Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự 2015

Bài tập tiểu luận môn Luật Dân sựĐề tài Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự 2015Cấu trúc bài làm:A. MỞ ĐẦUB. NỘI DUNGI.Khái niệm chung về quyền đối với bất động sản liền kề 1.Bất động sản 2.Bất động sản liền kề 3.Ranh giới giữa các bất động sản liền kề 4. Quyền đối với bất động sản liền kềII.Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 1. căn cứ xác lập 2. Căn cứ chấm dứtIII.Nguyên tắc thực hiện quyền và thay đổi việc thực hiện quyền 1. Nguyên tắc thực hiện quyền 2. Thay đổi việc thực hiện quyềnIV. Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2015 1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề 2. Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề 3. Quyền về tưới tiêu nước trong canh tác 4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạcV.. MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ.C.KẾT LUẬN

BÀI TẬP LỚN HỌC KỲ MÔN LUẬT DÂN SỰ HỌC PHẦN 1 CHUYÊN ĐỀ 19: QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015

A MỞ ĐẦU

Sự ra đời của pháp luật cho đến ngày nay bắt nguồn từ những nhu cầuthường ngày của con người, đó là tất cả những nhu cầu vật chất và tinh thần đơngiản nhất, thiết yếu nhất Từ đó, pháp luật là công cụ, phương tiện để phục vụ,bảo vệ lợi ích cho các thành viên trong xã hội của một nhà nước nói chung vàgiai cấp cầm quyền nói riêng Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do nhànước ban hành hoặc thừa nhận, đựợc nhà nước đảm bảo thực hiện nhằm điểuchỉnh các quan hệ xã hội phát triển phù hợp với lợi ích của giai cấp mình

Những nhu cầu của con người ngày càng tăng dần theo mức độ phát triểncủa xã hội, khi mà các quan hệ xã hội hình thành ngày càng nhiều, thì theo đóđòi hỏi phải có những quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hộimới này Trong đó phát sinh một loại quan hệ giữa các chủ thể có quyền sở hữuđối với các bất động sản liền kề nhau Do đặc tính tự nhiên của đất đai là không

di dời được, mà trong thực tế lại có những trường hợp bất động sản này bị vâybọc bởi các bất động sản khác, cho nên việc chủ sở hữu của bất động sản nàycần sử dụng bất động sản của người khác nhằm các mục đích hợp lý như: mởđường đi, xây dựng hệ thống tải điện, xây dựng hệ thống thoát nước là mộtnhu cầu chính đáng và cấp thiết, nhưng nó cũng hết sức nhạy cảm, cần sự điềuchỉnh của pháp luật

Do vậy, sự ra đời của một chế định về quyền đối với bất động sản liền kề

là một điều tất yếu Đây là chế định “dẫn xuất” (hay chế định phát sinh) của chếđịnh quyền sở hữu Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tựnhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển, sáp nhập bấtđộng sản

105: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” Từ đây, dựa trên

thuộc tính tự nhiên của tài sản là có dịch chuyển cơ học được hay không màpháp luật dân sự Việt Nam thông qua phương pháp loại trừ chia tài sản thành bấtđộng sản và động sản Theo đó, khoản 1 điều 107 BLDS 2015 quy đinh như sau:

“Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản không chỉ có ýnghĩa về lý luận mà còn có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc Bởi đi liền với việc phânbiệt còn là những quy chế pháp lý khác biệt, việc xác lập, thực hiện giao dịchliên quan đến hai loại tài sản rất khác nhau, là căn cứ để tạo điều kiện thuận lợicho chủ sở hữu và là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp Xác định một tàisản có là bất động sản hay không còn làm cơ sở cho việc xác định bất động sảnliền kề Khi pháp luật có quy định về bất động sản và quyền với bất động sản thì

sẽ phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền

Trong bộ luật dân sự 2015 không có quy định về khái niệm bất động sản liền kề,tuy nhiên bất động sản liền kề có thể hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau

về ranh giới giữa các bất động sản Do nhiều yếu tố tác động trong quá trìnhhình thành và tồn tại nên các bất động sản có sự tiếp giáp lẫn nhau Hai bất độngsản liền kề theo đúng nghĩa pháp lý để áp dụng quyền đối với bất động sản liền

kề khi và chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và có chung một ranhgiới

3 Ranh giới giữa các bất động sản liền kề

Ranh giới, cách xác định ranh giới là vấn đề hết sức quan trọng để xácđịnh quyền sử dụng, phạm vi sử dụng của chủ sở hữu một bất động sản, nó có ýnghĩa trong việc giải quyết các vấn đề tranh chấp trong thực tế Vậy làm thế nào

để xác định được cách phân chia ranh giới?

Theo quy định tại khoản 1, điều 175 BLDS 2015 thì có hai cách phân chia

ranh giới như sau: “ Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo

thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới

đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung”

Có thể thấy, trong mỗi cách xác định ranh giới mà bộ luật quy định đều có

2 cách thức nhỏ, tuy nhiên không có thứ tự ưu tiên cách thức nào trước mà chỉnối bằng từ “hoặc” Điều này rất dễ gây ra những cách hiểu khác nhau dẫn đếnnhiều tình trạng lách luật diễn ra Theo tư duy logic cũng như bản chất của quan

hệ dân sự thì sự thỏa thuận của các bên luôn được ưu tiên áp dụng trước nếu sựthỏa thuận đó là hợp pháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không tráiđạo đức xã hội, không xâm phạm lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợppháp của công dân Cũng theo điều này, có thể xác định được ranh giới giữa các

bất động sản liền kề có thể là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng nhưng phápluật cũng chưa có một khái niệm rõ ràng cho những loại ranh giới này.

4 Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền khách quan của côngdân được pháp luật công nhận và bảo vệ Các vấn đề liên quan đến quyền đốivới bất động sản liền kề được quy định cụ thể tại mục 1, chương XIV, BLDS2015

Điều 245, BLDS 2015 với tiêu đề “Quyền đối với bất động sản liền kề”

quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một

bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho mục đích khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi

là bất động sản hưởng quyền)”

Có thể hiểu rằng, điều luật này cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởngquyền có thể mở lối đi, hệ thống dẫn, thoát nước, đường dây tải điện, thông tinliên lạc hay các nhu cầu cần thiết khác trên phạm vi bất động sản của người khác

để “phục vụ cho mục đích khai thác” bất động sản của mình Quyền đối với bất

động sản liền kề chỉ được xác lập đối với bất động sản có vị trí khó khăn, bị vâybọc bởi các bất động sản khác không thể tiếp giáp với công trình hạ tầng kĩthuật Đây là một hiện thực khách quan từ thực tiễn của nhà ở và đất đai

Điều 245, BLDS 2015 là một điểm mới tiến bộ trong lịch sử pháp luật dân

sự Việt Nam về chế định quyền đối với bất động sản liền kề Tại sao lại nhưvậy? Bởi lẽ đây là lần đầu tiên trong một bộ luật dân sự nêu ra được một cáchhoàn chỉnh, đầy đủ và chi tiết khái niệm quyền Cùng với thuật ngữ “Quyền đốivới bất động sản liền kề” thay cho thuật ngữ “Quyền sử dụng hạn chế bất động

sản liền kề” Trong khi đó, các bộ luật dân sự trước đây (1995 và 2005) đều

chưa đưa ra được khái niệm này, cụ thể trong điều 278 BLDS 1995 và điều 273

BLDS 2005 đều quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử

dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các

nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác” Hai điều luật này chỉ nêu ra những quyền năng của “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” là những chủ thể có khả năng được hưởng các quyền

“về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu

cần thiết khác” trong phạm vi “một cách hợp lý” trên bất động sản liền kề thuộc

chủ quyền của người khác mà chưa nêu được khái niệm quyền đối với bất độngsản liền kề

II Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

1 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Điều 246, BLDS 2005 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề

được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.Theo điều này, có 4 phương thức xác lập quyền đối với bất động

sản liền kề là: “do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc

theo di chúc”

