Luật học những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu nhà chung cư

MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài 1.1. Lý do ra đời của đề tài: Trong những năm gần đây, tranh chấp liên quan tới vấn đề quyền sở hữu trong nhà chung cư trên toàn quốc đã phát sinh ngày một nhiều đặc biệt là tại các khu chung cư cao cấp như: The Manor (Hà nội và Tp. Hồ Chí Minh), Chung cư số 671 Hoàng Hoa Thám (Hà Nội), Botanic Towers (TP. Hồ Chí Minh), cao ốc Mỹ Vinh (Q.3, TP. Hồ Chí Minh)... đa phần các tranh chấp đang diễn ra tại các chung cư hiện nay đều thuộc các dự án xây dựng và bán các căn hộ từ trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực (1.7.2006). Các văn bản pháp lý về việc quản lý các khu chung cư trong giai đoạn này thường lại theo kiểu mất bò mới lo làm chuồng, bao gồm: Giai đoạn từ 1994 – tháng 042003: o Pháp lệnh Nhà ở o Nghị định số 60CP o Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị Giai đoạn từ 042003 đến 01072006 Ngày hiệu lực của Luật Nhà ở o Pháp lệnh Nhà ở o Nghị định số 60CP o Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư 2003 o TCXDVN 323: 2004 Nhà ở cao tầng Tiêu chuẩn thiết kế Luật Nhà ở đã được Quốc hội khóa 11 thông qua tại kỳ họp thứ 8 ngày 29112005 và chính thức có hiệu lực kể từ ngày 172006. Luật đã dành riêng mục 2 của Chương IV từ Điều 70 đến Điều 73 để quy định về quản lý việc sử dụng nhà chung cư. Các văn bản pháp luật điều chỉnh về vấn đề nhà chung cư kể từ ngày hiệu lực của Luật Nhà ở (01072006) bao gồm: o Luật Nhà ở o Nghị định số 902006NĐCP o Nghị định số 712010 NĐCP o Thông tư số 012009TTBXD o Thông tư số 162010TTBXD o Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư 2008 o TCXDVN 323: 2004 Nhà ở cao tầng Tiêu chuẩn thiết kế Cùng với những văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở là Thông tư số 012009TTBXD của Bộ Xây dựng ngày 25022009 quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở đã phần nào giải quyết được những khúc mắc về quyền sở hữu trong nhà chung cư hiện nay. Mới đây, Chính Phủ ban hành Nghị định số 71NĐ ngày 23620010 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở thay thế Nghị định số 902006NĐCP và Thông tư số 162010TTBXD thay thế Thông tư số 012009TTBXD nhằm xoá bớt những lỗ hổng trong các vấn đề về quyền sở hữu và quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không có hiệu lực hồi tố do vậy hiện nay vẫn không đủ các căn cứ pháp lý để giải quyết triệt để các tranh chấp về quyền sở hữu trong nhà chung cư trong các dự án xây dựng và bán các căn hộ từ trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực. 1.2 Tính tích cực của đề tài: Đưa ra một cái nhìn tổng thể về các quy định của pháp luật đặc biệt là trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực về quyền sở hữu nhà chung cư; Góp phần hoàn thiện pháp luật để hạn chế các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư đang trở nên cao trào trong hầu hết các khu chung cư và đặc biệt là các khu chung cư cao cấp trên toàn quốc hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Từ trước tới nay và đặc biệt là trong vòng 23 năm gần đây, nhiều luật gia, luật sư đã có những bài viết được đăng trên các báo giấy và báo điện tử liên quan tới vấn đề tranh chấp về quyền sở hữu trong nhà chung cư nhưng chưa có công trình nghiên cứu nào đi sâu tìm hiểu và phân tích các quy định của pháp luật và đặc biệt là các quy định trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực (nguyên nhân chính của các tranh chấp đang phát sinh hiện nay). Do vậy, chưa có một căn cứ khoa học và đầy đủ cho việc giải quyết các tranh chấp hiện nay dẫn đến tình trạng xung đột căng thẳng giữa Chủ đầu tư và người mua nhà còn cơ quan chức năng thì chưa biết phải giải quyết thế nào. 3. Mục đích, nhiệm vụ của đề tài 3.1 Mục đích của đề tài: Tìm ra những luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc tìm ra các giải pháp để hạn chế các tranh chấp về quyền sở hữu trong nhà chung cư cũng như những kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định hiện hành về quản lý và sử dụng nhà chung cư. 3.2 Nhiệm vụ của đề tài: a. Làm rõ cơ sở lý luận về quyền sở hữu trong nhà chung cư b. Đánh giá những điểm còn hạn chế của các quy định pháp luật về quyền sở hữu trong nhà chung cư; c. Hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm hạn chế các tranh chấp hiện nay về quyền sở hữu trong nhà chung cư 4. Phạm vi nghiên cứu

MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài 1.1 Lý đời đề tài: Trong năm gần đây, tranh chấp liên quan tới vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư toàn quốc phát sinh ngày nhiều đặc biệt khu chung cư cao cấp như: The Manor (Hà nội Tp Hồ Chí Minh), Chung cư số 671 Hồng Hoa Thám (Hà Nội), Botanic Towers (TP Hồ Chí Minh), cao ốc Mỹ Vinh (Q.3, TP Hồ Chí Minh) đa phần tranh chấp diễn chung cư thuộc dự án xây dựng bán hộ từ trước Luật Nhà có hiệu lực (1.7.2006) Các văn pháp lý việc quản lý khu chung cư giai đoạn thường lại theo kiểu "mất bò lo làm chuồng", bao gồm: -Giai đoạn từ 1994 – tháng 04/2003: o Pháp lệnh Nhà o Nghị định số 60-CP o Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị -Giai đoạn từ 04/2003 đến 01/07/2006 [Ngày hiệu lực Luật Nhà ở] o Pháp lệnh Nhà o Nghị định số 60-CP o Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2003 o TCXDVN 323: 2004 "Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế " Luật Nhà Quốc hội khóa 11 thơng qua kỳ họp thứ ngày 29/11/2005 thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2006 Luật dành riêng mục Chương IV từ Điều 70 đến Điều 73 để quy định quản lý việc sử dụng nhà chung cư Các văn pháp luật điều chỉnh vấn đề nhà chung cư kể từ ngày hiệu lực Luật Nhà (01/07/2006) bao gồm: o Luật Nhà o Nghị định số 90/2006/NĐ-CP o Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP o Thông tư số 01/2009/TT-BXD o Thông tư số 16/2010/TT-BXD o Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2008 o TCXDVN 323: 2004 "Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế " Cùng với văn hướng dẫn Luật Nhà Thông tư số 01/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 25/02/2009 quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà phần giải khúc mắc quyền sở hữu nhà chung cư Mới đây, Chính Phủ ban hành Nghị định số 71/NĐ ngày 23/6/20010 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà thay Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Thông tư số 16/2010/TT-BXD thay Thơng tư số 01/2009/TT-BXD nhằm xố bớt lỗ hổng vấn đề quyền sở hữu quản lý nhà chung cư Tuy nhiên, Luật Nhà văn hướng dẫn thi hành lại khơng có hiệu lực hồi tố không đủ pháp lý để giải triệt để tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư dự án xây dựng bán hộ từ trước Luật Nhà có hiệu lực 1.2 Tính tích cực đề tài: -Đưa nhìn tổng thể quy định pháp luật đặc biệt trước Luật Nhà có hiệu lực quyền sở hữu nhà chung cư; -Góp phần hồn thiện pháp luật để hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư trở nên cao trào hầu hết khu chung cư đặc biệt khu chung cư cao cấp toàn quốc Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Từ trước tới đặc biệt vòng 2-3 năm gần đây, nhiều luật gia, luật sư có viết đăng báo giấy báo điện tử liên quan tới vấn đề tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư chưa có cơng trình nghiên cứu sâu tìm hiểu phân tích quy định pháp luật đặc biệt quy định trước Luật Nhà có hiệu lực (ngun nhân tranh chấp phát sinh nay) Do vậy, chưa có khoa học đầy đủ cho việc giải tranh chấp dẫn đến tình trạng xung đột căng thẳng Chủ đầu tư người mua nhà quan chức chưa biết phải giải Mục đích, nhiệm vụ đề tài 3.1 Mục đích đề tài: Tìm luận khoa học thực tiễn cho việc tìm giải pháp để hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định hành quản lý sử dụng nhà chung cư 3.2 Nhiệm vụ đề tài: a Làm rõ sở lý luận quyền sở hữu nhà chung cư b Đánh giá điểm hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư; c Hướng hoàn thiện quy định pháp luật nhằm hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư Phạm vi nghiên cứu “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư” đề tài nghiên cứu quy định pháp luật liên quan tới quyền sở hữu nhà chung cư thuộc dự án đầu tư nước thành phố Hà Nội TP.Hồ Chí Minh Tuy nhiên, thực tế tồn nhiều loại hình nhà chung cư (nhà chung cư đơn để ở, nhà chung cư phức hợp bao gồm phần để phần sử dụng vào mục đích thương mại) vậy, khn khổ luận văn thạc sỹ này, tác giả đề cập thêm tới vấn đề quyền sở hữu tòa nhà chung cư phức hợp -Nghiên cứu văn pháp lý quyền sở hữu nhà quyền sở hữu nhà chung cư trước sau Luật Nhà 2005 có hiệu lực; -Nghiên cứu tranh chấp điển hình quyền sở hữu nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội; Phương pháp nghiên cứu: Việc nghiên cứu, đánh giá vấn đề luận văn dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa Mác–Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật Để đạt mục đích nghiên cứu, tác giả kết hợp sử dụng nhiều phương pháp như: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, lôgic Ý nghĩa điểm đề tài: Là cơng trình khoa học nghiên cứu tồn diện “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư”, bên cạnh việc nêu phân tích điểm hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư đặc biệt nguyên nhân dẫn tới tranh chấp nay, sở luận khoa học thực tế đưa giải pháp, kiến nghị nhằm giải tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư hướng hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư Tác giả hy vọng rằng, kết luận văn đóng góp định cho q trình xây dựng, hồn thiện pháp luật nhà nói chung quy định quản lý sử dụng nhà chung cư nói riêng, đồng thời tài liệu tham khảo bổ ích cho người nghiên cứu khoa học, giảng dạy học tập liên quan đến chủ đề quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư: 1.1.1 Các quan niệm nhà chung cư: Chung cư dạng nhà dùng cho mục đích Trên thực tế, nhà phân chia làm 02 loại bản: loại nhà gắn liền với quyền sử dụng đất gọi “Nhà riêng lẻ” loại khác nhà xây dựng thành nhiều tầng gồm nhiều hộ để diện tích đất sử dụng chung gọi “Nhà chung cư” hay “Nhà chung” “Nhà tập thể” Nhà riêng lẻ theo thông lệ chung thường điều chỉnh luật nhà Một số quốc gia có luật nhà để điều chỉnh Nhà riêng lẻ Nhà chung cư Tuy nhiên, có đặc điểm khác biệt với loại hình Nhà riêng lẻ nên việc chịu điều chỉnh luật nhà ở, số quốc gia ban hành luật riêng để điều chỉnh cho đối tượng Nhà chung cư Đây vấn đề quan điểm kỹ thuật lập pháp khác quốc gia Khái niệm “chung cư” (Condominium) nhiều tài liệu cho thấy khái niệm người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước Công nguyên Trong tiếng Latin, “con” có nghĩa “của chung” “dominium” “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Mỗi Condominium thời kỳ La Mã cổ đại xây dựng có lên đến 6-7 tầng chứa tới 40 người diện tích mặt khoảng 400 m2 Sau trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus giới hạn chiều cao tối đa Condominium 20,7 m tới thời hồng đế Nero 17,75 m Trong thời kỳ cực thịnh, số lượng Condominium Roma có thời điểm lên đến 50.000 [16] Trong tiếng Anh đại, từ “Condominium” (được viết tắt “condo”), từ sử dụng phổ biến để cơng trình chung cư thay cho từ “apartment” Ngày nay, Condominium hình thức quyền sở hữu khơng phải hình thức tài sản nguyên vẹn Một Condominium tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất mặt cơng trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư Condominium, có quyền sở hữu không gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung phân chia (undivided share) tất “khu vực chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa hộ Khái niệm Condominium thường sử dụng hốn đổi với nghĩa toàn dự án chung cư dùng để hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ Condominium dùng để dự án chung cư (project); từ “apartment” hay “unit” dùng để hộ chung cư đơn lẻ Condominium có hình dáng kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp, sang trọng nhà chung cư cũ cải tạo lại [22] Về phương diện pháp lý, Condominium thuật ngữ pháp lý sử dụng Mỹ hầu hết tỉnh Canada Tại Úc tỉnh British Columbia (Canada) sử dụng thuật ngữ “Strata Title” Tỉnh Quebec (Canada) sử dụng thuật ngữ “divided co-property” Mặc dù có khác biệt sử dụng thuật ngữ quốc gia nêu cách thường gọi chung “Condominium” Tại Anh Xứ Wales lại sử dụng thuật ngữ “Commonhold”, hình thức sở hữu pháp luật quy định vào năm 2004 xa lạ với hầu hết địa phương Pháp sử dụng thuật ngữ “Copropriété” (đồng sở hữu) thường quản lý Ban đại diện nhà chung cư (Syndicat de copropriété) [23 ] Sự khác biệt thuật ngữ “Condominium” (chung cư) “Apartment” (căn hộ) đơn mặt pháp lý Khơng có cách để phân biệt chung cư từ hộ việc quan sát hay viếng thăm tòa nhà cách đơn Điều tạo nên Condominium hình thức quyền sở hữu Cùng tòa nhà xây dựng, gọi “Condominium” hộ riêng lẻ bán cho chủ sở hữu khác – có chuyển dịch quyền sở hữu; gọi “apartment building” (tạm gọi tòa nhà tập thể) mà chủ đầu tư (developers) giữ quyền sở hữu tòa nhà cho thuê hộ riêng lẻ tòa nhà – khơng có chuyển dịch quyền sở hữu [22] Về mặt kỹ thuật, Condominium bao gồm nhiều hộ riêng biệt khu đất mà Condominium xây dựng Theo hệ thống luật Anglo – Saxon, quyền sở hữu hộ Condominium hiểu quyền sở hữu không gian giới hạn ranh giới hộ Ranh giới khơng gian xác định văn pháp lý biết tới Bản tuyên bố (Declaration), đăng ký với quan quản lý địa phương Điển hình ranh giới bao gồm tường (không bao gồm lớp trát) xung quanh hộ, cho phép chủ sở hữu hộ trang trí nội thất mà không ảnh hưởng tới khu vực chung Tất ngồi ranh giới đồn thể thành lập thời điểm hình thành Condominium nắm giữ hình thức sở hữu khơng thể phân chia Đoàn thể nắm giữ quyền sở hữu tài sản ủy thác toàn thể chủ sở hữu hộ nhóm đại diện – thân đồn thể khơng có quyền sở hữu [22] Về mặt chất, Condominium bao gồm nhiều hộ để hộ thuộc quyền sở hữu cá nhân có khu vực chung hành lang phương tiện giải trí, thuộc sở hữu chung (“jointly owned” hay “tenants in common”) tất chủ sở hữu hộ tòa nhà Một Condominium có hộ để gia đình gọi chung cư riêng lẻ (“detached Condominium”) chủ sở hữu khơng trì ngoại thất hành lang, sân… hay gọi “site Condominium” chủ sở hữu có nhiều quyền quản lý quyền