Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự 2015

Bài tập tiểu luận môn Luật Dân sựĐề tài Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự 2015Cấu trúc bài làm:A. MỞ ĐẦUB. NỘI DUNGI.Khái niệm chung về quyền đối với bất động sản liền kề 1.Bất động sản 2.Bất động sản liền kề 3.Ranh giới giữa các bất động sản liền kề 4. Quyền đối với bất động sản liền kềII.Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 1. căn cứ xác lập 2. Căn cứ chấm dứtIII.Nguyên tắc thực hiện quyền và thay đổi việc thực hiện quyền 1. Nguyên tắc thực hiện quyền 2. Thay đổi việc thực hiện quyềnIV. Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2015 1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề 2. Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề 3. Quyền về tưới tiêu nước trong canh tác 4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạcV.. MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ.C.KẾT LUẬN

BÀI TẬP LỚN HỌC KỲ MÔN LUẬT DÂN SỰ HỌC PHẦN CHUYÊN ĐỀ 19: QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 A MỞ ĐẦU Sự đời pháp luật ngày bắt nguồn từ nhu cầu thường ngày người, tất nhu cầu vật chất tinh thần đơn giản nhất, thiết yếu Từ đó, pháp luật công cụ, phương tiện để phục vụ, bảo vệ lợi ích cho thành viên xã hội nhà nước nói chung giai cấp cầm quyền nói riêng Pháp luật hệ thống quy tắc xử nhà nước ban hành thừa nhận, đựợc nhà nước đảm bảo thực nhằm điểu chỉnh quan hệ xã hội phát triển phù hợp với lợi ích giai cấp Những nhu cầu người ngày tăng dần theo mức độ phát triển xã hội, mà quan hệ xã hội hình thành ngày nhiều, theo đòi hỏi phải có quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội Trong phát sinh loại quan hệ chủ thể có quyền sở hữu bất động sản liền kề Do đặc tính tự nhiên đất đai không di dời được, mà thực tế lại có trường hợp bất động sản bị vây bọc bất động sản khác, việc chủ sở hữu bất động sản cần sử dụng bất động sản người khác nhằm mục đích hợp lý như: mở đường đi, xây dựng hệ thống tải điện, xây dựng hệ thống thoát nước nhu cầu đáng cấp thiết, nhạy cảm, cần điều chỉnh pháp luật Do vậy, đời chế định quyền bất động sản liền kề điều tất yếu Đây chế định “dẫn xuất” (hay chế định phát sinh) chế định quyền sở hữu Quyền bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc phân chia, dịch chuyển, sáp nhập bất động sản B NỘI DUNG I Khái niệm chung quyền bất động sản liền kề 1.Bất động sản Để quy định rõ tài sản khắc phục khiếm khuyết luật trước, Bộ luật dân (BLDS) 2015 nêu khoản 1, điều 105: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Từ đây, dựa thuộc tính tự nhiên tài sản có dịch chuyển học hay không mà pháp luật dân Việt Nam thông qua phương pháp loại trừ chia tài sản thành bất động sản động sản Theo đó, khoản điều 107 BLDS 2015 quy đinh sau: “Bất động sản bao gồm: a) b) c) d) Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật.” Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản ý nghĩa lý luận mà có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc Bởi liền với việc phân biệt quy chế pháp lý khác biệt, việc xác lập, thực giao dịch liên quan đến hai loại tài sản khác nhau, để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu sở pháp lý để giải tranh chấp Xác định tài sản có bất động sản hay không làm sở cho việc xác định bất động sản liền kề Khi pháp luật có quy định bất động sản quyền với bất động sản phải điều chỉnh quan hệ chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề Bất động sản liền kề Các bất động sản phân lập với thông qua ranh giới Tuy nhiên tất bất động sản tồn ranh giới, mà có bất động sản có chất không di dời có ranh giới, điều đồng nghĩa với việc có bất động sản tồn định nghĩa “bất động sản liền kề” Trong luật dân 2015 quy định khái niệm bất động sản liền kề, nhiên bất động sản liền kề hiểu bất động sản có tiếp giáp ranh giới bất động sản Do nhiều yếu tố tác động trình hình thành tồn nên bất động sản có tiếp giáp lẫn Hai bất động sản liền kề theo nghĩa pháp lý để áp dụng quyền bất