STT Hạng mục Kết quả
A Thông tin thửa đất
1 Tên chủ sử dụng Ông Trịnh Phạm Duy
2 Diện tích thửa đất (m2) 121
3 Số tờ bản đồ 26
4 Số thửa 93.1
B Đơn giá theo khung của UBNDTP Hà Nội
1 Đơn giá theo khung 15.000.000
2 Hệ số K ( K=3.5 ) 3.5
3 Đơn giá theo khung có hệ số (đ/m2
) 45.000.000
C Đơn giá đất ở theo tham khảo thị trƣờng (đ/m2)
1 Đơn giá đất ở theo giá thị trƣờng (đ/m2
) 38.000.000
D Giá trị xây dựng Không tính GTXD
1 Tổng diện tích sử dụng (m2) -
2 Đơn giá xây dựng (m2
) -
3 Nguyên giá xây dựng (m2
) -
4 Tỷ lệ khấu hao (%) -
5 Giá trị xây dựng còn lại (đồng) -
E Định giá của tổng giám đốc (đồng) 4.598.000.000
G Mức vay tối đa ( tại Hà Nội )
1 Giá trị quyền sử dụng đất đối với vị trí 4 (=70%)
(đồng) 3.218.600.000
2 Công trình xây dựng (80%) (đồng) -
3 Tổng giá trị nhà và đất (đồng) 3.218.600.000
Nhƣ vậy việc xác định giá trị BĐS thế chấp đã đƣợc nhân viên định giá tƣơng đối sát với giá thị trƣờng dựa trên cơ sở qui trình và phƣơng pháp định giá đã đƣợc ban hành. Tuy nhiên chúng ta có thể nhận thấy một số vấn đề nhƣ sau:
Thứ nhất, mặc dù giá định giá sát với giá thị trƣờng nhƣng các căn cứ để điều chỉnh về mức giá này thƣờng không rõ ràng và không có tiêu chí cụ thể. Do đó các nhân viên định giá thƣờng tự định giá theo ý muốn chủ quan của mình sau khi đã khảo sát các mức giá trên thị trƣờng.
Thứ hai, việc qui định hệ số k ở đây cũng chƣa hợp lý và cũng phụ thuộc vào cảm tính. Hệ số K mới chỉ tính đến yếu tố vị trí nhƣng lại chƣa tính đến đặc điểm của từng loại BĐS, do đó việc ƣớc tính cũng chƣa đƣợc chính xác.
Thứ ba, phƣơng pháp so sánh đƣợc sử dụng phổ biến trong các trƣờng hợp định giá, tuy nhiên phƣơng pháp này lại phụ thuộc nhiều vào nguồn thông tin trên thị trƣờng, nếu không có sự kiểm chứng các thông tin này có thể không chuẩn xác. Hơn nữa để so sánh đạt độ chính xác cao cần thu thập thông tin của ít nhất từ 3 – 6 BĐS tƣơng tự trên thị trƣờng để tìm bằng chứng điều chỉnh.
Trong nhiều trƣờng hợp các BĐS có rất ít thông tin để so sánh nhƣng nhân viên định giá vẫn sử dụng phƣơng pháp này, thậm chí chỉ có một BĐS đƣợc giao dịch nhƣng nhân viên định giá vẫn lấy đấy làm căn cứ điều chỉnh, điều này dẫn đến tính chủ quan và không chuẩn xác của việc định giá, và có thể gây rủi ro cho ngân hàng.
BIDV đã hoàn thiện và triển khai một số mô hình tổ chức, mô hình kinh doanh hƣớng tới việc nâng cao chất lƣợng hoạt động một cách toàn diện và đảm bảo việc thực thi chính sách kinh doanh đồng bộ trên toàn hệ thống. Hoạt động cho vay của Ngân hàng không ngừng tăng qua các năm. Bên cạnh đó việc đảm bảo an toàn tiền vay cũng đƣợc Ngân hàng chú trọng. Để đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay, phần lớn các khoản vay tại BIDV đều có tài sản đảm bảo trong đó đảm bảo bằng BĐS chiếm một tỷ trọng lớn (chiếm trên 90% ). Các tài sản đảm bảo bằng BĐS ở BIDV rất đa dạng, trong đó giá trị quyền sử dụng đất kết hợp với công trình xây dựng gắn liền với đất (nhà ở) chiếm tỷ trọng lớn nhất (65% so với tổng tài sản đảm bảo bằng BĐS), và giá trị quyền sử dụng đất (chiếm 31,33%). Ngoài ra còn có
một số các tài sản khác nhƣ tài sản gắn liền với công trình xây dựng, các BĐS hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhiên các tài sản này chiếm một tỷ trọng không lớn trong tổng số tài sản đảm bảo. Điều này cũng hoàn toàn giống nhƣ đối với các NHTM khác trong hệ thống. Do đó việc định giá BĐS ở BIDV nói riêng và ở các NHTM khác nói chung đƣợc xác định chủ yếu cho 2 loại tài sản chiếm tỷ trọng lớn ở trên là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất kết hợp với công trình xây dựng gắn liền với đất (nhà ở, nhà kho, nhà xƣởng, bến bãi…)