Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại trên đại bàn thành phố Hà Nội

Tuy nhiên bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho vay cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc đ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THU TRANG

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THU TRANG

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thu Trang

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết tôi xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giảng viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Đỗ Thị Lan người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo khoa Quản lý tài nguyên - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn cán bộ và ban lãnh đạo ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV, ngân hàng TMCP Bắc Á chi nhánh Hà Nội

Tôi xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thu Trang

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Khái niệm Bất động sản 4

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 5

1.1.3 Quy trình định giá bất động sản 6

1.1.3.1 Quy trình định giá 6

1.1.3.2 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 9

1.1.4 Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại 19

1.1.5 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 21

1.1.5.1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp 21

1.1.5.2 Sự cần thiết của định giá Bất động sản thế chấp 22

1.2 Cơ sở pháp lý 23

1.3 Cơ sở thực tiễn 27

1.4 Sơ lược về thị trường bất động sản Hà Nội 27

1.5 Tình hình nghiên cứu trên thế giới và Việt Nam 28

1.5.1 Nghiên cứu thế giới 28

1.5.2 Nghiên cứu Việt Nam 29

1.6 Đánh giá tổng quan 31

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2.1 Phạm vi không gian 33

2.2.2 Phạm vi thời gian 33

2.3 Nội dung nghiên cứu 33

2.3.1 Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á 33

2.3.1.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 33

2.3.1.2 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long 33

2.3.2 Thực trạng định giá bất động sản của BIDV và CPTM Bắc Á 33

2.3.2.1 Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 33

2.3.2.2 Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng CPTM Bắc Á chi nhánh Thăng Long 33

2.3.3 Phân tích thuận lợi và khó khăn 33

2.3.4 Đề xuất giải pháp 33

2.4 Phương pháp nghiên cứu 33

2.4.1 Phương pháp lý luận 33

2.4.2 Phương pháp điều tra 34

2.4.3 Phương pháp chuyên gia 34

2.4.4 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 34

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35

3.1 Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á 35

3.1.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 35

3.1.2 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ

phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long 38

3.2 Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á 40

3.2.1 Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 40

3.2.2 Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng CPTM Bắc Á chi nhánh Thăng Long 57

3.3 Phân tích thuận lợi và khó khăn 62

3.3.1.Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cán bộ địa chính ngân hàng và người dân 62

3.3.2 Thuận lợi 63

3.3.3 Khó khăn 64

3.4 Đề xuất giải pháp 65

3.4.1 Giải pháp cơ chế chính sách 65

3.4.2 Giải pháp nâng cao năng lực 69

3.4.3 Giải pháp công nghệ 70

3.4.4 Giải pháp tổ chức quản lý 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Một số kiến nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn của BIDV Nam Hà Nội 35

Bảng 3.2 Chỉ tiêu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV Nam Hà Nội 37

Bảng 3.3 Tình hình tín dụng của ngân hàng Bắc Á 38

Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả định giá tại Ngân hàng BIDV 55

Bảng 3.5 Kết quả cho vay có thế chấp bằng BĐS của ngân hàng BIDV 57

Bảng 3.6 Giá trị BĐS thế chấp phân loại theo loại BĐS của TMCP Bắc Á 59

Bảng 3.7 Căn cứ để xem xét hồ sơ định giá của TMCP Bắc Á 60

Bảng 3.8 Kết quả định giá của 2 trường hợp ví dụ 61

Bảng 3.9 Đánh giá đội ngũ định giá trong ngân hàng 62

Bảng 3.10 Thời gian định giá định giá trong ngân hàng 62

Bảng 3.11 Đánh giá qui trình định giá của một số NHTM 63

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 1.1 Qui trình định giá BĐS thế chấp 7Hình 3.1 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV 47

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM) Cho đến nay, việc định giá được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nước Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả Nói cách khác đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quí giá này đang

bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo Nguyên nhân cơ bản của tình trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ định giá bất động sản còn thiếu kinh nghiệp và chuyên nghiệp Ngoài ra với những cá nhân tham gia thị trường BĐS thì sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường nên họ sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản

Kết quả khảo sát của Công ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp

cho các khỏan vay Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo của các NHTM Điều này cho thấy xu hướng nhận BĐS làm tài sản thế chấp đang được các NHTM ưa chuộng Nhiều ngân hàng thương mại đã cải tiến qui trình cho vay, coi trọng vai trò của định giá BĐS thế chấp, nâng cao hiệu quả và chất lượng hoạt động cho vay Tuy nhiên bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho vay cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc định giá tài sản BĐS thế chấp Đội ngũ cán bộ định giá còn kiêm nhiệm, công tác định giá chưa có sự đầu tư thích đáng, ảnh hưởng đến chất lượng định giá Thêm vào đó trong giai đoạn hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam có thể đúc kết bằng thực trạng dự án dở dang, công trình dở dang, đền bù

dở dang; Giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và nguồn cầu sụt giảm Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 13/NQ-CP vào đầu tháng 5 năm 2012 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề Nguyên nhân chính là

do những năm qua thị trường phát triển quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch… Năm 2013 hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với sự suy giảm nghiêm trọng niềm tin từ người tiêu dùng cũng như các đối tượng tham gia thị trường Nền kinh tế khó khăn vì vậy hàng loạt các doanh nghiệp, tư nhân đã dùng một giải pháp là thế chấp BĐS để có vốn đầu tư kinh doanh Thị trường BĐS Việt Nam hiệ n na y mặc dù đã có những bước tiến triển nhưng kém ổn định và thiếu minh bạch, dễ gây rủi ro cho ngân hàng và bất lợi cho phía khách hàng Bởi vậy định giá BĐS đang là khó khăn lớn cho nhiều chủ thể

Để nhằm khắc phục những hạn chế trên tác giả đã nghiên cứu và nhận thấy

rằng đề tài: “Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại trên địa bàn TP Hà Nội ” là vô cùng cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

- Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của

một số ngân hàng thương mại trên TP Hà Nội hiện nay, từ đó rút ra những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân

- Đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM thời gian tới

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Hình thành cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp Phân biệt giữa định giá BĐS thế chấp với định giá BĐS cho các mục đích khác từ đó đặt ra các yêu cầu và nguyên tắc cơ bản cho việc định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại

Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần vào việc phát triển thị trường tài chính BĐS ở Việt Nam Tức là sẽ tạo điều kiện cung cấp các hàng hóa BĐS cho thị trường BĐS thứ cấp thông qua việc tạo tính lỏng cho các BĐS thế chấp hay tài chính hóa các tài sản là BĐS

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Khái niệm Bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) Trong tiếng Pháp khái niệm về BĐS được thể hiện bằng từ Immobilié (Bất động sản); Trung quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) Ở Việt nam khái niệm về BĐS được thể hiện trong điều 174, Bộ luật dân sự: “Bất động sản

là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật qui định”

Mặc dù với quan niệm như trên, nhưng việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không phải đơn giản Liệu có phải tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều được gọi là BĐS; Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng cũng đều là BĐS hay không Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá BĐS có cái nhìn sai lệch về giá trị đích thực của các BĐS cần xem xét Để tránh những sai lầm trong đánh giá BĐS, chúng ta cần phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của BĐS, những tiêu chí để phân biệt giữa BĐS và động sản, và các tài sản khác

Bất động sản có thể được phân loại thành các nhóm sau đây:

- Đất đai: Đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS Nếu không có đất đai thì không thể có BĐS và ngược lại không có loại BĐS nào lại không gắn liền với đất đai Do vậy bản thân đất đai tự nó là BĐS đồng thời nó cũng

là một bộ phận hợp thành của các BĐS khác Tuy nhiên không phải mọi đất đai đều là BĐS Chỉ có những phần diện tích đất đai không di dời hoặc di dời không đáng kể, được xác định chủ quyền riêng, được đo lường và lượng hóa giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường tính toán nhất định

- Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng

kể, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rời với công trình xây dựng đó Các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác hầm mỏ

Việc phân định các loại BĐS như trên giúp người định giá hiểu được bản chất của các BĐS, từ đó rút ra các đặc điểm riêng biệt của BĐS để có cơ sở xác định giá trị của tài sản BĐS

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Bên cạnh những đặc điểm tạo của một tài sản thì các tài sản là BĐS có những đặc tính riêng mà các tài sản khác không có tạo nên tính khác biệt của BĐS với các tài sản khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS Bởi vậy người định giá cần phải xem xét các đặc điểm này ảnh hưởng như thế nào đến giá trị BĐS

Trước hết BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không

di dời được, do vậy nó luôn được coi là tài sản có vị trí cố định Chính vì vậy giá trị

và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác động của yếu tố vị trí đến giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và điều kiện môi trường Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi theo

BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác

nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh Bởi vậy khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể BĐS, không thể đánh giá, so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về qui mô diện tích bề mặt do giới hạn

về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về BĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó về lâu dài giá trị BĐS luôn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển

Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền

kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời

Ngoài ra BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét

cả trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS Bởi vậy khi đánh giá giá trị BĐS cần phải xem xét và tính toán các chi phí kết tinh trong quá trình hình thành BĐS và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS

1.1.3 Quy trình định giá bất động sản

1.1.3.1 Quy trình định giá

Qui trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng

Thông thường qui trình định giá BĐS thế chấp bao gồm các bước cơ bản sau:

Lên kế hoạch định giá

Thu thập và phân tích số liệu

Hoàn thành báo cáo định giá

Tiến hành định giá

Đối chiếu giá trị thực tế với giá trị ước lượng Xác định vấn đề định giá

Hình 1.1 Qui trình định giá BĐS thế chấp

Bước 1 Xác định vấn đề định giá:

Trong bước này cán bộ định giá cần xác định rõ được loại hình BĐS đem thế

chấp để định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng Các đặc điểm của BĐS

như vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của BĐS; đối tượng khách

hàng vay thế chấp

Bước 2 Lên kế hoạch định giá:

Trên cơ sở xác định rõ loại hình BĐS cần định giá và các đặc điểm về BĐS

và khách hàng, bộ phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá: xác

định thời gian, cử cán bộ đi định giá Xác định các thông tin và tài liệu cần thu

thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, và các dữ liệu thị trường Lên chương

trình và thời gian biểu công tác

Bước 3 Thu thập và phân tích số liệu

Trong bước này người định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tin

về bất động sản mục tiêu Các thông tin này có thể khai thác từ khách hàng hoặc

qua khảo sát từ thực tế

Thu thập các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều

chỉnh như: các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất

thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu từ sử dụng đất…

Thu thập các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương

có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các qui

định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê…Cần phải thu thập đầy đủ các hệ thống

văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích của BĐS

Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: tình hình

phát triển và tăng trưởng kinh tế, các chỉ số như GDP, CPI, tình hình lạm phát, chỉ

số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về chính sách nhà ở, chính sách thuế nhà

đất, những thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm sóat của Nhà nước

đối với thị trường BĐS

Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các

tổ chức quốc tế, các ngân hàng, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân

hoặc Chính phủ Đây là các thông tin giúp cho người định giá có thể phân tích được

những diễn biến của thị trường và đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá

Trên cơ sở tài liệu và thông tin thu thập được, người định giá cần lựa chọn

các thông tin đủ độ tin cậy và phù hợp nhất với việc định giá BĐS mục tiêu để xử

lý và phân tích

Bước 4 Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định

giá BĐS mục tiêu

Các phân tích ở trên sẽ là căn cứ để người định giá sử dụng các phương

pháp định giá phù hợp Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá

bất động sản Tuy nhiên một phương pháp được thừa nhận là cơ bản, có cơ sở lý

luận chặt chẽ và có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng dựa trên cơ

sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc

biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc trong định giá

Trong định giá bất động sản không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá Người định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá, tùy thuộc vào các hoàn cảnh khác nhau Các phương pháp định giá thường dùng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí, lợi nhuận, Phương pháp giá trị thặng dư (giá trị còn lại), Phương pháp đầu tư

