THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN

Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .5 DANH MỤC BẢNG BIỂU .6 LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .4 1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân .4 1.1. Khái niệm cơ bản 4 1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản .4 1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân .6 1.1.3. Một số vấn đề chung của định giá bất động sản .7 1.2. Nguyên tắc định giá .11 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất 11 Nguyên tắc cung - cầu 11 Nguyên tắc thay thế .11 Nguyên tắc đóng góp .11 Nguyên tắc cân bằng 12 Nguyên tắc thay đổi .12 Nguyên tắc phù hợp 12 Nguyên tắc cạnh tranh .12 Nguyên tắc dự báo 12 Nguyên tắc ngoại ứng 13 1.3.Các phương pháp định giá bất động sản .13 1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .13 1.3.2. Phương pháp chi phí .18 1.3.3 Phương pháp vốn hoá .22 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 1.4. Quy trình định giá bất động sản 24 1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở 24 1.4.2. Lập kế hoạch định giá 26 1.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin .26 1.4.4. Phân tích thông tin 28 1.4.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá 29 1.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá 29 2. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp 29 2.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp 29 2.2. Các loại bất động sản thế chấp .30 2.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp 31 2.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp 31 2.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên .31 2.3.3. Mức cho vay tối đa .33 2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp .34 3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới. .34 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN .36 1. một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại tín 36 1. 1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín 36 1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín .36 1.1.2. Lịch sử hình thành 36 1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín .40 1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín 40 1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng .41 1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh 41 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 1.2.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp của Ngân hàng TMCP Đại Tín .44 2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 47 2.1. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp .49 2.1.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng .49 2.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp 49 2.2. Quy trình tín dụng định giá thế chấp bất động sản ở Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .51 2.2.1. Quy trình định giá bất động sản .52 2.2.2. Thực tế công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 60 Vậy giá trị công trình xây dựng hình thành trên đất là 5 715 745 400 đồng .70 3. Đánh giá chung 70 3.1. Những kết quả đạt được 70 3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân 72 3.2.1. Những mặt tồn tại 72 3.2.2. Những nguyên nhân .73 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 76 1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới .76 2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín 78 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 3. Những kiến nghị 80 KẾT LUẬN . 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .85 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TMCP : Thương mại cổ phần UBND : Uỷ ban nhân dân \ Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng 44 Bảng 3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .45 Bảng 4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08 .46 Bảng 5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh66 Bảng 6: điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu .67 Bảng 7 giá trị tài sản và công trình xây dựng gắn liền (hình thành) trên đất . 69 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong năm 2008, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh . thì các hoạt động cho vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được coi như là trung gian , như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế. Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng . Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá bất động sản đóng vai trò khá quan trọng. Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác. Trong thời gian thực tập tài phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 1 Chuyên đề tốt nghiệp 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, các khái niệm, quy định , vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín . Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị , những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3 năm gần đây : 2006- 2008. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh . 5. Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3 chương : Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 2 Chuyên đề tốt nghiệp Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà N đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị Thảo đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn. Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 3 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân 1.1. Khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc do con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản . Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã. Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc , công trình lắp ghép. Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản ) + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng, chất lượng của đất đai đó ) Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 4 [...]... doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao... tác định giá Quy trình định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp cho định giá viên đưa ra những kết luận vững chắc hoặc ước tính giá trị bất động sản một cách có cơ sở và có thể đảm bảo được Quy trình định giá gồm các bước sau 1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở Người định giá xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản. .. của nền kinh tế chung của đất nước Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn... tắc cung - cầu Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả của bất động sản Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá , dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc... đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng - Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảo hiểm, giải phóng mặt bằng , tính thuế , thực hiện nghĩa vụ tài chính , định giá cho... Xác định giá trị bất động sản cần định giá Trong bước này người định giá phải chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để chỉ ra giá trị của bất động sản cần định giá, cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng Người định giá phải chỉ rõ giá trị của bất động sản, đó có thể là một con số hoặc một khoảng giá trị 1.4.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá Báo cáo kết quả định. .. phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ là những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn Những bất động sản này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương... trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 11 tương lai của bất động sản Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của bất động sản trong tương... cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động không chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế , cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp 1.1.3 Một số vấn đề chung của định giá bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản Khái niệm Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên... vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu , sử dụng các Bất động sản đó Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản của mình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay ( bên nhận thế chấp ) và được bên cho vay chấp nhận Thế chấp bất động sản mang lại lợi ích to lớn cho cả khách hàng vay, bên cho vay và cả nền kinh tế Đối với bên đi vay : khách hàng vay sẽ có được