Những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu nhà chung cư

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LƯƠNG HẢI BÌNH LUẬN VĂN NHỮNG KHÍA CẠNH PHÁP LÝ VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC - Hà nội 2010 - MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư: 1.1.1 Các quan niệm nhà chung cư: 1.1.2 Quan niệm quyền sở hữu nhà chung cư 1.1.3 Khái niệm đặc điểm nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư theo pháp luật số nước tiêu biểu 1.1.3.1 Khái niệm 1.1.3.2 Đặc điểm nhà chung cư 1.2 Khái niệm đặc điểm nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam: 1.2.1 Khái niệm Nhà chung cư hệ thống văn pháp luật VN 1.2.2 Quyền sở hữu Nhà chung cư: 1.2.2.1 Quyền sở hữu riêng: 1.2.2.2 Quyền sở hữu chung: 1.3 Căn xác lập chấm dứt quyền sở hữu Nhà chung cư Chƣơng 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU TRONG NHÀ CHUNG CƢ H 2.1 Qui định pháp luật diện tích sở hữu riêng nhà chung cư 2.2 Qui định pháp luật diện tích sở hữu chung nhà chung cư 2.3 Qui định quản lý nhà chung cư Chƣơng 3: THỰC TRẠNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU TRONG NHÀ CHUNG CƢ VÀ PHƢƠNG HƢỚNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NH 3.1 Thực trạng quyền sở hữu nhà chung cư 3.1.1 Thực trạng quyền sở hữu chung nhà chung cư 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư 3.2.1 Kiến nghị bổ sung khái niệm nhà chung cư củ 3.2.2 Kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định sở hữu ri 3.2.3 Kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định sở hữu ch 3.2.4 Kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định quản lý v Nhà chung cư KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng 1.1 Bảng so sánh thuận lợi khó khăn cách thức quản lý Trang 14 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, tranh chấp liên quan tới vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư toàn quốc phát sinh ngày nhiều đặc biệt khu chung cư cao cấp như: The Manor (Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh), Chung cư số 671 Hoàng Hoa Thám (Hà Nội), Botanic Towers (Thành phố Hồ Chí Minh), cao ốc Mỹ Vinh (quận Thành phố Hồ Chí Minh) đa phần tranh chấp diễn chung cư thuộc dự án xây dựng bán hộ từ trước Luật Nhà có hiệu lực (1.7.2006) Các văn pháp lý việc quản lý khu chung cư giai đoạn thường lại theo kiểu "mất bò lo làm chuồng", bao gồm: - Giai đoạn từ 1994 - tháng 04/2003: + Pháp lệnh Nhà + Nghị định số 60-CP + Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị Giai đoạn từ 04/2003 đến 01/07/2006 (ngày hiệu lực Luật Nhà ở) + Pháp lệnh Nhà + Nghị định số 60-CP + Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2003 + TCXDVN 323: 2004 "Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế " Luật Nhà Quốc hội khóa 11 thơng qua kỳ họp thứ ngày 29/11/2005 thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2006 Luật dành riêng mục Chương IV từ Điều 70 đến Điều 73 để quy định quản lý việc sử dụng nhà chung cư Các văn pháp luật điều chỉnh vấn đề nhà chung cư kể từ ngày hiệu lực Luật Nhà (01/07/2006) bao gồm: + Luật Nhà + Nghị định số 90/2006/NĐ-CP + Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP + Thông tư số 01/2009/TT-BXD + Thông tư số 16/2010/TT-BXD + Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2008 + TCXDVN 323: 2004 "Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế" Cùng với văn hướng dẫn Luật Nhà Thông tư số 01/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 25/02/2009 quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà phần giải khúc mắc quyền sở hữu nhà chung cư Mới đây, Chính Phủ ban hành Nghị định số 71/NĐ ngày 23/6/20010 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà thay Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Thông tư số 16/2010/TT-BXD thay Thơng tư số 01/2009/TT-BXD nhằm xóa bớt lỗ hổng vấn đề quyền sở hữu quản lý nhà chung cư Tuy nhiên, Luật Nhà văn hướng dẫn thi hành lại khơng có hiệu lực hồi tố không đủ pháp lý để giải triệt để tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư dự án xây dựng bán hộ từ trước Luật Nhà có hiệu lực Do vậy, đề tài nhằm đưa số quan điểm tích cực sau - Đưa nhìn tổng thể quy định pháp luật đặc biệt trước Luật Nhà có hiệu lực quyền sở hữu nhà chung cư; - Góp phần hồn thiện pháp luật để hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư trở nên cao trào hầu hết khu chung cư đặc biệt khu chung cư cao cấp toàn quốc Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Từ trước tới đặc biệt vòng 2-3 năm gần đây, nhiều luật gia, luật sư có viết đăng báo giấy báo điện tử liên quan tới vấn đề tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư chưa có cơng trình nghiên cứu sâu tìm hiểu phân tích quy định pháp luật đặc biệt quy định trước Luật Nhà có hiệu lực (ngun nhân tranh chấp phát sinh nay) Do vậy, chưa có khoa học đầy đủ cho việc giải tranh chấp dẫn đến tình trạng xung đột căng thẳng chủ đầu tư người mua nhà quan chức chưa biết phải giải Mục đích, nhiệm vụ đề tài Đề tài nhằm mục đích tìm luận khoa học thực tiễn cho việc tìm giải pháp để hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định hành quản lý sử dụng nhà chung cư Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ đề tài là: - Làm rõ sở lý luận quyền sở hữu nhà chung cư Đánh giá điểm hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư; - Hướng hoàn thiện quy định pháp luật nhằm hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư Phạm vi nghiên cứu "Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư" đề tài nghiên cứu quy định pháp luật liên quan tới quyền sở hữu nhà chung cư thuộc dự án đầu tư nước thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, thực tế tồn nhiều loại hình nhà chung cư (nhà chung cư đơn để ở, nhà chung cư phức hợp bao gồm phần để phần sử dụng vào mục đích thương mại) vậy, khuôn khổ luận văn thạc sĩ này, tác giả đề cập thêm tới vấn đề quyền sở hữu tòa nhà chung cư phức hợp - Nghiên cứu văn pháp lý quyền sở hữu nhà quyền sở hữu nhà chung cư trước sau Luật Nhà 2005 có hiệu lực; - Nghiên cứu tranh chấp điển hình quyền sở hữu nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội; Phƣơng pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu, đánh giá vấn đề luận văn dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật Để đạt mục đích nghiên cứu, tác giả kết hợp sử dụng nhiều phương pháp như: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, lôgic Ý nghĩa điểm đề tài Là cơng trình khoa học nghiên cứu tồn diện "Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư", bên cạnh việc nêu phân tích điểm cịn hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư đặc biệt nguyên nhân dẫn tới tranh chấp nay, sở luận khoa học thực tế đưa giải pháp, kiến nghị nhằm giải tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư hướng hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư Tác giả hy vọng rằng, kết luận văn đóng góp định cho trình xây dựng, hồn thiện pháp luật nhà nói chung quy định quản lý sử dụng nhà chung cư nói riêng, đồng thời tài liệu tham khảo bổ ích cho người nghiên cứu khoa học, giảng dạy học tập liên quan đến chủ đề quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận quyền sở hữu nhà chung cư Chương 2: Quy định pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà chung cư Chương 3: Thực trạng quyền sở hữu nhà chung cư phương hướng hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHÀ CHUNG CƢ VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1.1 