Bước 5 Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng

Sau khi tính toán được giá trị BĐS dựa trên cơ sở tính toán theo các phương pháp định giá, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá Nếu có sự sai lệch nhiều có thể tiến hành điều chỉnh, và đưa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác định

Bước 6 Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho khách hàng và các bộ phận liên quan

Bước cuối cùng trong qui trình định giá là người định giá cần hoàn thành bản báo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn bộ quá trình định giá và trình cấp trên phê duyệt Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định của cấp trên thì coi như giá trị định giá ghi trong bản báo cáo định giá sẽ là cơ

sở để thực hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các BĐS có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất

trong thực tế định giá các tài sản khác nhau Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá

Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của BĐS

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những BĐS tương tự nhau về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý Người định giá phải so sánh các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của BĐS cần định giá với BĐS so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sản cần thẩm định

Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường Kết quả thẩm định sử dụng cho các mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính

+ Các mảnh đất trống

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việc định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp định giá khác như: các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư

Phương pháp này được đang chiếm ưu thế trong điều kiện hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy vi tính

Các bước tiến hành

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích các giá mua bán, cho thuê của các tài sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường, và giả định hàng hoá có thể “thay thế” nhau được Tuy nhiên, do không có các BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá cả của BĐS thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau đây:

Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS “tương tự” được giao dịch trong

thời gian gần với thời điểm định giá Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau bao gồm:

+ Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ,

chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi

+ Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu

pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy

tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống sản [1]

+ Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt

tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý

+ Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình

công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không

+ Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình dáng

và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế

+ Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao

dịch thị trường của bất động sản

+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán

(thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tự nguyện

Bước 2- Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập được, so sánh

các thông tin với các thông tin của tài sản cần định giá, để tìm những thông tin có thể đưa ra so sánh được Riêng đối với bất động sản, các thông tin cần phân tích là:

+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất động sản, địa chỉ của bất

động sản, diện tích đất, tổng diện tích sàn của bất động sản, thời hạn sở hữu của bất động sản, thời gian giao dịch Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác

+ Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánh phải đảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’

+ Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn hộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích thước…

Cụ thể như sau:

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tài

sản cần định giá Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá

Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một bất động sản hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn)

Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc điểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định giá

Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộng thêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại

Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trên thị trường của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản)

Bước 4- Bước cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở

giá của các tài sản so sánh được sau khi đã điều chỉnh

Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh

- Ưu điểm:

+ Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

+ Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng

- Nhược điểm:

+ Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác Nếu các thông tin

giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này

+ Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định

giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu) Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn

2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Cơ sở lý luận

Phương pháp thu nhập dựa cơ sở lý luận là, giá cả của một tài sản là khoản thu nhập trong tương lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tất cả các khoản lợi nhuận có thể thu về trong tương lai từ tài sản Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp,

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập,

thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một dạng của phương pháp thu nhập,

thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm, trong tương lai

Các trường hợp áp dụng

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

Các bước tiến hành phương pháp thu nhập

Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:

Bước1: ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính

đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước2: ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,

như: thuế bất động sản, sửa chữa, bảo hành

Bước3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể

dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự

Bước4: áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền

định giá bất động sản

Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập

Ưu điểm:

+ Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác

Nhược điểm:

+ Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao, thông tin đầy đủ

+ Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính

+ Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được

3 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại

để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Cơ sở lý luận

Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ

ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự

+ Định giá cho mục đích bảo hiểm;

+ Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất

Các bước thực hiện

Căn cứ thực hiện phương pháp chi phí bao gồm: chi phí tại để tạo ra BĐS tương tự với BĐS cần định giá, tại thời điểm định giá, khấu hao tích lũy đối với BĐS cần định giá Khi tiến hành định giá theo phương pháp chi phí, cần thiết phải tham khảo thêm các qui định về trích khấu hao và Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ

Các bước tiến hành định giá bao gồm:

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất Để ước tính giá trị thị trường đất của

bất động sản định giá viên phải: Giả định đó là đất trống (chưa có công trình xây dựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích tương

đương với công trình cần định giá Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ

quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…)

Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng trên đất

Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:

Giá trị thị trường của BĐS = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng mới công trình trên đất trừ (-) hao mòn

Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí

+ Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của người định giá Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn

+ Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chính mới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này

4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của BĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:

Giá trị hiện tại của BĐS = Giá trị phát triển BĐS – chi phí để phát triển BĐS

Cơ sở lý luận

Việc tái tạo lại hay xây dựng lại các BĐS sau một quá trình sử dụng nhằm chuyển mục đích sử dụng hoặc thay đổi diện mạo của tài sản được gọi là quá trình phát triển BĐS Ví dụ: quá trình cải tạo các chung cũ Hà Nội thành các chung cư cao cấp, chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất dự án nhà cao tầng Giá trị phát triển của tài sản trong dự án cải tạo nhà chung cư cũ là giá trị ước tính của chung cư mới, chi phí phát triển là toàn bộ chi phí ước tính để tháo dỡ chung cư cũ, xây dựng chung cư mới

Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức

là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới)

Các trường hợp áp dụng

Phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu trong việc định giá các bất động sản có thể phát triển được hoặc có tiềm năng để phát triển Đặc biệt, phương pháp thặng dư được áp dụng hữu hiệu trong thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản như xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê

Ngoài ra, phương pháp thặng dư cũng được sử dụng trong việc mua bán các căn hộ cũ, ngôi nhà có thiết kế lạc hậu để người mua đánh giá nếu chi thêm tiền

để cải thiện và hiện đại hoá ngôi nhà đó, thì ngôi nhà cũ đáng giá bao nhiêu

Các bước tiến hành phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau:

+ Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần

định giá, có tính đến những qui định hiện hành về sử dụng tài sản và những hạn chế khác

+ Bước 2: ước tính toàn bộ giá trị của quá trình phát triển, sử dụng phương

pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư

+ Bước 3: ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm các chi phí đầu tư, chi

phí xây dựng, lợi nhuận, chi phí marketing, các phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có liên quan

+ Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển của nhà

5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản liên quan mật thiết đến lợi nhuận có thể thu được do khai thác tài sản đó: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, thì tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp

Dựa vào nguyên lý trên, áp dụng phương pháp lợi nhuận đòi hỏi phải phân tích và ước tính được thu nhập của tài sản, các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý,

để tính thu nhập ròng hàng năm của tài sản Thu nhập ròng này sau đó được chuyển hoá thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư

tương tự nhưng cách xa thành phố Chính vì vậy, trong thẩm định giá các tài sản thuộc loại này, các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh tài sản này với những tài sản tương tự khác gặp khó khăn, do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng…

Các bước tiến hành

Người thẩm định phải thực hiện các bước sau để ước tính giá trị của tài sản:

− Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận ròng của BĐS

− Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm

khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…

− Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa

− Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hóa thu nhập

Ưu nhược điểm của phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những bất động hoạt động tạo ra lợi nhuận Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp từ BĐS

Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh bất động sản đó Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của bất động sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành bất động sản đó

1.1.4 Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại

Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại Bao gồm các tài sản chủ yếu như đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể

là các tài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai…

Để được là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, các BĐS cần phải thỏa mãn các điều kiện:

- Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không

bị cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp Đối với hoạt động cho vay có thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng Bởi vậy bên cạnh những điều kiện về tính chất pháp lý của BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tính chất thanh khoản trên thị trường của tài sản thế chấp được các NHTM hết sức quan tâm