sở hữu diện mạo ngoại thất [22] 1.1.2 Quan niệm quyền sở hữu nhà chung cư Theo Cẩm nang Quyền sở hữu nhà chung cư cho nước chuyển đổi (“Guidelines on Condominium ownership of Housing for Countries in Transition”) Uỷ ban kinh tế châu Âu (“Economic Commission for Europe”) – Liên Hiệp Quốc năm 2003 quan niệm quyền sở hữu nhà chung cư hiểu sau: Trong chung cư, phần nhà bao gồm hộ sở hữu cá nhân, gia đình, cơng ty hay quan quyền Mỗi hộ đơn nguyên kinh doanh hay thương mại (cửa hàng, văn phòng….) tồ nhà gọi “đơn nguyên” Tất phần lại tồ nhà mà khơng phải đơn nguyên gọi “tài sản chung” Tài sản chung sở hữu chung người chủ đơn nguyên Trong hầu hết nhà tài sản chung bao gồm mái nhà, cầu thang, tường bên cửa sổ, móng tồ nhà, sở hạ tầng hệ thống ống dẫn, cáp điện… đất bên xung quanh tồ nhà, bao gồm khu vực trồng sân chơi khu vực giải trí sở hữu chung người chủ đơn nguyên Mỗi chủ sở hữu đơn nguyên sở hữu phần tài sản chung gọi Phần sở hữu Phần cụ thể cho đơn nguyên, gọi “phần sở hữu” tính sau: Phần sở hữu = tổng diện tích đơn nguyên/tổng diện tích tất đơn nguyên Phần sở hữu thông thường thể phần trăm Diện tích tài sản chung khơng bao gồm tổng diện tích tất đơn nguyên Phần sở hữu áp dụng cho phần tài sản chung chung cư Mỗi chủ sở hữu có quyền sở hữu đầy đủ không hạn chế đơn nguyên mình, bị giới hạn quy định hay luật đặc biệt Các ví dụ luật khác giới hạn đặc quyền người chủ sở hữu là: (a) thay đổi mục đích sử dụng đơn nguyên, ví dụ từ nhà sang thương mại, hay (b) chia nhỏ đơn nguyên Phần sở hữu quan trọng với người chủ sở hữu với Hội người chủ sở hữu (“Owners’ Association”), xác định trách nhiệm chủ sở hữu chi phí trì sửa chữa phần chung bất động sản, chi phí hoạt động Hội người sở hữu Hội người chủ sở hữu chung cư tổ chức tư phi lợi nhuận Từng chủ sở hữu riêng lẻ đơn nguyên tự động trở thành thành viên Hội họ mua đơn nguyên Quyền sở hữu đơn nguyên tư cách thành viên Hội tách rời Khi chủ sở hữu bán đơn nguyên mình, đồng thời chuyển giao tư cách thành viên Hội cho người chủ – người khơng có quyền từ chối tư cách thành viên Hội Hội chủ sở hữu tổ chức dân chủ hoàn toàn Phương thức hoạt động Hội tóm tắt sau: a Hội hoạt động theo luật quốc gia quy định riêng hội; b Các thành viên Hội tham dự họp thức có quyền hạn tối cao họ định biểu quyết; c Ban lãnh đạo, bầu thành viên, có trách nhiệm vận hành hội họp thành viên d Người quản lí, ban lãnh đạo định, chịu trách nhiệm hoạt động hàng ngày hội; e Các ban, thành viên bầu ra, có nhiệm vụ cụ thể (kiểm tốn, hoạt động xã hội…) f Các nhóm chun mơn bên ngồi kí hợp đồng để thực công việc cụ thể (quét dọn, sửa chữa, bảo dưỡng….) 10 bán lại cho người khác bà gần 300 triệu đồng hai bên vào diện tích giấy chủ quyền để mua bán Bà L dẫn bất hợp lý khác: cấp giấy chủ quyền, quan chức cơng nhận diện tích hộ 87m2 quan thu lệ phí trước bạ lại dựa số tiền mua hộ 96,7m Điều có nghĩa bà L phải đóng lệ phí trước bạ cho phần diện tích khơng cơng nhận giấy chủ quyền Người dân cho biết nhiều trường hợp mua hộ dự án bị tình trạng tương tự làm giấy chủ quyền Sự việc trở nên phức tạp chủ đầu tư cho lỗi cách tính quan chức năng, đồng thời nói trách nhiệm họ kết thúc bán xong hộ cho khách hàng Tuy nhiên câu trả lời không làm khách hàng thỏa mãn, họ cho biết yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh diện tích hộ ghi hợp đồng cho phù hợp với cách tính giấy chủ quyền hồn lại số tiền chênh lệch Trường hợp chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu, khách hàng không trả nốt 5% giá trị hộ lại Sở dĩ có chênh lệch cách tính diện tích hộ chủ đầu tư quan cấp giấy chủ quyền có khác Thơng thường hộ chung cư có phần tường chung, nên bán chủ đầu tư lấy từ tim để chia phần tường chung cho hộ Trong thông tư 05 Bộ Xây dựng hướng dẫn: công nhận giấy chủ quyền phần diện tích lọt lòng hộ, không công nhận phần tường chung Thực tế, xảy việc quan cấp giấy chủ quyền hiểu khác cách tính diện tích hộ chung cư Có quan theo hợp đồng mua bán để cơng nhận diện tích hộ, có nơi tính theo diện tích lọt lòng dù hợp đồng mua bán hộ có tính phần tim tường Lý giải theo cách hiểu phần tường ngăn chia hộ tường chung nên chia để cấp cho hộ Tuy nhiên có nhiều dự án, 72 bán hộ hầu hết chủ đầu tư tính diện tích đến tim tường, giấy chủ quyền khơng cơng nhận phần diện tích thuộc sở hữu ai! Để thống cách tính diện tích hộ, cần phải áp dụng điều 70 Luật Nhà Thông tư số 01/2009/TT-BXD Theo Điều 70 Luật nhà quy định: phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên hộ diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với hộ Thơng tư số 01/2009/TT-BXD hướng dẫn cụ thể sau: Điều 2: “Diện tích hộ nhà chung cư ghi theo diện tích sàn hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia hộ (nếu