Đơn vị: tỷ đồng
CHỈ TIÊU
2011 2012 2013 Số tiền Số tiền Số tiền Tổng dƣ nợ 2.768 4.707 6.481
1. Theo thời gian 2.768 4.707 6.481
+ Ngắn hạn 1.514 1.904 3.297 +Trung và dài hạn 1.254 2.803 3.184
2. Theo TPKT 2.768 4.707 6.481
+ Quốc doanh 31 25 27
+ Ngoài quốc doanh 2.737 4.682 6.454
3. Theo loại tiền 2.768 4.707 6.481
+ VND 2.669,8 4.529,9 6.230,92
+ NT quy đổi 98,2 177,1 250,08
Qua các chỉ tiêu thể hiện ở bảng 4 ta thấy: tổng dƣ nợ năm 2012 đạt 4.707 tỷ đồng, bằng 125% kế hoạch đề ra. Tổng dƣ nợ năm 2012 tăng mạnh so với năm 2011 chủ yếu do Ngân hàng tiếp tục giải ngân cho các cam kết tín dụng đã ký với các dự án lớn trên địa bàn cả nƣớc.
Dư nợ phân theo tiêu chí thời gian: Ta thấy dƣ nợ cho vay trung và dài hạn, mặc dù chiếm tỷ trọng còn thấp trong tổng dƣ nợ cho vay nhƣng quy mô phát triển của loại hình cho vay này có sự phát triển đáng ghi nhận. Năm 2011, dƣ nợ trung và dài hạn đạt 1.254 tỷ đồng, chiếm 45,3% tổng dƣ nợ, nhƣng sang năm 2012 đã đạt 2.803 tỷ đồng, tăng 223,5% so với năm 2011, đến năm 2013 đạt 3.184 tỷ đồng, chiếm 49,2% tổng dƣ nợ và tăng 253,9% so với năm 2011. Cơ cấu dƣ nợ cho vay tính đến thời điểm 31/12/2013 là tƣơng đối hợp lý, tỷ lệ cho vay trung và dài hạn khoảng 50% tổng dƣ nợ cho vay. Với cơ cấu dƣ nợ cho vay nhƣ vậy Ngân hàng sẽ hạn chế đƣợc những rủi ro trong hoạt động, đặc biệt là rủi ro thanh khoản.
Dư nợ phân theo thành phần kinh tế, ta thấy: Cho vay ngoài quốc doanh vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn qua các năm, năm 2011 chiếm 98,9%, năm 2012 chiếm 99,47% và năm 2013 chiếm 99,58%. Kết quả này cho thấy, ngân hàng tập trung cho vay ƣu tiên các khách hàng là cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các khoản vay thuộc đối tƣợng này đảm bảo tính an toàn của khoản vay là rất cao. Theo các nghiên cứu đến năm 2015 thì doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ chiếm 90% tổng số doanh nghiệp. Tuy nhiên, doanh số cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng với tốc độ vẫn còn thấp chƣa xứng đáng với khả năng cho vay của Ngân hàng cũng nhƣ tiềm năng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ vay vốn tại ngân hàng chủ yếu là các khách hàng truyền thống, khách hàng đến vay vốn lần đầu cũng có.
Xét doanh số cho vay theo loại tiền, ta thấy: Phần lớn Ngân hàng Bắc Á thực hiện cho vay bằng đồng nội tệ. Tỷ trọng doanh số cho vay bằng đồng nội tệ lớn gấp khoảng gần 30 lần tỷ trọng cho vay bằng đồng ngoại tệ. Đặc biệt năm 2013, doanh số cho vay bằng đồng ngoại tệ đạt 250,08 tỷ đồng tăng 254,7% so với năm 2011.
Tính đủ và hợp pháp của các giấy tờ bảo đảm tiền vay là một quy tắc không thay đổi. Đối với những khách hàng vay là cá nhân, hộ gia đình hay các tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, khi vay vốn tại NHTMCP Bắc Á bắt buộc phải có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại nhƣ: Các loại giấy tờ có giá trị, kim loại quý, đá quý… nhƣng với các khoản vay trung và dài hạn tài sản đảm bảo tiền vay thƣờng là bất động sản. Tính đầy đủ của hồ sơ đảm bảo của khách hàng có thể linh động đƣợc nếu họ là khách hàng thƣờng xuyên của NHTMCP Bắc Á, có uy tín tiềm năng tài chính lớn và chủ yếu là phƣơng án sử dụng vốn vay và phƣơng án trả nợ gốc và lãi.