Các quan niệm nhà chung cƣ Chung cư dạng nhà dùng cho mục đích Trên thực tế, nhà phân chia làm 02 loại bản: loại nhà gắn liền với quyền sử dụng đất gọi "Nhà riêng lẻ" loại khác nhà xây dựng thành nhiều tầng gồm nhiều hộ để diện tích đất sử dụng chung gọi "nhà chung cư" hay "Nhà chung" "Nhà tập thể" Nhà riêng lẻ theo thông lệ chung thường điều chỉnh luật nhà Một số quốc gia có luật nhà để điều chỉnh Nhà riêng lẻ nhà chung cư Tuy nhiên, có đặc điểm khác biệt với loại hình Nhà riêng lẻ nên ngồi việc chịu điều chỉnh luật nhà ở, số quốc gia ban hành luật riêng để điều chỉnh cho đối tượng nhà chung cư Đây vấn đề quan điểm kỹ thuật lập pháp khác quốc gia Khái niệm "chung cư" (Condominium) nhiều tài liệu cho thấy khái niệm người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước Công nguyên Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa "của chung" "dominium" "quyền sở hữu" hay "sử dụng" Mỗi Condominium thời kỳ La Mã cổ đại xây dựng có lên đến 6-7 tầng chứa tới 40 người diện tích mặt khoảng 400 m Sau trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus giới hạn chiều cao tối đa Condominium 20,7 m tới thời hồng đế Nero cịn 17,75 m Trên thực tế có trường hợp qui định cách tính diện tich nhà chung cư không thống nhất, dẫn đến thiệt hại cho người chủ sở hữu hộ Điển hình vụ việc sau đây: Theo hợp đồng, bà L mua hộ chung cư quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh cơng ty kinh doanh địa ốc với diện tích 96,7m2, giá 1,5 tỉ đồng, bao gồm thuế giá trị gia tăng Tháng 3-2009, Chi cục Thuế quận thông báo cho bà L đến nộp lệ phí trước bạ nhà, đất để cấp giấy chủ quyền cho hộ Điều khiến bà L ngạc nhiên diện tích hộ quan chức cơng nhận thơng báo thuế có 87m2, nghĩa bị hụt gần 10m2 so với hợp đồng Theo bà L., giá hộ gần 30 triệu đồng/m bán lại cho người khác bà gần 300 triệu đồng hai bên vào diện tích giấy chủ quyền để mua bán Bà L dẫn bất hợp lý khác: cấp giấy chủ quyền, quan chức cơng nhận diện tích hộ 87m quan thu lệ phí trước bạ lại dựa số tiền mua hộ 96,7m Điều có nghĩa bà L phải đóng lệ phí trước bạ cho phần diện tích khơng công nhận giấy chủ quyền Người dân cho biết nhiều trường hợp mua hộ dự án bị tình trạng tương tự làm giấy chủ quyền Sự việc trở nên phức tạp chủ đầu tư cho lỗi cách tính quan chức năng, đồng thời nói trách nhiệm họ kết thúc bán xong hộ cho khách hàng Tuy nhiên câu trả lời không làm khách hàng thỏa mãn, họ cho biết yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh diện tích hộ ghi hợp đồng cho phù hợp với cách tính giấy chủ quyền hoàn lại số tiền chênh lệch Trường hợp chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu, khách hàng không trả nốt 5% giá trị hộ cịn lại Sở dĩ có chênh lệch cách tính diện tích hộ chủ đầu tư quan cấp giấy chủ quyền có khác Thông thường hộ 70 chung cư có phần tường chung, nên bán chủ đầu tư lấy từ tim để chia phần tường chung cho hộ Trong thông tư 05 Bộ Xây dựng hướng dẫn: công nhận giấy chủ quyền phần diện tích lọt lịng hộ, khơng cơng nhận phần tường chung Thực tế, xảy việc quan cấp giấy chủ quyền hiểu khác cách tính diện tích hộ chung cư Có quan theo hợp đồng mua bán để cơng nhận diện tích hộ, có nơi tính theo diện tích lọt lịng dù hợp đồng mua bán hộ có tính phần tim tường Lý giải theo cách hiểu phần tường ngăn chia hộ tường chung nên chia để cấp cho hộ Tuy nhiên có nhiều dự án, bán hộ hầu hết chủ đầu tư tính diện tích đến tim tường, giấy chủ quyền khơng cơng nhận phần diện tích thuộc sở hữu ai! Để thống cách tính diện tích hộ, cần phải áp dụng Điều 70 Luật Nhà Thông tư số 01/2009/TT-BXD Theo Điều 70 Luật nhà quy định: phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên hộ diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với hộ Thơng tư số 