CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. Cơ sở pháp lý
* Luật đất đai 2003 quy định
- Giá đất: “ Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau:
(1) Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này;
(2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có lien quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Luật đất đai 2003, Điều 55).
- Giá đất do nhà nƣớc quy định:
1. Việc định giá đất của nhà nƣớc phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Sát với giá chuyển nhƣợng sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp; b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau; c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau;
2. Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất ; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá dất quy định tại khoản 1 điều này, phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW xây dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trƣớc khi quyết định;
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc. ( Luật đất đai 2003, Điều 56 ).
* Các văn bản hƣớng dẫn thi hành pháp luật đất đai về giá đất:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
- Thông tƣ số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ tài chính hƣớng dẫn việc tổ chức mạng lƣới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ.
- Thông tƣ số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ tài chính hƣớng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về thẩm định giá.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
quy định chi tiết một số điều của luật giá về thẩm định giá.
- Thông tƣ số 46/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Bộ tài chính về quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ về quy định giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành nhiều Thông tƣ hƣờng dẫn bao gồm:
- Thông tƣ liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về hƣớng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
- Thông tƣ số 35/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về quy định việc điều tra, đánh giá đất đai.
- Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật đất đai, Quốc hội khóa 11 đã thông qua Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006, trong đó có quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS.
- Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS.
Bộ Tài chính và Bộ Độc lập hƣớng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá BĐS cụ thể bao gồm:
- Thông tƣ số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 của Bộ tài chính hƣớng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tƣ vấn về giá đất.
- Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng về việc ban hành chƣơng trình khung đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và đƣợc đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008.