THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.DOC

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4

I Bất động sản thế chấp 4

1 Khái niệm bất động sản 4

2.Khái niệm bất động sản thế chấp 5

3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp 6

4.Vai trò của bất động sản thế chấp 6

4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản 6

4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) 7

4.3 Đối với nền kinh tế 7

5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 8

II Định giá bất động sản thế chấp 9

1 Khái quát chung về định giá bất động sản 9

1.1 Khái niệm 9

1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản 10

1.3 Vai trò của định giá bất động sản 12

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản 13

1.4 Căn cứ định giá bất động sản 16

1.5 Các nguyên tắc trong định giá bất động sản 17

1.6 Các phương pháp định giá bất động sản 19

2 Định giá bất động sản thế chấp 22

2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 22

2.2 Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản 22

2.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp 22

2.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 23

2.5 Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp 34

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG

THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 36

I Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp 36

1 Giới thiệu 36

1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 36

1.2 Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 37

2 Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 38

3 Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 39

II Thực trạng hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 41

1 Khái quát tình hình định giá 41

2 Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp 44

2.1 Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp 44

2.2 Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá 45

2.3 Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản 51

2.4 Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp 51

2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp 52

3 Thực trạng hoạt động định giá 55

3.1 Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 55

3.2 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng

nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 59

4 Đánh giá chung 67

4.1.Ưu điểm 67

4.2 Nhược điểm 67

III Vấn đề đặt ra 69

CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 70

I Định hướng phát triển chung của ngân hàng 70

1 Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai 70

2 Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng 71

3 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng 72

II Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 73

1 Về quy trình định giá 73

2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 74

3 Về việc bồi dưỡng nhân sự 75

4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 76

5 Về cơ chế quản lí 77

III Kiến nghị 77

1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 77

2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 80

3 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 80

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định vềbảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình.

Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tàichính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngânhàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vaythương mại Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhànước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thốngngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam Nhưvậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tàisản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất

Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chinhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên emmuốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nóichung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng

Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất độngsản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quytrình định giá thế chấp bất động sản

Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất độngsản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thônHoàng Mai

3 Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thếchấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn HoàngMai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:

 Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng

5 Kết cấu chuyên đề:

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dungchuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp.

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi

nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai

Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất

động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nôngthôn Hoàng Mai

Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thế Phán và các anh chị trongphòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánhHoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này

CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

I Bất động sản thế chấp

1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc

từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải tronglòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con ngườitrên mảnh đất bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, câytrồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất độngsản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thốngpháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểmphân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa haikhái niệm bất động sản và động sản”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tạiĐiều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác

do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định

cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bấtđộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơnnữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tàinguyên, là của cải vô cùng quý giá một vật được công nhận là bất động sảnkhi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :

 Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và cóích cho con người

 Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, côngnăng , hình thái của nó không thay đổi

 Thứ ba: phải tồn tại lâu dài

 Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị

 Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người

2.Khái niệm bất động sản thế chấp

Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thếchấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãnnhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản

Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũngnhư trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luậtdân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tíndụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể

di dời được Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuấtkinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sảnkhác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xâydựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sửdụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm vàcác khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp Tất cả các bất động sảnthuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thếchấp để vay vốn

3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp

 Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác độngkhá lớn của thị trường Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng,giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thịtrường tại thời điểm thế chấp Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉđược tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vìvậy mức giá có thể là thấp nhất

 Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sảnđem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liênquan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộcquyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất màkhông có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khácvới tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ

là các quyền về bất động sản

 Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp ngườichủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng khôngđược và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thịtrường Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủcủa bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt vàchiếm hữu

4.Vai trò của bất động sản thế chấp

4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản

Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo

để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn cóthể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượngvốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện Đây là một

hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cánhân và tổ chức.

Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thườnggặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đithế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giákhi thị trường trầm lắng nhất Như vậy giá trị của bất động sản không đượcđánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn

4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)

 Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính Vì vậy luân chuyển tiền tệ

là hoạt động chính Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tàisản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn,

để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường

 Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sảncủa ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay màngười thế chấp phải trả cho ngân hàng)

 Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều cóthể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thờiphòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiệnđược hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước

4.3 Đối với nền kinh tế

Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúpcho các ngân hàng hoạt động tốt Không những thế, việc các ngân hàng tạođiều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộngkinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế Từ đó giúpphát triển thị trường tài chính, tiền tệ Sự bình ổn và phát triển của thị trườngnày có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế

5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHN o -TDH o ngày 03/12/2007 “Vềviệc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệthống NHNo&PTNT Việt Nam”

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thếchấp các bất động sản sau:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất

Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày1/11/2001 của chính phủ:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhànước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trịquyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạtđộng sản xuất kinh doanh

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụngđất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có mộttrong các điều kiện sau:

 Đất do Nhà nước giao có thu tiền

 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp

 Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gianthuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lạiphải trên 1 năm Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thếchấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuêđất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm Thời hạn cho vay phải phù hợpvới thời hạn thuê còn lại

 Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu

làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thìchỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ởtrên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý

Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảođảm Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giámđốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên

Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trịcủa bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tínhđến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thịtrường bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế

Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sửdụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản

Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thôngtin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng

Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể

Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ

có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể)

1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng vàphức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thếcủa đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loạihàng hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác Nhưng những yếu tốnày cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nónhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán,liên doanh, liên kết Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải

là một người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghềnghiệp Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc,phương pháp, quy định của Nhà nước Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản cógiá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia,

do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo chothị trường bất động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong nhữngbiện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩmđịnh giá Vì vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành vàphát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lýtốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất độngsản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn Cần ban hànhcác văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sảngiúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thịtrường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giánói chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bấtđộng sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực Người ta đẩy giámua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước

theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thựcvới thị trường Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bấtđộng sản một cách có hiệu quả

Định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đốivới thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng Ngay cảvới thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương phápđịnh giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của định giá

Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bấtđộng sản, như trong các tình huống sau:

+ Chuyển giao quyền sở hữu :

 Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được

 Để giúp cho người mua quyết định giá mua

 Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tàisản để tiến hành việc trao đổi

+ Tài chính và tín dụng :

 Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố

 Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứngminh giá trị tài sản của bạn

+ Cho thuê theo hợp đồng :

Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản chothuê

+ Phát triển tài sản và đầu tư :

 Để so sánh với tài sản đầu tư khác

 Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thịtrường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào

+ Định giá tài sản công ty :

 Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty,

và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu

 Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trịtài sản thuộc về công ty cần được biết.

+ Các định giá theo pháp luật :

 Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản

 Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc

 Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ chomột sự phát triển

 Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khingười chủ sở hữu qua đời

1.3 Vai trò của định giá bất động sản

Định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt độngbất động sản Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cảhoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanhđều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cáchđơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường Định giá có vai trò quantrọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua,bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố

và kinh doanh tài sản cố định Dịch vụ của nhà định giá phục vụ bất kì ngườinào quan tâm đến đất đai và nhà ở Chẳng hạn, nhà định giá có thể được yêucầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một người thuê nhà

về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp vềgiá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp màngười đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc

về giá bồi hoàn

Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sốngcòn đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bấtđộng sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích Tuy nhiêntrong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là

năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào mộtthời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản

 Yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sảnmang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hayloại hình bất động sản

 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hayméo mó tóp hậu

 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cảitạo liên quan

 Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp với thịhiếu hay không

 Địa hình bất động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất độngsản lân cận và các vùng lân cận

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sửdụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễmthì sẽ làm tăng giá bất động sản

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lýnơi bất động sản tọa lạc, hướng của bất động sản

 Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường,giá một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bấtđộng sản tương tự với cách trả góp, và ngay cả giá trả góp với các điều kiệntrả góp khác nhau cũng khác nhau Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian

chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việcmua bán bất động sản cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trìnhđịnh giá bất động sản, và đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ.Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị củabất động sản như thu nhập hàng năm từ bất động sản.

 Yếu tố pháp luật:

 Tình trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra xem xét mức độhoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của bất động sản, các nghĩa vụ tàichính có liên quan đến quyền sử dụng đất

 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản: Có nằm trongdiện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của bất động sản cóđúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước haykhông

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: Thủtục giấy tờ và các hạn chế

 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xâydựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn đề

gì không)

 Yếu tố về tâm lý xã hội:

 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: về côngviệc, về sức khỏe

 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bất động sản

 Tính chất phong thủy của bất động sản: bất động sản có hướngphù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướngnắng

Các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu ích của bất động sản: bất động sản có tác dụng gì đối với xãhội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: loại hình bất động sản cóđược thị trường quan tâm hay không

- Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường

- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản

Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản

 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:

- Tình trạng cung – cầu bất động sản trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khuvực

- Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

- Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuê và mức thuế suất

- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực

- Dịch vụ giáo dục, y tế trong khu vực

- Tình hình an ninh trong khu vực

1.4 Căn cứ định giá bất động sản

+ Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất độngsản

- Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động

- Quy mô và vị trí của bất động sản

+ Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản

- Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặccác lựa chọn bị bỏ qua

- Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu củahọ

- Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau Xác định chiphí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến củabất động sản

- Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnhvực cạnh tranh nhau trên thị trường

+ Sự thay đổi trong nền kinh tế

- Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở

- Sự biến động của thị trường bất động sản

- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân

- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng

+ Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực

- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư

- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bấtđộng sản với bất động sản xung quanh

- Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản

+ Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản

Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí vàquyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản

+ Khả năng cạnh tranh

- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:

- Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu

+ Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại

Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trongtương lai của bất động sản Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cầnđược tính đến trong định giá

1.5 Các nguyên tắc trong định giá bất động sản

Công việc định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau :

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sửdụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuầnlớn nhất vào ngày thẩm định giá Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốtnhất là:

- Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu hướngđược đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh

- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá cókhả năng tạo ra thu nhập lớn nhất

Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chiphí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện làkhông có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó, mộtngười mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thếnhư vậy trong thị trường mở.

e Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thịtrường Mối quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu Trên thịtrường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch vớicung Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánhgiá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản Khi phân tích các thôngtin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thịtrường trước khi thực hiện các điều chỉnh

f Nguyên tắc cân bằng

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở

vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy

Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằngtrong sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, cácchính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…

g Nguyên tắc thay đổi

Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, vànhững hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giaiđoạn hiện tại trong chu kì sống của khu vực Dự đoán các điều kiện thị trường

và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đốivới công tác định giá

i Nguyên tắc dự báo

Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn

là sự thực hiện quá khứ Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từquyền sở hữu tài sản Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu cóthể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường

j Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó vàngược lại Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bấtđộng sản tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫntăng

1.6 Các phương pháp định giá bất động sản

 Phương pháp so sánh

Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằngcách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giaobán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của các bất động sản mục tiêu từ cácgiao dịch trước đó

Phương pháp định giá này dựa trên cơ sở là các nguyên tắc: nguyên tắccung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng

Ưu điểm của phương pháp này là: định giá bằng phương pháp so sánhchính là định giá giá trị thị trường của bất động sản Kết quả định giá củaphương pháp này dễ được khách hàng chấp nhận và cơ quan công quyền côngnhận.

Bên cạnh những ưu điểm trên, phương pháp định giá so sánh vẫn có nhữngnhược điểm đó là:

- bất động sản so sánh cần có sự đồng nhất với bất động sản mụctiêu

- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thựchiện trong thời gian gần đây

- Người định giá cần tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thịtrường thường xuyên

- Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà nóphải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường

- Chất lượng thông tin phải cao thì mới so sánh được

 Phương pháp định giá chi phí

Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí tạo ramột bất động sản tương tự thế

Phương pháp này dùng để định giá những bất động sản có ít cầu thịtrường, hiếm khi được mua bán trên thị trường Có thể kể đến như: các bấtđộng sản công cộng như trưòng học, bệnh viện,…; định giá để đền bù giảiphóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi; định giá đối với những người muốnthay đổi chỗ ở bằng cách tự xây ngôi nhà mới; định giá để tính thuế khi thuếsuất đánh lên chi phí xây dựng công trình; định giá cho mục đích bảo hiểm

Cơ sở của phương pháp này là: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung - cầu,nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất tốtnhất

Nguyên lí chung là:

Chi phí thay thế công trình (chi phí tái tạo công trình) - Phần giảm giá công trình = Giá trị công trình hiện tại