động sản liền kề chúng thuộc chủ sở hữu khác có chung ranh giới Ranh giới bất động sản liền kề Ranh giới, cách xác định ranh giới vấn đề quan trọng để xác định quyền sử dụng, phạm vi sử dụng chủ sở hữu bất động sản, có ý nghĩa việc giải vấn đề tranh chấp thực tế Vậy làm để xác định cách phân chia ranh giới? Theo quy định khoản 1, điều 175 BLDS 2015 có hai cách phân chia ranh giới sau: “ Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà tranh chấp Không lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, trì ranh giới chung” Có thể thấy, cách xác định ranh giới mà luật quy định có cách thức nhỏ, nhiên thứ tự ưu tiên cách thức trước mà nối từ “hoặc” Điều dễ gây cách hiểu khác dẫn đến nhiều tình trạng lách luật diễn Theo tư logic chất quan hệ dân thỏa thuận bên ưu tiên áp dụng trước thỏa thuận hợp pháp, không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm lợi ích nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp công dân Cũng theo điều này, xác định ranh giới bất động sản liền kề kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng pháp luật chưa có khái niệm rõ ràng cho loại ranh giới 4 Quyền bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề quyền khách quan công dân pháp luật công nhận bảo vệ Các vấn đề liên quan đến quyền bất động sản liền kề quy định cụ thể mục 1, chương XIV, BLDS 2015 Điều 245, BLDS 2015 với tiêu đề “Quyền bất động sản liền kề” quy định: “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho mục đích khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền)” Có thể hiểu rằng, điều luật cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền mở lối đi, hệ thống dẫn, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc hay nhu cầu cần thiết khác phạm vi bất động sản người khác để “phục vụ cho mục đích khai thác” bất động sản Quyền bất động sản liền kề xác lập bất động sản có vị trí khó khăn, bị vây bọc bất động sản khác tiếp giáp với công trình hạ tầng kĩ thuật Đây thực khách quan từ thực tiễn nhà đất đai Điều 245, BLDS 2015 điểm tiến lịch sử pháp luật dân Việt Nam chế định quyền bất động sản liền kề Tại lại vậy? Bởi lẽ lần luật dân nêu cách hoàn chỉnh, đầy đủ chi tiết khái niệm quyền Cùng với thuật ngữ “Quyền bất động sản liền kề” thay cho thuật ngữ “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Trong đó, luật dân trước (1995 2005) chưa đưa khái niệm này, cụ thể điều 278 BLDS 1995 điều 273 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý phải đền bù, thỏa thuận khác” Hai điều luật nêu quyền “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” chủ thể có khả hưởng quyền “về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác” phạm vi “một cách hợp lý” bất động sản liền kề thuộc chủ quyền người khác mà chưa nêu khái niệm quyền bất động sản liền kề II Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề Căn xác lập quyền bất động sản liền kề Điều 246, BLDS 2005 quy định: “Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thỏa thuận theo di chúc”.Theo điều này, có phương thức xác lập quyền bất động sản liền kề là: “do địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thỏa thuận theo di chúc” 1.1 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo địa tự nhiên Đây sở hoàn toàn BLDS 2015 mà BLDS trước chưa đề cập đến Trong thực tế có nhiều nơi theo địa tự nhiên với tác động địa hình, khí hậu thời tiết theo thời gian xuất dấu hiệu để xác lập quyền bất động sản liền kề Ví dụ bất động sản nơi có địa hình cao, trải qua mưa nắng, nước mưa chảy thành thành dòng qua nhiều bất động sản liền kề khác để sông, hồ làm trôi dạt đất dòng chảy vô tình tạo thành đường rãnh nước, mương nước hình thành hệ thống thoát nước tự nhiên cho bất động sản Ở đây, BLDS 2015 có quy định đến điều kiện tức pháp luật có điều chỉnh, người cần tôn trọng điều Đây sở để người sử dụng bất động sản nơi địa hình cao có quyền giữ nguyên theo xây dựng hệ thống thoát nước phạm vi bất động sản xung quanh để bảo đảm nhu cầu khai thác bất