Để xác định được mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay thế chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm

ký kết hợp đồng bảo đảm Đối với mỗi một loại tài sản nhất định, tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm của tài sản đó và mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng

có các cách thức xác định giá trị khác nhau BĐS là một dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, các yếu tố cấu thành giá trị tài sản BĐS rất phức tạp và cũng khác biệt rất nhiều so với các tài sản là động sản hay các loại tài sản khác, thậm chí ở một số nước người ta coi tài sản BĐS là các tài sản quyền năng (tức là tài sản thể hiện dưới dạng quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS đó chứ không phải bản thân BĐS), bởi vậy việc xác định giá trị BĐS đòi hỏi phải có những phương pháp và cách thức xác định riêng

1.1.5 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

1.1.5.1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp

Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, bao giờ cũng có những rủi ro do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăn trong thu hồi nợ hoặc không có khă năng thu hồi Để giảm thiểu rủi ro có thể xảy

ra, các Ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo thì cần phải xác định giá trị tài sản đảm bảo đó để làm cơ sở xác định mức cho vay Định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị bất động sản thế chấp cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho

vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS Định giá BĐS thế chấp là một

trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong qui trình cho vay của các NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo BĐS và là cơ sở để đưa

ra mức cho vay hợp lý Tùy theo cơ cấu tổ chức và hoạt động của từng ngân hàng

mà việc định giá có thể được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phòng định giá độc lập của ngân hàng hoặc cũng có thể thuê tổ chức định giá từ bên ngoài

Thông thường các ngân hàng sẽ căn cứ vào khả năng thu hồi của BĐS để xác định mức giá trị BĐS thế chấp Cụ thể là:

Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS

Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tính đến cả việc giảm giá do hao mòn, lỗi thời, giảm giá do yếu tố của thị trường, và các chi phí thu hồi phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả được nợ

Để xác định được tỷ lệ thu hồi BĐS hợp lý trong quá trình định giá BĐS thế chấp cần phải lưu ý một số vấn đề sau:

- Phải đặt các bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trường kém phát triển và trầm lắng Đây là điều kiện nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng có sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo Mục tiêu chính của định giá BĐS thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài sản BĐS được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán BĐS đó Trong trường hợp này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị

trường vào một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi Do đó, người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS trong trường hợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức

- Trong quá trình định giá thế chấp cần cân nhắc các điều kiện thế chấp và tình trạng thế chấp của khách hàng, bởi các yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản cần định giá

Mục tiêu của định giá BĐS là xác định giá trị thị trường BĐS Đó là mức giá được hình thành tại thời điểm giao dịch BĐS trong điều kiện các bên tham gia giao dịch có đầy đủ thông tin và thời gian để lựa chọn, đưa ra quyết định; thị trường ổn định và ít biến động; các quan hệ giao dịch dựa trên

cơ sở thỏa thuận, tự nguyện, không có sự ép buộc về giá; các bên giao dịch hành động hoàn toàn dựa trên cơ sở hiểu biết và thận trọng Giá trị thị trường của BĐS

là căn cứ chủ yếu cho hoạt động định giá của các loại tài sản Khi thỏa mãn đầy

đủ các điều kiện trên giá BĐS sẽ được sử dụng để làm cơ sở tham chiếu cho các BĐS trên thị trường Tuy nhiên trên thực tế lại có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mức giá của BĐS làm sai lệch giá trị thị trường, hay còn gọi là giá trị phi thị trường Giá BĐS sẽ không phản ánh đúng giá trị thị trường khi vi phạm các điều kiện: có sự ép buộc trong giao dịch mua bán; người mua là người

sở hữu bộ phận; mua bán giữa các thành viên trong gia đình; giao dịch giữa nội bộ công ty; giao dịch của những doanh nghiệp làm ăn phát đạt; bán sản phẩm độc quyền; người mua đang có quyền chiếm giữ BĐS; và bán BĐS thuộc

sở hữu chung Khi gặp những trường hợp này người định giá cần phải thu thập thông tin so sánh, điều chỉnh hoặc loại bỏ những trường hợp không phù hợp và không thể đưa vào làm giá tham chiếu cho BĐS mục tiêu

