Bộ luật dân sự với tư cách là kiến trúc thượng tầng do vậy luôn thay đổi để phù hợp với cơ sở hạ tầng và thực tiễn đặt ra. Đặc biệt trong vấn đề về quyền khác đối với tài sản. Điều này được quy định rất nhiều trong BLDS 2015.Có thể nói rằng vấn đề quyền khác đối với tài sản hay quyền đối với bất động sản liền kề trong lĩnh vực dân sự khá quan trọng. Để hiểu sâu sắc hơn về vấn đề này, nhóm chúng em xin đi vào thực tiễn, giải quyết một vụ tranh chấp xoay quanh vấn đề quyền đối với bất động sản liền kề.
Trang 1A MỞ ĐẦU
I – Lời nói đầu:
Phức tạp là thuộc tính cơ bản của lĩnh vực dân sự trong pháp luật Phức tạp tồn tại trong lĩnh vực dân sự vì nó gắn liền với các quan hệ về nhân thân và quan
hệ tài sản Đặc biệt là quan hệ tài sản, vì tài sản được coi là điều kiện vật chất vô cùng quan trọng trong đời sống, xuất hiện và chi phối trong mọi lĩnh vực của đời sống, kinh tế Và nó là một trong những khởi nguồn nảy sinh của tranh chấp
Thực tế cuộc sống hàng ngày đã chứng minh điều đó Khi các sự việc, vụ án tranh chấp tài sản với mức độ, quy mô đa dạng từ nhỏ đến lớn, từ đơn giản đến phức tạp và khó giải quyết
Bộ luật dân sự với tư cách là kiến trúc thượng tầng do vậy luôn thay đổi để phù hợp với cơ sở hạ tầng và thực tiễn đặt ra Đặc biệt trong vấn đề về quyền khác đối với tài sản Điều này được quy định rất nhiều trong BLDS 2015
Có thể nói rằng vấn đề quyền khác đối với tài sản hay quyền đối với bất động sản liền kề trong lĩnh vực dân sự khá quan trọng Để hiểu sâu sắc hơn về vấn
đề này, nhóm chúng em xin đi vào thực tiễn, giải quyết một vụ tranh chấp xoay quanh vấn đề quyền đối với bất động sản liền kề
II – Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích tài liệu, sử dụng luật, bộ luật và thảo luận nhóm
Trang 2B NỘI DUNG
I – Khái quát chung:
1 Khái quát chung về quyền khác đối với tài sản:
Theo khoản 1 Điều 159 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định:
“Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.”
Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định rõ các loại quyền khác đối với tài sản
Theo đó, “Quyền khác đối với tài sản bao gồm:
a) Quyền đối với bất động sản liền kề;
b) Quyền hưởng dụng;
c) Quyền bề mặt.” (Khoản 2 Điều 159 BLDS 2015).
2 Bất động sản liền kề:
2.1 Khái niệm:
Điều 245 BLDS 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”.
2.2 Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề:
Để đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa các chủ sở hữu của các bất động sản liền
kề, pháp luật đặt ra những nguyên tắc nhất định trong quá trình thực hiện các
quyền này Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề trước hết phải theo thỏa thuận của các bên, nếu các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các
nguyên tắc sau:
Trang 3Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng
quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động
sản chịu hưởng quyền
Thứ hai, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản liền kề.