động sản Đây ví dụ điển hình cho sở xác lập quyền bất động sản liền kề theo địa tự nhiên, thực tế diễn nhiều trường hợp khác vô phức tạp 1.2 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận Trong quan hệ pháp luật dân tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nguyên tắc đặc trưng, quy định khoản 2, điều BLDS 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng” Nguyên tắc cho phép chủ thể đưa ý chí, nguyện vọng giao tiếp, thỏa thuận với đặc biệt phải tuân thủ theo quy định pháp luật không trái với đạo đức xã hội để đạt nhu cầu cách hợp lý Chẳng hạn chủ sở hữu nhà đạt thỏa thuận với người sử dụng bất động sản liền kề mở đường nhằm vận chuyển, tàng trữ ma túy, theo pháp luật quyền hiệu lực Mặc dù BLDS 2015 có quy định điều 246 quyền bất động sản liền kề, nhiên hoàn cảnh người sử dụng bất động sản yêu cầu người khác đáp ứng theo nguyện vọng mình.Ở khía cạnh đó, việc thực quyền bất động sản liền kề tạo bất tiện với bất động sản chịu hưởng quyền, nhiều làm hạn chế phạm vi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Pháp luật dân luôn đề cao tính tự do, tự nguyện ưu tiên phương thức thỏa thuận giao dịch dân Chỉ việc thỏa thuận hai bên không đến kết cuối lúc đến công việc tòa án Và đạt thỏa thuận với người sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền người sử dụng bất động sản hưởng quyền tiến hành hoạt động nhằm thỏa mãn nhu cầu khai thác bất động sản Trong trường hợp bất động sản bị bao bọc nhiều bất động sản khác người sử dụng bất động sản hưởng quyền phải có thỏa thuận với số chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, điều không ngoại trừ trường hợp người sử dụng bất động sản hưởng quyền phải thỏa thuận với nhiều chủ sở hữu khác để xác lập quyền bất động sản liền kề nhiều bất động sản khác Khi trình thỏa thuận không đạt kết quả, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị bao bọc có quyền làm đơn yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải Căn vào với điều tra thực tế, tòa án đưa định bác bỏ chấp nhận yêu cầu án 1.3 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định luật Một số quyền phát sinh quy định pháp luật mà thỏa thuận chủ thể Bao gồm: - Hiệu lực quyền bất động sản liền kề Theo quy định điều 247 BLDS 2015: “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Căn vào điều luật cá nhân, pháp nhân có quyền bất động sản liền kề, điểm BLDS 2015 quy định rõ phạm vi đối tượng có hiệu lực quyền Tuy nhiên cá nhân, pháp nhân sử dụng bất động sản vĩnh viễn mà thời gian sau phải có chuyển giao (bán, cho, tặng…) Điều làm sở để luật dân cần có quy định quyền bất động sản liền kề sau trình chuyển giao Cũng theo điều luật quyền bất động sản “được chuyển giao bất động sản chuyển giao” , “trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.Điều có nghĩa là: sau chuyển giao, người chuyển giao quyền sở hữu bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề mà không cần thỏa thuận thêm Tuy vậy, có thỏa thuận thêm hai bên pháp luật không cấm, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Thêm nữa, chuyển giao bất động sản chịu hưởng quyền chủ sở hữu phải có trách nhiệm thông báo cho người thứ ba tình trạng quyền bất động sản liền kề mà bất động sản phải chịu (quyền người thứ ba bất động sản chuyển giao) Quyền bất động sản không thay đổi dù có chuyển giao chủ sở hữu nên quyền gắn liền với hai bất động sản mà không phụ thuộc vào chủ sở hữu - Xác lập quyền bất động sản liền kề theo thời hiệu Điều 236, BLDS 2015 quy định: “Người chiếm hữu, người lợi tài sản pháp luật tình, liên tục, công khai thời hạn 10 năm động sản, 30 năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” Như nhận định rằng: quyền bất động sản liền kề gắn liền với bất động sản Vì vậy, người chiếm hữu, người lợi bất động sản ba mươi năm pháp luật đương nhiên thừa nhận quyền bất động sản liền kề bất động sản thuộc sở hữu người khác Sau ba mươi năm, pháp luật công nhận quyền sở hữu bất động sản với đối tượng quyền bất động sản liền kề tiếp tục có chấm dứt quyền 1.4 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc Việc xác lập quyền bất động sản liền kề dựa di chúc Khi người lập di chúc để lại bất động sản chia cho người thừa kế người lập di chúc đưa yêu cầu quyền bất động sản liền kề cho nhiều bất động sản điều kiện nội dung di chúc Ngoài ra, quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc hay phân chia bất động sản quy định khoản 3, điều 254 BLDS 2015: “Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản điều mà đền bù” Thực tế cho thấy bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu khác dẫn đến tình trạng hay nhiều bất động sản sau phân chia lối đường công cộng Vì thế, điều luật đời quy định pháp luật xác lập quyền bất động sản liền kề phân chia bất động sản: “khi chia phải dành lối cần thiết cho người phía trong” Việc tạo lập lối thực bất động sản bị phân chia mà không cần thông qua yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đền bù Mặc dù, điều luật đề cập đến quyền tạo lối mà không quy định đến quyền khác có liên quan Tuy nhiên, việc xác lập lối coi phức tạp cả, quyền bất động sản liền kề khác thực thông qua áp dụng tương tự pháp luật dân Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề Theo quy định điều 256, BLDS 2015 quyền bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau đây: Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người; Một điều kiện quan trọng để xác lập quyền bất động sản liền kề bất động sản phải tồn ranh giới mà ranh giới có ý nghĩa pháp lý hai bất động sản thuộc quyền sở hữu hai chủ sở hữu không thuộc tài sản chung Trong trường hợp chúng thuộc khối tài sản chung hai hay nhiều chủ thể độc lập chủ thể có quyền phần quyền ngang khối tài sản chung Vì vậy, bất động sản chịu hưởng quyền bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu người hay nói cách khác nhập thành không tồn ranh giới mặt pháp lý Theo đó, quyền bất động sản liền kề chấm dứt hai bất động sản Ví dụ: Mảnh đất nhà ông A với mảnh đất nhà bà B liền kề ngăn cách hàng tre Hai người thỏa thuận lấy hàng tre làm ranh giới hai mảnh đất Sau nhà bà B chuyển nơi khác bán lại mảnh đất cho ông A hàng tre lúc giá trị kinh tế không ranh giới quyền bất động sản liền kề chấm dứt 2.Việc sử dụng, khai thác bất động sản không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; Đến thời điểm định đó, việc sử dụng, khai thác bất động sản không cần đến quyền bất động sản liền kề nữa, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền từ bỏ quyền Việc phải thể qua hành vi pháp lý đơn phương Hành vi là: loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ, không tiếp tục sủ dụng bất động sản liền kề, thỏa thuận chấm dứt quyền bất động sản liền kề… Theo thỏa thuận bên; Cũng xác lập chấm dứt có trường hợp thỏa thuận bên Khi bên chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không cần đến quyền để thỏa mãn nhu cầu khai thác bất động sản nữa, bên chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cảm thấy bất tiện nhiều quyền lợi chủ thể bàn bạc, đưa ý chí, nguyện vọng mình, thỏa thuận với để thức chấm dứt quyền bất động sản liền kề Và đương nhiên việc thỏa thuận phải tuân thủ theo quy định pháp luật không trái với đạo đức xã hội, kèm theo bên phải giải hậu pháp lý sau thỏa thuận Trường hợp khác theo quy định luật III NGUYÊN TẮC THỰC HIỆN QUYỀN VÀ THAY ĐỔI VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN Nguyên tắc thực quyền Theo quy định điều 248, BLDS 2015: Việc thực quyền bất động sản liền kề theo thỏa thuận bên Trường hợp bên thỏa thuận thực theo nguyên tắc sau đây: - Bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; Ví dụ bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà không đủ lối đường công cộng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý đất họ Lối mở cho thuận tiện hợp lý nhất, điều phải tính toán đến đặc điểm tự nhiên cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại cho bất động sản có mở lối Đây nguyên tắc cần