THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM

Đề tài: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM

Lời cam đoan. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Những số liệu, kết quả sử dụng trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Hảo Mục lục. MỤC LỤC Lời cam đoan. Mục lục. Danh mục các từ viết tắt. Danh mục bảng biểu. L I NÓI UỜ ĐẦ .1 CH NG 1: C S LÝ LU N V HO T NG NH GI B T ƯƠ Ơ Ở Ậ Ề Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ NG S N TH CH PĐỘ Ả Ế Ấ .4 1. KH I NI M V S C N THI T C A HO T NG NH GI B TÁ Ệ À Ự Ầ Ế Ủ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ NG S N TH CH P.ĐỘ Ả Ế Ấ .4 1.1. Khái ni m v c i m b t ng s n, th ch p b t ng s n.ệ à đặ đ ể ấ độ ả ế ấ ấ độ ả 4 1.2. Khái ni m nh giá b t ng s n th ch p.ệ đị ấ độ ả ế ấ .7 1.3. S c n thi t c a th ch p b t ng s n v nh giá b t ng ự ầ ế ủ ế ấ ấ độ ả à đị ấ độ s n th ch p. ả ế ấ .8 2. NH NG QUY NH V TH CH P B T NG S N.Ữ ĐỊ Ề Ế Ấ Ấ ĐỘ Ả .9 2.1. Phân lo i b t ng s n th ch p.ạ ấ độ ả ế ấ 9 2.2. Các i u ki n c a b t ng s n th ch p.đ ề ệ ủ ấ độ ả ế ấ 10 2.3. Xác nh giá tr b t ng s n th ch p.đị ị ấ độ ả ế ấ 11 3. C C C N C V NGUYÊN T C NH GI B S TH CH P.Á Ă Ứ À Ắ ĐỊ Á Đ Ế Ấ 12 3.1. Các c n c nh giá b t ng s n th ch p.ă ứ đị ấ độ ả ế ấ .12 3.2. Các nguyên t c nh giá b t ng s n th ch p.ắ đị ấ độ ả ế ấ 13 4. C C PH NG PH P NH GI B T NG S N TH CH P.Á ƯƠ Á ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ 16 4.1. Ph ng pháp so sánh tr c ti p.ươ ự ế 17 Mục lục. 4.2. Ph ng pháp chi phí.ươ 23 4.3. Ph ng pháp u t (hay còn g i l ph ng pháp thu nh p).ươ đầ ư ọ à ươ ậ .25 5. QUY TRÌNH NH GI B T NG S N TH CH P.ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ .28 CH NG 2: TH C TR NG HO T NG NH GI B T NG ƯƠ Ự Ạ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ S N TH CH P T I M T S NHTM VI T NAMẢ Ế Ấ Ạ Ộ Ố Ệ 32 1. H TH NG NHTM V NHTM C PH N CH U.Ệ Ố À Ổ Ầ Á Â 32 1.1. H th ng Ngân h ng th ng m i Vi t Nam.ệ ố à ươ ạ ệ 32 1.2. Gi i thi u chung v NHTM c ph n Châu.ớ ệ ề ổ ầ Á .32 1.3. ôi nét v B ph n th m nh t i s n khu v c H N i c a ACB.Đ ề ộ ậ ẩ đị à ả ự à ộ ủ 35 2. TH C TR NG QUY NH V B T NG S N TH CH P T I Ự Ạ ĐỊ Ề Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ Ạ M T S NG N H NG TH NG M I.Ộ Ố Â À ƯƠ Ạ 38 2.1. Ho t ng cho vay th ch p t i m t s Ngân h ng th ng m i.ạ độ ế ấ ạ ộ ố à ươ ạ 38 2.2. Quy nh v B S th ch p t i m t s NHTM.đị ề Đ ế ấ ạ ộ ố 40 3. TH C TR NG HO T NG NH GI B T NG S N TH Ự Ạ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế CH P T I C C NG N H NG TH NG M I VI T NAM.Ấ Ạ Á Â À ƯƠ Ạ Ở Ệ .43 3.1. Ph ng th c nh giá v t l cho vay t i a.ươ ứ đị à ỷ ệ ố đ .43 3.2. Quy trình nh giá b t ng s n th ch p.đị ấ độ ả ế ấ 46 3.3. Ph ng pháp nh giá b t ng s n th ch p.ươ đị ấ độ ả ế ấ .50 3.4. Các tr ng h p nh giá b t ng s n th ch p. ườ ợ đị ấ độ ả ế ấ 52 4. NH GI TH C TR NG HO T NG NH GI B T NG ĐÁ Á Ự Ạ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ S N TH CH P T I C C NG N H NG TH NG M I.Ả Ế Ấ Ạ Á Â À ƯƠ Ạ 71 Mục lục. 4.1. K t qu t c.ế ả đạ đượ 71 4.2. Nh ng khó kh n v h n ch .ữ ă à ạ ế 74 CH NG 3: M T S GI I PH P CH Y U PH T TRI N HO T ƯƠ Ộ Ố Ả Á Ủ Ế Á Ể Ạ NG NH GI B T NG S N TH CH P T I C C NG N ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ Ạ Á Â H NG TH NG M I VI T NAMÀ ƯƠ Ạ Ệ 78 1. NH H NG PH T TRI N HO T NG NH GI B T NG ĐỊ ƯỚ Á Ể Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ S N TH CH P TRONG TH I GIAN T I.Ả Ế Ấ Ờ Ớ .78 2. M T S GI I PH P PH T TRI N HO T NG NH GI B T Ộ Ố Ả Á Á Ể Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ NG S N TH CH P T I C C NG N H NG TH NG M I.ĐỘ Ả Ế Ấ Ạ Á Â À ƯƠ Ạ .79 2.1. Gi i pháp t phía Nh n c.ả ừ à ướ .79 2.2. Các gi i pháp t phía các Ngân h ng th ng m i.ả ừ à ươ ạ 85 K T LU NẾ Ậ 90 T I LI U THAM KH OÀ Ệ Ả 92 Danh mục các từ viết tắt. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu NHTM : Ngân hàng thương mại NH : Ngân hàng TECHCOMBANK : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam QH : Quy hoạch TT : Thông tư CP : Chính phủ NHNN : Ngân hàng Nhà nước NĐ : Nghị định SĐCC : Sổ đỏ chính chủ HTNH : Hệ thống ngân hàng CNH- HĐH : Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá Danh mục bảng biểu. DANH MỤC BẢNG BIỂU BiÓu 01: n giá xây d ng Ngân h ng Châu.Đơ ự à Á 52 BiÓu 02: n giá xây d ng c a Techcombank.Đơ ự ủ 53 BiÓu 03:H s phân t ng đ i v i nh mua theo Ngh ệ ố ầ ố ớ à ị đ nh 61/CP.ị .56 BiÓu 04:Tính giá tr quy n s d ng đ t c a các B S soị ề ử ụ ấ ủ Đ sánh 65 BiÓu 05:Thông tin B S so sánh.Đ .67 Lời nói đầu. LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nền kinh tế là một cơ thể sống, liên tục vận động và phát triển cùng với thời gian, mà trong đó bao gồm nhiều yếu tố cấu thành. Hoạt động của ngân hàng thương mại là một trong những yếu tố quan trọng đô. Lịch sử thế giới đã chứng minh vai trò hết sức to lớn của nó, người ta ví ngân hàng là “mạch máu của nền kinh tế”. Điều đó không cường điệu một chút nào nếu chúng ta đã chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ năm 1997 ở châu Á, và hiện tại cuộc khủng hoảng kinh tế đang diễn ra với phạm vi ảnh hưởng toàn cầu gây thiệt hại lớn cho con người. Ngân hàng một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế diễn ra dễ dàng. Sự phát triển của HTNH tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH và đẩy mạnh tham gia hội nhập kinh tế thế giới thì việc tạo ra một HTNH vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế. Sự vững mạnh của hoạt động NH là an toàn và hiệu quả. Tuy nhiên hoạt động NH lại chứa đựng nhiều rủi ro nhất, rủi ro xảy ra từ nhiều phía với cấp độ khác nhau có thể chỉ trong một khoản vay cũng dẫn tới sự sụp đổ của NH. Hạn chế rủi ro là một yêu cầu cấp bách không chỉ từ phía NH mà còn từ phía Chính Phủ. Một trong những giải pháp đó là việc định giá tài sản thế chấp. Đối với HTNHTM Việt Nam hiện nay thì khâu này vẫn chưa đươc chú trọng nhất là đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp còn nhiều bất cập. Do thị trường BĐS ở nước ta hiện nay còn đang trong tình trạng phôi sinh, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, các văn bản pháp lý, thủ tục giấy tờ còn mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất Nhà nước đưa ra không phù hợp với sự thay đổi nhạy cảm của thị trường gây cản trở cho hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng BĐS của các NH, cũng 1 Lời nói đầu. như hiệu quả hoạt động của các đơn vị kinh tế có nhu cầu vốn để phát triển kinh tế. Trong quá trình thực tập tại NHTM cổ phần Á Châu, được tìm hiểu vệ hoạt động NH, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong khoa ĐGTS $ KDBDS cùng sự giúo đỡ của các cán bộ nhân viên phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của NH, em đã mạnh dạn nghiên cứu vấn đề này. Trong luận văn này em xin trình bày một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài “ Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam” nhằm đánh giá hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại một số NHTM đồng thời đua ra một số giải pháp thúc đẩy hiệu quả hoạt động của một số NHTM. 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm các mục tiêu sau: Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp. Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại. Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn là những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp như: Các loại bất động sản thế chấp, phương pháp định giá bất động sản thế chấp… Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận văn sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần Á Châu chủ yếu trên địa bàn Hà Nội, bên cạnh đó còn nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu 2 Lời nói đầu. Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giá bất động sản thế chấp… 5. Kết cấu luận văn Ngoài phần lời nói đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam. Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, các thầy cô trong khoa ĐGTS $ Kinh Doanh BĐS cùng các anh chị cán bộ phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội NH Á Châu đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành luận văn! 3 Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. 1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản. * Khái niệm BĐS Tại mỗi quốc gia nguồn tài nguyên bao gồm các tào sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực để phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước. Để quả lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên quốc gia người ta đã phân loại theo nhiều tiêu thức phổ biến là thành hai nhóm: BĐS và động sản. Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yêú là đất đai và vật kiến truc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được. Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sủ dụng…Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc phòng an ninh. - Các loại quyền liên quan: 4 [...]... hiểu một cách chung nhất về định giá BĐS thế chấp như sau: Đó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp ( bao gồm đất và 7 Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM và tổ chức tín dụng 1.3 Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế chấp Các Ngân hàng nói chung và các NHTM. .. đất theo quy định pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm Ngoài ra, khi mà có tài sản trên đất thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng giá trị quyền sử dụng đất cộng với giá trị tài sản trên đất 3 CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 3.1 Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào... quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS tại Việt Nam là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất 1.2 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại. .. 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh 18 Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất động sản mục tiêu Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều... khác để định giá bất động sản 4.1.7 Hạn chế của phương pháp Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản 21 Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp Trường hợp thị trường yếu, số lượng... cáo định giá 29 Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp Bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu về các giả thiết, các phân tích, kết quả và kết luận Bước 6: Báo cáo định giá Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá BĐS Báo cáo định giá gồm các nội dung sau: - Mục đích định giá. .. lân cận với bất động sản cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích - Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều... kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất động sản Có thể nói thế cháp BĐS và định giá BĐS thế chấp là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh, đa dạng hoá các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức 8 Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp kinh... từng mức thu nhập khác nhau 5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Quy trình định giá BĐS là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp chuyên viên/thẩm định viên về giá hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá Quy trình định giá BĐS bao gồm 6 bước sau: Bước 1: Xác định vấn đề Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá BĐS, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau: - Nhận biết... định giá bất động sản thế chấp Nếu như phương pháp so sánh được áp dụng để định giá cho các BĐS thông thuờng như nhà ở, nhà tập thể… thì phương pháp chi phí được áp dụng để định giá nhà xưởng, kho tàng, bến bãi…và trong nhiều trường hợp phương 24 Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp pháp này được dùng để xác định giá trị tài sản trên đất, xem chất lượng tài sản trên đất . về hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam. Chương 3: Một số. Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại. Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản