Luận văn thạc sĩ những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu nhà chung cư

Output file ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LƯƠNG HẢI BÌNH LUẬN VĂN NHỮNG KHÍA CẠNH PHÁP LÝ VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ Chuyên ngành Luật Dân sự Mã số 60 38 30 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Hà[.]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LƯƠNG HẢI BÌNH LUẬN VĂN NHỮNG KHÍA CẠNH PHÁP LÝ VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC - Hà nội 2010 - z MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư: 1.1.1 Các quan niệm nhà chung cư: 1.1.2 Quan niệm quyền sở hữu nhà chung cư 1.1.3 Khái niệm đặc điểm nhà chung cư quyền sở hữu 16 nhà chung cư theo pháp luật số nước tiêu biểu 1.1.3.1 Khái niệm 16 1.1.3.2 Đặc điểm nhà chung cư 20 1.2 Khái niệm đặc điểm nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư 22 theo pháp luật Việt Nam: 1.2.1 Khái niệm Nhà chung cư hệ thống văn pháp luật VN 22 1.2.2 Quyền sở hữu Nhà chung cư: 26 1.2.2.1 Quyền sở hữu riêng: 27 1.2.2.2 Quyền sở hữu chung: 27 1.3 Căn xác lập chấm dứt quyền sở hữu Nhà chung cư 29 z Chƣơng 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN 32 SỞ HỮU TRONG NHÀ CHUNG CƢ HIỆN NAY 2.1 Qui định pháp luật diện tích sở hữu riêng 32 nhà chung cư 2.2 Qui định pháp luật diện tích sở hữu chung 40 nhà chung cư 2.3 Qui định quản lý nhà chung cư Chƣơng 3: THỰC TRẠNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU TRONG NHÀ 45 60 CHUNG CƢ VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ Thực trạng quyền sở hữu nhà chung cư 60 3.1.1 Thực trạng quyền sở hữu chung nhà chung cư 60 3.1 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu 74 nhà chung cư 3.2.1 Kiến nghị bổ sung khái niệm nhà chung cư Luật Nhà 74 3.2.2 Kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định sở hữu riêng 75 3.2.3 Kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định sở hữu chung 75 3.2.4 Kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định quản lý sử dụng 75 Nhà chung cư KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 z DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng 1.1 Bảng so sánh thuận lợi khó khăn cách thức quản lý z Trang 14 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, tranh chấp liên quan tới vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư toàn quốc phát sinh ngày nhiều đặc biệt khu chung cư cao cấp như: The Manor (Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh), Chung cư số 671 Hồng Hoa Thám (Hà Nội), Botanic Towers (Thành phố Hồ Chí Minh), cao ốc Mỹ Vinh (quận Thành phố Hồ Chí Minh) đa phần tranh chấp diễn chung cư thuộc dự án xây dựng bán hộ từ trước Luật Nhà có hiệu lực (1.7.2006) Các văn pháp lý việc quản lý khu chung cư giai đoạn thường lại theo kiểu "mất bò lo làm chuồng", bao gồm: - Giai đoạn từ 1994 - tháng 04/2003: + Pháp lệnh Nhà + Nghị định số 60-CP + Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị - Giai đoạn từ 04/2003 đến 01/07/2006 (ngày hiệu lực Luật Nhà ở) + Pháp lệnh Nhà + Nghị định số 60-CP + Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2003 + TCXDVN 323: 2004 "Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế " Luật Nhà Quốc hội khóa 11 thơng qua kỳ họp thứ ngày 29/11/2005 thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2006 Luật dành riêng mục Chương IV từ Điều 70 đến Điều 73 để quy định quản lý z việc sử dụng nhà chung cư Các văn pháp luật điều chỉnh vấn đề nhà chung cư kể từ ngày hiệu lực Luật Nhà (01/07/2006) bao gồm: + Luật Nhà + Nghị định số 90/2006/NĐ-CP + Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP + Thông tư số 01/2009/TT-BXD + Thông tư số 16/2010/TT-BXD + Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 2008 + TCXDVN 323: 2004 "Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế" Cùng với văn hướng dẫn Luật Nhà Thông tư số 01/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 25/02/2009 quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà phần giải khúc mắc quyền sở hữu nhà chung cư Mới đây, Chính Phủ ban hành Nghị định số 71/NĐ ngày 23/6/20010 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà thay Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Thông tư số 16/2010/TT-BXD thay Thông tư số 01/2009/TT-BXD nhằm xóa bớt lỗ hổng vấn đề quyền sở hữu quản lý nhà chung cư Tuy nhiên, Luật Nhà văn hướng dẫn thi hành lại khơng có hiệu lực hồi tố không đủ pháp lý để giải triệt để tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư dự án xây dựng bán hộ từ trước Luật Nhà có hiệu lực Do vậy, đề tài nhằm đưa số quan điểm tích cực sau - Đưa nhìn tổng thể quy định pháp luật đặc biệt trước Luật Nhà có hiệu lực quyền sở hữu nhà chung cư; z - Góp phần hồn thiện pháp luật để hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư trở nên cao trào hầu hết khu chung cư đặc biệt khu chung cư cao cấp toàn quốc Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Từ trước tới đặc biệt vòng 2-3 năm gần đây, nhiều luật gia, luật sư có viết đăng báo giấy báo điện tử liên quan tới vấn đề tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư chưa có cơng trình nghiên cứu sâu tìm hiểu phân tích quy định pháp luật đặc biệt quy định trước Luật Nhà có hiệu lực (ngun nhân tranh chấp phát sinh nay) Do vậy, chưa có khoa học đầy đủ cho việc giải tranh chấp dẫn đến tình trạng xung đột căng thẳng chủ đầu tư người mua nhà cịn quan chức chưa biết phải giải Mục đích, nhiệm vụ đề tài Đề tài nhằm mục đích tìm luận khoa học thực tiễn cho việc tìm giải pháp để hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định hành quản lý sử dụng nhà chung cư Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ đề tài là: - Làm rõ sở lý luận quyền sở hữu nhà chung cư - Đánh giá điểm hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư; - Hướng hoàn thiện quy định pháp luật nhằm hạn chế tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư z Phạm vi nghiên cứu "Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư" đề tài nghiên cứu quy định pháp luật liên quan tới quyền sở hữu nhà chung cư thuộc dự án đầu tư nước thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, thực tế tồn nhiều loại hình nhà chung cư (nhà chung cư đơn để ở, nhà chung cư phức hợp bao gồm phần để phần sử dụng vào mục đích thương mại) vậy, khuôn khổ luận văn thạc sĩ này, tác giả đề cập thêm tới vấn đề quyền sở hữu tòa nhà chung cư phức hợp - Nghiên cứu văn pháp lý quyền sở hữu nhà quyền sở hữu nhà chung cư trước sau Luật Nhà 2005 có hiệu lực; - Nghiên cứu tranh chấp điển hình quyền sở hữu nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội; Phƣơng pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu, đánh giá vấn đề luận văn dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật Để đạt mục đích nghiên cứu, tác giả kết hợp sử dụng nhiều phương pháp như: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, lôgic Ý nghĩa điểm đề tài Là cơng trình khoa học nghiên cứu tồn diện "Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư", bên cạnh việc nêu phân tích điểm cịn hạn chế quy định pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư đặc biệt nguyên nhân dẫn tới tranh chấp nay, sở luận khoa học thực tế đưa giải pháp, kiến nghị nhằm giải tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư z hướng hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư Tác giả hy vọng rằng, kết luận văn đóng góp định cho trình xây dựng, hồn thiện pháp luật nhà nói chung quy định quản lý sử dụng nhà chung cư nói riêng, đồng thời tài liệu tham khảo bổ ích cho người nghiên cứu khoa học, giảng dạy học tập liên quan đến chủ đề quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận quyền sở hữu nhà chung cư Chương 2: Quy định pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà chung cư Chương 3: Thực trạng quyền sở hữu nhà chung cư phương hướng hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư z Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHÀ CHUNG CƢ VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1.1 Các quan niệm nhà chung cƣ Chung cư dạng nhà dùng cho mục đích Trên thực tế, nhà phân chia làm 02 loại bản: loại nhà gắn liền với quyền sử dụng đất gọi "Nhà riêng lẻ" loại khác nhà xây dựng thành nhiều tầng gồm nhiều hộ để diện tích đất sử dụng chung gọi "nhà chung cư" hay "Nhà chung" "Nhà tập thể" Nhà riêng lẻ theo thông lệ chung thường điều chỉnh luật nhà Một số quốc gia có luật nhà để điều chỉnh Nhà riêng lẻ nhà chung cư Tuy nhiên, có đặc điểm khác biệt với loại hình Nhà riêng lẻ nên ngồi việc chịu điều chỉnh luật nhà ở, số quốc gia ban hành luật riêng để điều chỉnh cho đối tượng nhà chung cư Đây vấn đề quan điểm kỹ thuật lập pháp khác quốc gia Khái niệm "chung cư" (Condominium) nhiều tài liệu cho thấy khái niệm người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước Công nguyên Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa "của chung" "dominium" "quyền sở hữu" hay "sử dụng" Mỗi Condominium thời kỳ La Mã cổ đại xây dựng có lên đến 6-7 tầng chứa tới 40 người diện tích mặt khoảng 400 m2 Sau trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus giới hạn chiều cao tối đa Condominium 20,7 m tới thời hồng đế Nero 17,75 m z ... SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư: 1.1.1 Các quan niệm nhà chung cư: 1.1.2 Quan niệm quyền sở hữu nhà chung cư 1.1.3 Khái... QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ Thực trạng quyền sở hữu nhà chung cư 60 3.1.1 Thực trạng quyền sở hữu chung nhà chung cư 60 3.1 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu 74 nhà chung cư. .. khuôn khổ luận văn thạc sĩ này, tác giả đề cập thêm tới vấn đề quyền sở hữu tòa nhà chung cư phức hợp - Nghiên cứu văn pháp lý quyền sở hữu nhà quyền sở hữu nhà chung cư trước sau Luật Nhà 2005