Giá trị đất + Giá trị công trình hiện tại = Giá trị bất động sản

Các nguyên tắc ứng dụng là: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi,nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắcngoại ứng

Do thị trường tại Việt Nam khó tính toán được tỉ lệ lợi nhuận hay tỉ lệchiết khấu, nên phương pháp này ít được sử dụng rộng rãi tại thị trường ViệtNam Nó chủ yếu được dùng trong trường hợp định giá một số bất động sảnriêng lẻ, cá biệt

 Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản có tiềm năngphát triển như định giá các mảnh đất trống dùng cho phát triển, mua nhữngngôi nhà cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hoá ngôi nhà để ngôi nhà

có giá trị hơn

Nguyên lí định giá:

Giá trị hình thành cải tạo - Tổng chi phí cải tạo = Giá trị bất động sản hiện tại

 Phương pháp lợi nhuận

Định giá bất động sản đang trong quá trình kinh doanh và dựa vào kết quảhoạt động kinh doanh để tính ra giá trị đóng góp hoạt động kinh doanh đó

Phương pháp này sử dụng để định giá những bất động sản có tính độcquyền trong kinh doanh (độc quyền do tự nhiên và pháp lí).

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản

mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sảnchủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng,rạp chiếu bóng,…

2 Định giá bất động sản thế chấp

2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị của bất động sản phục

vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm củabất động sản

Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản

Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất độngsản cho ngân hàng để vay vốn

2.2 Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản

- Vì trong quá trình định giá bất động sản thế chấp luôn phải đảm bảo yếu

tố an toàn cho phía ngân hàng nên khi định giá bất động sản thế chấp phảitính giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản bất ổn nhất.Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lí nhất

- Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp

lý và quy mô của bất động sản bởi thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sửdụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Tại ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rấtquan trọng, không phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng

Nó tuỳ thuộc vào quy định của từng ngân hàng

2.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp

+ Đối với chủ bất động sản thế chấp

Định giá thế chấp đảm bảo công bằng cho bên vay có thể nhận đượclượng vốn phù hợp với giá trị có thể nhận được từ bất động sản của họ.

+ Đối với ngân hàng

Định giá bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi có rủi

ro do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy

ra các rủi ro không lường trước được

2.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp

Theo lí thuyết thì tất cả các phương pháp định giá đã nêu trên đều có thể

áp dụng cho định giá bất động sản thế chấp Nhưng trên thực tế hiện nay thìtại các ngân hàng, đa phần đều chỉ sử dụng ba phương pháp chính đó làphương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá Trong

đó, phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng nhiều nhất vì tính chấtđáng tin cậy của nó

 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm địnhgiá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá

Các bước tiến hành:

Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, việc định giá đất theo phương pháp sosánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tưxây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần địnhgiá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đấttrống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định

giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịchtrực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất,giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểmtương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diệntích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gầnnhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời giangần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượngquyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xácđịnh giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước cáccạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sửdụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồnnước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xãhội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựngnơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoànthành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đấtthành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giaodịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiệnbình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hànhtổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khácnhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xácđịnh giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giácho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cáchđiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhưsau:



Mức tiền điều chỉnh về giáhình thành từ những yếu tốkhác biệt của từng thửa đất,khu đất so sánh với thửa đất,khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vịtrí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mứctiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửađất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thịtrường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền)được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyênviên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy bannhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào cácchứng cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểmchuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thờiđiểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điềuchỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điềuchỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửađất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trongkhoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tínhtoán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đấtthu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫntại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướngdẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kêbáo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điềuchỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

Quá trình điều chỉnh :

Phương pháp điều chỉnh chung là lấy ngay bất động sản mục tiêu làmchuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnhgiá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại Có 2 loại điều chỉnh là điềuchỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm Sử dụng phân tíchđịnh tính và định lượng để tiến hành điều chỉnh

Trình tự điều chỉnh là :

Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến bất động sản cần định

giá

Bước 2: So sánh những đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất

động sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố Có những yếu

tố lượng hoá được, có yếu tố lại không lượng hoá được

Bước 3: Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh

của mỗi bất động sản so sánh và áp dụng nó cho đơn vị giá bán hoặc là giábán của toàn bộ bất động sản so sánh

Bước 4: Thực hiện sự so sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và

sắp xếp chúng theo thứ tự tốt hơn hoặc tương tự hoặc kém hơn đối với bấtđộng sản mục tiêu, quá trình này gọi là quá trình xếp hạng

Bước 5: Thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị của các bất động sản so

sánh để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực

tế Nó được áp dụng để thẩm định cho các trường hợp đất đai, nhà cửa, và chocác thẩm định giá cho thuê trong các hợp đồng về thuê mướn Nó là phươngpháp được sử dụng phổ biến nhất vì các lí do sau:

 Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật

 Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sởvững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận

 Nó đòi hỏi sự cần thiét tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường

để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp

 Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cốđịnh, mà nó đựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấpdấu hiệu của giá trị

Phương pháp so sánh dựa trên lí luận cho rằng giá trị thị trường của mộtbất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự

có thể so sánh được đã được mua bán thành công trên thị trường

Vì vậy, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác độngcủa sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả / tiềnthuê của các bất động sản có thể so sánh được.

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giaodịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với bất động sản mụctiêu cần định giá Tiến hành phân tích giá bán / cho thuê của các bất động sản

có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sựkhác nhau nào giữa chúng và bất động sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trịcủa bất động sản mục tiêu

Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường,tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của thẩm địnhgiá Việc thẩm định giá trị đối với các bất động sản như vậy đựoc hình thành

từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp định giá chi phí, với giả định rằnggiá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sảntương tự như là một vật thể thay thế

Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng

có đầy đủ thông tin hợp lí sẽ không bao giờ phải trả giá cho một bất động sảnlớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình cso cùng một lợiích tương tự

Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trườnghợp sau:

 Thẩm định giá bất động sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt nhưbệnh viên, trương học, nhà thờ, thư viện, là các tài sản ít có chứng cứ trênthị trường.

 Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

 Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

 Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương phápkiểm tra đối với các phương pháp thẩm định khác

Các bước tiến hành:

Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, khi áp dụng phương pháp chi phí đểđịnh giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, màthửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cầnđịnh giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mụcđích sử dụng, giá cả…)

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sảnnói trên

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thaythế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tàisản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sảnmới giống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các

khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tưxây dựng.

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình

và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trongquá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác độngcủa các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sảntrên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính vànhững Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy địnhhoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trịhao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, củachuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, sốliệu thực tế thu thập được trên thị trường

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và cácthửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấtcủa các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trựctiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quâncủa các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

 Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên nhữnghạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chiphí.

 Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

 Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng cảunhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

 Việc ước tính giảm giá tích luỹ cso thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng nhưkhông có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ướctính giảm giá

 Người thẩm định phải thông thạo kĩ thuật xây dựng, phải có đủ kinhnghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này

 Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trongviệc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp Nó ít khi được chấp nhận để cung cấpcác thẩm định giá có giá trị hiệu lực

 Phương pháp vốn hoá

Có một bộ phận lớn của thị trường bất động sản, trong đó sự sở hữu và sựchiếm hữu là tách rời nhau Mỗi tài sản cung cấp môi trường phù hợp chonhững yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng háo,cửa hàng để bán hàng Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu, trongnhiều trường hợp, tài sản được chiếm hữu dưới một hợp đồng, trong đsongười chiém hữu trả cho người chủ sở hữu một số tiền, tức là người chủ sởhữu đã nhường quyền chiếm hữu tài sản để đổi lấy một số tiền Chính đây làđiểm hấp dẫn những người đầu tư vốn muốn kiếm được thu nhập trên việcchiếm hữu tài sản, và thị trường bất động sản là nguồn chủ yếu cho các cơ hộiđầu tư này

Nhà thẩm định được yêu cầu tiến hành thẩm định giá trị của một lợi íchtrong tài sản, ở đó, giá trị là số lượng tiền cần có để mua lưọi ích đó, và giá trịnày rõ ràng phụ thuộc vào số lượng tiền thuê nhà mà một người chiếm hữu sẽ

phải trả cho quyền chiếm hữu và mức độ thu nhập mà một nhà đầu tư yêu cầutrên số vốn đầu tư của họ Vì thế, có nhiều yếu tố cơ bản trong thẩm định giá

và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thể so sánh khác nhau.Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có thể có đượcmột thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần vớimột suất lợi tức có thể chấp nhận được