có) Trong đó, diện tích sàn tính theo kích thước thơng thuỷ hộ tính theo kích thước tính từ tim tường chung tim tường bao ngồi hộ (trong tường chung tường ngăn chia hai hộ, tường bao tường hộ hành lang, lối đi, mặt ngồi hộ) Diện tích sàn hộ cách tính diện tích phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư vẽ sơ đồ nhà ở” Việc “khắc phục” ghi diện tích hộ chung cư theo Thông tư Bộ Xây dựng giải pháp tạm thời cần thiết phải “luật hóa” Ngồi ra, pháp luật cần quy định cách tính thống diện tích hộ nhà chung cư theo kích thước thơng thủy tính từ tim tường chung tim tường bao hộ Quy định cần thiết để hạn chế tượng tiêu cực xảy cách tính diện tích chủ đầu tư người mua nhà đồng thời tạo tính thống cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nói chung hộ nhà chung cư nói riêng Về cách tính này, tác giả có số bình luận sau:  Kích thước thơng thủy thuật ngữ thường sử dụng ngành xây dựng, khoảng cách hai cạnh đối diện kết cấu cơng trình Đối với nhà ở, chiều cao thơng thủy phòng kích thước từ mặt sàn lên đến mặt kết cấu chịu lực (là dầm nhìn thấy) trần (nếu 73 khơng nhìn thấy dầm) Chiều rộng thơng thủy phòng khoảng cách hai mép tường đối diện, khoảng cách hai mép cột (nếu có cột) Kích thước thơng thủy tính từ bề ngồi lớp trát, khơng xét đến bề dày lớp vật liệu ốp Như vậy, tính diện tích hộ theo cách tính mặt pháp lý, chủ sở hữu hộ khơng có quyền sở hữu tường chung hộ tường bao hộ Theo đó, tường thuộc sở hữu chung thuộc quyền quản lý, khai thác, sử dụng định đoạt Ban Quản trị  Nếu tính diện tích hộ theo kích thước tính từ tim tường chung tim tường bao hộ (trong tường chung tường ngăn chia hai hộ, tường bao tường hộ hành lang, lối đi, mặt hộ) mặt pháp lý, chủ sở hữu hộ có quyền sở hữu diện tích khơng gian tính từ tim tường chung tường bao ngồi hộ Cách tính phù hợp với thực tế hệ thống trang thiết bị kỹ thuật dùng riêng cho hộ thường chôn ngầm tường (điện, ống dẫn nước, gas…) chủ sở hữu hộ sử dụng mặt tường chung, tường bao ngồi để trang trí nội thất Diện tích hộ theo cách tính nêu dẫn tới chênh lệch đáng kể Sự chênh lệch Nhà chung cư đắt tiền dẫn tới việc chủ đầu tư lợi khoản tiền chênh lệch không nhỏ nguyên nhân dẫn tới mâu thuẫn chủ sở hữu hộ chủ đầu tư Về nguyên tắc, trường hợp chủ đầu tư phải trả lại tiền cho chủ sở hữu hộ nhiên thực tế chưa có vụ việc tương tự khởi kiện tồ án Tiếp sau Thơng tư số 01/2009/TT-BXD, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Thông tư số 16/2010/TT-BXD bổ sung thêm quy định phần sở hữu riêng cơng nhận phần diện tích Nhà chung cư mà chủ đầu tư không phân bổ giá trị vào giá bán hộ chung cư thuộc 74 quyền sở hữu chủ đầu tư Những phần diện tích phải ghi nhận hợp đồng mua bán Nhà chung cư Tương tự Thơng tư số 01/2009/TT-BXD, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày ban hành 01/09/2010 nên có giá trị cho giao dịch Nhà chung cư phát sinh từ thời điểm có hiệu lực Nghị định trở Tuy nhiên, Nghị định mở đường để giải tranh chấp trước quyền sở hữu Nhà chung cư theo nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật 3.1.4.Thực trạng tuân thủ hạn chế quyền sở hữu Nhà chung cư Ngày 3-4-2003, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD kèm theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Văn coi hành lang pháp lý, tạo sở để quan quản lý nhà chung cư người dân tham gia thực Mục đích việc ban hành Quy chế nhằm nâng cao chất lượng sống, bảo đảm an toàn cho người sử dụng, tạo lập nếp sống văn minh khu nhà chung cư Mặc dù quy định chi tiết thực tế việc quản lý sử dụng khu nhà chung cư thời gian qua lộn xộn nơi kiểu Nhiều khu chung cư vừa xây xong bị số người dân tự ý thay đổi kết cấu, đục phá, cải tạo dựng “chuồng cọp” lấn chiếm khoảng khơng Ví dụ Diện tích tầng một, cầu thang hiểm hành lang Tòa nhà N2E Trung Hồ – Nhân Chính, Hà Nội bị lấn chiếm tận dụng triệt để làm nơi kinh doanh [13] hay tượng cơi nới, lấn chiếm, chuồng cọp xuất hầu hết hộ khu N6A, N6B, N6C khu thị Trung Hồ - Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội Dự án 7,2 thuộc phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, Hà Nội A6 Giảng võ, quận Ba Đình, Hà Nội [18] 75 Trên số ví dụ minh hoạ vi phạm phần sở hữu chung nhà chung cư Tình trạng diễn cách phổ biến tràn lan chủ yếu phần lớn khu chung cư xây dựng cho mục đích tái định cư giải phóng mặt Đối với khu chung cư xây dựng thuộc diện xây dựng nhà thương mại để bán việc quản lý Nhà chung cư giám sát cách chặt chẽ chủ đầu tư đơn vị quản lý Nhà chung cư chủ đầu tư nên khơng có tình trạng xảy Do vậy, nguyên nhân thực trạng xuất phát từ việc thiếu quy định pháp luật mà ý thức chủ sở hữu Nhà chung cư tình trạng buông lỏng quản lý đơn vị quản lý Nhà chung cư quan quản lý nhà nước địa phương 