1.1 Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo địa thế tự nhiên

Đây là một cơ sở hoàn toàn mới trong BLDS 2015 mà các BLDS trướcđây chưa từng đề cập đến Trong thực tế có nhiều nơi theo địa thế tự nhiên cùngvới sự tác động của địa hình, khí hậu và thời tiết theo thời gian dần dần xuấthiện các dấu hiệu để có thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Ví dụnhư một bất động sản ở nơi có địa hình cao, trải qua mưa nắng, nước mưa chảythành thành dòng qua nhiều bất động sản liền kề khác để ra sông, hồ đã làm trôidạt đất trên dòng chảy và vô tình tạo thành các đường rãnh nước, mương nướchình thành một hệ thống thoát nước tự nhiên cho bất động sản này Ở đây,BLDS 2015 có quy định đến điều kiện này tức là pháp luật đã có sự điều chỉnh,

vì vậy mọi người cần tôn trọng điều đó Đây cũng sẽ là một cơ sở để người sửdụng bất động sản ở nơi địa hình cao có quyền giữ nguyên hoặc theo đó xâydựng hệ thống thoát nước trên phạm vi các bất động sản xung quanh để bảo đảmnhu cầu khai thác bất động sản của mình Đây là một ví dụ điển hình cho cơ sở

xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo địa thế tự nhiên, ngoài ra trongthực tế còn diễn ra nhiều trường hợp khác vô cùng phức tạp.

1.2 Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận

Trong quan hệ pháp luật dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận

là một nguyên tắc cơ bản đặc trưng, được quy định tại khoản 2, điều 3 BLDS

2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân

sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên phải được chủ thể khác tôn trọng” Nguyên tắc này

cho phép các chủ thể đưa ra ý chí, nguyện vọng của mình giao tiếp, thỏa thuậnvới nhau và đặc biệt phải tuân thủ theo quy định của pháp luật và không trái vớiđạo đức xã hội để đạt được nhu cầu một cách hợp lý Chẳng hạn như một chủ sởhữu nhà đạt được thỏa thuận với một người sử dụng bất động sản liền kề mởmột con đường nhằm vận chuyển, tàng trữ ma túy, thì theo pháp luật quyền nàykhông có hiệu lực

Mặc dù BLDS 2015 có quy định ở điều 246 về quyền đối với bất độngsản liền kề, tuy nhiên không phải trong mọi hoàn cảnh người sử dụng bất độngsản đều có thể yêu cầu người khác đáp ứng theo nguyện vọng của mình.Ở mộtkhía cạnh nào đó, việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề sẽ tạo ra một

sự bất tiện với bất động sản chịu hưởng quyền, ít nhiều làm hạn chế phạm vi củachủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Pháp luật dân sự luôn luôn đề caotính tự do, tự nguyện và ưu tiên phương thức thỏa thuận trong mọi giao dịch dân

sự Chỉ khi nào việc thỏa thuận giữa hai bên không đi đến được kết quả cuốicùng thì lúc đó mới đến công việc của tòa án Và cũng chỉ khi nào đạt được thỏathuận với người sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền thì người sử dụng bấtđộng sản hưởng quyền mới được tiến hành các hoạt động nhằm thỏa mãn nhucầu khai thác bất động sản của mình

Trong trường hợp một bất động sản bị bao bọc bởi nhiều bất động sảnkhác thì người sử dụng bất động sản hưởng quyền phải có thỏa thuận với một

trong số chủ sở hữu các bất động sản chịu hưởng quyền, điều này không ngoạitrừ trường hợp người sử dụng bất động sản hưởng quyền phải thỏa thuận vớinhiều chủ sở hữu khác nhau để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trênnhiều bất động sản khác nhau

Khi quá trình thỏa thuận không đạt được kết quả, thì chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất bị bao bọc có quyền làm đơn yêu cầu các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền giải quyết Căn cứ vào đó cùng với những điều tra trong thực tế,tòa án sẽ đưa ra quyết định bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu bằng một bản án

1.3 Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo quy định của

luật

Một số quyền phát sinh trong quy định của pháp luật mà không phải do sựthỏa thuận của các chủ thể Bao gồm:

- Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Theo quy định tại điều 247 BLDS 2015: “Quyền đối với bất động sản

liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”