1.1.5.2 Sự cần thiết của định giá Bất động sản thế chấp

Việc xác định đúng giá trị BĐS thế chấp là hết sức cần thiết bởi đó là cơ sở quan trọng để Ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, thị trường BĐS biến động không ngừng, có thể tăng đột biến nhưng cũng có thể trầm lắng “đóng băng” Chính vì vậy mà việc định giá BĐS thế chấp là rất cần thiết đối với mỗi Ngân hàng, đảm bảo an toàn

và giảm bớt rủi ro

Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tức BĐS Những người cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản bảo đảm được thế chấp

sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó

Định giá BĐS thế chấp không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn

mà còn phải xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ Bởi sau khi thế chấp BĐS thì người thế chấp vẫn được

sử dụng BĐS đó, trong thời gian này BĐS thế chấp bị hao mòn, hư hỏng là khó tránh khỏi Trước khi phát mãi BĐS thế chấp cần phải được định giá để xác định xem giá trị BĐS đó có đủ để thanh toán nợ hay không, khách hàng cũng muốn biết giá trị BĐS đó có cao hơn khoản nợ hay không Nếu tài sản không được định giá mà đã đem ra bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng

Ngoài ra trong điều kiện hội nhập hiện nay, việc cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng trong và ngoài nước đang đòi hỏi các ngân hàng phải thay đổi lại chiến lược kinh doanh của mình Một trong những bước thay đổi đó chính

là việc cải tiến qui trình tín dụng và xác định lại giá trị BĐS thế chấp để nhằm thu hút khách hàng Hơn nữa xu thế phát triển ngành kinh doanh BĐS của một số nước trên thế giới hiện nay đó là phát triển mạnh mẽ phân đoạn thị trường tài chính thứ cấp như Anh, Mỹ, Úc Bởi vậy việc định giá BĐS thế chấp hết sức quan trọng Chỉ khi nào giá trị thế chấp được xác định bằng với giá trị thị trường, cùng với hệ thống chính sách pháp luật của nhà nước cho phép thì mới tạo điều kiện cho thị trường BĐS thứ cấp có cơ hội phát triển [14]

1.2 Cơ sở pháp lý

Từ 2003 đến nay vấn đề tổ chức định giá BĐS của Việt Nam dựa trên:

* Luật đất đai 2003 quy định

- Giá đất: “ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

(1) Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này;

(2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

(3) Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có lien quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2003, Điều 55)

- Giá đất do nhà nước quy định:

1 Việc định giá đất của nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Sát với giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

2 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất ; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử

lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;

3 Căn cứ vào nguyên tắc định giá dất quy định tại khoản 1 điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định;

4 Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất

không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước ( Luật đất đai 2003, Điều 56 )

* Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai về giá đất:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về thẩm định giá

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của chính phủ về

quy định chi tiết một số điều của luật giá về thẩm định giá

- Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ tài chính

về quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ về quy định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ tài chính

đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều Thông tư hường dẫn bao gồm:

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW

- Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về quy định việc điều tra, đánh giá đất đai

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất

cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật về giá đất và định giá đất trên cơ

sở Luật đất đai, Quốc hội khóa 11 đã thông qua Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006, trong đó có quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS

- Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS

Bộ Tài chính và Bộ Độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch

vụ định giá đất và dịch vụ định giá BĐS cụ thể bao gồm:

- Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 của Bộ tài chính hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất

- Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008

1.3 Cơ sở thực tiễn

Khi định giá một BĐS thông thường người ta dựa vào những căn cứ sau:

- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS, tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất BĐS cả về vật chất lẫn mặt pháp lý để tạo ra những khả năng sinh lời cao nhất đối với đối với BĐS tại thời điểm định giá

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản BĐS như giá trị của nhà, giá trị của đất được sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất )

- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS Mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được mang vào sử dụng

có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau vì thế việc định giá phải căn cứ vào việc

sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của BĐS Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trường như trong nội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dung Giá thị trường của BĐS là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại trong tương lai cho người sở hữu

nó, cho nên những lợi ích trong tương lai sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của BĐS đó Cho nên khi định giá một BĐS tại một thời điểm cụ thể thì người định giá phải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà BĐS sẽ đem lại trong tương lai

1.4 Sơ lược về thị trường bất động sản Hà Nội

Năm 2013, tình hình thị trường bất động sản có diễn biến trầm lắng Giá bất động sản có xu hướng giảm Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi Nhiều doanh nghiệp lớn đã phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự

án, cả về giá thành sản phẩm của dự án Nhiều doanh nghiệp lớn phải thoái vốn khỏi các dự án lớn Tuy nhiên, chưa có đổ vỡ lớn, dây chuyền Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở thời điểm khó lường

Thị trường bất động sản năm 2013 có những khó khăn lớn Giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn Tuy vậy, một loạt giải pháp của Nhà nước đã được đưa ra Nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại Nhà ở xã hội đã

được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của Chính phủ thông qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản cũng được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất Cuối năm 2013, một số công trình tại một số vị trí thuận lợi đã tái khởi động Một số dự án đã hoàn thành đi vào bàn giao nhà…

Về giá bất động sản năm 2013, một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí 50% Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà Nội Tuy nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá

Năm 2014, luồng vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại vận hành vào thị trường bất động sản tốt hơn năm 2013, tuy không nhiều Có một số lý do giải ngân của hệ thống ngân hàng thương mại tăng trong thời gian tới Một là, hệ thống ngân hàng cũng đứng trước sức ép phải cho vay để cân đối nguồn vào ra của hệ thống Hai là, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng gây áp lực giải ngân của hệ thống ngân hàng Nếu tiếp tục thắt chặt tín dụng với hệ thống bất động sản, số doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn sẽ tăng lên Hệ quả kéo theo

là không chỉ bản thân các doanh nghiệp bất động sản mà cả các ngân hàng có dư nợ bất động sản lớn cũng sẽ khó khăn Nguyên nhân cơ bản là những nguy cơ tự thân

hệ thống ngân hàng thương mại đã dần được gỡ bỏ Việc gia tăng hoạt động hướng đến tiềm năng lợi nhuận trung hạn bắt buộc hệ thống ngân hàng thương mại phải đầu tư vào bất động sản Một số công cụ phái sinh từ hệ thống ngân hàng sẽ được xem xét để tài trợ cho thị trường bất động sản như hệ thống tái thế chấp, hệ thống ngân hàng tiết kiệm bất động sản

1.5 Tình hình nghiên cứu trên thế giới và Việt Nam

1.5.1 Nghiên cứu thế giới

Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản cho các mục đích khác nhau Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2002) về “Hệ thống quản

lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường

Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp [17] Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khỏan vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong Chaw và Wailai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp

cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó [18] Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện

1.5.2 Nghiên cứu Việt Nam

Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất

đai và các bất động sản Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường Các yếu tố kinh tế được đưa ra nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất

ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt nam Ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế -chất lượng trong định giá BĐS, các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê năm 2009 đã nghiên cứu và xây dựng mô hình định giá BĐS với một hàm phi tuyến tính gồm các biến số

P= f( X1, X2, X3, X4) Trong đó:

P là giá cả hàng hóa BĐS

X1: Diện tích khuôn viên BĐS

X2: là số tầng xây dựng

X3 là khoảng cách đến trung tâm

X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ

Kết quả nghiên cứu ban đầu của các tác giả thông qua việc nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hồ chí Minh đã khẳng định được rằng giá trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2 nhóm yếu tố cơ bản là chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) và vị thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) của BĐS với mức độ tin cậy 79,8% (R2 0,798) Mặc dù số liệu chỉ được điều tra ở thành phố Hồ chí Minh, không mang tính phổ biến nhưng đây có thể là một định hướng mới cho việc ứng dụng phương pháp này vào định giá BĐS trên thị trường hoặc áp dụng cho định giá trong hoạt động cho vay các ngân hàng [16]

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty