CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.6. Đánh giá tổng quan
Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và tổng quan các công trình nghiên cứu trên thế giới và Việt Nam tác giả nhận thấy đây là đề tài cấp bách trong Quản lý đất đai đặc biệt về định giá BĐS bởi những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần vào việc xây dựng nền tảng cho việc phát triển một thị trƣờng tài chính BĐS ở Việt Nam. Tức là sẽ tạo điều kiện cung cấp các hàng hóa BĐS cho thị trƣờng BĐS thứ cấp thông qua việc tạo tính lỏng cho các BĐS thế chấp hay tài chính hóa các tài sản là BĐS. Mặt khác trong nền kinh tế thị trƣờng, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản nói riêng đƣợc hình thành và vận động dƣới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhƣng ở các thị trƣờng khác nhau có giá thị trƣờng khác nhau. Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trƣờng (nông thôn/thành thị/vùng) nhƣng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trƣờng khác nhau. Chƣa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân ngƣời
mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thế, không đánh giá đúng giá trị thị trƣờng của bất động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trƣờng bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trƣờng sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nƣớc, đảm bảo tính công bằng xã hội. Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai – nhƣ là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ đƣợc phân bố vào ngƣời “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều đƣợc đánh giá theo giá trị thị trƣờng và không có sự ƣu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm ngƣời sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ đƣợc sử dụng theo cách tốt nhất.
Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý, căn cứ thực tiễn và tổng quan nghiên cứu trong và ngoài nƣớc, tác giả nhận thấy định giá BĐS thế chấp là hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Đề tài này không trùng lặp với bất cứ đề tài nào trên địa bàn nghiên cứu và chƣa có ai nghiên cứu đề tài sau đại học, đây là đề tài nghiên cứu đầu tiên có giá trị khoa học và thực tiễn rất cao.
CHƢƠNG 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại. Tuy nhiên định giá BĐS thế chấp là một phạm trù tƣơng đối rộng, bởi vậy luận văn sẽ tập trung nghiên cứu một số vấn đề chính nhƣ tổ chức định giá trong ngân hàng, qui trình và phƣơng pháp áp dụng trong định giá BĐS thế chấp.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
2.2.1. Phạm vi không gian
- 2 chi nhánh ngân hàng: Chi nhánh ngân hàng BIDV và ngân hàng TMCP Bắc Á trên địa bàn Hà Nội.
2.2.2. Phạm vi thời gian
- Năm 2013, 2014.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á
2.3.1.1. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội Nam Hà Nội Nam Hà Nội
2.3.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long
2.3.2. Thực trạng định giá bất động sản của BIDV và CPTM Bắc Á
2.3.2.1. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội Nội Nội
2.3.2.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng CPTM Bắc Á chi nhánh Thăng Long Thăng Long Thăng Long
2.3.3. Phân tích thuận lợi và khó khăn 2.3.4. Đề xuất giải pháp 2.3.4. Đề xuất giải pháp 2.3.4. Đề xuất giải pháp
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp lý luận
- Các văn bản pháp quy về vấn đề có liên quan đến định giá thế chấp BĐS. - Hiện trạng định giá BĐS của một số Ngân hàng trên thành phố Hà Nội. - Báo cáo của chi cục thống kê và Bộ tài chính, Bộ xây dựng.
Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng cho nội dung nghiên cứu thứ nhất “ Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á ”. Từ những thông tin thu thập đƣợc ở trên sẽ cho ta kết quả của hoạt động cho vay của ngân hàng. Ngoài ra phƣơng pháp này cũng đƣợc áp dụng cho nội dung thứ hai “ Thực trạng định giá BĐS của BIDV và CPTM Bắc Á ”.
