CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và Việt Nam
1.5.1. Nghiên cứu thế giới
Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản cho các mục đích khác nhau. Đề tài “ƣớc lƣợng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đƣa ra một số nguyên tắc, cũng nhƣ phƣơng pháp xác định giá trị của đất đai. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2002) về “Hệ thống quản lý môi trƣờng và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trƣờng.
Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phƣơng pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trƣờng. Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trƣờng BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hƣởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đƣa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trƣờng là một cơ sở căn bản cho việc ƣớc lƣợng giá trị BĐS thế chấp [17]. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ƣớc lƣợng giá trị thị trƣờng của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không đƣợc vƣợt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy đƣợc mức độ rủi ro trƣớc khi khỏan vay đƣợc thực hiện nhƣng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ đƣợc duy trì trong tƣơng lai. Các tác giả cũng đƣa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trƣờng BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hƣởng đến giá trị định giá BĐS. Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phƣơng pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phƣơng pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong Chaw và Wailai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phƣơng pháp cơ bản đó là phƣơng pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS đƣợc tính bằng thu nhập (lợi ích thu đƣợc từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó [18]. Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phƣơng pháp định giá, chứ chƣa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng nhƣ công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp. Nhìn chung các nghiên cứu này đƣợc thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và đƣợc áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện.
1.5.2. Nghiên cứu Việt Nam
đai và các bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trƣờng chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trƣờng. Các yếu tố kinh tế đƣợc đƣa ra nhƣng chƣa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phƣơng pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt nam” của TS. Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ đã phân tích các phƣơng pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt nam. Ứng dụng phƣơng pháp lý thuyết vị thế -chất lƣợng trong định giá BĐS, các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hƣng Thành và Trần Hữu Phê năm 2009 đã nghiên cứu và xây dựng mô hình định giá BĐS với một hàm phi tuyến tính gồm các biến số.
P= f( X1, X2, X3, X4) Trong đó: P là giá cả hàng hóa BĐS
X1: Diện tích khuôn viên BĐS X2: là số tầng xây dựng
X3 là khoảng cách đến trung tâm X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ.
Kết quả nghiên cứu ban đầu của các tác giả thông qua việc nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hồ chí Minh đã khẳng định đƣợc rằng giá trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2 nhóm yếu tố cơ bản là chất lƣợng (diện tích và kết cấu xây dựng) và vị thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) của BĐS với mức độ tin cậy 79,8% (R2 0,798) . Mặc dù số liệu chỉ đƣợc điều tra ở thành phố Hồ chí Minh, không mang tính phổ biến nhƣng đây có thể là một định hƣớng mới cho việc ứng dụng phƣơng pháp này vào định giá BĐS trên thị trƣờng hoặc áp dụng cho định giá trong hoạt động cho vay các ngân hàng. [16]
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS. Lƣu Văn Nghiêm đã khái quát hóa đƣợc những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty
theo mô hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trƣng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác nhƣ thƣơng hiệu và lợi thế thƣơng mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trƣờng. Luận án tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam. Ngoài ra còn có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thƣơng mại, ví dụ nhƣ đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam năm 2008; hay đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại
OceanBank” của ThS. Nguyễn Thị Dinh năm 2009.