Đối với những trƣờng hợp khách hàng vay vốn có tài sản thế chấp ngoài việc kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cán bộ tín dụng còn phải kiểm tra tình hình thực tế, cán bộ tín dụng có thể đánh giá mức độ trung thực những thông tin về bất động sản mà khách hàng vay vốn cung cấp cho họ, hay có thể lƣờng đƣợc những rủi ro có thể xảy ra đối với tài sản thế chấp, từ đó có biện pháp kiểm soát tài sản đảm bảo phù hợp. Việc kiểm tra tình hình thực tế là công việc quan trọng để cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản.
Việc kiểm tra trƣớc khi cho vay rất quan trọng, nó quyết định đến việc khách hàng có vay đƣợc hay không đối với những trƣờng hợp phải có bất động sản thế chấp. Khi kiểm tra trƣớc khi cho vay thì cán bộ tín dụng phải chú ý đến tính hợp pháp của giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp bởi vì đó cú những trƣờng hợp khách hàng dùng giấy tờ giả để vay vốn, sau đó dây dƣa không trả nợ nên ngân hàng cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn.
3.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á
3.2.1. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội
a. Các quy định chung
Các văn bản quy phạm
Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội trƣớc hết phải tuân thủ theo các văn bản quy phạm pháp luật đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành. Các văn bản này điều chỉnh các quan hệ liên quan
đến hoạt động của ngân hàng nói chung và công tác định giá bất động sản thế chấp nói riêng. Có thể thấy, tại BIDV, các quy định về văn bản pháp lý đối với bất động sản thế chấp nói riêng và công tác định giá bất động sản thế chấp nói chung tƣơng đối hoàn thiện. Các văn bản pháp lý đƣợc đƣa ra bao gồm cả văn bản pháp luật, nghị định thông tƣ và các quyết định, quy định. Dựa vào các văn bản này, cán bộ định giá có thể tiến hành định giá bất động sản thế chấp và giải quyết các vấn đề nẩy sinh trong quá trình định giá. Tuy nhiên, vì có rất nhiều văn bản nên khi định giá, cán bộ định giá cần cân nhắc sử dụng các văn bản phù hợp với từng hồ sơ định giá cụ thể.
Quy định đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản đƣợc chia thành rất nhiều loại với những đặc tù riêng biệt, tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng cũng nhƣ công tác định giá bất động sản, ngân hàng BIDV có những quy định chặt chẽ đối với bất động sản đƣợc sử dụng làm tài sản đảm bảo. Các quy định này giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi tiến hành phát hành khoản vay, nâng cao chất lƣợng công việc và uy tín của ngân hàng.
- Đối với bất động sản của cá nhân, hộ gia đình, BIDV quy định các trƣờng hợp sau có thể tiến hành lập hồ sơ vay vốn thế chấp bất động sản tại ngân hàng nhƣ sau:
+ Đất thổ cƣ thuộc quyền sử dụng lâu dài ổn định lâu dài của hộ gia đình cá nhân mà đã tiến hành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nƣớc có thể làm tài sản đảm bảo trong giao dịch vay vốn thế chấp tại ngân hàng BIDV.
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đƣợc nhà nƣớc giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn sản xuất , kinh doanh.
+ Đất đƣợc Nhà nƣớc cho hộ gia đình, các nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đƣợc thế chấp trong trƣờng hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc cho thuê đất ( nếu có ), tiền thuê đất đã trả cho nhà nƣớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có).
nhân thì hộ gia đình, cá nhân đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.
+ Các công trình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại ngân hàng BIDV thì cũng thuộc thế chấp tại ngân hàng BIDV.
+ Trƣờng hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì ngân hàng BIDV chỉ nhận công trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân có thể thế chấp quyền sở hữu căn hộ chung cƣ, tập thể... - Đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau:
+ Đất do Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất thì BIDV sẽ cho vay thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Đất do nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật. + Đất do Nhà nƣớc cho thuê mà đã trả đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đƣợc thế chấp trong trƣờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nƣớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất.
+ Trƣờng hợp tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất mà không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì BIDV chỉ nhận thế chấp tài sản thuộc sở hữu tài sản của mình gắn liền với đất đó.
- Để đảm bảo các khoản tiền vay thì ngân hàng BIDV có những quy định về tài sản thế chấp nhƣ sau:
+ Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tức là đối tƣợng trực tiếp tham gia vào hợp đồng giao dịch theo quy định của pháp luật.
đảm bảo
+ Tài sản không có tranh chấp, khiếu nại.
+ Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải tiến hành mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm bảo tiền vay.
+ Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nƣớc hay tài sản có nguồn gốc từ ngân sách của Nhà nƣớc cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phép đem tài sản đó thế chấp tại ngân hàng
+ Tài sản thế chấp của công ty cổ phần phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Tài sản thế chấp của công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viên cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Tài sản thế chấp của các loại hình công ty khác thì phải có sự đồng ý của các bên sở hữu, sử dụng tài sản, các bên tham gia góp vốn, hùn vốn nhất trí cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Nếu pháp luật có quy định riêng đối với các tài sản thế chấp thì trƣớc khi đem đi thế chấp phải thoả mãn các quy định đó.
+ Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải có đủ năng lực hành vi, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực dân sự
+ Đối với tổ chức thì ngƣời đại diện hợp pháp của tổ chức cũng phải có đủ năng lực hành vi và thẩm quyền đại diện cho tổ chức đó.
- Ngân hàng BIDV là đơn vị đƣợc ƣu tiên phát mại tài sản đảm bảo đầu tiên trong trƣờng hợp khoản vay không đƣợc thanh toán khi tài sản đảm bảo đƣợc thế chấp ở các đơn vị khác ngoài BIDV.
Đối với quy trình định giá: Quy trình định giá bất động sản thế chấp phải tuân thủ 6 bƣớc của hoạt động định giá đã đƣợc quy định cụ thể tại Quyết định số 3979/QĐ- PC ngày 13/07/2009 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tƣ và Phát Triển Việt Nam về việc ban hành Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay.
Nhận xét: BIDV đã hoàn thiện khung quy định đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Những quy định này chi phối tới đối tƣợng, phƣơng thức định giá bất động sản thế chấp tại BIDV nên đã đƣợc quy định cụ thể tới từng
trƣờng hợp có thể phát sinh trong quá trình tiếp nhận hồ sơ. Thông qua những quy định này, BIDV có thể kiểm soát tất cả đối tƣợng khách hàng của mình, thông qua đó có thể giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao chất lƣợng hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng.
b. Các nội dung định giá
Khi tiến hành định giá một bất động sản, ngƣời định giá viên phải tiến hành phân tích đầy đủ các yếu tố tác động tới giá trị của bất động sản đó. Các yếu tố này bao hàm trên rất nhiều khía cạnh nhƣ: các yếu tố về bản thân bất động sản (vị trí, diện tích, hình dạng...); các yếu tố về điều kiện thị trƣờng tại thời điểm định giá (tính cạnh tranh và khả năng thay thế, thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trƣờng, đặc điểm cá lực lƣợng cung cầu...); cá yếu tố pháp lý, pháp luật liên quan.
Về tài sản đất và tài sản trên đất
Khi tiến hành định giá cần xem xét tình trạng pháp lý và thực trạng thực tế của bất động sản định giá bao gồm tài sản đất và tài sản trên đất. Việc xem xét đƣợc tiến hành thông qua rất nhiều nội dung cụ thể.
Tiến hành định giá phải xem xét tính đầy đủ và hợp pháp của giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất của bất động sản thế chấp. Yêu cầu tiên quyết để bất động sản có thể đƣợc tiến hành định giá là bất động sản đó phải hợp pháp. BIDV yêu cầu khách hàng phải chứng minh đƣợc tính hợp pháp đó bằng việc xuất trình đƣợc các giấy tờ liên quan đến bất động sản.
BIDV cũng tiến hành xét bất động sản thuộc quyền sở hữu của ai, phần nào sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng. Việc sở hữu chung hay riêng sẽ ảnh hƣởng tới giá trị của bất động sản định giá. Ngoài ra, BIDV cũng tìm hiểu các quy định kèm theo về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất, những giới hạn của khách hàng khi thế chấp bất động sản.
BIDV xem xét mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng bất động sản xem đây có phải là chủ thể đứng tên hợp đồng giao dịch không, khách hàng đƣợc phân hạng tín dụng chƣa, nếu đã phân hạng thì đƣợc đánh giá vào hạng nào... BIDV đã xây dựng một hệ thống phân hạng tín dụng cụ thể cho từng trƣờng hợp. Theo đó, BIDV sẽ căn cứ vào việc phân hạng này để xếp hạng khách hàng và nó cũng ảnh hƣởng
tới tính toán khả năng phát hành khoản vay.
BIDV xem xét xem bất động sản có bị tranh chấp, khiếu nại hay đang nằm trong các hồ sơ pháp lý bị hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật và của ngân hàng hay không? Bất động sản có bị kê biên hay giới hạn về quyền nhƣ: cấm chuyển nhƣợng, thừa kế, thế chấp... hay không? Nếu có thì ngân hàng sẽ tiến hành