3.3.1 .Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cán bộ địa chính ngân hàng và ngƣời dân
3.4.4.Giải pháp tổ chức quản lý
Sự đổi mới về đƣờng lối và phát triển kinh tế dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải đƣợc xây dựng theo hƣớng gọn nhẹ, tinh giảm đƣợc biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng đƣợc nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn về yêu cầu của công tác quản lý. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trƣờng BĐS. Trong thị trƣờng BĐS thì giá cả BĐS là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nƣớc về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trƣờng. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá BĐS là rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mƣu cho các cơ quan, tổ chức thƣờng xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá và chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật về kết luận của mình.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Với mục tiêu nghiên cứu của luận văn đã đề ra là nghiên cứu những vấn đề liên quan đến định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng TM, qui trình, phƣơng pháp và các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá BĐS thế chấp, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề về cơ sở khoa học của định giá tài sản BĐS thế chấp, phân tích đánh giá thực trạng qui trình, phƣơng pháp và cách thức tổ chức định giá ở một số ngân hàng thƣơng mại trong thời gian qua, trên cơ sở đó luận văn đề ra mục tiêu phƣơng hƣớng và những giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác định giá tài sản BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam.
Luận văn đã hoàn thành đƣợc một số nội dung sau đây:
- Luận văn nghiên cứu vấn đề cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và TMCP Bắc Á.
- Luận văn đã tập trung phân tích đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh ngân hàng BIDV và TMCP Bắc Á
- Phân tích những khó khăn, thuận lợi trong công tác định giá thế chấp của 2 ngân hàng.
- Từ đó đề ra mục tiêu phƣơng hƣớng, quan điểm và những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản BĐS thế chấp trong các NHTM Việt Nam trong thời gian tới.
2. Một số kiến nghị
- Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở.
Cho đến nay, còn một phần lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng nhƣ trên cả nƣớc) chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở, tình hình này do nhiều nguyên nhân. Hiện nay sở Địa Chính nhà đất Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở đã ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trƣờng hợp chứng minh đƣợc tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất.
- Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản
Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hƣớng dẫn: đối với các trƣờng hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, còn đối với các thị trƣờng phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thƣờng thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhƣng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chƣa có một phƣơng pháp định giá thống nhất và đƣợc quy định bằng văn bản nhà nƣớc.
- Quản lý hoạt động của thị trường bất động sản.
Hiện nay phần lớn đất đai chƣa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch trong thị trƣờng BĐS chỉ là nửa hợp pháp nhƣng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Chƣa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phƣơng pháp vận hành của thị trƣờng BĐS. Các cấp chính quyền cũng nhƣ nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, QSDĐ dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Tình trạng thị trƣờng này còn tự phát theo hƣớng đầu cơ thiếu lành mạnh. Thủ tục phiền hà, thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của ngƣời mua, ngƣời bán một cách chính quy trên thị trƣờng BĐS. Nguyên tắc thị trƣờng trong hình thành giá cả chƣa đƣợc tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng.
- Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Có một nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sử hữu nhà ở, các tổ chức định giá thƣờng áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thƣờng không tƣơng xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các Tỉnh/thành phố đƣa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế và đền bù đất chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trƣờng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bùi Mạnh Hùng (2012), Định giá Bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội. 2. Bùi Mạnh Hùng (2012), Thị trường Bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội. 3. Chính phủ nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
4. Chính phủ nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
5. Chính phủ nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
6. Chính phủ nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá.
7. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS GOLD LAND (2008), Bồi dưỡng kiến thức định giá Bất động sản, Hà Nội.
8. Luật đất đai 2004.
9. Luật kinh doanh BĐS 2006.
10. Luật Xây dựng 2003.
11. Lƣu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam-thực trạng và giải pháp, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ- Bộ giáo dục và đào tạo.
12. Ngân hàng Đầu tƣ và phát triển Việt Nam (2013), Báo cáo hàng năm 2013, Hà Nội. 13. Ngân hàng TMCP Bắc Á (2013), Báo cáo hàng năm 2013, Hà Nội.
14. Ngô Thị Phƣơng Thảo (2011), “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt nam hiện nay”, luận văn tiến sĩ, trƣờng Đại học Kinh tế quốc
dân
15. Nguyễn Đình Nam (2008), “Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng phát triển Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, trƣờng Đại học Kinh tế quốc
16. Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hƣng Thành, Bùi Hữu Phê (2009),
“Phương pháp định giá BĐS, ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng”, nghiên cứu của nhóm nghiên cứu trƣờng đại học Kinh tế thành phố HCM. Khoa quản lý đất đai và BĐS, trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh
17. Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria, Journal of Social Economics Review, Volume: 3; pg. 32- 35,
18. Kwong Chau, Wai Lai (1995) Valuation of real estate assets in China, Journal of Property Valuation and Investment, 1995, Volume: 1513, Issue:5, Pg.: 50 - 66
PHỤ LỤC
PHIẾU KHẢO SÁT CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH NGÂN HÀNG - Đối tƣợng điều tra: Cán bộ địa chính ngân hàng
- Họ tên ngƣời đƣợc phỏng vấn: - Chức vụ:
- Cơ quan công tác: - Địa chỉ:
Câu 1: Theo Ông/Bà việc định giá bất động sản có cần thiết không?
- Rất cần thiết: - Cần thiết:
- Không cần thiết:
Câu 2: Ông/Bà cho biết BĐS thế chấp chủ yếu tại ngân hàng của Ông/Bà là gì?
Nhà ở Đất đai Nhà xƣởng Công trình Máy móc thiết bị Tài sản khác
Câu 3: Theo Ông/Bà phƣơng pháp nào để định giá BĐS thế chấp là tốt nhất?
Phƣơng pháp Không phù hợp Phù hợp Rất phù hợp PP so sánh PP chi phí PP thu thập PP thặng dƣ PP lợi nhuận
Câu 4: Ông/ Bà cho biết việc định giá thế chấp BĐS do bộ phận nào trong ngân hàng thực hiện? Phòng tín dụng Phòng quản trị rủi ro Phòng định giá Phòng khác Thuê bên ngoài
Câu 5: Đội ngũ định giá trong ngân hàng của Ông/Bà có học chuyên ngành quản lý đất đai không?
- Có: - Không:
Câu 6: Theo Ông/Bà thời gian định giá thế chấp BĐS của Ngân hàng là nhƣ thế nào?
- Ngắn: - Dài:
- Bình thƣờng:
Câu 7: Trình độ học vấn của cán bộ định giá tại ngân hàng Ông/Bà nhƣ thế nào?
Cán bộ
Trình độ học vấn và chuyên môn (%) Cao đẳng Đại học Sau đại học
Có đào tạo chuyên môn
định giá
Không có đào tạo chuyên môn
định giá Cán bộ định giá độc lập Cán bộ định giá kiêm tín dụng
Câu 8: Theo Ông/Bà khó khăn lớn nhất của ngân hàng trong việc định giá thế chấp BĐS là gì?
- Chƣa có qui trình cụ thể: - Chƣa có phƣơng pháp hợp lý:
- Chƣa có sự thống nhất giữa các ngân hàng: - Thủ tục định giá:
- Quy mô và trình độ của cán bộ định giá:
- Ý kiến khác:………. ………
Câu 9: Ông/Bà đánh giá thế nào về tính hiệu quả của việc xây dựng bộ phận định giá độc lập trong ngân hàng? ( mức độ hiệu quả tăng dần từ 1-3)
Tiêu chí Mức
1 2 3
Tiết kiệm thời gian và chi phí Mức giá định giá sát với giá thị trƣờng
Chênh lệch giữa giá định giá và giá thị trƣờng
Câu 10: Ông/Bà đánh giá mức độ cần thiết của các giải pháp hoàn thiện định giá thế chấp BĐS? ( mức độ tăng dần từ 1-5)
Giải pháp hoàn thiện Mức
1 2 3 4 5
Thay đổi quan điểm, nhận thức về định giá
Lựa chọn mô hình tổ chức và quy trình phù hợp
Ban hành hệ thống văn bản pháp luật phù hợp
Phối hợp thực hiện giữa các ngân hàng
Áp dụng các phƣơng pháp định giá Giải pháp khác
PHIẾU KHẢO SÁT NGƢỜI DÂN
- Đối tƣợng điều tra: Hộ gia đình đã thế chấp BĐS cho ngân hàng - Họ tên ngƣời đƣợc phỏng vấn:
- Địa chỉ:
Câu 1: Ông/Bà cho biết Ông/Bà đã thế chấp BĐS tại ngân hàng nào?
- Ngân hàng BIDV: - Ngân hàng Bắc Á: Câu 2: BĐS mà Ông/Bà đã thế chấp là gì? Nhà ở Đất đai Nhà xƣởng Công trình Máy móc thiết bị Tài sản khác
Câu 3: Theo Ông/Bà nhận thấy qui trình định giá BĐS nhƣ thế đã phù hợp chƣa?
Phù hợp Chƣa phù hợp
Câu 4: Ông/Bà đánh giá thế nào về đội ngũ định giá trong ngân hàng mà Ông/Bà đã thế chấp?
- Tốt: - Bình thƣờng: - Chƣa tốt:
Câu 5: Theo Ông/Bà thời gian định giá thế chấp BĐS nhƣ thế dài hay ngắn?
- Dài:
- Ngắn: - Bình thƣờng:
Câu 6: Ông/Bà nhận thấy giá bất động sản đƣợc định giá cho gia đình Ông/Bà nhƣ thế đã phù hợp chƣa? - Phù hợp:
- Chƣa phù hợp:
Câu 7: Ông/Bà có kiến nghị hay đề xuất gì về qui trình định giá Bất động sản không? ………
………
………
………