Căn cứ vào điều luật này thì mọi cá nhân, pháp nhân đều có thể có quyềnđối với bất động sản liền kề, đây cũng là một điểm mới trong BLDS 2015 quyđịnh rõ phạm vi đối tượng có hiệu lực của quyền Tuy nhiên không phải là các

cá nhân, pháp nhân đều luôn sử dụng một bất động sản vĩnh viễn mà một thờigian sau phải có sự chuyển giao (bán, cho, tặng…) Điều này làm cơ sở để bộluật dân sự cần có một quy định về quyền đối với bất động sản liền kề sau quá

trình chuyển giao Cũng theo điều luật này thì quyền đối với bất động sản “được

chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao” , nhưng “trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.Điều này có nghĩa là: sau khi chuyển giao, người

được chuyển giao quyền sở hữu bất động sản nghiễm nhiên được hưởng quyềnđối với bất động sản liền kề mà không cần thỏa thuận gì thêm Tuy vậy, nếu cóthỏa thuận thêm giữa hai bên thì pháp luật không cấm, trừ trường hợp luật liênquan có quy định khác

Thêm nữa, khi chuyển giao bất động sản chịu hưởng quyền thì chủ sở hữuphải có trách nhiệm thông báo cho người thứ ba về tình trạng quyền đối với bấtđộng sản liền kề mà bất động sản đó đang phải chịu (quyền của người thứ ba đốivới bất động sản được chuyển giao) Quyền đối với bất động sản không thay đổi

dù có sự chuyển giao giữa các chủ sở hữu nên quyền này cũng gắn liền với haibất động sản mà không phụ thuộc vào chủ sở hữu

- Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu

Điều 236, BLDS 2015 quy định: “Người chiếm hữu, người được lợi về

tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”

Như nhận định rằng: quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với bấtđộng sản Vì vậy, khi một người chiếm hữu, người được lợi về bất động sảntrong ba mươi năm thì pháp luật đương nhiên thừa nhận quyền đối với bất độngsản liền kề mặc dù bất động sản thuộc sở hữu người khác Sau ba mươi năm,pháp luật công nhận quyền sở hữu bất động sản với đối tượng này thì quyền đốivới bất động sản liền kề sẽ vẫn tiếp tục cho đến khi có căn cứ chấm dứt quyềnnày

1.4 Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo di chúc

Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có thể dựa trên di chúc.Khi một người lập di chúc để lại bất động sản của mình chia cho những ngườithừa kế thì người lập di chúc có thể đưa ra yêu cầu về quyền đối với bất độngsản liền kề cho một hoặc nhiều bất động sản con là một điều kiện trong nội dung

di chúc Ngoài ra, quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo di chúc haykhi phân chia bất động sản được quy định tại khoản 3, điều 254 BLDS 2015:

“Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ

sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”.

Thực tế cho thấy khi một bất động sản bị phân chia thành nhiều phần chocác chủ sở hữu khác nhau thì có thể dẫn đến tình trạng một hay nhiều bất độngsản con sau khi phân chia không có lối đi ra đường công cộng Vì thế, điều luậtnày ra đời là một quy định của pháp luật xác lập quyền đối với bất động sản liền

kề khi phân chia bất động sản: “khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người

phía trong” Việc tạo lập lối đi này được thực hiện ngay trên chính bất động sản

bị phân chia mà không cần thông qua yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền

kề và cũng không có đền bù Mặc dù, điều luật chỉ đề cập đến quyền tạo lối đi

mà không quy định đến các quyền khác có liên quan Tuy nhiên, việc xác lập vềlối đi có thể coi là phức tạp hơn cả, các quyền đối với bất động sản liền kề khácvẫn có thể được thực hiện thông qua áp dụng tương tự pháp luật dân sự

2 Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Theo quy định tại điều 256, BLDS 2015 quyền đối với bất động sản liền

kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1 Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người;

