Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2013 2014 % so với tổng dƣ nợ 2014(%) 1. Tổng dƣ nợ cho vay 12904946 33112000 100 2. Tổng dƣ nợ có đảm bảo bằng BĐS. Trong đó: 1199746 30794160 93.00 - Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 375921 9647810 31.33 - Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất 779803 20016204 65.00 - Thế chấp bằng tài sản gắn liền với công
trình xây dựng 16295 418801 1.36
- Thế chấp bằng tài sản hình thành trong
tƣơng lai 24227 622042 2.02
- Thế chấp bằng tài sản khác 3500 89303 0.29
Nguồn: (Báo cáo hoạt động tín dụng các năm BIDV)
3.2.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng CPTM Bắc Á chi
nhánh Thăng Long
Để tìm hiểu tình hình định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bắc Á hiện nay, ta đi vào nghiên cứu quy trình tín dụng đối với những khoản vay có BĐS thế chấp, tất nhiên ta sẽ không đi sâu vào tìm hiểu những kỹ năng – nghiệp vụ ngân hàng, mà đi sâu vào vấn đề định giá BĐS thế chấp để thấy những mặt đƣợc và chƣa đƣợc của hoạt động định giá tại ngân hàng thƣơng mại hiện nay.
Khi khách hàng có bất động sản thế chấp là nhà đất thì cán bộ tín dụng phải tìm hiểu về nhà đất đó, và yêu cầu khách hàng xuất trình những giấy tờ cần thiết nhƣ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Những thông tin trên mà cán bộ tín dụng tìm hiểu về nhà đất thƣờng là: Vị trí của nhà đất( nằm ở ngõ nào, mặt tiền hay trong ngõ), diện tích của đất và nhà, hiện tại đang sử dụng đất đó vào mục đích gì? kích thƣớc mặt tiền…Sau khi đó có đầy đủ thông tin về bất động sản thế chấp và xét thấy phƣơng án vay vốn của khách hàng có triển vọng với khối lƣợng tiền vay thì cán bộ tín dụng tiến hành đến kiểm tra bất động sản. Khi tiến hành kiểm tra tính chính xác những thông tin mà khách hàng đã trình bày, cán bộ tín dụng phải đánh giá về vấn đề: lô đất, thực trạng nhà, và hình thành quan điểm của mình về bất động sản thế chấp, kết hợp với việc tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, môi trƣờng của bất động sản thế chấp, và xung quanh bất động sản thế chấp thông qua các cơ quan chức năng, qua những ngƣời hàng xóm, của khách hàng vay vốn. Tùy thuộc vào lƣợng tiền vay của khách hàng mà NHTMCP Bắc Á bố trí cán bộ thẩm định giá trị bất động sản thế chấp, nếu khoản vay trên 200 triệu thì có 4 cán bộ thẩm định còn dƣới 200 triệu thỡ có 3 cán bộ thẩm định, điều này cho thấy đối với những khoản vay có giá trị càng lớn thì công tác thẩm định càng phải chặt chẽ. Sau khi đã thu thập đầy đủ thông tin về bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng thống nhất giá trị của bất động sản và lập biên bản định giá, yêu cầu khách hàng lập hồ sơ tín dụng và hồ sơ thế chấp.
Đối với những khách hàng vay vốn tại NHTMCP Bắc Á thì hồ sơ thế chấp bất động sản phải gồm những giấy tờ sau: Hợp đồng thế chấp tài sản; biên bản định giá của các cán bộ tín dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, bản sao sổ hộ khẩu (có công chứng) và chứng nhận của công chứng viên.
Theo quy định luật đất đai 2003, trong đó có quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đƣợc quy định gồm: hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục bản đồ thửa đất. Nhƣng hiện nay, sở địa chính – nhà đất hà nội khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong giấy đó có cả trích lục bản đồ thửa đất
và phần về nhà trên thửa đất đó, còn gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất. Do vậy khi thế chấp, khách hàng phải nộp bản gốc giấy này, đồng thời trong hồ sơ không phải là hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nhƣ trong NĐ 79/2001/NĐ-CP mà là hợp đồng thế chấp tài sản, tức là chỉ phải làm một hợp đồng thế chấp cho cả đất và nhà, còn nếu NĐ 79/2001/NĐ-CP trên thì phải làm hai hợp đồng thế chấp: một cho đất và một cho nhà.