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ 3.2.1Kiến nghị bổ sung khái niệm nhà chung cư Luật Nhà Như phân tích Chương I, khái niệm Nhà chung cư quyền sở hữu Nhà chung cư kim nam để xây dựng quy định cụ thể pháp luật liên quan Do vậy, khái niệm cần phải bao hàm bao quát đặc điểm Nhà chung cư Do khái niệm Nhà chung cư quyền sở hữu Nhà chung cư theo Luật Nhà chưa khắc hoạ đầy đủ đặc điểm này, vậy, tác giả xin đề xuất khái niệm Nhà chung cư Việt Nam sau: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, xác định rõ diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu diện tích sở hữu chung chủ sở hữu Mỗi chủ sở hữu có quyền sở hữu phần diện tích sở hữu riêng có quyền sở hữu chung hợp phân chia phần diện tích sở hữu chung có quyền sử dụng chung hợp phân chia diện tích đất sử dụng để xây dựng Nhà chung cư Phần diện tích sở hữu riêng sở hữu chung diện tích đất sử dụng chung 76 chủ sở hữu mục đích sử dụng Nhà chung cư phải xác định rõ dự án xây dựng Nhà chung cư hợp đồng mua bán hộ Nhà chung cư Nhà chung cư bố trí khu vực riêng sử dụng cho mục đích làm nhà khu vực riêng để sử dụng cho mục đích thương mại khác Chủ sở hữu thực thi quyền sở hữu phần diện tích sở hữu riêng theo quy định pháp luật Nhà qui định pháp luật có liên quan Ban quản trị Nhà chung cư đại diện cho chủ sở hữu quản lý việc sử dụng phần diện tích sở hữu chung Nhà chung cư diện tích sở hữu riêng dùng để Ban quản trị Nhà chung cư chủ sở hữu và/hoặc chủ sử dụng hợp pháp Nhà chung cư bầu theo quy định pháp luật.” 3.2.2Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định sở hữu riêng:  Đối với quy định pháp luật diện tích sở hữu riêng Nhà chung cư cần bổ sung thêm quy định Luật Nhà Điều 70, khoản 2, điểm a sau (phần gạch chân) để thống cách tính diện tích hộ: “Phần diện tích bên hộ tính theo kích thước thơng thuỷ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó.”  Về phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 49, khoản 1, điểm b cần bổ sung để xác định rõ phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại để phục vụ cho mục đích thương mại (văn phòng cho thuê, siêu thị….) quan hệ với quyền bỏ phiếu chủ đầu tư Hội nghị nhà chung cư việc quản lý vận hành phần diện tích này, cụ thể: “Phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán khơng phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu 77 riêng vào giá bán hộ cho chủ sở hữu hộ) Phần diện tích sử dụng để phục vụ cho mục đích thương mại (văn phòng cho th, siêu thị, bể bơi có thu phí….) khơng tính để xác định số phiếu biểu chủ đầu tư tham gia Hội nghị nhà chung cư 3.2.3Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định sở hữu chung:  Phần diện tích thuộc sở hữu chung vấn đề nóng quy định Nhà chung cư nói chung Như phân tích Chương II, phần diện tích thuộc sở hữu chung cần phải bổ sung để đảm bảo không gian cộng đồng hay không gian mở khu Nhà chung cư Cụ thể cần bổ sung vào Luật Nhà ở, Điều 70, khoản 3, điểm b cơng trình nhà sinh hoạt cộng đồng để phục vụ cho mục đích hội họp, ma chay, hiếu hỉ hộ dân sinh sống Nhà chung cư Ngồi ra, cơng trình hay phần khác thuộc sở hữu chung Nhà chung cư cần phải phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng nhà cao tầng Việt Nam có Do vậy, điều khoản bổ sung sau: “Khơng gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư hộ phần mà chủ đầu tư tuyên bố thuộc sở hữu chung Các hạng mục thuộc phần sở hữu chung nêu phải đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng nhà cao tầng Việt Nam thời điểm.”  Về nơi để xe thuộc phần diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 49, khoản 2, điểm c, phân tích Chương II, mục 2.2 nêu trên, cần xem xét lại quy định khu vực 78 để xe ô tô cho phù hợp với quy định Luật Nhà hành Luật Nhà hành không phân biệt nơi để xe thuộc sở hữu chung thành nơi để xe máy, xe đạp xe ô tô quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 3.2.4Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định quản lý sử dụng nhà chung cư  Về tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư, cần bổ sung chế tài chế để đảm bảo Hội nghị nhà chung cư lần đầu tổ chức đáp ứng điều kiện Luật Nhà để bầu Ban quản trị nhằm quản lý vận hành nhà chung cư Theo Luật Nhà ở, Điều 71, khoản Quy chế quản lý sử dụng Nhà chung cư 2008, Điều 11, khoản sửa đổi bổ sung sau: “Trong thời hạn không 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng có 50% hộ bán trở lên (kể số hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bàu Ban quản trị Nếu sau 03 tháng kể từ ngày nhà chung cư đảm bảo điều kiện nêu mà Chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ sở hữu sử dụng hộ nhà chung cư có quyền đứng tự tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu 50% chủ sở hữu sử dụng đồng ý Trường hợp nhà chung cư không xác định Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi chung Uỷ ban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu."  