thiết để dung hòa lợi ích bên có liên quan Nhưng cần có ưu tiên quyền lợi chủ thể chịu hưởng quyền quan hệ này, chủ thể chịu hưởng quyền chủ thể phải gánh chịu thiệt hại định - Không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; Trong mối quan hệ này, mức độ đó, bất động sản chịu hưởng quyền phải chịu tác động định Do đó, cần điều hòa tác động mức độ cường độ cách hợp lý Ví dụ khoản 2, điều 254, BLDS 2015 quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên…” - Không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn Nếu chủ sở hữu bất động sản bị hưởng quyền từ chối, có hành vi ngăn cản việc thực quyền bất động sản liền kề việc hưởng quyền khó thực Để tránh tình trạng này, pháp luật quy định cấm hành vi ngăn cản gây khó khăn cho việc thực quyền Nguyên tắc nguyên tắc đối trọng với nguyên tắc thứ hai: “Không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền” 2.Thay đổi việc thực quyền “Trường hợp có thay đổi sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực quyền bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thời hạn hợp lý Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này” Đây quy định điều 249, BLDS 2015 nhằm bảo vệ quyền lợi cho hai bên Khi có thay đổi từ phía bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến ảnh hưởng quyền bất động sản liền kề cần có thông báo trước cho phía chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thời gian định Điều để chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thời gian chủ động tìm phương án thay thế, đảm bảo cho việc khai thác bất động sản không bị gián đoạn IV NỘI DUNG QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 Quyền lối qua bất động sản liền kề Như biết, quyền bất động sản liền kề quyền lối vấn đề lớn không dễ giải ảnh hưởng nhiều đến chủ sở hữu bất động sản liền kề Nó không tác động việc lấy diện tích đất mà ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến sống điều kiện sinh hoạt, sản xuất họ Nhưng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chọn bất động sản số bất động sản vây bọc để làm lối qua? Việc làm lối qua phải lưu ý điều kiện gì? Đó câu hỏi giải đáp phần Quyền lối quy định khoản 1, điều 254, BLDS 2015: Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà không đủ lối đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Theo quy định điều luật chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đường công cộng, người phải đáp ứng yêu cầu chủ bất động sản liền kề với tiêu chí lối phải “thuận tiện hợp lý nhất” Theo nguyên tắc, chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải có nghĩa vụ đáp ứng nhu cầu Tuy nhiên, việc yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dựa vào tình hình thực tế: vị trí địa lý bất động sản bị vây bọc với bất động sản liền kề yếu tố khác vị trí công trình xây dựng, cối… để cho có lối thuận tiện nhất, thiệt hại cho bất động sản có mở lối Vậy thuận tiện nhất, gây thiệt hại nhất? Thông thường, đường thuận tiện hiểu ngắn nhất, chiếm không gian nhất, gây bất tiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Khoản 2, điều 254, BLDS 2015 quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền yêu cầu Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định” Có thể thấy rằng, thuận tiện khái niệm tuyệt đối, mà khái niệm cần áp dụng thực tế khách quan Vì trường hợp có đặc điểm riêng biệt mà áp dụng cách dập khuôn, cứng nhắc Tính thuận tiện hợp lý phải kết hợp hài hòa quyền lợi bên việc tạo lập lối đi, nghiêng phía làm trầm trọng tình trạng bên Căn vào khoản điều luật này, chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải có thỏa thuận để định yếu tố vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối Trong trường hợp thống “thì có quyền yêu cầu Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định” Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề Nước yếu tố quan trọng chiếm 70% trọng lượng thể người, ¾ diện tích Trái Đất phận cấu thành nên môi trường sống người Người ta nhịn ăn tuần nhịn uống ngày Vì thế, dù thức ăn thiếu, nước Ai có quyền sử dụng nước để đảm bảo cho sinh hoạt lao động Để đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tiếp cận với nguồn nước thoát nước hệ thống chung cần có trợ giúp chủ sở hữu bất động sản liền kề thông qua bất động sản họ Điều 252, BLDS 2015 quy định: “Trường hợp vị trí tự nhiên bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, thoát nước thích hợp, không cản trở ngăn chặn dòng nước chảy Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua lắp đặt đường dẫn nước; gây thiệt hại phải bồi thường Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua người sử dụng lối cấp, thoát nước bồi thường thiệt hại” Quyền dẫn nước qua bất động sản liền kề quy định điểm đ, khoản 1, điều 43, Luật Tài Nguyên Nước 2012: “Tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng tài nguyên nước có quyền sau đây: đ) Được dẫn nước qua bất động sản liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng tổ chức, cá nhân khác theo quy định pháp luật” Theo quy định điều 252, BLDS 2015 phân tích quyền theo hai phần nhỏ: quyền cấp nước vị trí tự nhiên quyền thoát nước vị trí tự nhiên Thông thường, bất động sản bị vây bọc sau giải vấn đề lối việc cấp, thoát nước thường sử dụng qua lối Tuy nhiên, vị trí tự nhiên để hưởng quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề không đồng với tình trạng bị vây bọc để hưởng quyền có lối 2.1 Quyền cấp nước vị trí tự nhiên Do vị trí tự nhiên mà bất động sản tiếp cận với nguồn nước tự nhiên hay nguồn nước máy chủ sở hữu bất động sản sử dụng quyền bất động sản liền kề để yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc cho sử dụng bất động sản họ xây dựng hệ thống dẫn nước Vị trí đặt đường ống bên tự thỏa thuận cho thích hợp Tuy vậy, điều luật có số điểm chưa rõ ràng việc quy định “vị trí tự nhiên” bất động sản nằm đâu? Tọa lạc vị trí nào? Các điều kiện sở hạ tầng nào? Và việc quy định “lối cấp thoát nước” thích hợp? Những điều tương đối phụ thuộc nhiều vào hoàn cảnh thực tế 2.2 Quyền thoát nước vị trí tự nhiên Cấp nước thoát nước hai mặt vấn đề, có cấp nước phải có thoát nước, số trường hợp có thoát nước mà cấp nước (nước mưa tự nhiên, nước đào giếng…) Quyền thoát nước vị trí tự nhiên chia thành hai loại: thoát nước tự nhiên thoát nước thải sinh hoạt - Thoát nước tự nhiên Thoát nước tự nhiên hiểu thoát nước từ nguồn nước tạo tự nhiên (nước mưa, nước ngầm, nước dòng chảy tự nhiên…) mà tác động người vượt khả kiểm soát người Nước tự nhiên có bất động sản thuộc sở hữu người Nhưng người ta giữ lượng nước mà phải có thoát nước gây ảnh hưởng đến lợi ích người khác Theo điều 250, BLDS 2015 quy định nghĩa vụ chủ sở hữu việc thoát nước mưa: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng không chảy xuống bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề”.Từ điều luật này, biết nước mưa tích tụ từ mái nhà, công trình xây dựng không chảy trực tiếp xuống bất động sản liền kề mà phải “lắp đường dẫn nước” xuống bất động sản Nếu nước mưa chảy xuống bất động sản mà chảy tràn sang bất động sản liền kề không vi phạm điều luật mà áp dụng theo trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp Trích theo điều 252, BLDS 2015: “Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua người sử dụng lối cấp, thoát nước bồi thường thiệt hại” Theo quy luật tự nhiên, nước chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp Vì vậy, nước tự nhiên chảy theo quy luật tự nhiên, coi kiện ngẫu nhiên gây thiệt hại nên chủ bất động sản bị thiệt hại phải gánh chịu Nhưng nước tự nhiện tích tụ người bị trào cố phải bồi thường - Thoát nước thải sinh hoạt Khác với thoát nước tự nhiên, thoát nước thải sinh hoạt gây ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề Nếu nước mưa rơi xuống vùng rộng lớn, có tính chất thời coi nước nước thải nước qua sử dụng, không mang tính thường xuyên liên tục Do yêu cầu giữ vệ sinh chung bảo vệ môi trường nước thải cần phải dẫn thoát theo đường ống xác định Điều 251, BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm rãnh thoát nước để đưa nước thải nơi quy định, cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề, đường công cộng nơi sinh hoạt công cộng” Nếu bất động sản bị vây bọc mà thoát trực tiếp nước thải nơi quy định sử dụng bất động sản liền kề để “làm cống ngầm rãnh thoát nước để đưa nước thải nơi quy định” Ở điều luật không quy định sử dụng bất động sản liền kề mà sử dụng bất động sản Tuy vậy, vị trí đường ống phải xác định dựa thỏa thuận chủ sở hữu, việc đặt đường ống dẫn thoát nước gây thiệt hại chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản có đường dẫn nước chảy qua Quyền tưới, tiêu nước canh tác Trong sản xuất nông nghiệp nói riêng xã hội nói chung, nước yếu tố đặc biệt quan trọng, thiếu, điều đúc kết qua câu thành ngữ ông cha để lại kinh nghiệm canh tác: “Nhất nước, nhì phân, tam cần, tứ giống” Vai trò nước hoạt động sản xuất nông nghiệp phủ nhận Vấn đề thủy lợi đã, vấn đề quan trọng quan tâm sách nước ta Quyền tưới, tiêu nước quy định điều 253, BLDS 2015: “Người có quyền sử dụng đất canh tác có nhu cầu tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh phải bồi thường”.Theo quy định quyền tưới, tiêu nước áp dụng sản xuất nông nghiệp Phạm vi quyền yêu cầu không bó hẹp người sở hữu bất động sản liền kề mà mở rộng với “những người sử dụng đất xung quanh” Người có quyền sử dụng đất canh tác người trực tiếp canh tác đất đó, họ người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người khác (người khai hoang, phục hóa ) Thực tế cho thấy, nước yếu tố thiếu hoạt động sản xuất nông nghiệp Việc tưới nước, tiêu nước liên quan đến lợi ích người canh tác kèm theo chi phí định mà họ phải bỏ Xét mặt kinh tế, người canh tác phải làm đường dẫn nước cho “thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu” Thích hợp thuận tiện cần phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: khối lượng nước cần tưới, tiêu; vị trí mảnh đất canh tác với nguồn nước; phương tiện lấy nước Theo quan niệm chung đường dẫn nước thích hợp coi đường dẫn nước ngắn nhất, bên có thỏa thuận dẫn nước theo hướng khác pháp luật không cấm Những chủ sử dụng đất xung quanh có nghĩa vụ tôn trọng đáp ứng nhu cầu đáng họ Ngược lại, người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh phải bồi thường Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc Nhu cầu điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết yếu tố quan trọng để sản xuất, kinh doanh đời sống sinh hoạt Điện truyền tải thông qua hệ thống đường dây tải điện mà tất hộ gia đình phải sử dụng đến phương tiện Vì vậy, BLDS có quy định quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác điều 255, BLDS 2015: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi thường” Căn vào quy định này, pháp luật dân cho phép chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác mà không phụ thuộc vào vị trí bất động sản có liền kề hay không, vậy, phải đảm bảo an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu Dù việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc thuộc phần kỹ thuật quan cung cấp dịch vụ, để mắc đường dây phải có thỏa thuận, thống ý chí chủ sở hữu bất động sản liền kề Quan niệm an toàn thuận tiện hiểu hệ thống đường dây không gây cản trở, nguy hiểm, không gây thiệt hại đe dọa gây thiệt hại cho cho chủ sở hữu bất động sản có đường dây tải điện qua Trong trường hợp hệ thống gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản mà qua phải bồi thường Tuy nhiên người chịu trách nhiệm bồi thường bồi thường theo chế định không điều luật quy định cụ thể Do vậy, hiểu đường dây tải điện, thông tin liên lạc gây thiệt hại chủ sở hữu đường dây phải chịu trách nhiệm, trừ trường hợp chứng minh lỗi nhà cung cấp điện, thông tin liên lạc V MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Theo quy định khoản 3, điều 254, BLDS 2015:“Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản điều mà đền bù” Thực tế cho thấy việc