Việc ký hợp đồng thế chấp tài sản và hoàn thiện hồ sơ thế chấp chỉ thực hiện sau khi cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản thế chấp. Nhƣ đã biết, việc xác định giá trị của một bất động sản nhà đất là công việc rất khó khăn, phức tạp, nó không những đòi hỏi kỹ thuật chuyên môn mà cả kinh nghiệm, nghệ thuật định giá bất động sản thế chấp mang lại một đặc trƣng riêng, đặc trƣng riêng này phần nào làm giảm rủi ro cho phí ngân hàng, đó là việc cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản thế chấp thấp hơn giá trị thị trƣờng thời điểm thẩm định giá, điều này giúp cho ngân hàng có thể thu đƣợc vốn và lãi, trang trải các phí khi bắt buộc phải bán bất động sản thế chấp.
Với Ngân hàng TMCP Bắc Á xét về cơ cấu BĐS đƣợc thế chấp thì tỷ lệ cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất và BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, và các tài sản gắn liền với các công trình xây dựng chiếm tỷ lệ lớn nhất:
Bảng 3.6. Giá trị BĐS thế chấp phân loại theo loại BĐS của TMCP Bắc Á
TT Chỉ tiêu 2013 2014 (Triệu đồng) Tỷ trọng (%) (Triệu đồng) Tỷ trọng (%) Tổng giá trị BĐS thế chấp. 7.782.630 100 8.309.433 100 1 Quyền sử dụng đất 2.689.450 34.56 2.536.842 30,53 2
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó
4.738.820 60.89 5.650.353 68,00
3 Các tài sản gắn liền với đất 257.360 3.3 18.070 0,22 4 BĐS khác theo qui định của Pháp luật 97.000 1.25 103.867 1,25
Nhƣ vậy xét cả về qui mô và cơ cấu BĐS là tài sản đảm bảo thì BĐS là quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai và nhà ở chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng dƣ nợ nói chung và dƣ nợ có thế chấp bằng BĐS nói riêng. Để đảm bảo an toàn và thuận lợi cho hoạt động cho vay, NHTM Bắc Á đã có nhiều biện pháp nâng cao chất lƣợng cho vay, trong đó có chú trọng đến công tác định giá tài sản đảm bảo là BĐS.
Để hiểu rõ hơn về công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Bắc Á ta nghiên cứu 2 trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau:
+ Trƣờng hợp 1: Anh Đặng Danh Hùng thế chấp ngôi nhà số 26 phố Nghĩa Tân, biên bản định giá ngày 3/5/2013.
+ Trƣờng hợp 1: Anh Mai Văn Sơn thế chấp ngôi nhà số 137 phố Trƣờng Chinh , biên bản định giá ngày 21/2/2014.
Bảng 3.7. Căn cứ để xem xét hồ sơ định giá của TMCP Bắc Á
Chỉ tiêu Trƣờng hợp 1 Trƣờng hợp 2
1. Ngày định giá 3/5/2013 21/2/2014
2. Diện tích nhà ( m2) 507 230
3. Diện tích đất ( m2) 150 235
4. Vị trí Mặt tiền phố Nghĩa Tân Mặt tiền phố Trƣờng Chinh
5. Bề rộng mặt tiền (m) 4,5 5
6. Kết cấu nhà Khung bê tông cốt thép 3 tầng
Khung bê tông cốt thép 2 tầng
7. Tình trạng cơ sở hạ tầng Trang thiết bị hiện đại, điện, điện thoại, cấp thoát nƣớc, an ninh tốt
Trang thiết bị hiện đại, điện, điện thoại, cấp thoát nƣớc, an ninh tốt
8. Tình trạng pháp lý Có giấy chứng nhận QSDĐ, không tranh chấp
Có giấy chứng nhận QSDĐ, không tranh chấp
9. Mục đích sử dụng Kinh doanh vải Kinh doanh gạch 10. Giá đất lân cận 20 triệu/m2
25 triệu/m2
11. Số tiền vay 1 tỷ đồng 2 tỷ đồng
12. Thời gian thế chấp 2 năm 2 năm 13. Tuổi thọ thiết kế của nhà 50 năm 50 năm 14. Thời gian sử dụng nhà 7 năm 8 năm
Sau khi tham khảo bảng giá xây dựng do UBND thành phố Hà Nội ban hành, tham khảo đơn giá xây dựng thực tế tại thời điểm định giá và tình trạng của nhà, các cán bộ định giá của ngân hàng TMCP Bắc Á nhất trí định giá 2 trƣờng hợp trên nhƣ sau:
+ Với trƣờng hợp 1: Ngôi nhà 3 tầng với kiểu dáng hiện đại, tình trạng pháp lý đầy đủ, tiện nghi, thuận lợi cho việc sinh hoạt và kinh doanh, khấu hao phải trừ là 10% nhƣng để tránh rủi ro cho ngân hàng nên cán bộ tín dụng nhất trí trừ 20% khấu hao, tức là mỗi mét vuông sàn xây dựng đƣợc xác định trị giá 2 triệu/1m sàn xây dựng nhƣ vậy giá trị ngôi nhà là 507 x 2 = 1014 ( triệu ).