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuấtthì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổngthu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sảnxuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, câylấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thutheo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu

nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi

quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định củaNhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sởsản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bánhàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng cáctài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao

cơ bản của các tài sản trên đất

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

ở Bước 1

-Tổng chi phí

đã tính ởBước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đấtước tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từthửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồngViệt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chiphí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải

là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị tríđất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp cóthẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thờiđiểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 nămthì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổngthu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đấtbằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao độngtại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục vàkhối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhànước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá doNhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường)

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tạiđịa phương.

Phương pháp định giá này ứng dụng chủ yếu trong định giá các bất độngsản toàn quyền sở hữu với mức tiền thuê đầy đủ trên thị trường, định giá giátrị bất động sản theo hợp đồng, định giá đi vay thế chấp

Phương pháp vốn hoá của định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính

Nó tỏ ra là phương pháp “ khoa học” vì tính chất toán học của nó Tuy nhiên,bất động sản lại rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như trái phiếu, cổphiếu, nên nó cần được hiểu biết kĩ lưỡng và có tài liệu chính xác

2.5 Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng

Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng với hình thức có tàisản đảm bảo là bất động sản, khách hàng có thể tới ngân hàng gặp trực tiếpcán bộ tín dụng, khách hàng vay sẽ được các cán bộ tín dụng hướng dẫn chitiết và cụ thể về lập hồ sơ xin vay Lúc này cán bộ tín dụng có trách nhiệmhướng dẫn, giả thích cụ thể cho khách hàng các thắc mắc, để khách hàng cóthể hiểu đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình đối với bất độngsản thế chấp

Khách hàng nhận và khai đầy đủ nội dung trong hồ sơ xin vay vốn, sau

đó đưa lại cho cán bộ tín dụng

Bước 2: Cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra lại hồ sơ xin vay vốn của khách

hàng Đảm bảo bộ hồ sơ là đầy đủ và chính xác

Bước 3: Các cán bộ tín dụng được giao đi định giá cho bất động sản thế chấp

đi khảo sát lại thông tin bất động sản

Bước 4: Sau khi có được thông tin sơ bộ ban đầu về bất động sản, cán bộ định

giá lập kế hoạch định giá và đưa ra phương pháp định giá phù hợp nhất

Bước 5: Cán bộ định giá tiến hành thu thập các thông tin cần thiết phục vụ

Cán bộ định giá tiến hành định giá dựa trên số liệu thu thập được cùngvới các quy định của ngân hàng.

Bước 6: Sau khi có kết quả định giá, cán bộ định giá viết báo cáo định giá

trình lên phụ trách phòng xem xét và kiểm tra lại Trong báo cáo định giá cán

bộ tín dụng cần ghi thêm ý kiến của cá nhân về việc có đồng ý cho vay haykhông Nếu đồng ý thì đề xuất mức cho vay là bao nhiêu

Phụ trách phòng xem xét thật kĩ báo cáo định giá Nếu thấy chưa phùhợp có thể cử cán bộ khác đi thẩm định lại hoặc thuê bên độc lập thứ 3

Nếu đã phù hợp phụ trách phòng kí tên và trình lại cán bộ cấp trên (giámđốc hoặc phó giám đốc) chi nhánh xét duyệt Sau khi xét duyệt, chuyển lạicho phòng tín dụng tiến hành cho khách hàng vay vốn

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI

I Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp

1 Giới thiệu

1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai

Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai là

chi nhánh cấp I của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn ViệtNam Vì vậy mọi hoạt động của tổ chức này cũng tuân thủ chặt chẽ theonhững quy định của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triểnnông thôn Việt Nam

Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển

nông thôn Hoàng Mai :

 Phòng kinh doanh ngoại tệ

 Phòng kiểm tra kế toán nội bộ

Chi nhánh Hoàng Mai tại 813 Giải Phóng Phường Giáp Bát Quận HoàngMai