phân chia bất động sản nhà nhiều tầng phân chia theo tầng Vậy khoản chưa thỏa đáng chỗ “dành lối cần thiết cho người phía trong” nên kiến nghị bổ sung thêm dành lối cần thiết cho người phía Quyền xây dựng hệ thống tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề quy định điều 255, BLDS 2015 quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tuy nhiên, việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc hợp đồng cung cấp dịch vụ thường bên cung cấp dịch vụ đảm nhiệm.Vì pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề chưa chặt chẽ Do cần bổ sung thêm tổ chức cung cấp dịch vụ vào nhóm chủ thể có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản Khoản 1, điều 254, BLDS 2015 có nhắc đến “lối thuận tiện, hợp lý” phần quyền lối qua bất động sản liền kề chưa rõ Về lối thuận tiện, hợp lý, BLDS 2015 quy định: “Vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên” BLDS 2015 chưa quy định rõ lối thuận tiện, hợp lý lối lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối dành cho mục đích kinh doanh thương mại? Điều chưa đáp ứng với nhu cầu đặt hộ gia đình kinh doanh thương mại, cần quy định bổ sung cho phần Về vấn đề thỏa thuận đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề dành lối BLDS 2015 cần quy định biện pháp xử lý, giải trường hợp chủ sở hữu bất động sản bất động sản liền kề không cho phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… đất họ người thỏa thuận đền bù Về thay đổi việc thực quyền bất động sản liền kề Điều 249, BLDS 2015 có đoạn quy định: “Trường hợp có thay đổi sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực quyền bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thời hạn hợp lý ” Ở đây, BLDS 2015 không quy định rõ “thời hạn hợp lý” bao lâu? Đây kẽ hở để kẻ xấu lợi dụng theo làm lợi cho Tranh chấp dễ xảy bên không đồng quan điểm “thời hạn hợp lý” Vì thế, cần có bổ sung thuyết phục phần C KẾT LUẬN Xã hội loài người luôn vận động phát triển không ngừng theo hướng ngày văn minh đại, điều yêu cầu pháp luật phải dự tính tiêu cực nảy sinh để có điều chỉnh kịp thời phù hợp Trong đó, chế định quyền bất động sản liền kề dạng quyền tài sản bất động sản thuộc sở hữu người khác, vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, ý nghĩa mặt lý luận mà mang tính thực tiễn sâu sắc Hiện tại, chế định quyền bất động sản liền kề, BLDS 2015 có nhiều điểm tiến so với luật cũ, bên cạnh tồn vài bất cập nhỏ cần giải Mong rằng, tương lai, chế định quyền bất động sản liền kề tiếp tục hoàn thiện nữa, qua góp phần nâng cao chất lượng pháp luật nước nhà, phục vụ tốt cho nhu cầu nhân dân Danh mục tài liệu tham khảo Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội, giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 1, Nxb Chính trị quốc gia, 2014 Bộ luật Dân Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, Nxb Lao Động PGS.TS Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam TS Đinh Trung Tụng (2016), Bối cảnh xây dựng số nội dung chủ yếu Bộ luật dân năm 2015, Nxb Tư pháp Luật Tài nguyên nước (2012) http://www.zbook.vn/ebook/quyen-su-dung-han-che-bat-dong-san-lien-ke- 43218/ http://123doc.org//document/237861-quyen-su-dung-han-che-bat-dong-san- lien-ke.htm http://xemtailieu.com/tai-lieu/quyen-su-dung-han-che-bat-dong-san-lien-ke- theo-phap-luat-viet-nam-hien-nay-43582.html Thuật ngữ viết tắt BLDS: Bộ luật dân ... đề Quy n bất động sản liền kề quy định: Quy n bất động sản liền kề quy n thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quy n) nhằm phục vụ cho mục đích khai thác bất động sản khác thuộc quy n. .. gián đoạn IV NỘI DUNG QUY N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 Quy n lối qua bất động sản liền kề Như biết, quy n bất động sản liền kề quy n lối vấn đề lớn không dễ... pháp luật dân Căn chấm dứt quy n bất động sản liền kề Theo quy định điều 256, BLDS 2015 quy n bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau đây: Bất động sản hưởng quy n bất động sản chịu hưởng quy n