2.4.2. Phương pháp điều tra
Đây là phƣơng pháp điều tra nhanh có sự tham gia của cán bộ địa chính và cán bộ Ngân hàng và ngƣời dân đã từng đem tài sản là BĐS đi thế chấp Ngân hàng bằng câu hỏi và phiếu điều tra bao gồm các thông tin về tình hình cơ bản của BĐS, thông tin về BĐS....Những thông tin này đƣợc thể hiện bằng những câu hỏi ngắn gọn, dễ hiểu, dễ trả lời. Tác giả xây dựng 2 phiếu điều tra là:
- Phiếu khảo sát của cán bộ quản lý (30 phiếu): Đối tƣợng điều tra là nhữn cán bộ định giá và tín dụng của ngân hàng BIDV và ngân hàng TMCP Bắc Á.
- Phiếu khảo sát của người dân (30 phiếu): Đối tƣợng điều tra là những hộ gia đình có tài sản là BĐS đem thế chấp tại ngân hàng BIDV và ngân hàng TMCP Bắc Á.
2.4.3. Phương pháp chuyên gia
- Đề tài có tham khảo những ý kiến đóng góp của các chuyên gia về lĩnh vực nghiên cứu thị trƣờng BĐS, các chuyên gia về định giá BĐS, đồng thời sử dụng một số kết quả nghiên cứu có liên quan một cách linh hoạt, hợp lý và cần thiết.
2.4.4. Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu
Từ kết quả của 2 phiếu điều tra sẽ cho ta kết quả của nội dung nghiên cứu thứ hai “ Thực trạng định giá BĐS của BIDV và CPTM Bắc Á ”.
- Các số liệu thống kê, đƣợc phân tích tổng hợp phù hợp với mục tiêu của đề tài.
CHƢƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á
3.1.1. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội
Hoạt động của ngân hàng BIDV mỗi ngày một đa dạng với các gói dịch vụ phong phú, nhƣng hoạt động chính và hƣớng phát triển lâu dài của ngân hàng là nhóm hoạt động cho vay tín dụng, đặc biệt là cho vay tín dụng có thế chấp.
Bảng 3.1 Chỉ tiêu tỷ trọng dƣ nợ phân theo thời hạn của BIDV Nam Hà Nội
Năm
Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2012 2013
415 tỷ 768 tỷ 1.126 tỷ 1.410 tỷ 1.847 tỷ
Nguồn: báo cáo tổng kết kinh doanh qua các năm 2009 – 2013 BIDV Nam Hà Nội
, năm 2010 2009. Đây chính là thời kỳ tăng trƣởng ấn tƣợng của nền kinh tế nói chung và của BIDV nói riêng. Kinh tế phát triển dẫn tới nhu cầu về vốn tăng cao, các doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận với nguồn vốn cho vay của ngân hàng tăng mạnh dẫn tới dƣ nợ của BIDV tăng gần gấp đôi chỉ trong 1 năm.
2012 mới có
. Tăng trƣởng tín dƣ nợ của BIDV đột ngột liên tiếp giảm xuống còn một nửa. Vào năm 2011 tốc độ tăng trƣởng chỉ còn 46,6%; năm 2012 con số này tiếp tục giảm xuống còn 25,5%.
Cùng với sự ổn định dần của nền kinh tế, BIDV đã hồi phục tốc độ tăng trƣởng dƣ nợ trong năm 2013 và lần đầu tiên tốc độ này tăng trong 3 năm gần đây lên mức 30%. Đây là tín hiệu tốt cho hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Nhìn chung, BIDV là một ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc có lƣợng vốn đầu tƣ phát triển lớn nên ngân hàng BIDV có các chỉ tiêu dƣ nợ tín dụng cao trong thời gian qua. Từ năm 2009 đến năm 2013, tổng dƣ nợ đã tăng gấp 4 lần từ 415 tỷ đồng vào năm 2009 đến 1.847 tỷ đồng vào năm 2013. Đây là con số ấn tƣợng thể hiện khả năng nghiệp vụ và uy tín của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội.
Bên cạnh sự gia tăng của tổng dƣ nợ, tỷ trọng dƣ nợ có thay đổi mạnh trong thời gian gần đây. Tỷ trọng dƣ nợ ngắn hạn thƣờng chiếm tỷ trọng cao (69% năm 2009; 68% năm 2010; 61% năm 2011) thì 2 năm trở lại đây có phần giảm sút nhiều (45% năm 2012; 40% năm 2013). Điều này cơ bản là do lƣợng khách hàng cá nhân đang dần thay thế bằng các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên…
Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng đƣợc rút ngắn dù các khoản vay trung và dài hạn tăng lên là do ngân hàng đã có chính sách tín dụng hợp lý khi tiến hành khoản vay tăng lên là do ngân hàng đã có chính sách tín dụng hợp lý khi tiến hành khoản vay cho khách hàng. Theo đó, hầu hết các khoản vay của khách hàng đều phải có tài sản thế chấp và phải đƣợc thẩm định kỹ càng.
Để đảm bảo hoạt động của ngân hàng, các tài sản thế chấp này đều là những tài sản có giá trị cao, đƣợc pháp luật cho phép thế chấp tại ngân hàng. Các tài sản này sẽ là cơ sở phát hành khoản vay của ngân hàng nên tài sản đó là gì, chiếm tỷ trọng bao nhiêu có ảnh hƣởng trực tiếp tới hoạt động cho vay của ngân hàng. Hoạt động này bao gồm phƣơng pháp thẩm định hồ sơ vay vốn, phƣơng pháp định giá tài sản thể chấp, phƣơng thức giao nhận tài sản thế chấp, phƣơng thức bảo quản tài sản thế chấp, các văn bản giấy tờ pháp lý liên quan… Dƣ nợ phân theo loại tài sản thế chấp tại ngân hàng nhƣ sau:
Bảng 3.2. Chỉ tiêu dƣ nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV Nam Hà Nội Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2012 2013 Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2012 2013 Đơn vị Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Dƣ nợ thế chấp bất động sản 350 84 680 88,5 998 88,6 1.280 90 1.695 92 Dƣ nợ thế chấp thiết bị, máy móc 25 6,4 28 3,7 35 3,1 38 2,8 40 2,1 Dƣ nợ thế chấp đá quý,
trang sức, giấy tờ có giá 20 4,8 40 5.2 68 6,1 70 5 75 4,1 Dƣ nợ thế chấp các tài
sản khác 20 4,8 20 2.6 25 2,2 22 2,2 37 1,8
Tổng dƣ nợ 415 100 768 100 1.126 100 1.410 100 1.847 100
Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm 2009 - 2013 BIDV Nam Hà Nội
Có thể thấy, dƣ nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản có giá trị lớn nhất. Năm 2009, toàn chi nhánh Nam Hà Nội cho vay 415 tỷ đồng thì cho vay thế chấp bất động sản là 350 tỷ đồng, chiếm 84%. Con số này là 680 tỷ đồng trong tổng số 768 tỷ đồng chiếm 88,5% năm 2010; là 998 tỷ đồng trong tổng số 1.126 tỷ chiếm 88,6% năm 2011; 1280 tỷ đồng trong tổng 1410 tỷ đồng chiếm 90% và tăng lên 1.695 tỷ đồng trong tổng số 1847 tỷ đồng dƣ nợ chiếm 92% năm 2013. Chiếm đa số nên công tác cho vay thế chấp bất động sản là trọng tâm của hoạt động cho vay thế chấp tại BIDV. Do đó, quy trình định giá bất động sản thế chấp đặc biệt đƣợc coi trọng.
Nhìn chung, sau 5 năm, tổng dƣ nợ tín dụng của ngân hàng tăng lên 4 lần nhƣng tổng dƣ nợ từ tài sản thế chấp là bất động sản tăng lên gấp 5 lần. Điều này cho thấy các khoản vay thế chấp bằng bất động sản đang rất đƣợc khách hàng quan tâm.
Ngân hàng BIDV đƣa ra rất nhiều chƣơng trình hoạt động nhằm thu hút khách hàng vay vốn tại ngân hàng thông qua định giá bất động sản nhƣ hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, hoàn thiện giấy tờ… điều này có tác động tích cực đến hoạt động cho vay thế chấp bất động sản.