Thứ ba, không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện
quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn
2.3 Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề: a) Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập trong các trường hợp sau:
*Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên:
Nghĩa là, xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý cụ thể Xuất phát
từ điều kiện tự nhiên vị trí cao hơn so với vị trí thấp hơn, bên trong so với bên ngoài… mà các bất động sản được hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề Ví dụ: Mảnh ruộng ở trên cao có quyền thoát nước qua mảnh ruộng ở vị trí thấp hơn
*Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật:
Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được các quy định theo quy định của pháp luật được đặt ra khi bất động sản bị vây bọc và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi; một đường ống thoát nước; phần không gian
để mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản… để chủ của bất động sản hưởng quyền có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường Theo quy định tại BLDS 2015 thì quyền đối với bất động sản liền kề là vật quyền cho nên quyền này phải gắn liền với bất động sản chứ không phải gắn với chủ sở hữu bất động sản, vì vậy khi bất động sản đổi chủ thông qua giao dịch dân
Trang 4sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền và chủ cũ cũng chấm dứt quyền Hay nói cách khác, quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh từ quy định của pháp luật Cụ thể, BLDS 2015 có quy định về vấn đề này tại các Điều
252, 253, 254, 255
Ngoài ra, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản trong trường hợp thoát nước mưa và thoát nước thải còn được pháp luật quy định tại Điều 250, 251 BLDS 2015
để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bất động sản liền kề
*Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận của các bên có bất động sản liền kề:
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề nhau có thể thỏa thuận nhưng không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội
*Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc:
Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế bất động sản của mình thông qua di chúc để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng sau này
b) Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau:
*Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người:
Căn cứ vào các điều kiện để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, thì giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới để phân lập các bất động sản đó Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không thuộc tài sản chung Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập thì các chủ
Trang 5sở hữu đó có phần quyền hay có quyền ngang nhau đối với khối tài sản chung Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một chỉnh thể thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có phần quyền trên toàn bộ bất động sản chung mà không phải là phần bất động sản trong khối tài sản chung đó Vì vậy, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nhập làm một (thuộc về một chủ sở hữu duy nhất) thì không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản về mặt pháp lý nữa
*Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền:
Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề cho việc khai thác sử dụng của mình nữa, họ có thể thể hiện thông qua hành vi pháp lý đơn phương, dưới một hình thức nhất định như:
- Từ bỏ quyền đối với bất động sản liền kề thông qua lời nói hay văn bản: Việc thể hiện ý chí phải bảo đảm những yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Những hành vi của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hạn chế nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ có thể được coi là tự chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
- Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng đã được thiết lập trước đó Trong trường hợp bất động sản do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn tại do quy hoạch, sạt lở đất… cũng được coi là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản
Trang 6*Chấm dứt theo thỏa thuận của các bên:
Các thỏa thuận phải không vi phạm điều cấm của luật hoặc không trái đạo đức xã hội thì mới có hiệu lực
*Trường hợp khác theo quy định của luật:
Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
3 Quyền về lối đi qua:
Điều này đã được quy định trong Điều 254 BLDS 2015
Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra đường công cộng Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền
kề bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quy tắc kể trên Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên
Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối đi chạy qua Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự Việc đền bù này do các bên thỏa thuận
Tuy nhiên, để việc mở lối đi đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện và hợp lý nhất” được thực hiện một cách chính xác và công bằng nhất trên thực tế là điều rất khó
Do đó, nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên để có một lối đi thích hợp cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác luôn được ưu tiên sử dụng trên thực tế
Trang 7Nếu các bên không thỏa thuận vấn đề này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đứng ra giải quyết
Việc dành lối đi cho bất động sản bị vây bọc là nhu cầu, vì lợi ích khai thác
và sử dụng bất động sản này Mặt khác, việc xác định lối đi trong trường hợp này trên thực tế luôn là vấn đề rất phức tạp Do vậy, để hạn chế và dự liệu những vấn
đề phức tạp nảy sinh trong quá trình khai thác, sử dụng các bất động sản cũng như tránh việc xảy ra các tranh chấp sau này, pháp luật đã quy định trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 mà không có đền bù
II – Tình huống:
Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1970
Bị đơn: ông Trần Văn S, sinh năm 1965
Năm 2008, bà T mua miếng đất gần nhà ông S (xã Bình Đức, huyện Châu Thành, Tiền Giang) để mở nhà máy xay xát lúa gạo xuất khẩu Trước đó, ông S có chừa lối đi với chiều ngang gần 2m cho người hàng xóm (tức người đã bán đất cho
bà T) sử dụng
Trong thời gian hoạt động, doanh nghiệp của bà T thường để xe tải gây ồn, bụi… làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình ông S Ngoài ra, ông S còn cho biết, bà T còn có một lối đi khác với chiều ngang hơn 15m để đi ra đường lớn Do
đó, ông S không muốn bà T tiếp tục sử dụng lối đi cũ Ngược lại, bà T muốn ông S phải mở rộng lối đi cũ thành 4m để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của gia đình bà Sau đó, bà đã làm đơn khởi kiện yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết
Trang 8Năm 2010, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã tiến hành xét xử sơ thẩm Tại bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã bác đơn kiện của bà T, với lý do: Doanh nghiệp của bà T không bị các bất động sản liền kề vây bọc, trong khi bà còn lối đi khác rất thuận tiện cho việc đi lại, kinh doanh với chiều ngang 15m đúng như ông S đã nêu Tuy nhiên, tòa sơ thẩm cũng yêu cầu ông
S phải giữ nguyên lối đi cũ như trước đây
Bà T không đồng tình với phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và kháng cáo với lý do cần có lối đi với chiều ngang rộng 4m để xe tải dễ ra vào
Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang đã yêu cầu ông S bán cho bà T 16m2 đất (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm cho rằng: Lối đi sẵn có của bà T không đủ để nhà máy hoạt động xuất khẩu gạo Do đó, theo chỉ đạo của ủy ban nhân dân tỉnh, các
cơ quan chức năng phải kiểm tra, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh xuất khẩu gạo, trong đó có doanh nghiệp của bà T
III – Giải quyết tình huống:
1 Đối tượng tranh chấp của vụ kiện:
Mảnh đất (thuộc thuộc sở hữu của ông S với chiều rộng 2m, chiều dài 8m) – lối đi từ mảnh đất của bà T qua mảnh đất của ông S
2 Nhận xét phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm:
2.1 Phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm:
a) Cơ sở pháp lý – căn cứ:
- Theo Điều 254 BLDS 2015 quy định:
Trang 9“1 Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc
và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2 Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3 Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ
sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
- Điều 256 BLDS 2015.
