Đang tải... (xem toàn văn)
Bộ luật dân sự với tư cách là kiến trúc thượng tầng do vậy luôn thay đổi để phù hợp với cơ sở hạ tầng và thực tiễn đặt ra. Đặc biệt trong vấn đề về quyền khác đối với tài sản. Điều này được quy định rất nhiều trong BLDS 2015.Có thể nói rằng vấn đề quyền khác đối với tài sản hay quyền đối với bất động sản liền kề trong lĩnh vực dân sự khá quan trọng. Để hiểu sâu sắc hơn về vấn đề này, nhóm chúng em xin đi vào thực tiễn, giải quyết một vụ tranh chấp xoay quanh vấn đề quyền đối với bất động sản liền kề.
A MỞ ĐẦU I – Lời nói đầu: Phức tạp thuộc tính lĩnh vực dân pháp luật Phức tạp tồn lĩnh vực dân gắn liền với quan hệ nhân thân quan hệ tài sản Đặc biệt quan hệ tài sản, tài sản coi điều kiện vật chất vô quan trọng đời sống, xuất chi phối lĩnh vực đời sống, kinh tế Và khởi nguồn nảy sinh tranh chấp Thực tế sống hàng ngày chứng minh điều Khi việc, vụ án tranh chấp tài sản với mức độ, quy mô đa dạng từ nhỏ đến lớn, từ đơn giản đến phức tạp khó giải Bộ luật dân với tư cách kiến trúc thượng tầng thay đổi để phù hợp với sở hạ tầng thực tiễn đặt Đặc biệt vấn đề quyền khác tài sản Điều quy định nhiều BLDS 2015 Có thể nói vấn đề quyền khác tài sản hay quyền bất động sản liền kề lĩnh vực dân quan trọng Để hiểu sâu sắc vấn đề này, nhóm chúng em xin vào thực tiễn, giải vụ tranh chấp xoay quanh vấn đề quyền bất động sản liền kề II – Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích tài liệu, sử dụng luật, luật thảo luận nhóm B NỘI DUNG I – Khái quát chung: Khái quát chung quyền khác tài sản: Theo khoản Điều 159 Bộ luật dân 2015 (BLDS 2015) quy định: “Quyền khác tài sản quyền chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu chủ thể khác.” Bộ luật dân 2015 quy định rõ loại quyền khác tài sản Theo đó, “Quyền khác tài sản bao gồm: a) b) c) Quyền bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng; Quyền bề mặt.” (Khoản Điều 159 BLDS 2015) Bất động sản liền kề: 2.1 Khái niệm: Điều 245 BLDS 2015 quy định: “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền).” 2.2 Nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề: Để đảm bảo hài hòa lợi ích chủ sở hữu bất động sản liền kề, pháp luật đặt nguyên tắc định trình thực quyền Việc thực quyền bất động sản liền kề trước hết phải theo thỏa thuận bên, bên khơng có thỏa thuận thực theo nguyên tắc sau: Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Thứ hai, không lạm dụng quyền bất động sản liền kề Thứ ba, không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn 2.3 Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề: a) Quyền bất động sản liền kề xác lập trường hợp sau: *Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên: Nghĩa là, xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý cụ thể Xuất phát từ điều kiện tự nhiên vị trí cao so với vị trí thấp hơn, bên so với bên ngoài… mà bất động sản hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề Ví dụ: Mảnh ruộng cao có quyền nước qua mảnh ruộng vị trí thấp *Quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định pháp luật: Căn xác lập quyền bất động sản liền kề quy định theo quy định pháp luật đặt bất động sản bị vây bọc người có bất động sản liền kề phải để lối đi; đường ống thoát nước; phần không gian để mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản… để chủ bất động sản hưởng quyền sử dụng bất động sản cách bình thường Theo quy định BLDS 2015 quyền bất động sản liền kề vật quyền quyền phải gắn liền với bất động sản gắn với chủ sở hữu bất động sản, bất động sản đổi chủ thông qua giao dịch dân chủ người hưởng quyền chủ cũ chấm dứt quyền Hay nói cách khác, quyền bất động sản liền kề trực tiếp phát sinh từ quy định pháp luật Cụ thể, BLDS 2015 có quy định vấn đề Điều 252, 253, 254, 255 Ngoài ra, nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản trường hợp thoát nước mưa thoát nước thải pháp luật quy định Điều 250, 251 BLDS 2015 để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bất động sản liền kề *Quyền bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận bên có bất động sản liền kề: Các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận không vi phạm điều cấm pháp luật không trái với đạo đức xã hội *Quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc: Khi người có quyền bất động sản liền kề “truyền lại” quyền cho người thừa kế bất động sản thơng qua di chúc để thuận tiện cho họ việc sử dụng sau b) Quyền bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau: *Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người: Căn vào điều kiện để xác lập quyền bất động sản liền kề, bất động sản phải tồn ranh giới để phân lập bất động sản Ranh giới có ý nghĩa mặt pháp lý hai bất động sản thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu khác không thuộc tài sản chung Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung hai hay nhiều chủ thể độc lập chủ sở hữu có phần quyền hay có quyền ngang khối tài sản chung Bất động sản thuộc sở hữu chung chưa phân chia chỉnh thể thống mặt pháp lý chủ sở hữu có phần quyền toàn bất động sản chung mà phần bất động sản khối tài sản chung Vì vậy, bất động sản liền kề bất động sản chủ sở hữu thực quyền bất động sản liền kề nhập làm (thuộc chủ sở hữu nhất) khơng tồn ranh giới bất động sản mặt pháp lý *Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền: Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề cho việc khai thác sử dụng nữa, họ thể thơng qua hành vi pháp lý đơn phương, hình thức định như: - Từ bỏ quyền bất động sản liền kề thơng qua lời nói hay văn bản: Việc thể ý chí phải bảo đảm yêu cầu điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Những hành vi chủ sở hữu bất động sản sử dụng hạn chế nhằm loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ coi tự chấm dứt quyền bất động sản liền kề - Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, chủ sở hữu tạo quyền bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng thiết lập trước Trong trường hợp bất động sản địa tự nhiên bị vây bọc, mà vây bọc khơng quy hoạch, sạt lở đất… coi cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản *Chấm dứt theo thỏa thuận bên: Các thỏa thuận phải không vi phạm điều cấm luật khơng trái đạo đức xã hội có hiệu lực *Trường hợp khác theo quy định luật: Ngoài trên, quyền tài sản chấm dứt theo quy định pháp luật, thơng qua án, định có hiệu lực pháp luật Tồ án, quan nhà nước có thẩm quyền khác Quyền lối qua: Điều quy định Điều 254 BLDS 2015 Bất động sản bị vây bọc bất động sản khác cần phải có lối để đường công cộng Lối phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý thuận tiện, gây phiền hà cho bên Do vậy, yêu cầu lối chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bất động sản khác coi đáng đáp ứng hài hòa với quy tắc kể Người yêu cầu phải có có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu phù hợp với nguyên tắc nêu Việc phải dành lối cho bất động sản bị vây bọc bất động sản khác nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối chạy qua Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Đây nguyên tắc đền bù tương đương luật dân Việc đền bù bên thỏa thuận Tuy nhiên, để việc mở lối đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện hợp lý nhất” thực cách xác cơng thực tế điều khó Do đó, nguyên tắc thỏa thuận bên để có lối thích hợp cho bất động sản bị vây bọc bất động sản khác ưu tiên sử dụng thực tế Nếu bên khơng thỏa thuận vấn đề quan nhà nước có thẩm quyền đứng giải Việc dành lối cho bất động sản bị vây bọc nhu cầu, lợi ích khai thác sử dụng bất động sản Mặt khác, việc xác định lối trường hợp thực tế vấn đề phức tạp Do vậy, để hạn chế dự liệu vấn đề phức tạp nảy sinh trình khai thác, sử dụng bất động sản tránh việc xảy tranh chấp sau này, pháp luật quy định trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định Khoản Điều 254 BLDS 2015 mà khơng có đền bù II – Tình huống: Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1970 Bị đơn: ông Trần Văn S, sinh năm 1965 Năm 2008, bà T mua miếng đất gần nhà ông S (xã Bình Đức, huyện Châu Thành, Tiền Giang) để mở nhà máy xay xát lúa gạo xuất Trước đó, ơng S có chừa lối với chiều ngang gần 2m cho người hàng xóm (tức người bán đất cho bà T) sử dụng Trong thời gian hoạt động, doanh nghiệp bà T thường để xe tải gây ồn, bụi… làm ảnh hưởng đến sinh hoạt gia đình ơng S Ngồi ra, ơng S cho biết, bà T có lối khác với chiều ngang 15m để đường lớn Do đó, ơng S khơng muốn bà T tiếp tục sử dụng lối cũ Ngược lại, bà T muốn ông S phải mở rộng lối cũ thành 4m để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh gia đình bà Sau đó, bà làm đơn khởi kiện yêu cầu tòa án nhân dân giải Năm 2010, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành tiến hành xét xử sơ thẩm Tại án dân sơ thẩm Tòa án nhân dân huyện Châu Thành bác đơn kiện bà T, với lý do: Doanh nghiệp bà T không bị bất động sản liền kề vây bọc, bà lối khác thuận tiện cho việc lại, kinh doanh với chiều ngang 15m ông S nêu Tuy nhiên, tòa sơ thẩm yêu cầu ông S phải giữ nguyên lối cũ trước Bà T khơng đồng tình với phán tòa án nhân dân cấp sơ thẩm kháng cáo với lý cần có lối với chiều ngang rộng 4m để xe tải dễ vào Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang yêu cầu ông S bán cho bà T 16m2 đất (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm cho rằng: Lối sẵn có bà T không đủ để nhà máy hoạt động xuất gạo Do đó, theo đạo ủy ban nhân dân tỉnh, quan chức phải kiểm tra, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn doanh nghiệp kinh doanh xuất gạo, có doanh nghiệp bà T III – Giải tình huống: Đối tượng tranh chấp vụ kiện: Mảnh đất (thuộc thuộc sở hữu ông S với chiều rộng 2m, chiều dài 8m) – lối từ mảnh đất bà T qua mảnh đất ông S Nhận xét phán tòa án nhân dân cấp sơ thẩm cấp phúc thẩm: 2.1 Phán tòa án nhân dân cấp sơ thẩm: a) Cơ sở pháp lý – cứ: - Theo Điều 254 BLDS 2015 quy định: “1 Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù.” - Điều 256 BLDS 2015 b) Nhận xét: *Trường hợp lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có trước ơng S để lối qua cho bà T: Nếu theo trường hợp bất động sản bà T khơng bị bao bọc bất động sản khác Do vậy, bà T khơng có quyền u cầu ơng S để lối cho bà T Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành yêu cầu ông S giữ lối chưa hợp lý Kết luận: phán Toàn án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành chưa hợp lý *Trường hợp lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có sau ơng S để lối qua cho bà T: Nếu trường hợp lối rộng 15m đường lớn bà T có sau ông S nhường lối qua cho bà T theo khoản Điều bất động sản bà T bị bao bọc cách bất động sản khác, nên bà T có quyền có lối Đồng thời, theo khoản Điều ơng S bán phần mảnh đất (chia để bán) cho bà T nên ông S phải dành lối cần thiết cho người phía theo khoản mà khơng có đền bù Lối trước mà ông S để lại cho bà T đáp ứng đủ điều kiện lối cần thiết (rộng gần 2m) bà T để xe tải vào Tuy nhiên, sau lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có sau nên việc chấm dứt quyền bất động sản liền kề theo khoản Điều 256 BLDS 2015 “việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng phát sinh nhu cầu hưởng quyền” Do vậy, quyền lối qua (thuộc quyền bất động sản liền kề) chấm dứt Yêu cầu tòa án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành ông S phải giữ lối cũ chưa hợp lý Kết luận: phán Tòa án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành chưa hợp lý 2.2 Phán tòa án nhân dân cấp phúc thẩm: a) Cơ sở pháp lý – Căn cứ: - Điều 254 BLDS 2015 - Điều 256 BLDS 2015 b) Nhận xét: *Trường hợp lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có trước ơng S để lối qua cho bà T: Theo trường hợp này, bất động sản bà T không bị bao bọc Do vậy, bà T khơng có quyền u cầu ông S để lối cho bà T Hơn nữa, bà T có lối rộng 15m thuận tiện đường lớn thuận tiện cho kinh doanh xuất gạo Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm u cầu ông S bán cho bà T mảnh đất với kích thước 16m (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) chưa hợp lý Vì ơng S khơng có nghĩa vụ phải bán để lại lối cho bà T Kết luận: phán Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Tiền Giang không hợp lý *Trường hợp lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có sau ông S để lối qua cho bà T: Với trường hợp ông S để lại lối cần thiết cho bà T qua (xe tải vào) mà khơng có đền bù Tuy nhiên, sau lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có sau nên việc chấm dứt quyền bất động sản liền kề theo khoản Điều 256 BLDS 2015 “việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng phát sinh nhu cầu hưởng quyền” Do vậy, quyền lối qua (thuộc quyền bất động sản liền kề) chấm dứt Do Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Tiền Giang u cầu ông S bán cho bà T mảnh đất với kích thước 16m2 (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng chưa hợp lý Vì quyền lối qua chấm dứt Kết luận: phán Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Tiền Giang chưa hợp lý Quan điểm giải vụ việc nhóm theo quy định Bộ luật dân 2015: a) Cơ sở pháp lý – Căn cứ: - Điều 254 BLDS 2015 - Khoản Điều BLDS 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng.” - Chỉ đạo ủy ban nhân dân tỉnh, quan chức phải kiểm tra, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn doanh nghiệp kinh doanh xuất gạo b) Giải quyết: *Trường hợp lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có trước ơng S để lối qua cho bà T: Theo trường hợp này, bất động sản bà T không bị bao bọc Do vậy, bà T khơng có quyền u cầu ơng S để lối cho bà T Nếu bà T muốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh xuất gạo bà thỏa thuận để mua lại phần bất động sản (kích thước tùy thỏa thuận) ông S để làm lối lại *Trường hợp lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có sau ông S để lối qua cho bà T: Với trường hợp ông S để lại lối cần thiết cho bà T qua (xe tải vào) mà khơng có đền bù Tuy nhiên, sau lối rộng 15m thuận tiện đường lớn có sau nên việc chấm dứt quyền bất động sản liền kề theo khoản Điều 256 BLDS 2015 “việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng phát sinh nhu cầu hưởng quyền” Do vậy, quyền lối qua (thuộc quyền bất động sản liền kề) chấm dứt Nếu bà T muốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh xuất gạo bà thỏa thuận để mua lại phần bất động sản (kích thước tùy thỏa thuận) ông S để làm lối lại Tuy nhiên, sau bà T mua mảnh đất (kích thước tùy thỏa thuận) thuộc bất động sản ơng S bà T phải bảo đảm hoạt động kinh doanh không làm ồn gây ảnh hưởng đến sinh hoạt gia đình ơng S Nếu hoạt động kinh doanh bà T gây ồn ảnh hưởng đến sinh hoạt gia đình ơng S ơng S u cầu quyền địa phương giải C KẾT LUẬN Như vậy, thấy rằng, quan hệ tài sản tài sản pháp luật dân nói chung quyền khác tài sản (bao gồm quyền bất động sản liền kề) nói riêng vơ phức tạp Các trường hợp tranh chấp xoay quanh vấn đề vơ khó khăn giải Điều đặt yêu cầu, trách nhiệm cho nhà làm luật, đòi hỏi cho việc làm pháp luật phải thực đạt hiệu quả, giải trường hợp, vụ án tranh chấp xảy đời sống D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội, 2015, Bộ luật dân Trường đại học Kiểm sát Hà Nội, PGS.TS Vũ Thị Hồng Vân, 2016, Giáo trình Luật Dân Việt Nam