Gia tăng giá trị tín dụng đồng thời gia tăng tỷ trọng tín dụng của dƣ nợ thế chấp bất động sản cho thấy hoạt động cho vay thế chấp bất động sản đang đóng vai trò lớn trong hoạt động của ngân hàng.
3.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long
Nét nổi bật của NHTMCP Bắc Á trong những năm qua là mức tăng trƣởng cho vay khá cao. Bên cạnh đáp ứng kịp thời nhu cầu tín dụng của khách hàng truyền thống, Bắc Á đã kịp thời tăng cƣờng tiếp cận dự án tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án mới thuộc lĩnh vực điện lực, viễn thông,…đi đôi với cải tiến chất lƣợng phục vụ, tăng cƣờng ứng dụng các sản phẩm công nghệ mới vào phục vụ khách hàng. Chủ động cùng với khách hàng tháo gỡ những khó khăn để kịp thời giải ngân những dự án đã hội đủ các điều kiện vay vốn. Điều này đƣợc chứng minh qua tổng dƣ nợ của các năm trong bảng dƣới đây.
Bảng 3.3. Tình hình tín dụng của ngân hàng Bắc Á
Đơn vị: tỷ đồng
CHỈ TIÊU
2011 2012 2013 Số tiền Số tiền Số tiền Tổng dƣ nợ 2.768 4.707 6.481
1. Theo thời gian 2.768 4.707 6.481
+ Ngắn hạn 1.514 1.904 3.297 +Trung và dài hạn 1.254 2.803 3.184
2. Theo TPKT 2.768 4.707 6.481
+ Quốc doanh 31 25 27
+ Ngoài quốc doanh 2.737 4.682 6.454
3. Theo loại tiền 2.768 4.707 6.481
+ VND 2.669,8 4.529,9 6.230,92
+ NT quy đổi 98,2 177,1 250,08
Qua các chỉ tiêu thể hiện ở bảng 4 ta thấy: tổng dƣ nợ năm 2012 đạt 4.707 tỷ đồng, bằng 125% kế hoạch đề ra. Tổng dƣ nợ năm 2012 tăng mạnh so với năm 2011 chủ yếu do Ngân hàng tiếp tục giải ngân cho các cam kết tín dụng đã ký với các dự án lớn trên địa bàn cả nƣớc.
Dư nợ phân theo tiêu chí thời gian: Ta thấy dƣ nợ cho vay trung và dài hạn, mặc dù chiếm tỷ trọng còn thấp trong tổng dƣ nợ cho vay nhƣng quy mô phát triển của loại hình cho vay này có sự phát triển đáng ghi nhận. Năm 2011, dƣ nợ trung và dài hạn đạt 1.254 tỷ đồng, chiếm 45,3% tổng dƣ nợ, nhƣng sang năm 2012 đã đạt 2.803 tỷ đồng, tăng 223,5% so với năm 2011, đến năm 2013 đạt 3.184 tỷ đồng, chiếm 49,2% tổng dƣ nợ và tăng 253,9% so với năm 2011. Cơ cấu dƣ nợ cho vay tính đến thời điểm 31/12/2013 là tƣơng đối hợp lý, tỷ lệ cho vay trung và dài hạn khoảng 50% tổng dƣ nợ cho vay. Với cơ cấu dƣ nợ cho vay nhƣ vậy Ngân hàng sẽ hạn chế đƣợc những rủi ro trong hoạt động, đặc biệt là rủi ro thanh khoản.
Dư nợ phân theo thành phần kinh tế, ta thấy: Cho vay ngoài quốc doanh vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn qua các năm, năm 2011 chiếm 98,9%, năm 2012 chiếm 99,47% và năm 2013 chiếm 99,58%. Kết quả này cho thấy, ngân hàng tập trung cho vay ƣu tiên các khách hàng là cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các khoản vay thuộc đối tƣợng này đảm bảo tính an toàn của khoản vay là rất cao. Theo các nghiên cứu đến năm 2015 thì doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ chiếm 90%