b) Nhận xét:
*Trường hợp lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có trước khi ông S để lối đi qua cho bà T:
Nếu theo trường hợp này thì bất động sản của bà T không bị bao bọc bởi bất động sản khác Do vậy, bà T không có quyền yêu cầu ông S để lối đi cho bà T Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành yêu cầu ông S giữ lối đi là chưa hợp lý
Trang 10Kết luận: phán quyết Toàn án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành chưa hợp lý.
*Trường hợp lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có sau khi ông S để lối đi qua cho bà T:
Nếu trường hợp lối đi rộng 15m ra đường lớn của bà T có sau khi ông S đã nhường lối đi qua cho bà T thì theo khoản 1 Điều này bất động sản của bà T bị bao bọc bởi cách bất động sản khác, nên bà T có quyền có lối đi
Đồng thời, theo khoản 3 của Điều này thì ông S đã bán một phần mảnh đất của mình (chia ra để bán) cho bà T nên ông S phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo khoản 2 mà không có đền bù Lối đi trước đây mà ông S đã để lại cho bà T đã đáp ứng đủ điều kiện là lối đi cần thiết (rộng gần 2m) vì bà T có thể để
xe tải ra vào
Tuy nhiên, sau đó lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có sau nên việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo khoản 2 Điều 256 BLDS 2015
“việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn là phát sinh nhu cầu hưởng quyền” Do vậy, quyền về lối đi qua (thuộc quyền đối với bất động sản liền kề) chấm dứt Yêu cầu của tòa án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành đối với ông S phải giữ lối đi cũ là chưa hợp lý
Kết luận: phán quyết Tòa án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành là chưa hợp lý
2.2 Phán quyết của tòa án nhân dân cấp phúc thẩm:
a) Cơ sở pháp lý – Căn cứ:
- Điều 254 BLDS 2015
- Điều 256 BLDS 2015
b) Nhận xét:
Trang 11*Trường hợp lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có trước khi ông S để lối đi qua cho bà T:
Theo trường hợp này, bất động sản của bà T không bị bao bọc Do vậy, bà T không có quyền yêu cầu ông S để lối đi cho bà T
Hơn nữa, bà T đã có lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn và thuận tiện cho kinh doanh xuất khẩu gạo Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm yêu cầu ông S bán cho bà T mảnh đất với kích thước là 16m2 (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) là chưa hợp lý Vì ông S không có nghĩa vụ phải bán hoặc để lại lối đi cho bà T
Kết luận: phán quyết Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Tiền Giang là không hợp lý
*Trường hợp lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có sau khi ông S để lối đi qua cho bà T:
Với trường hợp này ông S đã để lại lối đi cần thiết cho bà T đi qua (xe tải có thể ra vào) mà không có đền bù
Tuy nhiên, sau đó lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có sau nên việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo khoản 2 Điều 256 BLDS 2015
“việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn là phát sinh nhu cầu hưởng quyền” Do vậy, quyền về lối đi qua (thuộc quyền đối với bất động sản liền kề) chấm dứt
Do đó Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Tiền Giang yêu cầu ông S bán cho bà T mảnh đất với kích thước là 16m2 (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng là chưa hợp lý Vì quyền lối đi qua đó đã chấm dứt
Kết luận: phán quyết Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Tiền Giang là chưa hợp lý
3 Quan điểm giải quyết vụ việc trên của nhóm theo quy định của Bộ luật dân sự 2015: