phương pháp hợp lý: - Chưa có thống ngân hàng: - Thủ tục định giá: - Quy mơ trình độ cán định giá: - Ý kiến khác:……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Câu 9: Ông/Bà đánh giá tính hiệu việc xây dựng phận định giá độc lập ngân hàng? ( mức độ hiệu tăng dần từ 1-3) Mức Tiêu chí Tiết kiệm thời gian chi phí Mức giá định giá sát với giá thị trường Chênh lệch giá định giá giá thị trường Câu 10: Ông/Bà đánh giá mức độ cần thiết giải pháp hoàn thiện định giá chấp BĐS? ( mức độ tăng dần từ 1-5) Giải pháp hoàn thiện Mức Thay đổi quan điểm, nhận thức định giá Lựa chọn mơ hình tổ chức quy trình phù hợp Ban hành hệ thống văn pháp luật phù hợp Phối hợp thực ngân hàng Áp dụng phương pháp định giá Giải pháp khác Xin chân thành cảm ơn Ông/Bà! PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI DÂN - Đối tượng điều tra: Hộ gia đình chấp BĐS cho ngân hàng - Họ tên người vấn: - Địa chỉ: Câu 1: Ông/Bà cho biết Ông/Bà chấp BĐS ngân hàng nào? - Ngân hàng BIDV: - Ngân hàng Bắc Á: Câu 2: BĐS mà Ông/Bà chấp gì? Nhà Đất đai Nhà xưởng Cơng trình Máy móc thiết bị Tài sản khác Câu 3: Theo Ơng/Bà nhận thấy qui trình định giá BĐS phù hợp chưa? Phù hợp Chưa phù hợp Câu 4: Ông/Bà đánh giá đội ngũ định giá ngân hàng mà Ông/Bà chấp? - Tốt: - Bình thường: - Chưa tốt: Câu 5: Theo Ông/Bà thời gian định giá chấp BĐS dài hay ngắn? - Dài: - Ngắn: - Bình thường: Câu 6: Ơng/Bà nhận thấy giá bất động sản định giá cho gia đình Ơng/Bà phù hợp chưa? - Phù hợp: - Chưa phù hợp: Câu 7: Ơng/Bà có kiến nghị hay đề xuất qui trình định giá Bất động sản không? ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn Ông/Bà! ... HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU TRANG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành : 60.85.01.03 LUẬN VĂN... 1.1.5 Định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 21 1.1.5.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 21 1.1.5.2 Sự cần thiết định giá Bất động sản chấp ... thương mại địa bàn TP Hà Nội ” vô cần thiết Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu sở lý luận định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại - Thực trạng định giá bất động sản chấp hoạt động