01/2009/TT-BXD hướng dẫn cụ thể sau: Điều 2: Diện tích hộ nhà chung cư ghi theo diện tích sàn hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia hộ (nếu có) Trong đó, diện tích sàn tính theo kích thước thơng thủy hộ tính theo kích thước tính từ tim tường chung tim tường bao hộ (trong tường chung tường ngăn chia hai hộ, tường bao tường hộ hành lang, lối đi, mặt hộ) Diện tích sàn hộ cách tính diện tích phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư vẽ sơ đồ nhà [5] 71 Việc "khắc phục" ghi diện tích hộ chung cư theo thơng tư Bộ Xây dựng giải pháp tạm thời cần thiết phải "luật hóa" Ngồi ra, pháp luật cần quy định cách tính thống diện tích hộ nhà chung cư theo kích thước thơng thủy tính từ tim tường chung tim tường bao hộ Quy định cần thiết để hạn chế tượng tiêu cực xảy cách tính diện tích chủ đầu tư người mua nhà đồng thời tạo tính thống cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nói chung hộ nhà chung cư nói riêng Về cách tính này, tác giả có số bình luận sau: Kích thước thơng thủy thuật ngữ thường sử dụng ngành xây dựng, khoảng cách hai cạnh đối diện kết cấu cơng trình Đối với nhà ở, chiều cao thông thủy phịng kích thước từ mặt sàn lên đến mặt kết cấu chịu lực (là dầm nhìn thấy) trần (nếu khơng nhìn thấy dầm) Chiều rộng thơng thủy phịng khoảng cách hai mép tường đối diện, khoảng cách hai mép cột (nếu có cột) Kích thước thơng thủy tính từ bề ngồi lớp trát, khơng xét đến bề dày lớp vật liệu ốp Như vậy, tính diện tích hộ theo cách tính mặt pháp lý, chủ sở hữu hộ quyền sở hữu tường chung hộ tường bao hộ Theo đó, tường thuộc sở hữu chung thuộc quyền quản lý, khai thác, sử dụng định đoạt Ban Quản trị - Nếu tính diện tích hộ theo kích thước tính từ tim tường chung tim tường bao hộ (trong tường chung tường ngăn chia hai hộ, tường bao tường hộ hành lang, lối đi, mặt hộ) mặt pháp lý, chủ sở hữu hộ có quyền sở hữu diện tích khơng gian tính từ tim tường chung tường bao ngồi hộ Cách tính phù hợp với thực tế hệ thống trang thiết bị kỹ thuật dùng riêng cho hộ thường chôn ngầm tường (điện, ống dẫn nước, gas…) chủ sở hữu hộ sử dụng mặt tường chung, tường bao ngồi để trang trí nội thất 72 Diện tích hộ theo cách tính nêu dẫn tới chênh lệch đáng kể Sự chênh lệch nhà chung cư đắt tiền dẫn tới việc chủ đầu tư lợi khoản tiền chênh lệch không nhỏ nguyên nhân dẫn tới mâu thuẫn chủ sở hữu hộ chủ đầu tư Về nguyên tắc, trường hợp chủ đầu tư phải trả lại tiền cho chủ sở hữu hộ nhiên thực tế chưa có vụ việc tương tự khởi kiện tịa án Tiếp sau Thơng tư số 01/2009/TT-BXD, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Thông tư số 16/2010/TT-BXD bổ sung thêm quy định phần sở hữu riêng cơng nhận phần diện tích nhà chung cư mà chủ đầu tư không phân bổ giá trị vào giá bán hộ chung cư thuộc quyền sở hữu chủ đầu tư Những phần diện tích phải ghi nhận hợp đồng mua bán nhà chung cư Tương tự Thông tư số 01/2009/TT-BXD, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 Thơng tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày ban hành 01/09/2010 nên có giá trị cho giao dịch nhà chung cư phát sinh từ thời điểm có hiệu lực Nghị định trở Tuy nhiên, Nghị định mở đường để giải tranh chấp trước quyền sở hữu nhà chung cư theo nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật 3.1.4 Thực trạng tuân thủ hạn chế quyền sở hữu nhà chung cƣ Ngày 3-4-2003, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD kèm theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Văn coi hành lang pháp lý, tạo sở để quan quản lý nhà chung cư người dân tham gia thực Mục đích việc ban hành Quy chế nhằm nâng cao chất lượng sống, bảo đảm an toàn cho người sử dụng, tạo lập nếp sống văn minh khu nhà chung cư 73 Mặc dù quy định chi tiết thực tế việc quản lý sử dụng khu nhà chung cư thời gian qua lộn xộn nơi kiểu Nhiều khu chung cư vừa xây xong bị số người dân tự ý thay đổi kết cấu, đục phá, cải tạo dựng "chuồng cọp" lấn chiếm khoảng khơng Ví dụ Diện tích tầng một, cầu thang hiểm hành lang Tịa nhà N2E Trung Hịa - Nhân Chính, Hà Nội bị lấn chiếm tận dụng triệt để làm nơi kinh doanh [17] hay tượng cơi nới, lấn chiếm, chuồng cọp xuất hầu hết hộ khu N6A, N6B, N6C khu thị Trung Hịa Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội Dự án 7,2 thuộc phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, Hà Nội A6 Giảng võ, quận Ba Đình, Hà Nội [18] Trên số ví dụ minh họa vi phạm phần sở hữu chung nhà chung cư Tình trạng diễn cách phổ biến tràn lan chủ yếu phần lớn khu chung cư xây dựng cho mục đích tái định cư giải phóng mặt Đối với khu chung cư xây dựng thuộc diện xây dựng nhà thương mại để bán việc quản lý nhà chung cư giám sát cách chặt chẽ chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư chủ đầu tư nên khơng có tình trạng xảy Do vậy, nguyên nhân thực trạng xuất phát từ việc thiếu quy định pháp luật mà ý thức chủ sở hữu nhà chung cư tình trạng bng lỏng quản lý đơn vị quản lý nhà chung cư quan quản lý nhà nước địa phương 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 3.2.1 Kiến nghị bổ sung khái niệm nhà chung cư Luật Nhà Như phân tích Chương 1, khái niệm nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư kim nam để xây dựng quy định cụ thể pháp luật liên quan Do vậy, khái niệm cần phải bao hàm bao quát 74 đặc điểm nhà chung cư Do khái niệm nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư theo Luật Nhà chưa khắc họa đầy đủ đặc điểm này, vậy, tác giả xin đề xuất khái niệm nhà chung cư Việt Nam sau: Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, xác định rõ diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu diện tích sở hữu chung chủ sở hữu Mỗi chủ sở hữu có quyền sở hữu phần diện tích sở hữu riêng có quyền sở hữu chung hợp phân chia phần diện tích sở hữu chung có quyền sử dụng chung hợp phân chia diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà chung cư Phần diện tích sở hữu riêng sở hữu chung diện tích đất sử dụng chung chủ sở hữu mục đích sử dụng nhà chung cư phải xác định rõ dự án xây dựng nhà chung cư hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư Nhà chung cư bố trí khu vực riêng sử dụng cho mục đích làm nhà khu vực riêng để sử dụng cho mục đích thương mại khác Chủ sở hữu thực thi quyền sở hữu phần diện tích sở hữu riêng theo quy định pháp luật Nhà qui định pháp luật có liên quan Ban quản trị nhà chung cư đại diện cho chủ sở hữu quản lý việc sử dụng phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư diện tích sở hữu riêng dùng để Ban quản trị nhà chung cư chủ sở hữu và/hoặc chủ sử dụng hợp pháp nhà chung cư bầu theo quy định pháp luật 3.2.2 Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định sở hữu riêng - Đối với quy định pháp luật diện tích sở hữu riêng nhà chung cư cần bổ sung thêm quy định Luật Nhà Điều 70, khoản 2, điểm a sau (phần gạch chân) để thống cách tính diện tích hộ: Phần diện tích bên hộ tính theo kích thước thơng thủy, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ 75 - Về phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 49, khoản 1, điểm b cần bổ sung để xác định rõ phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại để phục vụ cho mục đích thương mại (văn phòng cho thuê, siêu thị….) quan hệ với quyền bỏ phiếu chủ đầu tư Hội nghị nhà chung cư việc quản lý vận hành phần diện tích này, cụ thể: Phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán khơng phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng vào giá bán hộ cho chủ sở hữu hộ) Phần diện tích sử dụng để phục vụ cho mục đích thương mại (văn phòng cho thuê, siêu thị, bể bơi có thu phí….) khơng tính để xác định số phiếu biểu chủ đầu tư tham gia Hội nghị nhà chung cư 3.2.3 Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định sở hữu chung - Phần diện tích thuộc sở hữu chung vấn đề nóng quy định nhà chung cư nói chung Như phân tích Chương 2, phần diện tích thuộc sở hữu chung cần phải bổ sung để đảm bảo không gian cộng đồng hay không gian mở khu nhà chung cư Cụ thể cần bổ sung vào Luật Nhà ở, Điều 70, khoản 3, điểm b cơng trình nhà sinh hoạt cộng đồng để phục vụ cho mục đích hội họp, ma chay, hiếu hỉ hộ dân sinh sống nhà chung cư Ngồi ra, cơng trình hay phần khác thuộc sở hữu chung nhà chung cư cần phải phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng nhà cao tầng Việt Nam có Do vậy, điều khoản bổ sung sau: Khơng gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát 76 thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa phần khác không thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư hộ phần mà chủ đầu tư tuyên bố thuộc sở hữu chung Các hạng mục thuộc phần sở hữu chung nêu phải đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng nhà cao tầng Việt Nam thời điểm - Về nơi để xe thuộc phần diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 49, khoản 2, điểm c, phân tích Chương II, mục 2.2 nêu trên, cần xem xét lại quy định khu vực để xe ô tô cho phù hợp với quy định Luật Nhà hành Luật Nhà hành không phân biệt nơi để xe thuộc sở hữu chung thành nơi để xe máy, xe đạp xe ô tô quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 3.2.4 Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định quản lý sử dụng nhà chung cƣ - Về tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư, cần bổ sung chế tài chế để đảm bảo Hội nghị nhà chung cư lần đầu tổ chức đáp ứng điều kiện Luật Nhà để bầu Ban quản trị nhằm quản lý vận hành nhà chung cư Theo Luật Nhà ở, Điều 71, khoản Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2008, Điều 11, khoản sửa đổi bổ sung sau: Trong thời hạn không 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng có 50% hộ bán trở lên (kể số hộ mà chủ đầu tư giữ lại) chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị Nếu sau 03 tháng kể từ ngày nhà chung cư đảm bảo điều kiện nêu mà chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ sở hữu sử dụng hộ nhà chung cư có quyền đứng tự tổ chức Hội nghị nhà 77 chung cư lần đầu 50% chủ sở hữu sử dụng đồng ý Trường hợp nhà chung cư không xác định chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi chung Ủy ban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu - Về trách nhiệm nghĩa vụ chủ sở hữu nhà chung cư đặc biệt trách nhiệm đóng góp kinh phí để trì, quản lý vận hành phần sở hữu chung cần phải xây dựng chế phù hợp với chất quyền sở hữu chung hợp phân chia theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 Cụ thể, chủ sở hữu/sử dụng có quyền ngang phần sở hữu chung nên họ phải có nghĩa vụ phần sở hữu chung Hay nói cách khác, nghĩa vụ đóng góp kinh phí để trì, quản lý vận hành phần sở hữu chung tính theo đơn vị "căn hộ" mà theo diện tích sở hữu riêng hay số người sinh sống hộ Theo đó, quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 51, khoản Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2008, Điều 19, khoản sửa đổi, bổ sung sau: Trường hợp kinh phí bảo trì quy định điểm a điểm b khoản Điều không đủ để thực bảo trì phần sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với số lượng hộ thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu Riêng phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư quy đổi thành hộ theo diện tích trung bình tổng số hộ nhà chung cư Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định khoản Điều chưa sử dụng hết sử dụng để hỗ trợ tái định cư xây dựng lại nhà chung cư đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau xây dựng lại - Đối với phần diện tích phục vụ cho mục đích thương mại (văn phịng cho th, siêu thị….) tòa nhà phức hợp chủ đầu tư giữ lại, chủ 78 đầu tư không tính quy đổi thành phiếu biểu Hội nghị nhà chung cư Theo đó, quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2008, Điều 10, khoản sửa đổi bổ sung sau: Tham gia Hội nghị nhà chung cư biểu vấn đề thuộc thẩm quyền Hội nghị nhà chung cư quy định khoản Điều 11 Quy chế Quyền biểu tính theo đơn vị hộ sở hữu riêng chủ sở hữu (01 hộ 01 phiếu biểu quyết) Diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu khơng sử dụng vào mục đích thương mại quy đổi thành hộ theo diện tích trung bình tổng số hộ nhà chung cư 79 KẾT LUẬN Nhà chung cư ngày phát triển mạnh mẽ khẳng định vai trò vị trí xã hội đại "Đất chật, người đông" nên xu phát triển nhà chung cư để tiết kiệm quỹ đất hoàn toàn thích hợp khơng cho Việt Nam mà cịn cho nước khác giới Việt Nam cần phải xây dựng hệ thống pháp lý ổn định hoàn thiện liên quan tới vấn đề nhà chung cư Tại Việt Nam, nhà nói chung nhà chung cư nói riêng khơng nơi để ở, sinh sống mà tài sản lớn với nhiều người Do vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư coi trọng Giá trị hộ nhà chung cư đảm bảo thực thi cách bình thường khơng có tranh chấp chủ sở hữu chủ đầu tư có giá trị cao so với nhà chung cư hạng nơi mà quyền sở hữu thường hay bị tranh chấp Nhìn chung, mơ hình pháp lý nhà chung cư Việt Nam phù hợp với mơ hình xu chung nước giới, phù hợp với Cẩm nang Quyền sở hữu nhà chung cư cho nước chuyển đổi Ủy ban kinh tế châu Âu Liên Hợp Quốc năm 2003 Tuy nhiên, Việt Nam nước phát triển, hệ thống luật pháp dần hồn thiện nên khơng tránh khỏi thiếu sót, "lỗ hổng" cần phải khắc phục Do vậy, với mong muốn đóng góp nhằm hồn thiện quy định pháp luật nhà chung cư sở hữu nhà chung cư, luận văn "Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư" chia làm chương, đó: Chương 1: đề cập tới vấn đề lý luận quyền sở hữu nhà chung cư; Chương 2: đề cập tới quy định pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà chung cư nay; 80 Chương 3: Thực trạng quyền sở hữu nhà chung cư phương hướng hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư Những nội dung đề cập tới chương nêu đáp ứng mục đích nhiệm vụ đề tài đặt ra: - Làm rõ sở lý luận quyền sở hữu nhà chung cư; Đánh giá điểm hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư; - Hướng hoàn thiện quy định pháp luật nhằm hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư Qua thấy khung pháp lý nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư hành phần khắc phục hạn chế thiếu sót văn pháp luật thời kỳ trước hạn chế xảy tranh chấp tương tự quyền sở hữu nhà chung cư thời điểm Tuy nhiên, quy định quyền sở hữu nhà chung cư quản lý sử dụng nhà chung cư cần phải hoàn thiện theo ý kiến nêu Chương 3, phần nêu trên, cụ thể: Về diện tích sở hữu riêng: Cần bổ sung quy định để thống cách tính diện tích hộ theo kích thước thơng thủy hay kích thước tính từ tim tường bao ngồi tim tường chung; Về diện tích sở hữu chung: - Cần xem xét lại quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP chỗ để xe thuộc sở hữu chung cho phù hợp với quy định Luật Nhà tiêu chuẩn xây dựng Nhà cao tầng Việt Nam; - Sửa đổi bổ sung Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2008 phù hợp với quy định quy định Luật Nhà Nghị định số 71/2010/NĐCP; 81 - Cần bổ sung không gian sinh hoạt cộng đồng vào danh sách hạng mục thuộc sở hữu chung bắt buộc phải có nhà chung cư; - Cần bổ sung quy định để xác định rõ trách nhiệm nghĩa vụ chủ sở hữu nhà chung cư phần sở hữu chung phù hợp với chất quyền sở hữu chung hợp phân chia theo quy định BLDS 2005; Về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư: - Cần bổ sung chế tài chế để đảm bảo Hội nghị nhà chung cư lần đầu tổ chức đáp ứng điều kiện Luật Nhà để bầu Ban quản trị nhằm quản lý vận hành nhà chung cư; - Cần xác định rõ phần diện tích phục vụ cho mục đích thương mại (văn phòng cho thuê, siêu thị….) tòa nhà phức hợp chủ đầu tư giữ lại quan hệ với quyền bỏ phiếu chủ đầu tư Hội nghị nhà chung cư việc quản lý vận hành phần diện tích - Bổ sung chế tài để xử lý trường hợp chủ đầu tư/Ban quản lý Ban quản trị nhà chung cư cố tình áp dụng mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cao mức quy định Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mà thỏa thuận với chủ sở hữu hộ chung cư Với nội dung đề cập giải luận văn này, hy vọng góp phần nhỏ bé việc hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư hạn chế tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu quản lý sử dụng nhà chung cư tương lai Trân trọng cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn nhiệt tình hướng dẫn góp ý để tác giả hồn thành luận văn 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (1994), Quyết định số 1127-BXD/QLN ngày 16/84 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị, Hà Nội Bộ Xây dựng (2003), Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2004), Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD ngày 02/11 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành TCXDVN 323:2004 "Nhà cao tầng - tiêu chuẩn thiết kế", Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02 quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội "Chết chung cư khơng có chỗ làm đám ma", http://www.xaluan.com/ modules.php? name=News&file=article&sid=119987 Chính phủ (1994), Nghị định số 60-CP ngày 5/7 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 83 11 Lý Thế Dân (2008), "Đi tìm định nghĩa chung cư", http://kienviet.net, ngày 04/6 Phúc Huy (2009), "Tính diện tích hộ chung cư: rối theo hướng dẫn", http://chuyentrang.tuoitre.vn, ngày 12/11 12 13 Đăng Khoa - Việt Anh, "The Manor Hà Nội "bỏ rơi" người dân?", http://www.anninhthudo.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=43104&Chan nelID=5 14 Đắc Kiên Đỗ Bá (2009), "Tranh chấp chung cư thương mại: Nghịch lý chuyện phí", http://giadinh.net.vn, ngày 11/3 15 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 16 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 17 Châu Như Quỳnh (2009), "Đua dựng "chuồng cọp" chung cư mới", http://dantri.com.vn, ngày 04/6 18 Minh Tuấn (2009), "Hà Nội: Chung cư đeo "Ba lô"", http://www.tienphong.vn, ngày 08/01 19 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2005), Pháp lệnh Nhà ở, Hà Nội Tiếng nƣớc 20 "Condominium Act, 1998, S.O 1998, c 19" Queen's Printer for Ontario Version in force as of access date Retrieved 2009-10-06 21 Encyclopedia Britanica, 2006 22 Guidelines on Condominium ownership of Housing for Countries in Transition - Economic Commission for Europe - United Nations, 2003 23 http://en.wikipedia.org/wiki/Condominium 24 http://en.wikipedia.org/wiki/National_Housing_Act 25 The 1961 National Housing Act of the United States 84 ... tự quyền sở hữu riêng hộ chung cư, quyền sở hữu riêng chủ đầu tư bị giới hạn quy định pháp luật nhà hành 1.2.2.2 Quyền sở hữu chung Quyền sở hữu phần sở hữu chung nhà chung cư quyền sở hữu chung. .. SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư: 1.1.1 Các quan niệm nhà chung cư: 1.1.2 Quan niệm quyền sở hữu nhà chung cư 1.1.3 Khái... hữu chung sở hữu riêng chủ sở hữu vấn đề cần phải làm rõ 25 1.2.2 Quyền sở hữu nhà chung cƣ Quyền sở hữu nhà chung cư chia làm hai loại: quyền sở hữu riêng (bao gồm sở hữu chủ sở hữu hộ nhà chung