Một điều kiện quan trọng để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề làgiữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới mà một ranh giới chỉ có ý nghĩapháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của hai chủ sở hữu và khôngthuộc tài sản chung Trong trường hợp chúng thuộc khối tài sản chung của haihay nhiều chủ thể độc lập thì các chủ thể có quyền hoặc phần quyền ngang nhauđối với khối tài sản chung Vì vậy, khi bất động sản chịu hưởng quyền và bấtđộng sản hưởng quyền thuộc sở hữu của một người hay nói cách khác là nhậpthành một thì sẽ không tồn tại ranh giới về mặt pháp lý nữa Theo đó, quyền đốivới bất động sản liền kề cũng sẽ chấm dứt đối với hai bất động sản này

Ví dụ: Mảnh đất nhà ông A với mảnh đất nhà bà B liền kề nhau và ngăn cách bởi một hàng tre Hai người thỏa thuận lấy hàng tre đó làm ranh giới giữa hai mảnh đất Sau này nhà bà B chuyển đi nơi khác bán lại mảnh đất cho ông A

thì hàng tre lúc này chỉ còn giá trị kinh tế chứ không còn là ranh giới nữa và quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chấm dứt.

2.Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;

Đến một thời điểm nhất định nào đó, việc sử dụng, khai thác bất động sảnkhông còn cần đến quyền đối với bất động sản liền kề nữa, thì chủ sở hữu bấtđộng sản hưởng quyền có thể từ bỏ quyền này Việc này phải được thể hiện quahành vi pháp lý đơn phương Hành vi đó có thể là: loại bỏ công dụng của hệthống phục vụ, không tiếp tục sủ dụng bất động sản liền kề, thỏa thuận chấm dứtquyền đối với bất động sản liền kề…

3 Theo thỏa thuận của các bên;

Cũng như căn cứ xác lập thì căn cứ chấm dứt cũng có một trường hợp làthỏa thuận của các bên Khi bên chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền khôngcần đến quyền này để thỏa mãn nhu cầu khai thác bất động sản của mình nữa,cũng như bên chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cảm thấy quá bất tiện

và mất đi nhiều quyền lợi thì các chủ thể có thể bàn bạc, đưa ra ý chí, nguyệnvọng của mình, thỏa thuận với nhau để chính thức chấm dứt quyền đối với bấtđộng sản liền kề Và đương nhiên việc thỏa thuận phải tuân thủ theo quy địnhcủa pháp luật và không trái với đạo đức xã hội, đi kèm theo đó là các bên phảigiải quyết hậu quả pháp lý sau thỏa thuận

4 Trường hợp khác theo quy định của luật.

III NGUYÊN TẮC THỰC HIỆN QUYỀN VÀ THAY ĐỔI VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN.

1 Nguyên tắc thực hiện quyền

Theo quy định tại điều 248, BLDS 2015: Việc thực hiện quyền đối với bất

động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

- Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;

Ví dụ một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sởhữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì chủ sở hữubất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dànhcho mình một lối đi hợp lý trên đất của họ Lối đi được mở sao cho thuận tiện vàhợp lý nhất, điều này phải tính toán đến đặc điểm tự nhiên cụ thể của địa điểm,lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại là ít nhất cho bất động sản có mởlối đi Đây là nguyên tắc cần thiết để dung hòa lợi ích của các bên có liên quan.Nhưng cần có sự ưu tiên hơn quyền lợi của chủ thể chịu hưởng quyền bởi trongquan hệ này, chủ thể chịu hưởng quyền là chủ thể phải gánh chịu những thiệt hạinhất định

- Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;

Trong mối quan hệ này, ở một mức độ nào đó, bất động sản chịu hưởngquyền phải chịu một sự tác động nhất định Do đó, cần điều hòa sự tác động này

ở một mức độ cũng như cường độ một cách hợp lý Ví dụ như khoản 2, điều

254, BLDS 2015 quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao

của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên…”.

- Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn

Nếu chủ sở hữu bất động sản bị hưởng quyền từ chối, hoặc có các hành vingăn cản việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề thì việc hưởng quyềnkhó có thể thực hiện được Để tránh tình trạng này, pháp luật quy định cấm cáchành vi ngăn cản hoặc gây khó khăn cho việc thực hiện quyền Nguyên tắc này

là nguyên tắc đối trọng với nguyên tắc thứ hai: “Không được lạm dụng quyền

đối với bất động sản chịu hưởng quyền”

2.Thay đổi việc thực hiện quyền