Về trách nhiệm nghĩa vụ chủ sở hữu nhà chung cư đặc biệt trách nhiệm đóng góp kinh phí để trì, quản lý vận hành phần sở hữu chung cần phải xây dựng chế phù hợp với chất quyền sở hữu chung hợp phân chia theo quy định 79 BLDS 2005 Cụ thể, chủ sở hữu/sử dụng có quyền ngang phần sở hữu chung nên họ phải có nghĩa vụ phần sở hữu chung Hay nói cách khác, nghĩa vụ đóng góp kinh phí để trì, quản lý vận hành phần sở hữu chung tính theo đơn vị “căn hộ” mà khơng phải theo diện tích sở hữu riêng hay số người sinh sống hộ Theo đó, quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 51, khoản Quy chế quản lý sử dụng Nhà chung cư 2008, Điều 19, khoản sửa đổi, bổ sung sau: “Trường hợp kinh phí bảo trì quy định điểm a điểm b khoản Điều không đủ để thực bảo trì phần sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với số lượng hộ thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu Riêng phần diện tích thuộc sở hữu riêng Chủ đầu tư quy đổi thành hộ theo diện tích trung bình tổng số hộ nhà chung cư Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định khoản Điều chưa sử dụng hết sử dụng để hỗ trợ tái định cư xây dựng lại nhà chung cư đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau xây dựng lại  Đối với phần diện tích phục vụ cho mục đích thương mại (văn phòng cho th, siêu thị….) tồ nhà phức hợp chủ đầu tư giữ lại, chủ đầu tư khơng tính quy đổi thành phiếu biểu Hội nghị nhà chung cư Theo đó, quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2008, Điều 10, khoản sửa đổi bổ sung sau: “Tham gia Hội nghị nhà chung cư biểu vấn đề thuộc thẩm quyền Hội nghị nhà chung cư quy định khoản Điều 11 Quy chế Quyền biểu tính theo đơn vị hộ sở hữu riêng chủ sở hữu (01 hộ 01 phiếu biểu quyết) Diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu không sử dụng vào mục đích thương mại quy đổi thành hộ theo diện tích trung bình tổng số hộ nhà chung cư đó; 80 KẾT LUẬN Nhà chung cư ngày phát triển mạnh mẽ khẳng định vai trò vị trí xã hội đại “Đất chật, người đông” nên xu phát triển nhà chung cư để tiết kiệm quỹ đất hồn tồn thích hợp khơng cho Việt Nam mà cho nước khác giới Việt Nam cần phải xây dựng hệ thống pháp lý ổn định hoàn thiện liên quan tới vấn đề nhà chung cư Tại Việt Nam, nhà nói chung nhà chung cư nói riêng khơng nơi để ở, sinh sống mà tài sản lớn với nhiều người Do vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư coi trọng Giá trị hộ nhà chung cư đảm bảo thực thi cách bình thường khơng có tranh chấp chủ sở hữu chủ đầu tư có giá trị cao so với nhà chung cư hạng nơi mà quyền sở hữu thường hay bị tranh chấp Nhìn chung, mơ hình pháp lý nhà chung cư Việt Nam phù hợp với mơ hình xu chung nước giới, phù hợp với Cẩm nang Quyền sở hữu nhà chung cư cho nước chuyển đổi Uỷ ban kinh tế châu Âu Liên Hiệp Quốc năm 2003 Tuy nhiên, Việt Nam nước phát triển, hệ thống luật pháp dần hoàn thiện nên khơng tránh khỏi thiếu sót, “lỗ hổng” cần phải khắc phục Do vậy, với mong muốn đóng góp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nhà chung cư sở hữu nhà chung cư, Luận văn “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư” chia làm chương, đó: - Chương I: đề cập tới vấn đề lý luận quyền sở hữu nhà chung cư; - Chương II: đề cập tới quy định pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà chung cư nay; 81 - Chương III: Thực trạng quyền sở hữu nhà chung cư phương hướng hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư Những nội dung đề cập tới chương nêu đáp ứng mục đích nhiệm vụ đề tài đặt ra: Làm rõ sở lý luận quyền sở hữu nhà chung cư; Đánh giá điểm hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư; Hướng hoàn thiện quy định pháp luật nhằm hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư Qua thấy khung pháp lý nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư hành phần khắc phục hạn chế thiếu sót văn pháp luật thời kỳ trước hạn chế xảy tranh chấp tương tự quyền sở hữu nhà chung cư thời điểm Tuy nhiên, quy định quyền sở hữu nhà chung cư quản lý sử dụng nhà chung cư cần phải hoàn thiện theo ý kiến nêu Chương 3, phần II nêu trên, cụ thể: Về diện tích sở hữu riêng: -Cần bổ sung quy định để thống cách tính diện tích hộ theo kích thước thơng thuỷ hay kích thước tính từ tim tường bao ngồi tim tường chung; Về diện tích sở hữu chung: -Cần xem xét lại quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP chỗ để xe thuộc sở hữu chung cho phù hợp với quy định Luật Nhà tiêu chuẩn xây dựng Nhà cao tầng Việt Nam; 82 -Sửa đổi bổ sung Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2008 