+ Với trƣờng hợp 1: Ngôi nhà 3 tầng với kiểu dáng hiện đại, tình trạng pháp lý đầy đủ, tiện nghi, thuận lợi cho việc sinh hoạt và kinh doanh, mỗi mét vuông sàn xây dựng đƣợc xác định trị giá 1,7 triệu/1m sàn xây dựng nhƣ vậy giá trị ngôi nhà là 230 x 1,7 = 391 ( triệu ).
Sau khi giá trị nhà và đất đƣợc xác định ta có thể tính đƣợc giá trị của BĐS thế chấp nhƣ sau:
+ Ngôi nhà phố Nghĩa tân:
Giá trị BĐS = giá trị đất + giá trị nhà = 1014 + 3000 = 4.014 ( triệu ) + Ngôi nhà phố Trƣờng Chinh:
Giá trị BĐS = giá trị đất + giá trị nhà = 391 + 7050 = 7.441 ( triệu )
Bảng 3.8. Kết quả định giá của 2 trƣờng hợp ví dụ
Chỉ tiêu ngôi nhà Diện tích ( m2) Giá đƣợc xác định (triệu/m2) Thành tiền (triệu) Tổng (triệu) Trƣờng hợp 1 Nhà:507 2 1014 4014 Đất:150 20 3000 Trƣờng hợp 2 Nhà:230 1.7 391 7441 Đất:235 30 7050
(Nguồn: Kết quả do tác giả tính toán )
Theo quy định của Ngân hàng nhà nƣớc mức cho vay không vƣợt quá 70% giá trị tài sản thế chấp. Qua bảng 4.6 ta nhận thấy số tiền mà khách hàng thế chấp BĐS trong 2 trƣờng hợp trên đƣợc vay là:
+ Trƣờng hợp 1: 4.014.000 x 0.7 = 2.809.800 ( triệu )
+ Trƣờng hợp 2: 7.441.000 x 0.7 = 5.208.700 ( triệu )
Vậy trong cả hai trƣờng hợp mức vốn cho vay đã đáp ứng đƣợc nhu cầu vay vốn sản xuất kinh doanh của khách hàng. Kết quả định giá đƣợc lập thành biên bản.
3.3. Phân tích thuận lợi và khó khăn
3.3.1.Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cán bộ địa chính ngân hàng và người dân
a. Cơ chế chính sách
- Nhiều ngân hàng vẫn còn lúng túng trong việc xây dựng qui trình định giá
và còn có sự nhầm lẫn với qui trình tín dụng.
- Đội ngũ cán bộ định giá làm việc tƣơng đối tốt.
Bảng 3.9. Đánh giá đội ngũ định giá trong ngân hàng
NHTM Tốt (%) Bình thƣờng (%) Chƣa tốt (%)
TMCP Bắc Á 80 20 0
BIDV 40 60 0
(Nguồn: Tính toán dựa trên kết quả khảo sát của tác giả)
- Thời gian định giá của cán bộ ngân hàng đôi khi còn dài nên không đáp ứng đƣợc yêu cầu của khách hàng. Cụ thể với ngân hàng TMCP Bắc Á khách hàng nhận định thời gian định giá bình thƣờng chiếm 73,3%, còn tới 26,7% khách hàng cho rằng thời gian định giá còn dài. Khách hàng của ngân hàng BIDV cũng đánh giá tƣơng tự nhƣ TMCP Bắc Á thể hiện qua 80% khách hàng cho rằng thời gian định giá của ngân hàng nhƣ vậy là bình thƣờng, 20% còn lại cho rằng thời gian định giá nhƣ vậy là dài.
Bảng 3.10. Thời gian định giá định giá trong ngân hàng
NHTM Dài (%) Bình thƣờng (%) Ngắn (%)
TMCP Bắc Á 26,7 73,3 0
BIDV 20 80 0
(Nguồn: Tính toán dựa trên kết quả khảo sát của tác giả)
- Tuy nhiên bên cạnh đó quy trình định giá của cả hai ngân hàng đƣợc cán bộ và khách hàng nhận định là hoàn toàn phù hợp.