phù hợp với quy định quy định Luật Nhà Nghị định số 71/2010/NĐCP; -Cần bổ sung không gian sinh hoạt cộng đồng vào danh sách hạng mục thuộc sở hữu chung bắt buộc phải có Nhà chung cư; -Cần bổ sung quy định để xác định rõ trách nhiệm nghĩa vụ chủ sở hữu nhà chung cư phần sở hữu chung phù hợp với chất quyền sở hữu chung hợp phân chia theo quy định BLDS 2005; Về vấn đề quản lý sử dụng Nhà chung cư: -Cần bổ sung chế tài chế để đảm bảo Hội nghị nhà chung cư lần đầu tổ chức đáp ứng điều kiện Luật Nhà để bầu Ban quản trị nhằm quản lý vận hành nhà chung cư; -Cần xác định rõ phần diện tích phục vụ cho mục đích thương mại (văn phòng cho th, siêu thị….) tồ nhà phức hợp chủ đầu tư giữ lại quan hệ với quyền bỏ phiếu chủ đầu tư Hội nghị nhà chung cư việc quản lý vận hành phần diện tích -Bổ sung chế tài để xử lý trường hợp chủ đầu tư/Ban quản lý Ban quản trị nhà chung cư cố tình áp dụng mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cao mức quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mà khơng có thoả thuận với chủ sở hữu hộ chung cư Với nội dung đề cập giải Luận văn này, hy vọng góp phần nhỏ bé việc hồn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư hạn chế tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu quản lý sử dụng nhà chung cư tương lai 83 Trân trọng cảm ơn Tiến sỹ Nguyễn Minh Tuấn nhiệt tình hướng dẫn góp ý để tác giả hồn thành Luận văn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Việt Nam Bộ Luật Dân số số 33/2005/QH11 ngày 27/06/2005 Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; Pháp lệnh Nhà có hiệu lực kể từ ngày 01/07/1991 Nghị định số 60-CP ngày 5/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư Bộ Xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư Bộ Xây dựng số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 Quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà Quyết định Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 1127-BXD/QLN ngày 16/08/1994 ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị 10 Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/04/2003 Bộ trưởng Bộ 84 Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 11 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 12 Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD ngày 02/11/2004 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành TCXDVN 323 : 2004 “Nhà cao tầng – tiêu chuẩn thiết kế Tài liệu tham khảo tiếng Việt 13 Châu Như Quỳnh (04/06/2009), “Đua dựng “chuồng cọp” chung cư mới”, Dân trí – Báo điện tử Hội khuyến học Việt Nam, http://dantri.com.vn/c20/s20-329110/dua-nhau-dung-chuong-cop-ochung-cu-moi.htm 14 “Chết chung cư khơng có chỗ làm đám ma”, http://www.xaluan.com/modules.php? name=News&file=article&sid=119987 15 Đăng Khoa – Việt Anh, The Manor Hà Nội “bỏ rơi” người dân? http://www.anninhthudo.vn/Tianyon/Index.aspx? ArticleID=43104&ChannelID=5 16 Đắc Kiên Đỗ Bá (ngày Thứ tư, 11/03/2009), “Tranh chấp chung cư thương mại: Nghịch lý chuyện phí”, http://giadinh.net.vn/20090313075154642p0c1002/tranh-chap-o-chungcu-thuong-mai-rac-roi-so-huu-chung.htm 17 Ths Lý Thế Dân (04/06/2008), “Đi tìm định nghĩa Chung cư”, Trang tin điện tử Hội Kiến trúc sư Việt Nam, http://kienviet.net/bai-viet/chitiet/di-tim-dinh-nghia-chung-cu/ 18 Minh Tuấn (08/01/2009), “Hà Nội: Chung cư đeo “Ba lô”, Tienphong Online, http://www.tienphong.vn/Tianyon/Index.aspx? ArticleID=149100&ChannelID=2 85 19 Phúc Huy (12/11/2009), Tính diện tích hộ chung cư: rối theo hướng dẫn, http://chuyentrang.tuoitre.vn/Tuyensinh/Index.aspx? ArticleID=347429&ChannelID=204 20 http://www.hud.com.vn Tài liệu tham khảo tiếng nước 21 "Condominium Act, 1998, S.O 1998, c 19" Queen's Printer for Ontario Version in force as of access date Retrieved 2009-10-06 22 The 1961 National Housing Act of the United States 23 Encyclopedia Britanica, 2006 24 http://en.wikipedia.org/wiki/Condominium 25 http://en.wikipedia.org/wiki/National_Housing_Act 26 Guidelines on Condominium ownership of Housing for Countries in Transition – Economic Commission for Europe – United Nations, 2003 86 ... quyền sở hữu riêng hộ chung cư, quyền sở hữu riêng chủ đầu tư bị giới hạn quy định pháp luật nhà hành 27 1.2.2.2 Quyền sở hữu chung: Quyền sở hữu phần sở hữu chung Nhà chung cư quyền sở hữu chung. .. chung sở hữu riêng chủ sở hữu vấn đề cần phải làm rõ 1.2.2 Quyền sở hữu Nhà chung cư: Quyền sở hữu Nhà chung cư chia làm hai loại: quyền sở hữu riêng (bao gồm sở hữu chủ sở hữu hộ Nhà chung cư. .. diện cho chủ sở hữu nguyên tắc trí lợi ích chủ sở hữu Nhà chung cư 1.3 Căn xác lập chấm dứt quyền sở hữu Nhà chung cư: Về xác lập quyền sở hữu, quyền sở hữu riêng sở hữu chung Nhà chung cư xác lập