Bảng 3.11. Đánh giá qui trình định giá của một số NHTM
NHTM Phù hợp (%) Chưa phù hợp (%)
TMCP Bắc Á 100 0
BIDV 100 0
(Nguồn: Tính toán dựa trên kết quả khảo sát của tác giả)
b. Năng lực chuyên môn
- Tại một số chi nhánh ngân hàng vẫn tồn tại tình trạng việc định giá thế chấp do phòng tín dụng thực hiện.
- Đội ngũ cán bộ định giá trong ngân hàng đƣợc đào tạo trong cả chuyên ngành quản lý đất đai và tài chính ngân hàng.
- Trình độ học vấn của cán bộ định giá 100% đại học nhƣng có những cán bộ đƣợc đào tạo chuyên môn định giá một cách đầy đủ và chuyên nghiệp nhƣng vẫn còn một số cán bộ vẫn chƣa đƣợc đào tạo qua chuyên môn định giá.
3.3.2. Thuận lợi
Trong hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp, các công việc nhƣ: định giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có vai trò quan trọng hàng đầu, bởi vì kết quả của công tác định giá là cơ sở để xác định mức cho vay; quản lý BĐS trong thời gian thế chấp giúp ngân hàng bảo vệ đƣợc những lợi ích của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm của ngƣời vay trong các cam kết, còn xử lý BĐS thế chấp giúp cho ngân hàng có thể bảo toàn đƣợc nguồn vốn của mình trong trƣờng hợp khách hàng không trả nợ khi đến hạn.
Những hoạt động trên đã đƣợc quy định rõ ràng, cụ thể cùng với sự chỉ đạo, hƣớng dẫn của cơ quan cấp trên bên cạnh đó còn có hàng loạt những nhân tố khác nhƣ:
+ Thứ nhất là sự hình thành và phát triển của thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta. Thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta đang đƣợc khuyến khích mở rộng, phát triển bằng nhiều công cụ của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, khi thị trƣờng này đƣợc mở rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị BĐS thế chấp sẽ đƣợc phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá đƣợc sử dụng phổ biến. Điều
này giúp cho việc định giá BĐS thế chấp chính xác hơn bên cạnh đó thị trƣờng BĐS phát triển thì việc xử lý một BĐS để thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn.
+ Thứ hai là sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nƣớc liên quan nhƣ: UBND phƣờng, sở địa chính-nhà đất, phòng công chứng, tòa án....tạo điều kiện cho ngân hàng quản lý, xử lý BĐS thế chấp theo đúng quy định của pháp luật và bảo toàn đƣợc nguồn vốn của mình.
3.3.3. Khó khăn
Cùng với những thuận lợi ở trên việc định giá BĐS thế chấp của ngân hàng thƣơng mại cũng gặp không ít khó khăn:
+ Khó khăn thứ nhất là về luật: Tuy công việc định giá BĐS thế chấp đã đƣợc quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dƣới luật nhƣng giữa các văn bản này vẫn có sự chƣa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hƣớng và còn nhiều bất cập so với thực tế.
+ Khó khăn thứ hai: Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan nhƣ tòa án, UBND phƣờng, sở địa chính-nhà đất, cơ quan công chứng.... với ngân hàng trong việc xử lý BĐS cũng là vấn đề khó khăn đối với ngân hàng. Hiện nay có rất nhiều trƣờng hợp bảo đảm cho khoản vay bằng BĐS chỉ là khoản thu dự phòng mà vấn đề chính là tính khả thi của phƣơng án sử dụng vốn vay cho nên đối với những trƣờng hợp nhƣ vậy ngƣời vay nếu chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà mà có một lạo giấy tờ khác nhƣ: giấy chuyển nhƣợng, giấy chứng nhận tạm thời....thì ngân hàng vẫn giải quyết cho vay. Nhƣng nếu các khoản vay này gặp rủi ro thì việc thu hồi nợ của Ngân hàng sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
+ Khó khăn thứ ba: Sự biến động không ổn định của thị trƣờng BĐS. Thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta hiện nay luôn biến động, xuất hiện cầu ảo, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trƣờng, có những lúc giá cả nhà đất tăng quá cao, có lúc lại giảm mạnh, đóng băng. Đây là một khó khăn và thách thức đối với các cán